作者｜吴亚
踩着2021年的尾巴，A股物业公司招商积余(001914.SZ)又马不停蹄地完成了一次外拓。
12月29日晚间，招商积余发布公告称，其与中国南方航空集团有限公司于近日签署了《产权交易合同》，其将通过支付现金的方式，受让南航集团于北京产权交易所公开挂牌转让的中国南航集团物业管理有限公司95%股权，受让价格为2.3亿元。
南航集团的实际控制人为国务院国资委，后者持有南航集团 68.66%股份。南航物业原为南航集团全资一级子公司，主要为南航集团内部提供物业管理服务。南航物业现有管理项目聚焦广州本地，服务建筑面积约60万平方米，服务项目涵盖办公类、作业类、居住类等多种物业业态，以作业区、办公物业服 务为主。
公告称，本次收购完成后，招商积余将持有南航物业95%股权，南航集团持有南航物业剩余的5%股权。
根据审计结果，2020年全年，南航物业实现总营收1.83亿元、净利润1794万元。今年上半年，这两项指标分别为8995万元、1537万元。
在具体的评估方面，截止今年6月末，南航物业的净资产账面值为4696万元，评估值为 1.06亿元，增值率达到了126.44%。
南航物业财务指标，图片来源：招商积余公告
但双方交易采用的是在北京产权交易所公开挂牌转让的方式，根据招投标竞价结果，最终交易总价为2.3亿元，即对比评估值1.06亿元溢价116%，是净资产账面值的5倍。
并且，招商积余需以自筹资金支付本次交易的股权转让价款，并需一次性将该笔费用在合同生效后 2 个工作日内汇入北交所指定的结算账户。
招商积余的前身为中航善达，在2019年12月进行资产重组，置入招商物业，从此公司主业变为中航物业+招商物业为主的物业管理公司。公司名称也随着改为“招商积余”，控股股东则为招商蛇口(001979.SZ)，招商局集团为实际控制人。
重组后的首个完整财年即2020年全年，招商积余总营收、净利分别同比增长42%、51.5%。到了2021年上半年，则分别同比增长23.56%、35.64%。但同期的毛利率仅为10.58%，这一利润率几乎排在物业股倒数位置。
招商积余在管理规模方面的表现，也不及市场预期。上半年，在管面积为2亿平方米，较2020年末仅新增8.7百万平方米。
其中，非住宅在管面积同比增长11.01%，至1亿平方米。但非住宅面积虽相对较多，营收增长却仅为17.7%，低于住宅项目的32.8%。而住宅项目盈利难，上半年毛利率仅为6%，最终导致招商积余陷入“两难”境地。
今年三季度，招商积余“增收不增利”，实现总营收28.12亿元，同比增长33.26%；归母净利润1.34亿元，同比减少11.42%。
在今年年中营收和归母净利“双增”的拉动下，才最终在前三季度，累计实现总营业收入75.91亿元，归母净利润3.82亿元，分别同比增长26.98%、15.78%。但前三季度招商积余的整体毛利率继续下滑，从中期的13.54%下滑至12.8%。
截止9月末，招商积余在管理面积为2.15亿平方米，较今年中期仅增长1500万方。此等背景下，招商积余为了保障规模，便只能加快外拓。
在5天前的12月24日，招商积余才刚刚花5362万元收购上航集团转让的上海航空工业集团物业管理有限公司（简称“上航物业”）100%股权。
上航物业成立于1997年6月6日，上航集团持有上航物业100%股份。作为商飞集团全资二级子公司，上航物业主要为商飞集团及成员企业提供物业管理服务，管理项目主要分布在上海，该项收购将为招商积余新增在管面积约222万平方米。
如今再斥资2.3亿元将南航物业95%股权收入囊中，5天时间斥资近2.84亿元，可见其外拓的坚定决心。
（责任编辑：魏京婷）
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