为应对政策管控 ”新田茗苑“销售由线下转移至线上
王少杰 中房报记者 樊永锋 深圳 北京报道
从不缺少市场关注度的深圳小产权房，在经历至暗时刻后表现依旧活跃。
“正规村委统建楼，带村委红本，投资自住均可，70年可续……”。2021年11月15日，一则售卖深圳小产权房信息的广告发布于某网站。记者从中发现，所售小产权房源为村委会统建楼，对外推广名称为“新田茗苑”，单套户型面积从60.4平方米至104平方米不等，均价在23000元/平方米。该则信息还在联系方式一栏中醒目标注有“深惠东小产权售楼部”字样以及联系人和电话。
据中国房地产报记者调查了解，“新田茗苑”小产权房项目系深圳宝安区观澜镇新田村（现为深圳龙华区观湖街道新田居委会）集体企业——深圳市新田股份合作公司（以下简称“深圳新田公司”），联合深圳市道澄投资有限公司（以下简称“深圳道澄公司”）合作开发。
据悉，该项目自2015年开工建设，2016年起对外销售。项目地上建筑总面积为5万余平方米，加建的违建房产达1.8万平方米，总货值数亿元。6年间，尽管深圳当地关于小产权房的市场监管从未停止，但该项目一直在售，销售价格也从每平方米7700元上涨至23000元。
尽管近期外围监管风声趋紧，但深圳小产权房在专属网络空间里售卖已开始在微博、微信公众号、小红书等线上平台出现，有很多以“深圳小产权房”为关键词取名的账号，发布该市部分小产权房的房源信息。不少账号留有联系人的名字和手机，加上微信后，购房者能在他们的朋友圈看到更多房源。
12月1日，深圳市住房和建设局一位不愿透露姓名的官员电话里向中国房地产报记者表示，长期以来深圳市始终将小产权房定义为违建，禁止交易，禁止中介代理，但因深圳发展的特殊性，导致该领域房产买卖一直存在。
合资建房名义变相销售
记者据多条信源交叉证实，“新田茗苑”项目不仅涉嫌存在加建有体量庞大的违建，还在以合资建房名义对外销售小产权房。根据深圳新田公司与深圳道澄公司于2012年9月20日签订的《合作开发合同书》显示，“新田茗苑”项目位于深圳宝安区观澜镇新田村，所占土地为非农建设用地，2015年开工建设，占地面积15694.47平方米，开发建设有4栋高层住宅和1栋商办综合楼（对外统称为新田村委统建楼），地上建筑总面积约为50877.46平方米。
曾作为“新田茗苑”楼盘销售负责人的常一鹏在接受中国房地产报记者采访时表示，早在6年前，“新田茗苑”房源初始起售价为7700元/平方米，仅是周边商品房价的1/3，但销售去化率并不理想。彼时，虽然房价相对低廉，但该房产没有产权，不能办理过户手续。又因小产权房交易不合规，所以通常不会签订房屋买卖合同，多种不利因素叠加影响下，造成该小产权楼盘销售业绩惨淡，除了周边村民购买外，鲜有外地投资者前来光顾。
记者注意到，“新田茗苑”于2016年期间对外出售房源时，均是以签订合资建房名义变相代替房屋买卖合同。根据已签订的“新田茗苑合资建房合同”所示，购房者均以合资方身份与深圳新田公司（建设方）签订，该“合同”中约定的合资建房款实际为购房款，所对应分得房源即为所购房屋。
随着近年深圳小产权房不断走俏，“新田茗苑”现推房源价格不仅随之水涨船高，一向业绩平平的销售也迎来逆袭，平均每个月能卖出数十套，相当于往年一季度销量，销售火热时曾出现过“一房难求”现象。“目前，该项目所推房源多为二手房源和开发商囤积房源，与当初相比，该小产权房市价涨幅已达3倍多。”常一鹏说。
“新田茗苑”房价高企且成资本追捧的“香饽饽”背后，一方面周边商品房价格应声飞涨下的随行就市；另一方面，是中介与游资涌入炒作结果。以中介为例，在科普小产权房知识同时，向购房者大肆渲染卖点，示意购买小产权也可获取周边学位（教育资源）、买房落户及房产转正等诸多可能。
“这应是小产权房中介一种营销噱头，但凡是被统一贴上小产权标签的房产，实现学位、落户与转正几乎不可能。”前述深圳市住建局官员表示，深圳小产权房本身就属于不合规商品，自然不能享受到与购买商品房所匹配的各种待遇。
即便如此，商品房价调控、棚改和城市更新等宏观政策导向的指引，以及在各路资本追逐下，客观上催熟了小产权房交易市场。过去一年，有越来越多的刚需购房者、投资者进入到这个市场，一次买入多套，这在以往并不常见。与此同时，一些没有商品房购房资格的外地炒房客也纷纷挤入“淘金”。据央视报道称，截至2021年4月底，深圳部分小产权房较过去一年涨价50%，沙井等片区有楼盘一个月卖出几十套，成交火爆。
被指瓜分巨额利益
业界普遍认为，频繁投资开发小产权房项目背后，是开发商敏锐地嗅到其中蕴藏着的巨大利益。沿寻深圳道澄公司参与联合开发“新田茗苑”轨迹中会发现，按照该公司与深圳新田股份签订的《合作开发合同》与《新田茗苑项目分成协议》约定，整个小产权房项目建成后，72%的房产和80%地下车位划归至深圳道澄公司旗下，收益占比优势明显，是项目收益最大获利方。
该“分成协议”中载明，项目完工后预计地上建筑面积约50877.46平方米，地下建筑面积待车位施工优化完毕后测绘面积为准。按照约定，深圳道澄公司应分得建筑面积72%即约36631.77平方米（含住宅、办公、商铺），彼时，保守预估净收益达数亿元。
“不仅如此，在‘新田茗苑’上报官方地上建筑总面积为5万余平方米基础上，该项目再次加建房产面积达1.8万平方米左右，按照双方约定分成比例， 28%划归深圳新田公司除外，余下多数加建房产纳入深圳道澄公司囊中，从中渔利。”知情者说。
针对这一说法，记者致电深圳道澄公司，该公司吴姓工作人员以主要负责人在外地出差为由婉拒采访。随后，记者多次电话联系深圳新田公司与新田社区居委会，电话并未接通，采访无果。
按照属地管理，新田社区居委会现划转至深圳龙华区观湖街道办事处管辖。另根据职责划分，龙华区规划土地监察局负责辖区内的违建查处。2021年12月3日，记者拨通该局办公室电话后被工作人员告知，对于辖区加建、违建查处的执法权已下放到各街道办事处。
观湖街道办事处查违办公室有工作人员在电话里向中国房地产报记者表示，“新田茗苑”小产权房项目还未经住建部门验收，相关资料还未移交过来。待验收资料移交后视其违建（加建）情况做出处理。
小产权房野蛮生长，法律纠纷屡见不鲜。一旦出现相关纠纷，小产权房买卖合同将无法受到法律保护，对于购房者来说，购房款很可能会打水漂。
据知情者透露，作为“新田茗苑”联合开发商——深圳道澄公司，在结束该项目投资开发不久，便开始着手筹划新田周边村另一小产权房项目开发事宜，目前已进入项目审批阶段，预计明年上半年可进场施工。
“新田茗苑”小产权房开发与认购原始合同
屡禁难“铲”背后
作为全国小产权房问题最为突出的城市之一，广东省深圳市小产权房不仅规模大、小区多，看上去与商品房相差无几。有媒体报道称,深圳市住房和建设局早在2018年的一次摸底调查显示，深圳共有以行政村为单位的城中村241个，其中特区内城中村91个；城中村农民房或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。城中村住房与商品房平分住房市场。在此背景下，深圳名目繁多的小产权房应运而生。
这也意味着，占据深圳住房半壁江山的小产权房，虽然多数是建在集体土地上，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，房子本身没有产权，不允许对外销售，没有法律保障，但该类房产交易始终未曾间断过，甚至一度陷入越禁越售、越压越火的怪圈。为此，被包装在“村委统建房、农民房、大棚房、集资房、回迁房”等名目下的小产权房，因交易环节简单且不受限购政策影响，往往成为监管的真空地带。
不过，深圳小产权房交易正在受到政策监管的持续加码。2021年5月8日，深圳市龙华区住建局发布《关于禁止代理销售“小产权房”的通知》。通知要求，严查房地产经纪过程中涉及“小产权房”的违法违规行为，一经查实，从严处罚。实际上，早在2010年，深圳就已发布相关规定，明确禁止房地产中介机构、从业人员为法律、法规、规章禁止交易的房地产提供代理、居间等经纪服务。
如果说小产权房禁售“通知”是对之前政策的强化跟进，那么接下来的查违“通知”则是对政策叠加后的再度升级。2021年8月12日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局联合发布《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》（以下简称“查处通知”），意在遏制住宅历史遗留违法建筑投机炒作同时，加大对小产权房交易打击力度。
两“通知”的相继下发，让火热的深圳小产权房销售市场迎来阵阵“寒气”。多家此前热衷于小产权房生意的中介门店被查封，部分村委停止过户。除了封堵投资客炒作资金，还有部分最近已成交的小产权房，因为村委停止过户，不得不“退房”，小产权房交易被按下暂停键。
但好景不长，经过短期“蛰伏”小产权房似有抬头之势。
记者调查发现，本以为威力十足的政策调控重拳打出，深圳小产权房会哀鸿遍野。然而，深圳部分小产权房中介在经历短暂的偃旗息鼓后，业务承揽由线下转移至线上，一些网站、帖子、论坛、微信、微博及公众号等成为小产权房信息发布新阵地。花样不断翻新的营销手段，也将正处在风口的小产权房重新拉回到公众视野。
“虚假繁荣”下的众生相
“当下，面对政策打压与管控，深圳小产权房正处在至暗时刻，不过这只是暂时的，短期内小产权房交易仍难以彻底清除。”常一鹏认为，监管风口过去后，小产权房市场仍有继续火热可能。鉴于市场刚需和稳固的消费群体，小产权房不仅不会消失，而且还会跟着商品房的脚步升值。不然，深圳小产权房交易不会存续到今天。
那么，处于价格与销量双双飙升的深圳小产权房，缘何会受到各路资本的“疯狂”追捧？
“虽然无法与商品房市场相比，但小产权房有稳固的消费群体，且仍在扩大。”亦有业内人士认为，如同跷跷板的两端，商品房调控越严格，小产权房就越有吸引力。自去年以来，货币政策相对宽松，深圳市商品房价涨幅领跑全国，当地政府陆续发布一系列调控政策，抬高了商品房购房门槛，导致住宅市场成交量快速萎缩。相反，却利好小产权房市场，造就了一直以来处于边缘化的小产权房交易异常火爆。
该人士还表示，庞大存量小产权房是交易持续存在的支柱，此外，深圳商品住房在全市住房总量中占比较低，难以满足居民持续增长的购房需求。这将意味着，住房供应的结构性失衡，难以在短期内彻底解决。
在常一鹏看来，小产权房属性造就了其特有的市场优势。虽然没有产权会带来诸多弊端，但是，小产权房却能将这一“缺陷”粉饰成三大“卖点”。一是便宜。二是交易都在暗中进行，没有产权交割，所以处于监管盲区，不受限购政策影响。长期以来，使得买不起商品房，或没有户籍没资格买商品房的刚需客成为小产权房稳固的消费群体，并且仍有扩大迹象。三是拆迁补偿，有投资客买入多套后往往并不急于出手赚取差价，而是觊觎小产权未来价值，坐等老旧区改造，试图拿到拆迁补偿款。
不难发现，在广大消费者、投资客纷纷涌入同时，房企热衷参与开发的加持，共同支撑起了深圳小产权房市场的“虚假繁荣”。
“值得庆幸的是，‘查处通知’的新鲜出炉，预示着深圳新一轮小产权房整治风暴启幕。”在常一鹏看来，深圳市此次对小产权房交易的监管升级，或将对封堵游资半路涌入和斩断炒作链条起到双管齐下作用，以期从源头建立防止小产权房炒作的长效机制。
（应受访者要求 文中常一鹏为化名）
（责任编辑：蒋柠潞）
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