中南建设“瘦身”聚主业：3.33亿元剥离一酒店资产，关联方接盘溢价率仅0.51%

无论是否面临财务困难，如何想方设法地增加自身现金流来“御寒”、“过冬”，都是国内开发商在思考的事情。

相比于“暴雷”房企抑或是“出险”房企，在发生实质性的财务危机后，才开始寻求资产出售来“补血”，一些房企则是早早地就开始行动。

在自身非核心资产，或是关联方、控股股东相关平台资产还尚存优势之际，将此等资产剥离，最直接的影响便是可补充现金流，纾解当前经营压力。

刚交出“史上最差成绩”的中南建设（000961.SZ）就做了这样的选择，将旗下一主营咨询服务、酒店管理的南通金石世苑酒店有限公司 (简称“金石世苑”)全部股权，以3.33亿元的总价出售。

而交易对象却是公司董事、总经理陈昱含持股 99.9%的关联方南通市益浩商务发展有限公司(简称“南通益浩”)，对于这样一笔关联交易，中南建设给出的出售理由也正是其今年以来屡次提及的聚焦主业。

刚刚过去的2021年，中南建设总营收仅微增0.8%至792.1亿元，归母净利则由盈转亏33.82亿元。最新的今年一季度，业绩表现仍较为平淡，总营收77.49亿元同比下滑46%，归母净利亏损6.08亿元下滑188.73%。

3.33亿元向关联方转让酒店业务 

公告显示，金石世苑成立于2010年3月，系中南建设的全资子公司。主要经营格雷斯精选和金石商务两个酒店品牌，目前管理酒店30家。

天眼查等平台显示，金石世苑的最终受益人为中南集团创始人、中南建设董事长陈锦石，股权穿透后，其最终受益股份为27.88%。

值得注意的是，在不久前的今年3月28日，金石世苑的注册资本曾变更，暴增17088.38%至3.43亿元；但公司股东未发生变更。

而在此之前，金石世苑的注册资金仅为200万元。对此，中南建设的说法是，今年2月，公司将对金石世苑约9.23亿元的债权转换为股权。其中的约为3.41亿元转换为金石世苑注册资本，余下的5.81亿元转换为资本公积。

中南建设称，金石世苑为公司房地产业务涉及酒店等业态的项目获取和开发过程中的调研、评估等提供咨询服务。

2020年和2021年，中南建设接受金石世苑提供咨询服务交易金额分别为1238万元、1287万元。中南建设预计，今年与金石世苑发生的有关日常关联交易金额不超过1000万元。

本次交易的对象南通益浩成立于2020年11月，陈昱含持股99.9%，经营范围为个人商务服务、企业形象策划等。

天眼查等平台显示，南通益浩无对外投资公司；而中南建设的公告也未披露其财务数据。

作为关联交易，外界最为关心的首要内容便是交易价格的合理性。这一层面，中南建设采用的是资产基础法来评估。

截止评估基准日即今年2月28日，金石世苑净资产的账面价值约为3.316亿元；对应评估值为3.333亿元，增值率0.51%。

最终中南建设敲定的出售总价也正是以评估值为准，即溢价率仅0.51%，近乎平价剥离。

金石世苑的评估概况，图片来源：中南建设公告

如以金石世苑的业绩来看，2021年该公司未经审计（下同）的净资产为亏损5.81亿元；总营收为3.28亿元，营业利润亏损1.7亿元，净利润亏损1.71亿元。

而在前述增加注册资本的操作之下，截止最新的今年2月，金石世苑的净资产转正为3.09亿元。

但同期，金石世苑的盈利数据仍不容乐观，仅实现总营收5188万元，营业利润仍亏损3218万元，净利则亏损3217万元。

2021年业绩变脸，聚焦主业审慎经营 

中南建设在公告中给出的出售理由是，“进一步聚焦主业，提升公司经营安全保障。”

事实上，聚焦主业已不是中南建设单方面的口号，而是已上升到整个中南集团的战略发展高度。

中南建设系中南集团旗下地产上市平台，以“地产+建筑”为核心主业、双轮驱动。在A股份上市的典型房地产开发商中，另一家同样聚焦“地产+建筑”主业的便仅有绿地控股。

在2019年，中南集团整合了自身的业务版图，由原来的“7+3”板块整合为“4+1”，将原有业务聚焦在中南置地、中南建筑、中南高科、中南实业投资和中南教育5大板块上。

今年以来，中南集团提出战略聚焦、回归主业，做强建筑、做大产业园区，并向制造业或服务于制造业靠拢。

与之伴随的是中南集团对自身资产的梳理，于今年1月，作为中南集团成员企业的中南服务商业有限公司首次官宣，拟出售予华润万象生活（点击查看往期报道：狐说商道｜物业估值寒冬中南服务拟“卖身”）。

中南服务与中南建设并无股权上的直接关系，而中南服务的实控人系陈昱含。在出售消息发布之前，中南服务在两次交表之后，已通过港交所聆讯。

最新的4月27日，中南服务最终的交易价格被敲定。华润万象生活开出的价格，较1月的原定收购价格22.6亿元还高出了2.2亿，达到24.8亿元。

聚焦主业的战略在今年4月26日举行的中南建设2021年业绩会上，也得到了重申。

陈昱含彼时称，中南建设要以“做我所能”方针实现业务聚焦，通过业务和资产出清，来减轻经营负荷，扩大核心业务安全边界；把现金流管理放在首要位置，审慎经营。

2021年中南建设的业绩，确实遭到了不少的冲击。全年实现总营收792.1亿元，仅同比微增0.78%；归母净利润由盈转亏33.82亿元，上年同期为70.78亿元，同比下降147%，系公司成立34年来出现首次出现亏损。

而中南建设在此前给出的2021年业绩预告中披露的数据则是，预计公司2021年净利润为7.08亿-21.23亿；即对比2020年同期70.78亿元的数据来计算，或同比下降70%-89.99%。

对于业绩变脸，陈昱含的说法是，无论是偏于乐观的业绩预判、对会计准则的理解偏差还是实际交付的延后等等都是表象，更深层的问题是公司管理和能力上的明显短板（点击查看往期报道：中南建设交“史上最差成绩”）。

而影响中南建设业绩的主要因素除了行业普遍的地产业务毛利率下滑等共性因素之外，便是大额的资产计提减值成为了利润杀手。

中南建设在发布年报时给出的数据是，2021年公司计提各项资产减值准备合计38.58亿元，其中存货跌价准备为28.02亿元；由此减少当期利润总额38.08亿元、归母净利26.92亿元。

但在业绩说明会召开的当晚，中南建设又发布修订公告：2021年度计提各项资产减值准备由38.58亿元，变更为38.83亿元；最终减少当期利润总额38.83亿元。

要知道，在2020年时，中南建设计提各项资产减值准备仅6.03亿元。即一年时候里，该指标就暴增了30多亿元。

从业绩偏差到业绩变脸，再到发布业绩后又迅速修订，中南建设的这波操作直接引得深交所下发问询函。

深交所要求中南建设在5月16日之前对业绩进行详细说明，包括详细列示年报补充计提存货跌价准备的项目所处位置、业态、开发建设情况；应收票据、应收账款、其他应收款的欠款金额前五名等重点问题。

从最新的业绩来看，中南建设的表现也并不乐观，今年一季度仅实现总营收77.49亿元，同比下滑46%；归母净利亏损6.08亿元，同比下降188%；累计销售额163.2亿元，同比减少66.3%。

除了自身梳理之外，中南方面也在引外援。5月8日，中南建设公告宣布，中南集团与中国华融资产江苏省分公司等四家公司签署支持公司转型发展战略合作协议。

公告中披露的“有关支持项目总规模不超过50亿元”，明确了纾困资金规模。市场分析普遍认为，华融资产作为国内四大AMC机构之一，本次携手地方国资入场，对中南层面来说是利好，有关合作的开展将为其业务提供助力。

（责任编辑：关婧）

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