作者｜岳家琛
在地产债务危机频发的岁末年初，以往被解读为“负面”的债务展期信息，如今甚至被业内解读为“正面”信息。
“过去，债务展期的信息会被解读为现金流短缺，是利空。”一位在地产行业工作五年的业内人士认为，“现在房企手头资金紧张已经不是新闻了，能谈成展期，以时间换空间，总比在这个节骨眼贱卖资产，凑钱还债强。”
不过，近期富力的债务展期，却遭到资本市场的看空。在富力香港完成对2022年1月13日到期的7.25亿美元优先无抵押债券的折价回购及债务展期后，标普下调富力香港的评级。
1月14日，标普发布称，完成债务折让要约回购及展期后，富力香港的评级下调至“SD”。其中，“SD”，是指“选择性违约”。
年前预计综合偿付率40%，实际仅14%
在标普看来，这笔交易属于不良重组，等同于债券违约。
“因为如果不进行要约收购，富力并没有足够的资源和融资渠道来偿还所有到期票据。由于延长了6个月到期时间，且其中一个要约方案的收购价格较面值低17%，投资者得到的数额要少于此前的承诺。”标普表示。
这笔债务展期始于去年12月。12月15日，富力地产发布公告，披露了上述折价回购7.25亿美元优先票据的计划。
彼时，富力给出三个选项：债券持有人可以原价卖出，但只可出售所持票据的50%；债券持有人以8.3折的价格全部卖出；债券持有人选择对该债券展期半年，至2022年7月13日赎回。
富力表示，若折价回购计划未能完成，可能无法在2022年1月13日到期时全额赎回票据。
消息一出，标普就将富力地产及其子公司富力香港的长期发行人信用评级从“B-”下调至“CC”，展望均为“负面”。联合资信亦将富力地产的评级展望调整为负面。
富力公告显示，根据上述方案，选择方案一，以原价卖出，但只能出售50%的票据总金额为1998.4万美元，因而富力需原价支付1998.4万美元的总购买金额及每1000美元应计28.59美元的利息。
选择方案二，债券持有人以8.3折的价格全部卖出的票据总金额为9638.5万美元，按8.3折计算，富力方面需要支付的金额为7999.9万美元及相应利息。
综上，富力确定结算日可用于结算回购本金、应计利息及同意费用的资金约为1.04亿美元。
这远低于此前市场逾期。去年12月30日，富力曾宣布预留3亿美金，为美元债本金规模7.25亿美金的约40%，即表示综合偿付率为约40%。
而按照目前的数据计算，综合偿付率仅14.34%。
数据显示，目前富力存续的境外债券共10只，包括这次拟展期的债券在内合计金额为50.60亿美元。此外，境内存续债券9只，合计金额152.15亿元。
其中今年到期的美元债共有3笔。除前述折价回购的7.25亿美元的境外债外，2022年7月和11月将有两笔规模为2.88亿美元、3.66亿美元的境外债到期，其中7月到期的美元债票息率为9.13%，11月到期的美元债票息率达12.38%。
境内债方面，“16富力04”、“20富力地产PPN001”、“19富力02”、“16富力06” 四笔境内债券将在4月至5月到期，总规模43.45亿。
另外，“16富力11”和 “18富力08”两笔境内债券也将在10月至12月到期，总规模51.2亿。
如果加上本次展期的债券，富力地产年内到期的境内外债券合计多达175亿元。
冰冻三尺非一日之寒。富力大量高息债务究竟是如何来的？未来又将如何偿还？
“卖卖卖”回款，仍危机重重
富力债务危机始于2017年收购万达酒店资产。
彼时，2017年7月，富力斥资199亿元收购万达77个酒店，一举拿下“全球最大的豪华酒店业主”头衔。
2018年起，富力的酒店业务亏损不断扩大。2018-2020年，净亏损分别为4.59亿、10.08亿和14.27亿。今年上半年，富力酒店业务仍亏损5.47亿。
通常情况下，房企缓解现金流危机的方案包括借新还旧、变卖资产、加大力度销售回款等。在如今融资难的情况下，解决方案以后两者为主。
去年，富力地产董事长李思廉曾称，考虑积极出售酒店资产，预计在未来6个月以内完成。但目前并未有切实动作落地。
为了缓解债务危机，去年9月，富力地产的两位掌舵者李思廉、张力，将一年前从富力地产私有化的富力物业，转手卖给了碧桂园服务。随后宣布将提供104亿港元股东贷款给富力地产。
去年12月7日，富力将位于广州富力国际空港综合物流园内的物业剩余30%的权益卖给了黑石。这使得富力这份颇为让市场眼红的物流资产，彻底归为黑石，富力地产预计回流现金53.25亿元。
而销售回款方面，1月10日，富力地产发布2021年未经审核营运数据显示，2021年全年，富力地产实现权益合约销售金额约1202亿元，同比下降13.39%，完成全年销售目标1500亿元仅80.13%。
无奈之下，富力也在向内部员工“伸手”。据一位曾在富力工作的人士称，富力去年曾鼓励员工购买“员工特价房”。
他表示，有同事去年买了特价员工房，当时公司承诺员工可转让出去，差价归员工。如果转不出去，则公司要等到2022年夏天才能退回本金。
此外，他所在的营销部门或将下调佣金，一些二级部门也会裁掉。
而针对合作方，其表示，富力正鼓励用工程抵押房给合作方付款。
（责任编辑：华青剑）
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