经过近三个月众志成城的抗疫,中国疫情的高峰已经过去,作为一个房地产行业老兵—钜派投资集团董事长兼首席执行官倪建达判断,对于中国来说,疫情过后,房地产一定会是在经济活动恢复过程中特别有收获的行业,在未来很长一段时间内,房地产行业依然是我国经济稳定运行的一块压舱石。“疫情带给中国经济的影响是长远的,短期内房地产会受疫情影响,但长期一定会释放。”
日前,中国人民银行公布的数据显示,截至2月末,广义货币(M2)余额达203.08万亿元,同比增长8.8%,增速创下近两年来新高。而我国1978年改革开放刚刚起步的时候,广义货币一共才860亿人民币。在过往40年的经济发展中,中国已经成为拥有多高净值人群的国家,因此,倪建达认为未来中国整个财富的溢出效应会非常明显,而如何让大量资金尽量少进入CPI领域,不伤害老百姓正常的消费,那么我们有理由相信这些沉淀资金都会进入资产领域,而吸纳沉淀资金好的行业在未来十年内依然会是房地产行业。
中国经济经过40年发展,已经成为世界大的经济体,2019年中国GDP已经跨越了100万亿人民币,人均收入超越了10000美元,正向12000美元迈进,12000美元已经意味着发达国家的人均收入水平。而发达国家的另一个重要标志就是它的城镇化率,发达国家的城镇化率一般在75%-80%,过去30年中,中国的城镇化进程以每年一个百分点推进,从改革开放初期的18%提升到58%左右,倪建达判断中国还有差不多18%城镇化进程空间,因此中国还将持续推进城镇化进程,在这个过程中,房地产行业或许在未来20年内不会出现大的改变。不仅如此,倪建达还提出,中国房地产行业还将面临一个更新更大的挑战:改革开放前的一些城市建筑都已经超龄了,未来随着城市建筑标准、安防要求的提升,需要不断的完善这些城市建筑。
而且,众所周知,对于地方政府来说,土地供应是除了税收外非常重要的一块收入。“因此,不管是从社会的发展,从政府财政的角度,从城市建设的角度,还是从人民日益增长的对城市未来预期的角度,房地产都不可能大起大落。我们相信在未来10年时间里,乃至更长的时间内,房地产都是中国在投资领域中非常稳定安全的一个行业。”
那么10年后怎么办?20年后怎么办?倪建达举实例说明,即使在已经完成城镇化进程的西方发达国家中,房地产投资还是在投资总量中超过30%占比,所以这是非常持续和稳定的投资。
市场普遍担心疫情对房地产行业会产生非常强的负面影响,房地产商无法买卖,工地无法开工,甚至导致房地产商无法存活?倪建达判断,短期房地产确实会受疫情影响,但长期一定会释放。“疫情期间几乎所有人都响应国家居家抗疫的要求宅在家里,这时候大家就突然意识到厨房是不是够大,书房是不是够大?你会发现自己的房子是不是还要升级换代。所以疫情中有个段子说,这时候大家都更意识到买房买车的重要性。”
作为专业人士,倪建达的专业意见是,在这种情况下,房地产投资其实比买房子更具有优势。因为在过去数十年中房价已经涨得太高了,买房需要极大一笔资金。而且,直接投资房产也不符合政府要求“住房不炒”的精神。从开发商角度来看,由于今年的疫情,开发商去年的项目的建设和销售周期都延长了,变现的周期也相应拉长,但如果他当时进行房产资产的投资,也许赚的更多。
从实操角度来看,钜派研究院的投资建议是,一疫情影响下国内地产投资有明显下降,销售不畅部分地区的房价出现小幅下降;二房企近期面临很大的回款和还款压力,国家放宽金融政策利好大房企,行业向有利于龙头企业的方向发展;三、疫情在短期给全球市场造成很大的冲击,资产价格剧烈波动,这在一定程度上是利好房地产行业的,特别是国内较为稳定的政治经济环境,短期建议关注地产基金的投资机会。
倪建达表态,当然,我们必须响应政府要求的“住房不炒”,房地产一方面应回归居住属性,防止形成过热市场,引发经济风险;另一方面房地产作为国民经济占比较重的行业,房地产市场的稳定对于稳定宏观经济具有重要作用。因此,钜派在产品设计中一方面严格按照监管要求,推动股权类地产基金的发展,尤其是刚需住宅类地产股权基金,真正起到支持实体经济发展,而不是导致实体经济过热。另一方面,积极推动建立二级市场和PE股权市场投资的主动投资和管理能力。
