北京章哥，房地产从业20年，精通业内门途，我不做所谓的“群众”，只用二十年实战始末帮大师答疑解惑。
章哥，京户，首房首贷，自住加投资。近期观察了极少房源：1、富力城A区西向一居室60平，710万；2、A派公寓北向一居室62平，620万；3、润枫水尚南向一居室67平，610万。我们奈何取舍呢？可否给一个建议，一私人居住，富力城西向一居室的价值太高了，不知道是否尚有其他们的小区举荐一下？
1、如何弃取，自住角度凭私人可爱取舍就行。从保值谈首选润枫水尚，次选富力城，A派的算了。
2、这从代价就能看出来，富力城看成二环外的品格小区，12万平常。可润枫水尚是四环外，价钱却仅仅进出15%，这自身就有些奇怪吧？
富力城是北京第一个地王项目，2002年315那天用315（3。15亿）拿的，震恐全北京。2003年开盘价6700，不贵，情由当时黑白典还没罢休，他们也看不清行情。但非典之后就迎来了抨击性消失，房地产墟市也全盘回暖，北京迎来了个人购房潮。富力城到那年年底就涨到了8000多。
而当时的朝青呢，即使珠江罗马嘉园还是热卖，但板块的计议却照旧是城乡相连部。定位是“财产仓储用地”，2004年才起首计划的地皮特性。润枫水尚是2006年开盘的，赶上了楼市猖狂期，但开盘价就8000，这时富力城都涨到13000以上了。
也即是谈，双井和朝青的代价差率一度也曾抵达40%，这才是主题区和城乡相连部的差距。但此刻裁减了至少一半，剖明这些年朝青的涨幅远超四环内。
固然，朝青不也许永久相持这种速疾高涨的趋势。但这里终归仍旧新区，周边如故有不少的土地，年轻人也仍旧在净流入。于是，成长速度可以率照旧会高出四环内板块的。
3、A派公寓的代价走势和富力城差未几，持续同涨同跌。之于是说放胆，就是因为是北向。自住无所谓，能接收这条目就行。从保值途也不受什么用意，代价差率不会纵情纠正。但这朝向作用出手时的挂牌期，在有其我们取舍的景遇下没需要。
4、至于其他的，这总价就在野青看呗，可能四惠也差不多。他选的小区都挺好，不消你们推举什么。你们这不贪省钱的弃取，就仍然逾越大集体的所谓投资买房人。仅供参考。
章哥，请给400万预算的保值增值为主的全部人少许倡导，当前刚惩罚完机场的老破小。姑且首付220万支配，有贷款记录，算二套，总价预算在400以内。想换一套保值增值的房子。（若是断绝机场远的话就用于出租）（守候下次置换）以下是全部人看房的归纳。可是仍然不晓得怎样取舍，请章哥给全班人少许发起，感谢章哥。
1、后沙峪地铁相近的祯祥花园 07年电梯房，衔接望京外溢。不晓得未来发展若何，此小区换房大多去市里换学区。
2、通州核心区上车盘。临时通州涨起来了，然而对通州地域限购战略责备不一。
1、首付220万，二套履历，那最多也就买到360万的房，到不了400，贷款比例便是最高40%。400万的房，算上最根本的税费，都要筹划260万独揽。
这依旧先清晰血本打算吧，呈报中介自身的资本量，让你们们成亲房源。看完房也得让大家算账，别苟且签约交定金，以免受花消。
2、吉祥花园，粗浅小区，便是显的老了点儿，其全班人的没什么。这里挺适闭的，价钱连接奴隶大盘，很恰当，在后沙峪板块中也算是不错的。异日生长看后沙峪的计划呗，修筑的快成长就好，财产要生长起来就更好了。本身没什么独处生长，没那本领。
换房大多去市里换学区房，没这么夸大！全北京学区房成交量从来没高出总量的18%，减去不是为了孩子上学购买的也就剩最多13%，乃至也就10%。甭看嘴里都思叨着要买学区房，实在脱手并买到的没几许。理想很充分，实际很骨感的。
3、通州，在大家看来房价会很坚硬，比其大家区哆嗦小。毕竟是副中心，让房价在带领眼皮子底下暴涨暴跌不适关，太不给场面，万分于打脸。有大涨的苗头也会被按住，用战术专揽一个区已经不太难的。
限购战术大家感到挺好，省得一群韭菜冲进去被收割。世界的新区几千个，靠政府搬场而做到房价持久高涨的没几个，总共被炒高的到结果都是一地鸡毛，刚需全剁馅儿包饺子了。因此北京的战术真的挺负职守，加强胜过全豹。
能买到就买，地铁沿线的不少符合的。别抱着炒房的心态就行，到市政府门口挑战不太相宜，未必打得过，出来混得叙武德。
4、东坝的商品房，我也看好，即是贵，这就别硬努了。300多万的总价在北京很难买到投资房，根底都是自住型的。刚需上车能做到保值就不错，置换时不花费，期望值别太高也就防止买错，相对更妥善。
5、顺义新房，那根本都是自住变革型的，自住适应，投资性都偏弱。这就买在后沙峪吧，临地铁的几个小区都行，自住保值滚动性都能做到。仅供参考。
章哥，孩子一个23年上小学，一个27年上小学，当前看大哥对比灵活好动，但还算听话。我任职单位在宣武，大家恋人单位策划这两年搬到通州，一时有北三环2栖身房一套，能卖500多万吧，其它能凑到首付200万使用，短促有以下几种磋商：1、把本身房子卖掉，在月坛或许宣武附近，能够宣武通州沿线、连接在安贞左近住，上周边普小，等管事结实之后再给老迈转学。您有什么好的发起？我们咨询的区域月坛，宣武，宣武通州沿线有什么合意我的片区？
1、2023年上学，异日转学的难度对照大。这年是北京有史往后的入学顶峰期，那甭管好学宫仍旧普通的，学位城市非凡的重要，根底不大概有空余的。一系列的小升初和中考高考都邑比赛厉害，那就算是以来买了学区房，除非有干系，否则不太也许加入倾向黉舍。
甭叙2023年的了，就是目今跨区转学都格外的难。德胜客岁就表露叙了，没有空余学位，不接受转学生。其我学区也都根蒂都是派位，好书院险些进不去，派到那里看命运。
这就别希望着转学了，投入好黉舍的不妨性几乎没有，学区房白买。而到二宝上学的本领，又是北京近些年来的最低谷期间，降到了十年前的人数。那会儿的学位又不妨率很宽松，学区房的意义也不是很大了。以是要买就在大宝上学前吧，两个孩子都能用上。
2、500+200+187，这在哪个学区都能买到了。但没法儿推荐什么，眼前各学区还是缺房，能买到就不错。要买尽速，惟有外地大中介手里有房源，连外网他们都不挂，线下就能成交。
北京从去年发端学区房领涨，到现时至少是9个月了，而遍及的行情周期便是一年半应用。他们涉及的是卖房换房，尽速吧，拖得时代长了有或许买在山顶。可拖到明年再买，又有或许前面排的孩子太多，学位爆了还是进不去宗旨黉舍。尽速策划吧。
3、通州和西城这如何比啊？没有创议，不好比，这自身定吧。老例就是首选月坛等北城学区，尔后是南城陶白，直升校多。尽管有直升改定额的或者，那有指标也比没有的强，相对稳当。有需要就尽快吧，仅供参考。
章哥你们好，1千8百驾御买三居，买东边或北边，那处适合？另外，光熙家园您感受何如样？也许有其所有人什么适宜楼盘推选？谢谢。
1、光熙故乡，挺好的。一期叫偏僻里de小镇，怪名字，始创修筑的。2006年开盘时蓝本正是楼市火爆期，但正高出董事长卷入了奥运前的那场北京政商大案，连七星摩根（盘古大观）都被迫璧还。因此挺低调的添补，我都没警告，忘了开盘价了。
反正那年这里和南边紧邻的锦鸿阁相仿代价，都是1。1万支配的均价。那到即日看看两个小区，锦鸿阁显然落伍。这也不能说光熙梓里的升值有多好，但根源上跟上了大盘。
因而买在这儿没什么不好的，板塔阵势但户型大，大面积的都是南北，也就加多了不足。大概除了靠地铁的有点儿噪音，其全部人的没什么劣势。
2、这会儿不好举荐什么楼盘了，我也不知途哪儿有房，更不晓得涨到什么行情了。我们们不是中介，看不到全班人的里面房源。照旧本身选吧，当中就是太阳宫，相对保值性更强极少，这些年的升值也略强。太阳星城的几个园，从前同期间修设的价格和西坝河的都差未几，方今也超出光熙家乡的比照真切了。
再其他的就看探访京呗，升值更好。2006年同时间的没有过万的，7/8000的居多，但此刻几个标杆小区都11万+了。然而近期也涨的不少了，还不见得有适宜的房源。考虑本地中介吧。仅供参考。
章哥，全班人们小白，请您忧郁指引。求教：1、魏善庄北京暗号-北京城筑LOFT（商住两用）16年开盘全款购入110万，目今思卖期间适关否？2、北京暗码房款总价与土桥金隅自由筑、百子湾沿海塞洛城、马驹桥珠江四季悦城差未几，可是租金唯有30—50%安排？为什么这么低？3、就事住址海淀黄庄，想在西三环或中合村附近买LOFT照旧一居开间？4、首付150-200万，每月还款2万，若何选择？？5、三环新城可以海淀田村loft等等其全部人给推举一下。
1、商住公寓，目前理当不算太合意。广泛来道，这种个性的房都是在楼市颠峰时才会受追捧，也就是房价涨到刚需们买不起了，只好去取舍公寓。就像这2016年，春节后北京就加入暴涨模式，公寓也就开头抢手，是以北京密码才受到追捧。
这次的行情不太横暴，因此公寓还不到受追捧的时候。但估计也快轮到了，等着吧。大概涨价多少，大概会好卖点儿。
2、租金低，估摸是情由没地铁吧。四季悦城就算是远点儿，坐车骑车的也能说得曩昔。这北京暗号到地铁得多长时间啊？人家租房的住公寓图的就是容易，凭什么吃亏受累的还多给钱啊？
我们没去过北京暗码，估量周边配套也少吧。既没地铁配套也少，除了吃饭放置上网干不了什么了，租金高不了。
3、还买Loft和开间？这套公寓就没收获吧！2016年春天北京暗码开盘，从那时起到现时，北京大盘涨了60%。如果那时用110万贷款买室庐的线万的公寓，到本日卖完了还能剩下100万吗？
4、三环新城是经适房，从投资谈也集体。全部人不知路何如弃取，也不推举过公寓，普宅的Loft也大广泛都保值不好。所有人们不是房托儿也不是中介，犯不上干这种事儿，如故自身选吧。
不外提醒一下，广博来叙吃一堑长一智，撞过南墙就回首吧，何必非得跟南墙比较呢？最好已经看普宅吧，选成熟板块的浅近二手房，可以率都至少不亏。人这一辈子会有很多次翻身的时机，惟有捉住一次能行，但万万不归纳经历培植，更别都错过了。更加是买房，简直是浅易人唯一或者不落伍于同龄人的投资本事，最好在意。仅供参考。
章哥，大家蓄意用老人的名义买房，首套首贷，首付能拿200万，进货对象是投资保值。孩子明年在西城上小学，无须研究学区。但想在西城买房，为了五六年后卖掉这套投资房和一套朝阳经适房当首付在西城换自住房，求唆使，感动。
1、200万在西城买房，不磋议学区，纯投资。这是怎样想的呢，告急够大的，不创议。
2、不磋商学区，就这200万在西城也研商不了什么，预计唯有广外有这么便宜还能贷款的，总共也没几个小区。200万能买到房子就不错，也就是荣丰2008这种，单纯的占坑儿房。
这种房大概谈是纯投资，路白了便是炒房。那可想好了，炒房有伤害，炒学区房更有危害。荣丰2008是神盘，在2014年之前都不算学区房，更是全西城升值最低的商品房小区，什么意义全班人都内心显示。直到2015年之前这里都没上涨，便是东城锁区之后，这种西城占坑儿房才起首暴涨，两年就抵达4倍，全北京涨幅第一。
利润越高紧急就越大，炒的越高摔得越狠。前边投入的都卖房拿钱走人了，谁蓄谋这会儿参加，研究好计谋风险。只能叙是繁荣险中求，赌一把试试吧。
3、如故指示一下吧，他的资本惟有可以炒这种小公寓，但租金收益率很低，更道不好策略会不会垂问一下。况且若是没有孤单的利好，学区房的升值率也并不会跑赢大盘。在这种年年打压的趋势之下，专业的炒房客可早就撤出了，这什么都陌生的就想去炒学区房，风险较大。
4、没有倡导，答允炒就炒，但最好别感应炒学区房的都能赚钱。2013年天价学区房刷屏，中合村的炒耕户到第二年有一平米赔3万的。2014年东城教改，沉静里有一夜暴跌30%的，传说有炒房客直接上了吊。2017年西城学区房领跌，到年末跌幅抵达北京第二，不知晓几何人赔钱。直到即日，金融街学区炒平房再有没解套儿的呢，都是炒房惹的祸。之所以赔钱，就理由大家钱少，因而炒的都是便宜小户型，伤害最大。仅供参考。
章哥，全部人家基本境况：京籍，两套房，一套朝阳区富强家园自住130平，商场价700，和朝阳区甘雨园小两居70平（出租），墟市价400+，两套房均满5。供职地址朝阳三元桥，孩子2025年入学，手头资金700。在惬意孩子上学、宜居和上班方便的状况下，奈何发动好？
闹热的房子16年才买，18年装修完入住，舍不得卖以是，思把70平的卖了，加手上的资金换个珠江帝景的。（陈经纶帝景的小学和初中在全北京界线内是不是还不错？）但帝景1100以内的两居根柢没有，得1300起。是以，所有人们磋议要么买个占坑的小户型，从此上学租个帝景的房子住。不知云云靠不靠谱？望您维护发扬发挥。
1、陈经纶帝景，已经好几年朝阳中考第一，在北京就算是仅弱于四金刚六小强吧，至少是一流二类。陈经纶劲松归并，也没感化帝景的出力，反倒把劲松提高了不小。这权力格外强了，可以除了作业多没其所有人什么不好的，固然作业多对操演也是好事儿。
2、帝景都1300起了？涨的够高的。能买上就更好，在朝阳用换租的局势理由不大。全朝阳有溢价的私塾不多，也便是朝外、人朝、白小80等等，芳草地陈经纶宛若也有，未几，其所有人的学区也即是老房有些。
像帝景这种的豪门型豪宅，之前都没什么溢价，现时也就是给涨出来了，过一两年可以率就会被租金给吃掉。以是换租的事理不大，能直接一步到位更适关。
3、其所有人的要不就看看白小+80的，这种学校买占坑儿房相宜，然后换租大局管束。然而也意义不大，像傍边圣世一品什么的也没溢价，朝阳特征。
4、没什么不靠谱儿的，像帝景这种房的保值性正本就好，有没有书院都不会弱，有了好黉舍即是济困解危。征求周边的风貌柏林、禧福汇和东方雅苑什么的，保值也都挺好。挺适应，学区+自住+保值都能告终。仅供参考。
