物企并购热潮仍在持续，商管龙头华润万象生活(01209.HK，以下统称“华润万象”)继半月前收购禹洲物业之后再下一城，这也是其2022年的第二笔收购，也是其上市一年以后在公开市场的第二笔收购。
1月20日晚间，华润万象公告，拟收购两家香港公司分别持有的南通长乐物业有限公司（简称“南通长乐”）全部股权及江苏中南物业服务有限公司（简称“江苏中南”）1%股权，收购代价不高于22.6亿元。
而江苏中南正是中南控股集团旗下，已于去年11月通过港交所聆讯的中南服务商业有限公司（简称“中南服务”）在境内的运营主体，即收购完成后，中南服务将被华润万象“收编”。
华润万象再收购的背后，是其对规模的诉求。2021年年初，其就曾在业绩会上定下目标，到2025年末公司物业管理规模要达到4亿平方米以上。也就是说，要实现五年内新增4亿方在管面积，则年均新增就必须不少于8000万方。
并购标的PE约13倍
与华润万象交易的这两家香港公司均由陈昱含最终实益拥有，从股权结构来看并不在中南控股旗下，为独立主体。目前，陈昱含还担任中南控股董事局副主席，中南控股旗下地产业务上市公司中南建设(000961.SZ)的董事和总经理。
截至2021年12月31日，江苏中南由南通长乐及香港乐活物业有限公司分别拥有99%及1%权益。其中，南通长乐为前述陈昱含实际控制的其中一家香港公司的全资子公司，主要从事提供物业管理服务业务。
这宗交易的交易方式并不复杂，交易完成后中南服务将成为华润万象的间接全资附属公司，财务业绩计入报表。而外界普遍关心的，则是双方交易的对价。与此前收购禹州物业时一样，华润万象仅披露“收购价待由签订双方厘定并最终协定，但不得高于22.6亿元。”。
中南服务是有资本市场背书的物企，去年3月，其首次向港交所提交招股书冲刺IPO，6个月后“失效”随即“二次交表”，最终于当年11月通过港交所聆讯。
聆讯后资料显示，2018年-2020年，中南服务的年内净利润（税后，下同）分别为1795万元、2705万元、6675万元，复合增长率为92.9%。最新一期的2021年前5个月，其实现净利润2841万元，同比增长50.3%。
如以华润万象披露的交易作价上限22.6亿元来计算，则交易对价便是中南服务2020年税后净利润6674.7万元计算的34倍，而华润万象生活刚刚收购的禹洲物业的对价10.6亿元的代价，也仅是禹洲物业2020年4880.2万元净利润的22倍。
接近34倍的，这已属于物管圈物企并购中的较高溢价。去年初，合景悠活13.16亿元收购雪松智联80%股权的PE仅约为10倍；碧桂园服务48.46亿元收购蓝光嘉宝64.62%股份的PE约为17倍，其不超过百亿收购的富良环球的PE仅有12倍。
再与当前上市的物企平均PE水平进行比较，这样的估值结果也高出不少。截至华润万象公告日即1月20日收盘，55家上市物企的平均PE值也仅约为18。
但华润万象的公告披露的数据显示，截止最新一期的2021年12月31日，中南服务的税后净利润为1.7591亿元，即同比增长2.63倍；即交易作价22.6亿元与税后净利比值约12.8倍。
据申万宏源研报数据，截至1月19日，物业管理板块2021年和2022年的平均年PE分别为 21、14 倍。也就是说，华润万象该宗并购PE录得13倍左右，与物业平均15倍上下的PE值打平。
两笔收购或新增近6千万在管面积
对于华润万象来说，与收购禹州服务一样，收购中南服务不仅能快速扩大自身规模，还能获得盈利水平的快速提升。
中南服务是一家战略性布局全国的综合物管服务提供商，且其在我国经济活跃度高、引领未来发展的重点区域长江三角洲地区已具备规模优势。截至2021年9月末，其在管总建筑面积已经达到4330万平方米，签约面积7010万平方米。
按照华润万象在公告中的表述，中南服务在管面积较大达到5147万平米，待交付面积3941万平米预计五年内在管面积将达到9000万平米以上。
同时，双方还前述了不竞争协议，在股权转让事项实际完成的三年内，中南建设需保证其直接或间接持股子公司就中南服务的物业管理项目的继续合作事宜。换言之，华润万象生活将有很大可能获得中南建设未来三年内面积的持续供给。
华润万象系华润置地(01109.HK)于2020年分拆上市的物业公司，当年8月首次向港交所提交招股书，仅花2个月的时间就通过了聆讯，并与当年12月9日敲钟上市。截止1月20日，华润万象仍由华润置地直接持股72.29%（点击查看往期报道：华润万象生活通过聆讯）。
华润万象招股价仅22.3港元/股，上市当日收盘价即达到28港元/股，涨幅25.56%。截止今年1月21日收盘，华润万象的股价已涨至41.6港元；对比昔日上市时的招股价，翻近1.9倍。
华润万象管理层也曾在“中期业绩会”上回答搜狐财经提问时表示，对公司的整体股价表现十分满意，称“公司股价跑赢大盘”，公司兼具成长性和内控能力，所以对未来还是充满信心。
多数物业公司IPO筹集的资金就有一大部分用于并购，华润万象也不例外，募资所得将用于扩大物业管理和商业运营业务的战略投资和收购。但华润万象在上市之后对收并购方面也较为谨慎，仅在今年1月5日完成收购禹洲物业，对中南物业的收购是其第二单。
禹洲物业是则是禹佳集团分拆上市的禹州生活服务的间接全资附属公司，禹州生活服务于去年12月二次提交的招股书“失效”，冲刺港股IPO以“失败”告终。
禹佳生活服务将旗下主营住宅服务管理的禹洲物业出售给华润万象，招股书数据显示，截止2020年末，禹佳生活服务在管总建面为1760万平方米，已订约总建面2660万平方米。其中，仅约152万平方米为多元业态的商业地产项目。
整体来看，华润万象以不高于10.6亿元的总价收购禹洲物业，至少新增近1600万方在管面积。再加上若本次对中南服务的收购最终完成，则仅开年的两宗收购，华润万象斥资不高于33.2亿元，便可累计新增近6千万方在管面积。
最新一期财报显示，2021年上半年，华润万象实现总营业收入40.14亿元，同比增长28.1%；归母净利润8.06亿元，同比增长138.1%；整体毛利率则由2020年同期的24.1%上升至32.2%。
同期，华润万象住宅及其他物业管理业务实现合约面积1.62亿平方米，在管面积1.22亿平方米；购物中心运营及物业管理服务业务布局65个城市，在营项目66个；写字楼运营及物业管理业务布局39个城市，在营项目24个（点击查看往期报道：华润万象生活上半年收入40亿，增值服务收益增148%。）
将时间线拉长，华润万象曾在2021年3月举行的2020年业绩会上，定下了在“十四五”末即2025年末要实现“位列物管业务保持行业第一梯队，商管业务行业第一”的目标，即用五年时间新增4亿方在管面积。
最近一次在去年12月，华润万象管理层在公司上市一周年品牌发布会透露，截止当年年末，公司住宅及其他物业管理业务在管面积已突破1.4亿平方米。
事实上，虽然华润万象在行业有着“商管一哥”的称号，但其在住宅物业管理板块的规模仍存在较大发展空间。如截至2021年6月30日，华润万象住宅在管面积1.27亿平方米。同期，碧桂园服务(06098.HK)在管面积是其5倍，约6.45亿平方米。
而放眼市场，当前伴随着龙湖智创生活、万达商管的上市，市场上同规模、同类型的商管投资可选项变得更多，华润万象生活独享的估值红利面临挑战。基于长期业务发展的考虑，不难发现，2022年开年的两宗收购，在帮助华润万象做大规模的同时，也能填补其在住宅物管方面的短板。
（责任编辑：马欣）
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