作者｜吴亚
8月18日盘后，越秀地产(HK:00123)披露2021年中期业绩公告，并举行线上业绩发布会，越秀地产董事长及执行董事林昭远，副董事长、总经理及执行董事林峰，财务总监、执行董事陈静等管理层出席会议。
今年上半年，越秀地产实现营收242.4亿元、归母净利润23亿元，分别同比增长2.2%、15.3%。此前的2020年同期，前述两项指标的同比增幅为8.84%、6.66%。
分业务线来看，期内，越秀地产来自地产代理及假设及装饰服务的其他业务板块业绩提升显著，实现收益17亿元，同比增长297%；营收占比为6.69%，同比增长4.88个百分点，首次超越房地产管理业务成为第二大收入来源。
但同期，越秀地产毛利为64.86亿元，同比下降2.35%；对应的整体毛利率为26.76%，同比下降1.25个百分点。
往期财报数据显示，越秀地产2019年和2020年同期的整体毛利率为30.05%、28.01%。
从投资端来看，期内，越秀地产分别于广州、东莞、杭州等城市新增23幅土地，总建筑面积约为500万平方米，按权益计算建筑面积约为274万平方米。
其中，越秀地产在广州共获取8幅土地，新增土地储备约为251万平方米；以TOD方式新获一幅土地，新增TOD土地储备约21万平方米。
不过，在业绩公告中，越秀地产并未披露这23幅土地的合计购地金额，仅披露了各幅土地其所占的权益比例和总建筑面积。
据越秀地产管理层透露，今年上半年的新增土地储备中，从非公开市场获取方式占了50.9%。其中，TOD、“城市运营”、“国企合作模式”模式分别占新增土地储备的4.2%、29.8%、6.6%。
截止今年6月末，越秀地产总土地储备约为2809万平方米，能够满足未来3-5年持续发展所需。
以城市区域来看，越秀地产重仓大湾区和广州，这两地的土地储备占比54.6%和47.5%；越秀地产期下的TOD項目合计6个，占大湾区土储的26.5%和总土储的14.5%。
今年7月以来，有市场传言称，继“三道红线”、上报商票数据之后，监管部门再出手，试点的几十家重点房企，被要求买地金额不得超过年度销售额的40%；且这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。
针对此等说法，林昭远称，其也关注到了相关传言，但“ （公司）没有接到这个通知”；在问及下半年的投资强度时，其透露，将按照既定全年规划有序铺排，且不会突破“三道红线”。
截止今年6月末，越秀地产“三道红线”继续保持“绿档”达标，除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.4%、49.8%和 1.8 倍。
同期，越秀地产现金及现金等价物及监控户存款总额为400亿元，较年初上升7.2%；平均借贷成本同比下降 26 个基点至4.45%，融资成本持续降低。
销售业绩方面，今年上半年，越秀地产实现累计合同销售（连同合营公司项目的销售）为473.8亿元，同比上升26.1%，已完成年度销售目标1122亿元的42.2%；合同销售均价约为26400元/平方米，同比上升6.9%。
其中，越秀地产在大湾区实现销售额336.7亿元，同比上升50.4%；TOD項目实现销售额76亿元，同比上升50.7%。
此外，截止期末，越秀地产已售未入账合同销售额为1373.8亿元，同比增长14.8%，这将为未来销售业绩实现提供充足保障。
越秀地产管理层透露，公司全年可销售货值约1866亿元左右。“按照60%的去化水平即可达成今年的销售目标，随着下半年推进供货的达成，我们有信心完成全年销售目标。”
对于下半年房地产市场的判断，越秀地产管理层主要概括为以下四点：政策保持稳定，市场持续分化，土地加大供应以及金融维持收紧。
其中，在土地市场方面，其认为，政府将持续加大土地供应，土地出让规则将持续优化，重点城市的土地分配供不应求，资金收紧将导致土地投资趋于理性。
“未来三年，越秀地产的规模增长会保持在行业的平均增长速度或略高的水平。如果市场机会好，不排除可以加快，但总体基调还是稳中求进。”对于企业未来三年的规模增速，林昭远如此表示。
此外，于今年6月，越秀地产还成功分拆了旗下物业业务即越秀服务(HK:06626)于港交所成功上市。截至 7月25日，越秀地产持有越秀服务 66.92%股权。
据8月12日披露的越秀服务中期业绩，今年上半年，其营收9.58亿元，同比增长108.2%；归母净利润1.77亿元，同比增长134.0%；毛利率为35.8%，同比增长3.6个百分点。
截止期末，越秀服务在管面积达3504万平方米，同比上升63%；合约面积5273万平方米，同比上升41%。越秀服务管理层称，通过内生、外拓、收并购等多种方式，越秀服务将在未来2-3年，实现在管面积达到1亿平方米规模。
（责任编辑：魏京婷）
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