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房地产“泡沫”再次受到警告。在新近发表的文章中，央行党委书记、银保监会主席郭树清指出要坚决抑制房地产泡沫。
目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
1， 监管层明确承认房地产有泡沫。这和民间的闲谈、学者的研究不一样，这算是正式认定。
2， 对房地产的风险用了“灰犀牛”的字眼。我们常说的“黑天鹅”比喻小概率而影响巨大的事件，而“灰犀牛”则比喻大概率且影响巨大的潜在危机。“灰犀牛”的比喻，本身也说明房地产风险很高、影响很大。
3， 房地产风险几乎影响到整个金融系统，且权重高。一是房贷在银行贷款中占比接近40%，二是信托、债券、明股实债的股权都和房贷密切相关。以如此的体量计算，可以说房地产和金融系统一荣俱荣、一损俱损。
这样分析下来，也就理解监管的担心了。这是把金融系统的安全与否寄托在那些房地产开发商身上啊，这怎么行？
这已经是郭树清四个月内再次警示房地产领域的金融风险。此前的8月，郭树清在《求是》杂志发文也谈到房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛。
郭主席的话是要认真听的。几年前，他提示，理财收益率超10%要准备损失本金。此后，P2P行业进入整顿阶段，直至前几天官宣P2P清零。四个月前提示房地产风险，随后不久，央行和住建部会同相关部门出台了“房地产融资新规”。
大概率，房企要按照金融企业的标准严格监管了。一是房地产的全部融资数据会纳入监管，包括通过信托、基金、永续债、优先股融资的情况，各类真假出表ABS、非并表项目公司负债及“名股实债”也要解包还原；二是严格遵守“三道红线”，也就是资产负债率不得高于70%、净负债率不得高于100%、现金短债比不小于1倍。
最近，一家央企背景的房企就在密集转让项目股权，美其名曰联合开发，但实质是卖股权回收资金，降低负债。北京产权交易所披露的公告显示，华侨城、招商蛇口在转让房地产项目股权。
降价售房的现象更加明显。前几天帮家庭财务规划用户测评投资项目，就发现某房企龙头在哈尔滨的一个新开盘项目，开盘价比此前推测的价格低了10%左右。
楼市会进一步分化。在资金比以前紧张的情况下，房企会更加聚集于大的都市圈、一二线城市，拿就拿好地，赚就赚大钱。这或许意味着大的房地产商会逐步退出下沉市场，一二线城市的房产更有价格空间。
短期看，房地产企业降价售房可能会带动短期销量的上升，但这个上升不会有持续性。将来严格控制负债率，房企扩张的步伐变缓，房屋销售规模一定会正常化。提醒大家，浙江施米斯电气有限公司，不要为销量的短期冲高买单。
中期看，利好房地产企业龙头。降负债率带来的卖项目股权，会重新改变房地产企业的格局。筹资能力强、负债率低的房企在未来的洗牌中有后劲，在资本市场有后劲。
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