作者｜吴亚
债务危机何解？阳光城（000671.SZ）仍在努力自救，继续推进资产出售事项。
6月13日晚间，阳光城连发8则公告，就公司出售旗下杭州高光置业有限公司100%权益、延期回复深交所问询函、股东减持公司股份等事项进行披露。
阳光城称，公司拟将杭州高光置业100%权益以14.98亿元的代价，转让予滨江集团（002244.SZ）旗下的杭州缤慕企业管理有限公司。
同时，缤慕公司需承接杭州高光置业原对中融信托负有的33.04亿元债务，即出售交易总代价实为48.02亿元。
按照公告的说法，阳光城对这33.04亿元负债的偿还义务被豁免，但缤慕公司也无需向阳光城方面支付100%权益对应的14.98亿元的受让款，而是直接抵扣原阳光城及控股子公司涉及杭州高光置业的应付款。
即对于缤慕公司而言，这实为“承债式”收购；对于阳光城而言，则是为了卸下相应债务和应付款的负担。
阳光城在公告中也直言，本次交易为代清偿借款及债务豁免，对公司不产生现金流；项目转让，既可维持项目的可持续性开发建设、保证项目交付，又可以削减公司债务、帮助公司化解债务风险，符合公司当下经营现状。
交易总对价“缩水”8.98亿元
今年5月初时，阳光城首次宣布拟出售杭州高光置业100%权益。
彼时的意向性公告中，阳光城给出的预计交易总对价为不超过57亿元。但这一预估值如何测算而来？以及采用何等交易方等？诸如此类的细节并未披露。
即对照57亿元的上限来算，最终确定的48.02亿元总对价较这一上限“缩水”了8.98亿元。
杭州高光置业成立于2020年2月28日，旗下主要资产为全资子公司金华虹光置业有限公司。金华虹光正是永康众泰小镇项目的开发主体，项目主要资产为地处浙江省永康市经济开发区的六宗土地。
该项目实际也是阳光城收购而来的一个曾烂尾项目，项目原来的实际控制企业为车企众泰汽车。
公开资料显示，在众泰汽车最终的规划中，项目的总投资额约为65.5亿元，将建成一个融宜居、宜商、宜业为一体的新型生态小镇。
怎知，在项目的第一批住宅尚未完成施工之时，众泰汽车就出现了资金链断裂情况，最终公司被破产重组。
在此背景下，项目曾“易主”永康智信，之后才在去年7月21日被永康智信以61.45亿元的总对价卖给了阳光城。
成为“接盘侠”的阳光城曾在彼时的收购项目的公告中指出，该项目是土地质地优良、估值合理、无重大法律瑕疵的优质项目。
那时的阳光城已有“流动性”紧张的迹象，豪掷近61.45亿收购项目不免令人质疑。
去年中期时，阳光城账面上货币资金为335.6亿元；但同期的短期借款、应付账款及票据已累计389.66亿元。
如今还不到一年时间，永康众泰小镇再次成为“弃子”。即使以61.45亿元的最初收购价来对照，阳光城如今48.02亿元出手也相当于打了78折。
净资产评估值增值率超20倍
或许，阳光城在收购之时就深知自己并不具备独立开发该项目的资金实力。收购项目仅一个月后（即去年8月），阳光城就为项目拉来了新的投资方——中融信托。
那时，杭州高光置业进行增资扩股，注册资本增加到5100万元；中融信托受让阳光城持有的杭州高光置业100%股权，并同时持有杭州高光置业33.04亿元的债权；至此，阳光城方面仍持有杭州高光置业100%的权益。
天眼查数据显示，中融信托主要从事不动产信托等金融业务，由纺织机械制造企业经纬纺机（000666.SZ）持股37.46%，中植企业集团有限公司持股32.98%，哈尔滨投资集团有限责任公司持股21.53%。
按照6月14日披露的出售公告，本次交易由缤慕公司代阳光城向中融信托支付100%股权的款项后，杭州高光置业100%股权直接变更为缤慕公司。
即在交易完成后，缤慕公司将直接拥有杭州高光置业100%股权和100%权益，从而间接拥有金华虹光100%股权，成为项目的实控企业。
48.02亿元的总交易价格中，包括杭州高光置业100%权益部分对应的转让对价为14.98亿元。
杭州高光置业的盈利能力不佳，在2021年和今年前3月的总营收均为0，净利润分别亏损1.22亿元、0.29亿元。
杭州高光置业截至3月31日营收净利等财务数据，图片来源：阳光城公告
截至3月31日，杭州高光置业净资产的账面价值为亏损7765.03万元，但评估价值却高达15.51亿元，增值率近20.98倍。
对此，阳光城的解释是，主要系长期股权投资评估值增值较大（增值16.29亿元），系金 华虹光所持有项目拿地时间较早，近几年金华市土地市场价格有一定上涨，项目周报的规划及配套也在逐渐完善，故评估值较大。
从项目对应的六宗地块来看，其中一宗地块已开发建设，约300套商品房住宅已经全部销售完毕；仅有两宗地块尚未开始动工，余下三宗地块已在去年不同时段陆续开工，项目目前未涉及相关诉讼、处罚等事项。
杭州高光置业净资产评估情况，图片来源：阳光城公告
换言之，即使以杭州高光置业净资产的评估值15.51亿元来看，14.98亿元的100%股权转让代价，也折价了3.41%。
已到期未支付的债务本金超301亿元
对于阳光城来说，其并不能直接拿到这14.98亿元的100%权益转让款。
公告显示，截至3月31日，杭州高光置业对阳光城及控股子公司的其他应收款约为23.7亿元。但同期，杭州高光置业对后者的预付账款、应付账款、其他应付款仅为8.72亿元。
两者综合计算后，阳光城及控股子公司本应付杭州高光置业的14.98亿元应收款，便直接由本次100%权益转让款抵扣。
同时，缤慕公司一次性向中融信托指定账户支付前述债权，即杭州高光置业现有的对中融信托的债务33.04亿元。
由此，阳光城对这33.04亿元负债的还款义务也解除，未来也不再为杭州高光置业的相关债务承担还款义务。
至于“接盘侠”缤慕公司，成立未满一年，并无财务数据可查询；其控股股东滨江集团则为浙江本地老牌房企，今年4月曾豪掷184.35亿元在杭州首轮集中供地中拿下11宗土地（8宗为单独拿地）。
财报数据显示，2021年，滨江集团扣除预收款后的资产负债率为65.92%，净负债率为65.97%，现金短债比为1.51倍，已连续三年实现“三道红线”绿档。
但最新的今年1-3月，滨江集团与多数百强房企一样，难挡楼市寒冬，总营收61.83亿元、归母净利润2.28亿元、分别同比下降16.8%、42.7%，当期销售额也下降了47.22%。
自去年8月爆发“流动性”危机至今，出售资产已是阳光城较为常见的自救方式。
今年2月中旬，阳光城披露的官方数据显示，公司及控股股东福建阳光集团已出售20余项资产，累计偿还债务超450亿元。
即使如此，当前阳光城仍身陷债务危机中。最新的公告数据显示，截至4月29日，阳光城已到期未支付的债务(包含金融机构借款、合作方款项、公开市场相关产品等)本金合计金额301.91亿元，正与金融机构等进行谈判。
其中，仅公开市场方面涉及到的境外公开市场债券未按期支付的本息已累计1.09亿美元，境内公开市场债券未按期支付本息累计81.67亿元。
（责任编辑：马欣）
中国经济网声明：股市资讯来源于合作媒体及机构，属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
打开微信，点击底部的“发现”，使用 “扫一扫” 即可将网页分享到我的朋友圈。
