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作者｜吴亚
潮汕地产大佬黄楚龙再出手，商管赛道的星盛商业(06668.HK)再获股东增持公司股份。
7月4日晚间，星盛商业公告，公司控股股东黄楚龙于公开市场上增持合共10万股公司股份，总代价约为20.04万港元。
在物管圈，星盛商业只能算是新秀，其在去年1月才实现港股上市，系黄楚龙创办的综合类房地产开发集团星河控股分拆上市的物业板块。
公告称，本次增持彰显黄楚龙对星盛商业未来发展的信心，并不排除后续其再增持公司股份的可能性。
最新一期财报显示，2021年星盛商业实现总营收5.72亿元、归母净利润1.85亿元，分别同比增长29.5%、45.8%；截至年末，星盛商业总在管面积为182万平方米，合约面积为390万平方米。
实控人家族上市一年半耗资803万港元增持股份
梳理来看，这是今年年内黄楚龙第三次增持星盛商业股份。
此前的1月11日、3月31日，黄楚龙分别增持星盛商业15万股、20万股，耗资约50.38万港元、52.36万港元。
公告显示，紧接着本次增持后，黄楚龙对星盛商业的持股比例将升至73.61%。
若将时间线拉长来看，自星盛商业上市后，黄楚龙至今共增持过5次星盛商业股份，持股比例由73.5%，提升至最新的73.61%，总耗资243.74万港元。
星盛商业上市一年半黄楚龙家族增持公司股份情况，数据来源：企业公告
除了黄楚龙之外，作为星盛商业非执行董事的黄德安也曾在去年年内，5次增持星盛商业股份。
黄德安为黄楚龙的长子，公开资料显示，黄德安现时还担任星河控股常务副总裁，主管星河控股的地产业务。
往期公告显示，在星盛商业港股上市后，黄德安曾在去年4月3次增持星盛商业股份，紧接着的8月、9月又分2次再增持星盛商业股份。
这5次增持后，黄德安共耗资559.5万港元，对星盛商业的持股比例则由0.03%上升至0.18%。
不过，相比于弟弟黄德林来说，黄德安的持股比例并不高。而黄楚龙虽为星盛商业的控股股东，但其并不参与星盛商业的具体经营。
星盛商业的掌舵者正是黄德林，即黄楚龙的次子。星盛商业的前身为曾在新三板上市的星河商置，2014年，黄德林成为星河商置的副总经理。
到了2019年，星河商置从新三板摘牌转战港股，进行了一系列的业务重组和股本重组。港股上市重组前，星河商置由黄楚龙家族信托持有80%股权，同时黄楚龙设立了股权激励平台--德瑞投资，由次子黃德林代持20%股权。
在港股上市时提交的招股书中，这两部分股权分别被稀释至60%和15%。而后星河商置被装入如今的上市主体星盛商业中，成为其全资附属公司。
在高管任命方面，黄德林被委任为星盛商业的执行董事兼董事会主席，主要负责整体业务发展、制定及实施业务策略；并不持有星盛商业的股权的黄德安，仅被委任为非执行董事。
作为黄楚龙乃至星河控股旗下的首家上市公司，黄德安和黄德林二人在星盛商业的不同定位就曾被外界解读为“黄楚龙更偏爱次子”；也有解读认为，这也符合潮汕商人“分工分业不分家”的传统，即物业成了次子的“练兵场”。
如前所述，黄德安在星盛商业上市三个月后，就迅速购入星盛商业的股份，此后曾4次增持；而黄楚龙本人也多次增持星盛商业股份。
以截至7月4日公告时的数据来看，包括黄楚龙在内的实控人家族，在星盛商业上市一年半的时间里，累计斥资803.23万港元增持公司股份。
今年预计完成不低于70万平方米的新拓合约面积
如星盛商业在多份公告中所言，这彰显了实控人家族对公司前景和未来发展的信心。
另一方面或也与物业板块所处的大行情有关，2021年下半年以来，受房地产整体行情影响,物业板块也经历了股价回调、市盈率下降等坎坷历程。今年以来，市场分析普遍认为，伴随着内房股回暖，物管股估值或也有望逐渐修复。
星盛商业自去年1月上市后，股价也曾持续走高，到当年6月现上市以来的最高点5.8港元；随后股价便开始走低，整体下行，到今年3月中旬还曾创下1.91港元的历史最低点。
截至7月4日收盘，星盛商业的股价为2.02港元，较年初已跌去40.76%。在此背景下，大股东增持及回购，也算是“护盘”之举。
星盛商业年内股价走势，数据来源：雪球
物业股赴港上市潮在2018年就早已兴起，相比来说，星盛商业上市的时间算是晚的。不过，星盛商业的定位为“纯商业物业管理”，聚焦正处于风口的商管赛道。
综合克而瑞、中指研究院等多家第三方研究机构的数据来看，目前这一赛道的物管股主要包括华润万象生活、宝龙商业、合景悠活、中骏商管和星盛商业五家企业。
2018年-2021年，星盛商业实现总营收由3.29亿元增至5.72亿元，归母净利润由6625万元增至1.85亿元，复合年增长率14.83%、29.27%。
作为上市后交出的首份年报，2021年星盛商业实现总营收5.72亿元，同比增长约29.5%；归母净利润1.85亿元，同比增长约45.8%；整体毛利率57.7%保持高水平，同比上升1.4个百分点。
截至2021年末，星盛商业在营项目24个，在营面积为182万平方米；订立合约向84个商用物业项目(含32个咨询服务项目)提供服务，对应合约面积约为390万平方米，当中62.4%由独立第三方开发或拥有。
从业务布局来看，这390万平方米的合约面积中，大湾区占比40.7%，长三角占比13.6%；以城市量级来看，一线城市拥有项目55个、二线城市16个，累计占比84.52%。
星盛商业也在尝试摆脱对关联方即星河控股的依赖，2021年，星盛商业新增的合约面积中来自关联方的占比已仅为36%，余下的64%均为来自独立第三方的项目。
另据业绩公告显示，2021年星盛商业出租率维持在94%的水平，合作商户数量超4300家，全线销售额较2020年同期增长约33%，同店销售额较2020年同期增长约21%。
星盛商业还在推进轻资产下沉，主打品牌及管理输出模式，这种模式的收入来源为对合作方项目的定位、建筑咨询及租户招揽服务的费用以及管理筹备项目开业运营的费用。
以2021年为例，星盛商业的委托管理服务收入为3.51亿元，较上年同期增长13.9%；品牌及管理输出服务收入为1.98亿元，较上年同期增长74.2%。
2015年开业的深圳龙华星河iCO项目，为星盛商业首个以品牌输出服务模式为第三方业主提供服务的项目。此后，星盛商业走出大湾区的主要抓手也是轻资产。
今年6月底，星盛商业曾宣布与六安洛尔思奥莱置业有限公司达成合作，双方将共同推进六安山水奥特莱斯项目的商业运营合作，这意味着星盛商业在向下沉市场进一步拓展。
不过，星盛商业的规模仍十分有限。在乐居财经发布的《2021年港股物企规模排行榜》中，星盛商业2021年在管面积位列港股物企规模榜倒数第一。
据星盛商业方面的公开数据，今年1-6月，公司新签署4个第三方项目，预计将新增合约面积32.75万平方米。
结合星盛商业在2021年业绩会上的业绩指引来看，今年星盛商业预计在完成不低于70万平方米的新拓合约面积，并实现不少于8个项目的开业，并且完成目标出租率不低于95%。
（责任编辑：马欣）
