正荣地产（06158.HK）作为房企“黑马”，在2018年实现合同销售额1080.17亿元，成功迈进千亿阵容。近日，正荣地产披露其2021上半年业绩公告，上半年正荣地产实现合约销售额823亿元，同比增长47%，完成年度目标的54.9%。
正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝表示，“虽下半年房企市场有些下滑，但从上半年情况来看，到年底完成1500亿元销售目标肯定没有问题”。
但是，业绩喜人的背后债务增加，“借旧还新”降负债，销售额数据注水，权益占比下降等问题都受到资本市场的关注。
销售额注水 权益占比下降
数据显示，2021上半年正荣地产实现合约销售额822.99亿元，同比增长47%，完成全年销售目标的54.9%。截至2021年7月31日，正荣地产累计实现合约销售额943.39亿元，同比增长35.56%；7月单月，其合约销售额约为120.4亿元，同比下降11.47%。
横向来看，2017-2020年，正荣地产的销售额增速分别为79%、54%、21%和9%。今年上半年其增速为5.7%，较近年数据相比增速在2021年为最慢。
但需要注意的是，上半年百亿元的销售额中却掺杂了一定的水分。据克而瑞发布的《2021年1-6月中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据显示，2021年1-6月正荣地产的权益销售额为436.5亿元，排名第34位，权益销售比占56.32%。
此前3月份，正荣地产李洋曾在2020年业绩发布会上表示，预计2021年正荣整体的权益销售额可达60%左右，目前来看仍旧存在一定的差距。
信托融资涉“明股实债”
2021年上半年，正荣地产总资产为2503.46亿元；净利润为15.04亿元；净资产为470.55亿元，其中归属于母公司股东权益202.44亿元，虽比上年度末增加3.41%，但只占净资产的43.02%；而非控股权益253.79亿元，占净资产的53.93%。
在2021上半年15.04亿元的净利润中，其中归母净利润11.66亿元，占比77.73%；而非控股股东所占净利润3.38亿元，占比22.53%。换言之，掌握正荣地产43.02%净资产的控股股东却分走其上半年77.73%的净利润。掌握53.93%净资产的非控股股东却只分到22.53%的净利润。
值得注意的是，正荣地产通过信托“输血”其旗下房地产项目。公开资料显示，2020年年底，大业信托开始发行汇金22号（正荣漳州）股权投资集合资金信托计划。该项目开发商为正荣地产旗下的厦门市正代置业有限公司，大业信托资金用于向正代置业进行增资，以取得目标公司不超过49%的股权，增资款最终专项用于漳州正荣府项目的开发建设。正代置业持有该项目51%的股权。
此外，该项信托计划的风控措施包括业绩对赌、保证担保、差额补足和随退条款等。其中，信托计划存续期间，大业信托对目标项目销售均价和销售金额、项目开发报建和工程建设进度进行监控考核，有权要求对赌方进行业绩补偿。
汇生国际资本总裁黄立冲认为正荣地产通过使用信托牌照避开政府对房地产企业负债的监管，以避免明面上债务太高导致无法顺利融资的问题，所以采用信托方式和回购担保等方法压低公司的负债水平。
“从项目开发的角度而言，真正意义上是债务，但是从会计角度而言，只要企业抽掉或隐藏关键的合同条款就变成了入股，因此是‘明股实债’的操作手法。”黄立冲说。
债务规模扩大 “借旧还新”频发债
自迈进千亿阵营，正荣地产提速拿地。2020年底，正荣地产在长三角、环渤海、中部、西部、海西和珠三角等6大区域开发运营地产项目约200个，土地储备面积达2740万平方米。2021年上半年，其收购24幅地块，总预计建筑面积为356万平方米，权益占比为46%。
拿地规模迅猛增长，其债务规模也水涨船高。据其2020年年报数据显示，正荣地产2020年的有息负债达464.5亿元，其中短期有息负债158.65亿元。
再来看其2021上半年的负债情况，上半年正荣地产总负债2033.05亿元，同比增长10.62%。其中，一年内偿还的债务为203.43亿元，两年内需要偿还的债务为418.53亿元。
对标“三道红线”融资新规，目正荣地产目前仍处黄档。2021上半年其剔除预收款的资产负债率为72.4%，现金短比债为2.2倍，净债务与权益比率为57.2%。
值得注意的是，为偿还债务正荣地产频频发债，通过低息换高息的方式融资。7月29日，正荣地产宣布拟发行13亿元的优先票据，并向港交所申请票据仅以向专业投资者发行债务的方式上市及买卖。该票据的上市及买卖许可于7月5日生效，2022年到期，年息7.125%。
5月24日晚间，正荣地产接连发布公告称两笔优先票据赎回，分别为2021年到期年息7.4%的优先票据，另一笔为2023年到期年息8.65%的优先票据。在4月16日，正荣地产还曾发行一笔2.2亿美元的优先票据，2022年到期，年息5.98%。
在企业预警通查询得知，正荣地产目前境外债券存续15只，存续规模38.5亿美元及13亿人民币，其中1年内到期境外债为8.7亿美元及13亿人民币。
从发债成本来看，利率最高的达9.15%，最低的5.35%，其中10只境外债利率在7.1%以上，6只境外债的利率高达8.1%以上。
半年报的背后正荣地产销售额注水，提速拿地致使债务高涨，为降低负债采取频频发债、信托融资等渠道来降低负债。“明股实债”的这波操作既降低净负债率又获得融资，但随着信托资金监管的日趋严格，其未来依靠信托融资或将难以持续。 （文/白静）
（责任编辑：蒋柠潞）
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