作者｜岳家琛
近日，中原建业发布2021年8月营运数据。公告显示，2021年1-8月，中原建业拥有63个新签合约项目，同比增长18.9%，新增合约建筑面积713.22万平方米，同比增长23.8%。
今年前8个月，中原建业在管项目合约销售为人民币216.34亿元，同比增长18.8%；合约销售建筑面积362.35万平方米，同比增长17.0%。
中原建业是建业地产旗下的代建业务板块，今年5月，中原建业分拆上市，成为建业系第四个上市平台。三个月后，中原建业交上第一份“成绩单”。
营收6.35亿，河南项目收入占比93.9%
根据中原建业中报显示，2021年上半年，中原建业营收6.35亿元，同比增长32%；实现净利润3.62亿元，同比增长20%；股东应占核心净利润3.8亿元，同比增长25.6%。
这是中原建业上市以来的第一份财务报告。不过值得注意的是，从2020年开始，中原建业的营收与净利润增速已呈现放缓的趋势。
根据此前招股书披露的数据，2019年和2020年，中原建业的收入分别为10.29亿元和11.52亿元，同比增幅分别为52.13%和11.96%；净利润分别为6.41亿元和6.81亿元，同比增幅分别为58.74%和6.30%。
今年上半年，中原建业经营性现金流净额2.2亿元,现金及现金等价物22.2亿元。
销售方面，2021年上半年，中原建业新签代建项目52个，新增合约建筑面积573万平方米，同比增长21.5％，在管项目的合约销售金额约168亿元，同比增长30％。
截至2021年6月30日，中原建业在管项目250个，在管项目建筑面积约3008万平方米。
不过，从中原建业刚刚公布的2021年半年报可以看出，其离真正意义上的冲出河南，还有很远的路。
从收入来源来看，2021年上半年，中原建业河南省项目收入占比93.9%，虽然相较于2020年同期的98%有所下降，但依然过于集中。
公告显示，2021年1-8月，中原建业在河南省以外的省份拥有10个新签合约项目，同比增长66.7%，新增合约建筑面积101万平方米，同比增长72.1%。中原建业目前已进驻除大本营河南外的省份为：河北、安徽、陕西、山西。
截至2021年8月31日，中原建业在河南省以外的省份拥有23个在管项目，总建筑面积为233.18万平方米，占所有在管项目总建筑面积7.7%。
“希望到2023年，省外在管面积的占比能提高到25%以上。”中原建业执行董事马晓腾在业绩会上表示。
“按照计划，今年签约建筑面积将力争达到1100万平方米，2023年超1500万平方米，在管面积突破4000万平方米。这是未来三年业绩规划的核心指标，”马晓腾称。
建业地产营收为中原建业32倍，归母净利润为2倍
资料显示，目前商业代建领域的港股上市公司仅有两家，另一家是2020年7月上市的绿城管理控股。两者都具有依托综合房地产集团的背景，同时也都具有轻资产、负债低、高利润等特点。
中指研究院报告指出，截至2025年，预期新签合约建筑面积将达2.32亿平方米，其中约66%乃由商业代建所贡献。
建业的轻资产探索始于2015年。当年，建业提出“新蓝海战略”后，轻重资产并举提上日程，并于当年下半年获得三个项目。2019年，中原建业在管理上开始独立，2020年启动分拆计划；2021年5月登陆港交所。
将“轻资产”的中原建业和“重资产”的建业地产进行对比，上半年，建业地产营收为人民币203.57亿元，较2020年同期上升56.4%，相当于中原建业营收的32倍，但毛利率仅为17.9%。
不过从净利润来看，今年上半年建业地产录得净利润为10.25亿元，归母净利润7.29亿元，较2020年同期仅上升0.3%。而中原建业上半年归母净利润3.62亿元，无少数股东应占利润。据此计算，建业地产归母净利润仅为中原建业的2倍。
中原建业2021年上半年净利率为57％ ，不仅远高于一般房地产企业和物业管理企业，也高于绿城管理25％的净利率。对此，中原建业首席财务官赵瑞昆称，预计公司未来的净利率能保持在60%。
相较之下，建业地产净利润率仅5%。
销售方面，得益于庞大的河南人口，建业地产虽未全国化扩张，但从2016年的200亿元到2019年实现千亿元销售额，仅仅用了不到五年时间。不过从2020年开始，建业地产的增长脚步开始放缓。数据显示，2020年建业地产全年实现销售额1026.42亿元，同比仅增加1.5%。
2021年上半年，建业重资产合同销售金额录得增长，达成310.53亿元，同比增长3.5%。
而从轻资产端口来看，中原建业2021年上半年，其在管项目合约销售金额约168.16亿元，同比增长30%，这一增速明显高于建业地产的增速。
“未来即使中原建业销售额有朝一日超过建业地产，建业地产作为在河南根据地的“守望者”的角色还是没有变。”建业地产董事长胡葆森在业绩会上表示。
有息负债为零，资产负债率20.58%
与传统地产开发商的重资产属性不同，代建模式的最大特征在于轻资产运作，不需要依靠自身资金投资拿地。这也使得作为轻资产运营的中原建业有息负债为0。
截至上半年末，中原建业流动负债总额为5.57亿元人民币，其中合约负债占比约76%，该部分款项为预收管理服务费，其余项为贸易及其他应付款项、租赁负债和即期税项。
截至上半年末，中原建业负债总额5.61亿元，资产负债率为20.58%。
截至2021年6月30日，首次公开发售所得款项加上收回应收关联方款项,中原建业的现金及现金等价物由2020年末的3.85亿元增长至22.25亿元。
相较之下，2015年至2020年，建业地产负债总额分别为324.4亿元、373.28亿元、540.54亿元、916.93亿元、1313.65亿元、1493.19亿元。
截至上半年末，建业地产剔除预收款后的资产负债率为87.2%，超出“三道红线”阈值，保持“黄档”行列。
此外，半年报显示，中原建业上半年3.62亿元净利润中，65%将拿出来用于分红。
不过，中原建业自5月31日上市以来，股价一路向下。其发行价为3港元每股，截至9月6日收盘，中原建业股价跌至1.7港元每股，跌幅达43%。据此计算，其市值已缩水56亿港元。
（责任编辑：魏京婷）
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