作者：刘言
2022年下半年开始的第一个周，美的置业控股有限公司（简称：美的置业，3990.HK）与“阳线”始终无缘牵手。
从12.92元/股到10.96元/股，自2022年6月29日开始，美的置业的股价便进入了“跌跌不休”的局面。截至7月12日收盘时，美的置业股价报11.04 /股，总市值139.29亿元。
“地产公司业绩的局促终会折射在二级市场上面。”市场投资人如是说。
日前，数据显示，截至2022年6月30日止6个月，美的置业及其附属公司连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约400.3亿元，同比下降51.5％；相应的已售建筑面积约327.2万平方米，同比下降52.3％。
这是美的置业业绩上少有的“抛物线”。当然在行业下行周期中叠加疫情的影响，地产商中不乏等米下锅之人，只是，此时的美的置业似乎也在身披“优等民企”的外衣尽力粉饰太平。
过多的“权益”
美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐在2021年业绩会上表示，随着泡沫出清，房地产行业供需结构将回归合理。
而在项目销售上面的“泡沫”，美的置业并没有剔除的那么快。
据克而瑞地产研究数据显示，2021年美的置业全口径销售金额1370亿元，权益销售金额912.4亿元，权益比为66.6％，较2020年的67.3％减少0.7个百分点。
按66.6％的权益占比计算，2022年前6月，美的置业的权益销售额仅为266.59亿元。当开发商在项目上的权益比重下降，也就意味着他在项目中的话语权有限。据2021年年报数据显示，美的置业2021 年存货资产減值准备上升至14.7亿元，同比增长41.8％。
某地产分析师坦言“当企业需要销售拉动时，权益占比往往能决定一个节点的成败。”
截至3月31日，美的置业在2022年第一季度中营收达到92.01亿，同比跌幅超30％，而净利润几近“腰斩”，由去年同期的12.63亿元锐减至5.7亿元。
之前，土地储备一直是美的集团的引以为傲的部分，毕竟，土储是房企的硬实力。
2021年报中，美的置业表示，截至2021年12月31日，集团土地储备的总建筑面积达4,952万平方米，涉及61个城市的354个物业开发项目，而这其中属于美的置业的部分仅有67％，美的置业权益土储面积为2716万平方米。
随着蝴蝶翅膀的煽动，低权益占比的效应已经开始扩散。
2021年，美的置业集团及联营合营公司实现合约销售金额约1371.4亿元，同比增长8.7％；营收737.03亿元，同比大增40.4％；但归母净利润37.44亿元，为近三年来最低，同比减少了13.47％。对于“增收不增利”的现象海通证券认为也与资产减值、权益占比有关。
特定的“回报”
在内部“造血”承压的同时，美的置业却被行业贴上了“白骑士”的标签。自2021年下半年以来，美的置业从正荣、花样年、雅居乐等多家合作方手中接下了十余宗项目股权。虽然美的置业对外表示，此举只是为了更顺利地推进项目，但是在行业问题频发的“寒冬”，企业的仗义援手依然成为了业内口耳相传的正能量。
与此同时，并购与偿债的需求迫使美的置业让外部融资——这条企业发展的第二条腿运动起来。
拿到发债“入场券”后， 5月20日，美的置业成功发行2022年（第一期）公司债券，发行规模10亿元，票面利率为4.5％。7月11日，美的置业公告称，决定将“20美置06”债券的票面利率在原利率3.98％基础上上调52个基点，即 2022 年 8 月 21 日至 2024 年 8 月 20 日本期债券的票面利率为 4.5％。
根据当初的募资计划，这笔资金募集到位后将用于回售或偿还“18美置01”、“19美的01”两笔债券。
“目前房企融资比较难，而从最近几家房企的发行债券的票面利率来看，基本也在4.5％。”同策研究院研究总监宋红卫分析，他认为，如果不调整利率，债券持有人会选择出售债券给企业，当利率调整到当前的水平后，债券持有人可以选择不出售债券，对于房企来讲，相当于是一笔新的融资。
7月11日，美的置业因在上清所披露的一季报数据有误，收港交所刊发海外监管函。同日，美的置业在上清所发布《关于2022年一季度财务报表的更正公告》。对比更正前后一季报可见，美的置业对多项数据做出了修改，其中应收账款由10.79亿元更正为11.76亿元，一年内到期流动负债157.66亿元更改为156.64亿元，其他出现错误的数据还包括交易性金融资产、长期借款、应付债券等。
虽然对于出现统计错误的原因，美的置业没有过多置喙，但是从一季报修改的数据中可以看出，问题大多出现在“应收”、“借款”部分。
值得注意的是，对比“三道红线”标准，身为“民企优等生”的美的置业依然有一条踩线，根据2021年年报，美的置业净负债率降至46.3％，现金短债比提升为1.71，扣除预收款后的资产负债率虽然降至72.1％，但仍然“越位”。
饶是在“内竭外借”的行情中，美的置业依然在抽调部分资金用来激励高管们的KPI。
据年报中披露的美的置业董监高薪酬中，可以明显见到，董事长郝恒乐的薪酬相对上年薪酬增长率达到233％。
（责任编辑：韩艺嘉）
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