乐居财经 邓鑫妮 发自上海
“业绩实现稳健增长。”言简意赅的开场，董事会主席许华芳给宝龙商业（09909.HK）上半年的发展下了定义。专题丨2021中报风云：物业》》
陪同他出席的人员，复刻了年报发布会的阵容。3米长的会议桌上，许华芳和执行董事兼总裁陈德力坐于中间，执行董事兼首席财务官张云峰和副总裁唐剑锋分置两侧。
发布会节奏很快，不到20分钟的时间，管理层已经完成业绩数据的输出。同期的营收表现，一如许华芳所说的“稳健”。收入11.7亿元，同比增长34.8%；毛利2.05亿元，同比增长50.5%；净利润2.03亿元，同比增长40.3%。
资产方面，也较为稳定。总资产达到48.78亿元，较去年末增长了7.9%；总负债25.74亿元，较去年末增长9.3%。
不过，一直强调轻资产运营的宝龙商业，似乎在悄悄“增重”。其有一项整租模式，即从政府、国资整租物业，再分租出去。也就是说，它要当“二房东”。
为此，负债包袱增加了不少。截至上半年，其租赁负债已经接近8亿元，其中超过1亿元为即期负债。并且在同时期内，流动负债率达到73.13%，较去年同期增长1.42个百分点，对短期资金依赖性正在走高。
流动负债率超70%
就物企而言，负债普遍偏低。现金流动快、轻资产的运营模式，这些使得物企能够轻易避开高负债的泥淖。
整体来看，宝龙商业的资产负债率并不高，近两年常维持在50%左右，位于上市物企的中部位置。
宝龙商业的总负债为25.74亿元，而流动负债已经达到18.82亿元，按照流动负债/总负债来计算，宝龙商业的流动负债率为73.13%，上一年同期，该项数据为71.71%。
流动负债中，占比最大的是贸易及其他应付款64.7%，约12.18亿元。其中，因租约或物业管理服务协议向租户收取的保证金约为4.52亿元。
租赁后再出租的“二房东”模式也推高了租赁负债的比重。其租赁负债已经达到7.98亿元，其中短期内需要偿付的约为1.12亿元，非即期偿付约为6.85亿元，分别占比14.11%、85.89%。
宝龙商业的租赁只有很少一部分用于自身运营，大部分物业将转租于其他租户。目前，分租给租户的租赁物业的负债达到了6.35亿元，占总租赁负债的79.53%。
虽然分租免去了大额的直接投资，但是长期租赁物业产生的利息已经不少。
上半年，租赁负债占据了大部分的利息支出。截至6月30日，租赁负债产生的利息已经达到2175.9万元，较上一年同期的1443.4万元增长了50.75%。期间，总利息开支为2216.4万元，租赁负债占比98.17%，上一年这项比例更是达到100%。
这种分租的方式还在继续。今年7月，宝龙商业已经在厦门签下租赁协议，4个项目合约面积为9.1万平方米，20年的租金达到7.6亿元，而这笔租赁负债也将伴随它很久。
收并购缓慢
“生意是好生意，我们才会推进。”许华芳对业务有着多重考量和尝试，半年会上提到较多的词也是“在谈”、“正在试行”等。
陈德力补充道：“收购方面，目前谈的比较深的，是一家社区商业公司。”
持续输出观点的业绩会上，管理层还透露将来会在长三角的4个省+广东省分别收并购一家轻资产运营并且拥有管理能力团队的公司，以此作为区域竞争的“指挥所”。
蓝图描绘得精彩，但是回到宝龙商业的市场布局，已经落地的收并购却屈指可数。是因为缺钱才迟迟没有动作吗？相反，宝龙商业手中握有30多亿的资金，钱并不是滞缓的理由。
首次上市募集资金、超额配发，以及现金流的补充，让宝龙商业的钱袋子越来越大。上半年，其手中现金已经达到37.96亿元。
而到了用钱上面，却一直表现得谨慎。截至去年底，上市募资和超额配股的资金仍余15.107亿港元（约12.54亿元）。整个上半年公告的收并购，也只为悦商科技8.3%的股权花掉5000万元。
开销大，而回本慢，或许是其较少并购的原因之一。从宝龙商业去年收购的浙江星汇商业管理有限公司（简称“星汇商业”）的收支情况来看，前期投入大，但回款速度低。
去年7月，宝龙商业以4060万元收购了星汇商业60%股权，获得了15个运营项目。彼时承诺，星汇商业往后的扣非归母净利润需达到：2020年600万元，2021年770万元，逐年递增，到2024年累计达到5220万元。那时，才能摊平收购的资金。
在管项目数据“打架”
梳理宝龙商业的在管业务不难发现，其超过7成的项目数量都来自宝龙地产。除了已有项目依赖宝龙地产之外，预计开业的项目中，宝龙地产开发的也占据了大部分。
去年末的商业管理数量可以计算出关联方的占比，但半年报却无法得出准确数据。很大一部分原因是，其半年报中已开业的零售商业物业项目数量和增长数量，与去年年报数据有出入。
截至去年底，其已经开业的68个零售商业物业，有53个来自宝龙地产，占比78%。
（注：截至2020年底，宝龙商业开业68个零售商业物业项目（部分），数据来自年报）
截至2021年6月30日，其有71处已开业零售商业物业，总已开业建筑面积约为880万平方米；已签约零售商业物业126个，总合约建筑面积为1350万平方米。
2020年报显示，2020年底，已开业零售商业物业为68个；2021中报显示，今年上半年该项数据为71个；据此计算，宝龙商业2021上半年新增开业实则为3个。但据中报显示，宝龙2021上半年了新增5个开业项目，分别是3个宝龙地产的项目和2个第三方的项目。
（注：宝龙商业上半年新增开业5个零售商业物业项目，数据来自半年报）
不过，即使开业数量有偏差，无法否认的是，宝龙地产在其项目构成中一直有着举足轻重的位置，项目数量贡献超过70%。
除了商业运营管理，住宅物业也是宝龙商业的一大特色。
截至上半年，其住宅物业管理服务已交付项目69个，总已交付建筑面积为约1640万平方米；已签约项目125个，总签约建筑面积2800万平方米。
今年前6个月，宝龙商业的总收入为11.7亿元，商业运营服务和住宅物业管理服务分别创收9.42亿元和2.28亿元，商业运营承担了8成的收入。
其项目和收入也大多集中于长三角地区，该地区总收入达到8亿元，占总收入的68.4%。
在“1+1+N”战略的带动下，宝龙商业表示，将重点布局长三角城市群、粤港澳大湾区，兼顾机会型优质地区。
宝龙商业将珠三角和长三角都当作“1”来培养，今年首年就有6.7个。
（责任编辑：田云绯）
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