大发地产1月14日获要约交换成功的这笔美元债发行于2021年1月19日，发行规模为1.8亿元，年利率为9.95%，本将于今年1月18日到期，到期未偿还本金金额为1.845亿美元。
今年1月6日，大发地产首次发布公告，称拟寻求前述美元债未偿还本金至少1.6605亿美元或90%（金额）的交换要约；具体的开始交换要约时间为1月6日至1月12日下午四时止。
次日，大发地产又发布一则公告，称将向美元债持有人发出有关2022年美元债及2023年美元债契约进行若干建议修订的同意征求；征求时间截止1月13日下午四时。
据当日公告，2022年、2023年到期的美元债票面利率为12.375%、13.5%，对应的到期未偿还本金为3.6亿美元、1亿美元。
大发地产表示，2021年下半年，市场进入拐点，房企开发贷缩量，境内融资困难的同时，消费者房贷也在缩量，同时房企的预售资金监管也趋严。
其表示，为寻求更充足现金流，交换要约及同意征求旨在延长债务的到期日、强化公司资产负债表及改善现金流管理，也是为了确保2022年1月即将兑付的美元债不发生违约，或不出现各批次票据的违约事件。
根据1月14日的公告，大发地产修订美元债条款的请求已获债券持有人同意，双方将于1月17日围绕契约中的违约事件条款等内容，签立补充契约，以使建议修订生效，以剔除前述2022年和2023年到期的两笔美元债发生违约的风险。
针对本于1月18日到期要偿还2022年到期票据，大发地产称，其中的1.44亿美元(占发行在外现有美元债本金总额约78.12%)将有效交出，以进行交换发行一笔1.38亿美元的新票据。
具体而言，这笔新票据将于1月18日发行，于2022年6月30日到期（除非根据其条款提前赎回）；按12.5%的年利率计息，于到期日支付。
换言之，大发地产并未选择“借新还旧”，而是“以新换旧”，即发行一笔新票据来替换即将到期的“旧债”。
不过，与常规的发行低利率票据、赎回高利率票据不同，大发地产发行的新票据年利率被推高至12.5%，而“旧债”的年利率仅为9.95%。
事实上，在信贷紧张加剧及市场压力持续传导之下，继2021年9月份以来，就已有多家房地产开发商和大发地产一样，与债券持有人谈判，或寻求债券展期，或修订债券条款，以避免违约事件的发生。
1月13日，国际投资银行高盛集团就发布研究报告称，未来数个月将有大量内房高收益债到期，或发生更多债务置换或债务延长，以及更多违约个案。
该机构估算，2022年1月余下时间将有36亿美元内房债到期，3月有33亿美元，4月另有37亿美元内房债到期；该行还上调了内房债违约率至19%，高于原先预期的11.5%。在悲观情境下更有可能高达31.6%(原先为25.4%)。
综合1月14日的两则最新公告来看，大发地产目前尚存的三笔美元债均有了解决方案。
亏本处置项目回笼资金
大发地产为上海老牌房企，1996年创立至今已立业26年。但相比中梁控股(02772.HK)、旭辉控股集团(00884.HK)乃至2020年新上市的祥生控股集团(02599.HK)、上坤地产(06900.HK)等上海房企而言，其知名度并不高。
从规模来看，在第三方机构克而瑞公布的TOP200房企全口径销售额排行中，大发地产的排名从2019年的第115位，升至2020年的90位。最新一期的2021年，以375.6亿元的销售额排名第78位。
同比来看，大发地产2021年销售额同比增幅达到23.9%。此前该公司在2020年业绩会上曾表示，2021年的年度销售目标为360亿元，同比增长20%。换言之，2021年其年度销售目标完成率为104%。
从财务指标来看，截至最新一期的2021年上半年，大发地产净负债率为56.4%，较2020年底减少4.8个百分点；资产负债率（剔除预收账款）为69%；总现金短债比维持1.4倍。“三道红线”指标均达标，为“绿档”房企。
同期，大发地产账面上的现金及现金等价物为67.18亿元（不包含受限制存款及现金），对应的短期借款为16.99亿元。
但在今年1月4日，大发地产却突然公告将延迟派发2021年中期股息，预计派发时间延长至2022年4月6日或前后。
根据大发地产总股本约8.28亿股，以原计的股息为每股4.8分计算，此次延迟派发股息将为其临时节省约3974万元。
大发地产解释称，延迟行为是因考虑近期房地产行业的宏观行业环境及市场波动性，以保持公司的现金水平。
同一日，大发地产还公告，以1.95亿元的代价出售位于四川省成都市一处住宅项目的30%股权。该项目名为湖光里院，为大发地产、旭辉控股集团（00884.HK）、保利发展（600048.SH）三方合资组建，股权穿透后的持股比例为33%、34%及33%。
即出售完成后，大发地产就不持有该项目公司任何股权。但该出售完成后，其预计将录得约7840万元亏损（除税前），即33%股权的总对价1.95亿元与被出售公司33%股权于2021年12月1日的账面值约2.73亿元的差额。
宁愿亏损也要转让，市场分析普遍认为，或是大发地产急于回笼资金，故而寻求对联合开发项目所持股权的“变相”；也或是项目销售周期过长，未来利润收益存在不确定性，大发地产基于业务策略的考量。
在出售公告中，大发地产则表示，出售事项所得款项，将用作一般营运资金。“本公司预期，出售事项将改善本集团的资产周转率，并产生额外现金流入作一般营运资金。”
整体来看，在当前市场信心不足的背景下，房企排在前列的任务仍是，公开债务不能逾期，要平稳度过今年债务兑付的高峰期。权衡之下，必要的时候牺牲部分潜在的利润，也是包括大发地产在内的多数房企不得不面对的局面。
（责任编辑：韩艺嘉）
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