作者｜吴亚
8月30日，合景泰富集团(HK:01813)举行2021年中期业绩发布会，合景泰富主席及执行董事孔健岷、地产业务首席执行官及执行董事蔡风佳、财务资金副总裁黄妍萍等公司管理层出席业绩会。
据合景泰富2021年中期报告，2021年上半年，合景泰富“增收不赠利”。期内，实现营业收入129.73亿元，同比增长0.3%；但净利润为28.53亿元，同比下降22.05%。对此，合景泰富表示，下降主要系报告期内公司销售费用增加导致的。
具体而言，上半年合景泰富的销售成本（包括物业项目的在建设期内的直接成本、取得土地使用权成本等）90.74亿元，同比增长3.6%；因分拆合景悠活服务费无法被抵消，期内合景泰富销售及营销开支增加86.9%达7.82亿元；因薪资增加，期内行政开支增加24.1%至8.88亿元。
在此背景下，同期，合景泰富整体毛利率为30.1%；虽仍较高水平，但同比下降了2.2个白百分点。
但如按权益合并口径（即包括子公司、合营企业与联营企业）来看，上半年合景泰富总收入为222.2亿元，同比增长10.8%；核心利润为33.2亿元，同比增长4.6%；毛利润为72.8亿元，同比增长12.3%；整体毛利率32.8%，微增0.5个百分点。
整体来看，合景泰富的毛利率维持在30%左右。对此，孔健岷在业绩会上表示，主要系公司前几年在改善型住房和高端产品方面的布局比例有适当的提升。
“另外，我们收租物业的表现非常好，所以对整个毛利率的提升有一定的帮助。”针对销售成本等运营方面的问题，孔健岷称，合景泰富将继续通过数字化转型，在公司管治、成本下调方面继续努力。
合景泰富目前实现从单一销售型房地产开发向管理服务输出综合体转型，从单一重资产向轻重资产并行转型，业务布局涉及地产开发、轻资产、教育、文旅和健康多个板块。其中，优质的、成熟的投资性物业主要为合景泰富的发展提供稳定的现金流入和利润支撑。
中报显示，目前，该公司已开业的商业项目共41个，其中商场10个、写字楼9个、酒店22个；上半年，实现租金收入达到9.01亿元，同比增长55.3%。
合同销售方面，期内合景泰富实现合约销售562亿元，同比增长53%；截止今年7月，实现销售额643亿元，完成全年销售目标的52%。其中，大湾区长三角占比74%；一二线城市占比93%；住宅占比91%。
孔健岷透露，合景泰富全年1240亿销售目标不变，“希望未来实现有质量增长，同时保持双位数的增长。”
谈及近期关于二手房市场的变动，孔健岷认为，“当下限售、限价是一个常态，二手楼价的活跃程度和按揭房是有关系的。”具体而然，如果按揭资金链充足，政策比较宽松的话，二手房的价格也维持稳定；如果在按揭方面规模不够，会影响二手房的交易量，二手房的交易量下降就会影响二手房的价格。
“在土地的限价、售楼的限价、利润率的稳定的情况，公司最关键的还是要做好自己，把速度提速，项目销售的提速。”他表示，下半年合景泰富可售货值1230亿元，全年会有超过20个全新项目入市。
事实上，在投拓方面，合景泰富在上半年的表现较为谨慎。仅通过招拍挂在广州和天津获取了2个新项目，总面积为51万平方米，总地价为13亿元；权益低价为9亿元，新增土地权益比为72%，权益面积为37万平方米。
谈及下半年的投投铺排，管理层表示，在“三条红线”、“两集中”等政策之下，公司将加大在收并购方面的力度，在碰到适合的土地还是会积极获取，比如毛利率较高的土地。
截止今年6月末，合景泰富净负债率为54.1%、现金短债比1.8倍。但剔除预收账款资产负债率71.8%，距离监管要求的小于70%仍有差距，继续位列黄档。按照管理层的说法，要在2021年底达到“绿档”。
“三道红线”的提出，有效控制了房地产企业有息债务规模野蛮增长的行业现状。在这种政策背景下，房企原有的融资渠道会更趋于谨慎，于是不少房企将眼光转至商票，这种本来只是用作支付应付款项的工具被部分房企异化为融资工具的一种。
据安信证券研报显示，2020年下半年开始，多数房企商票余额明显增长，不少房企商票规模涨幅均在一倍以上。不过，这种非常规的融资方式存在较大的不确定性，也容易在兑付环节出现持票人与房企的纠纷。
面对这种情况，孔健岷在业绩会上回答搜狐财经提问时表示，“公司很少使用商票来融资，我们主要是使用现金支付或者发行ABS，如商业物业ABS等。”
针对近期市场盛传的“三道红线的同步要求之一：房企拿地金额不得超年度销售额40%，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出”等说法，孔健岷称，“我们会严格执行相关要求，就这方面来看，公司有既定的整体铺排计划，我们的土储也是比较充足的，并且我们还有城市更新的优势。”
据其透露，合景泰富截止今年6月末，总土地储备2560万平方米，对应总可售货值为5920亿元。其中，已中标城市更新项目锁定的240万方及1230亿可售货值；此外，同期正在推进的城市更新项目可售货值约7170亿元。
（责任编辑：田云绯）
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