腾讯财经讯 4月14日晚，清华经管学院中国企业发展与并购重组研究中心联合腾讯新闻，推出“洞见讲堂”线上论坛第三期，邀请了旭辉集团创始人、董事局主席林中，花样年集团董事会主席、首席执行官潘军，贝壳找房高级副总裁李文杰，通过在线直播与网友共同探讨《调不调，买不买，房地产的新挑战》。
李文杰认为，疫情对房地产市场方面的影响，从一季度的市场（数据、分布、供需角度）情况来看，市场恢复较快，房价也不存在会有大跌或者大涨的可能性，市场预期相对比较稳定。这次疫情对房地产的影响最大的领域是住房租赁行业，也就是所说的长租公寓，主要会受到现金流、融资更加困难、很多地方租赁业务被暂停这三个方面的影响。
林中表示，从短期来看，对今年的交易量会有所冲击。房地产投资的增速，还有新开工、新购置土地面积的增速，今年会有所回落。从中长期来看，影响主要表现在三个方面：第一，行业整合进程会加快；第二，需求结构会发生一些变化；第三，商业会发生变化，写字楼会发生变化，住宅产品未来也会发生变化。行业的发展模式在这几年会发生很多的变化，会从过去高速粗放发展转向高质量、精细化的发展。从租赁市场来看，租房短期房租会有压力，中长期来看中国大城市的房租还是会往上涨。
潘军认为，整体土地市场是和人口的流动有关。从整体的购买力角度来讲，大家除了关心要不要买房，还要关注人口净流入的城市。比如去年人口流入最多的城市--杭州，数据显示杭州的地价涨幅也比较大。而且受疫情影响，二季度可能在土地的推出量上，会有一个比较大的增幅。从购买者角度来讲，在未来社区、社区服务方面，由于疫情产生了很多机遇，后房地产时代会有新的服务产品，新的服务体验出来。
王勇（主持人）：欢迎参加由清华大学经管学院中国企业发展与并购重组研究中心举办的洞见学堂系列活动。中国企业发展与并购重组研究中心，以讲好中国企业故事，助力中国企业成长为使命，深入研究中国企业成功背后的思想逻辑和方法，并形成系统性的方法论，贡献中国商业进步。洞见讲堂是我们推出的一个高端研讨活动，就行业发展和企业管理当中的重要而突出的问题邀请著名专家、学者和企业家共同研讨。各位网友我们知道房地产市场的规模很大，将近20万亿，它不仅是我们宏观经济的重要组成部分，还与政府的财政收入密切相关，对产业上下游的拉动非常大，还事关你我，关系到大众民生，具有明显的周期性、政策导向性，同时又兼具商品性和投资属性。
房地产的发展牵一发而动全身，每一个举动都会引起社会高度的关注。当前蔓延全球的新冠肺炎疫情对经济的冲击很大，对我国房地产造成的影响随着时间的发展逐步深化。我们既要防止房地产企业出现风险，同时，还要保障低收入人的居住改善，还要促进住房的消费，以对冲经济下行的压力。同时还要防止政策的盲目冲动调整带来的一些市场泡沫，应该说还是比较复杂的一个局面。
我们应该怎样应对这些疫情带来的挑战？建立一个什么样的机制，我们的企业应该如何经营，我们消费者应该如何对待这个行业的发展，从而使得房地产行业能有一个健康而稳妥的发展。今天晚上我们会举办一场以“调不调，买不买，房地产的新挑战”为主题研讨活动。
参加研讨的嘉宾有中国房地产产业协会副会长，旭辉集团创始人、董事局主席林中先生，花样年集团董事会主席、首席执行官潘军先生，中国房地产估价师与经纪人学会副秘书长、贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰先生，我是清华经管学院的王勇。
新冠肺炎疫情对我们国家的经济冲击很大，对各个行业的影响也比较大，但是我一直非常好奇，房地产这个行业平时都很热闹，近期反而是很平静，并没有看到过多政策的调整、民众的关注和房地产企业的呼吁等等，在平静的背后，是预示着这个行业有一个很好的发展，还是会积累一些风险？我们先从这个问题来研讨。我们请贝壳研究院的院长李文杰先生来给我们就房地产市场宏观的情况数据做一个简要的介绍。
李文杰：大家好，我先开个头，简单给大家介绍一下大概一季度，包括3月底、4月份的市场情况。第一，从数据角度来讲，众所周知，今年受到了春节前后疫情的影响，市场发生了非常大的变化。到4月初为止，我们看到一季度整个房地产市场已经走出了一个2月份的低谷，形成了一个V型反弹，3月份市场交易量比前两个月增长了40%。虽然由于一二月份基数比较低，但基本上到3月底恢复到了去年同期水平。去年3月份大概63%，这说明市场在热点城市里面恢复的非常快，我们称为有较强的韧性。
第二，从分布角度上讲，市场的复苏出现了南强北弱的现状，也就是南部省份热点城市恢复的非常快，北部相对偏弱。从购买力上讲，刚需先行，这一轮恢复都是刚需、首次置业，包括一部分改善的。目前我们看到，交易量上升，但是整体的价格是相对平稳的。从2月份来看，由于市场变化比较大，我们看到有200多个城市，不到300个城市，陆陆续续出台了相对于房地产、租赁，包括公积金等一些所谓松绑的政策，另外也可以叫鼓励市场的政策，其中有6个城市出台了政策之后撤回，被外界解读为从整体政策角度上讲，还是保持相对稳定的，还没有引发很明显的价格上涨。
第三个观点，从供需角度上讲，从4月份到现在，市场的恢复是非常强劲的。我们观察4月份全国总体的市场交易量，已经恢复到了去年平均数以上的水平，整体市场比我们想象的恢复要快。特别是在四月份之后，改善型的需求又比首次置业的突出出来，我们估计二季度成交比一季度增长40%。下半年我们的判断还不太确定，整个市场的走势受到国际的疫情影响和经济的整个变化的关联度存在着很大的不确定性。
目前来看，我们有一个简单的结论，市场的恢复是比较快的，房价也不存在一个大跌或者大涨的可能性，市场预期相对比较稳定。个别城市个别楼盘，最近出现了一些“躁动”，大家比较关注，这是个别楼盘，也是个别城市。比如深圳的房价是相对稳定的。有部分的城市预期有些变化。
总体政策上，我们看目前的政策走势相对保持稳定，还是在关注一些企业本身的经营情况，消费者根据自身的需求并没有一窝蜂的购买或者受疫情影响相对比较大，这些都没有出现，市场还是相对比较稳定的，这是买卖市场。
我再把租赁市场简单介绍一下，我们看到3月底为止，租赁的旺季相比去年总体交易量，目前来看还是增长的。虽然今年受疫情影响，包括有些城市受疫情影响封城的影响，但是从总体的交易量比去年同期还是略有增长。一线城市交易量会恢复慢一些，二三线城市已经超过了去年同期的水平，这是从租赁的角度上讲。
从市场旺季回归上讲，3月底的时候，这一波市场的旺季逐渐开始消退了。从市场的变化上来讲，受疫情影响，很多的住宅、出租的，总体的价格和去年出现下调，我们监测大概十几个城市里面，只有4个，西安、长沙、济南等超过去年，其他的城市基本都是相对偏低的。今年住宅的租赁市场，相对来讲虽然恢复的比较快，但是整个租金还是受到疫情的影响是有回落的现象。
王勇（主持人）：房地产企业在这方面有一些什么样的观察以及你们因为在这个行业当中会受到一些什么样的冲击，你们的感受怎么样，怎么应对？我们请林中主席做一下介绍，林中主席号称房地产界的“诸葛亮”战略家、思想家，有很多的思考。之前我们也做过一些小范围内部的分享，讲的也很好，有请林中主席做一个分享？
林中：谢谢，从企业一线从业人员角度来看，有几个判断或者几个观察。从短期影响来看，对今年的交易量会有所冲击。目前来看，原来我们预测全年会跌7%或者10%，因为看到是1月份交易基本上正常。因为春节比较早，所以1月份应该是比去年的2月份，去年2月份是春节，1月份虽然同比去年1月份销售量少了一些，比去年2月份是增长的。
今年2月份整个月都是可以上班的，因为2月1号就要上班，2月份有返乡置业，应该比1月份量多。2月份大部分企业，我们只完成了原定计划的20%，与去年同比，去年对比是2月份的春节，跌的幅度不大。实际上从内部来看，它应该比原计划，年度计划分到每个月的时候少了。3月份市场在恢复，只是完成了自己内部计划的50%-60%，比2月份有大的反弹。
同比去年同期，大概有20%-40%的降幅。2月份、3月份地产商减少，4月份可以恢复到七八成，因为3月份来人量恢复到去年同期的9成，意味着4月份销售应该可以恢复到去年八九成。5月份有没有小阳春，还要看政策，有一些利好的政策可能会出现“小阳春”，如果没有利好的政策，可能就比较平稳一点。目前来看开发商降价不多，因为小阳春一定是要有一个力量去破掉平衡，要么你有打折优惠，客户都来；要么政策放松了，客户就来了。
全年来看，后面发展应该会是比较平稳。短期来看，可能今年的销售额比去年还是增长的，但是比少于你的目标。2月份、3月份两个月正常月份减少的量是将近一个多月的量，后面不一定能补回来，除非后面能够出现小阳春，或者金九银十这种特别好的情况。
同时，房地产投资的增速，以及新开工、新购置土地面积的增速，今年都会出现回落。开工的增速回落，新开工面积3月份、4月份同比为负。购置土地量，三四月份政府提供的土地量不多，出让的地不多，同比去年大概减少了30%，工地的量比去年工地的量少了30%。这是短期的一些影响。需求有增有减。
有一部分本来有需求的人群出于对未来经济、工作的担忧，短期内会暂缓买房。也有一部分新的需求会出来，比如原来没买房的、想改善的，疫情以后，觉得要对自己好一点，该改善还得改善。有一些是租房的，没有房产证，也不是主人，他们也开始考虑买房。关于减少的需求和增加的需求，我上次看一篇文章，需求没减少，其实也没大幅增加，除非政策再放松一点，二套改善，首付降低一点，支付能力大量增加，需求会增加。
如果政策还在供给侧做调整，给开发商返税，让开发商不要出现资金链断裂。国家目前在需求侧的政策没出，因为现在还不能出。3月份市场恢复到了跟政府所判断的恢复预期。4月份恢复到八九成，市场比较稳定，避免对这个市场过大的刺激。因为房地产的政策，大政方针是定的，房住不炒，稳定价格、稳房价、稳预期，这是不会变的。分城施策，行政调控，不以房地产作为短期刺激经济的手段，涉及到房地产的政策方针不会改变。我看央行虽然在降准降息，对涉房的贷款，不会太放松，还是要稳，特别是要稳预期，稳地价跟稳房价，这是一个短期的。
中长期来看，第一，行业整合进程会加快。受疫情影响，这个行业容量基本到顶，外延的规模很难大幅度增长，基本上15万亿、16万亿，17万亿，在这个平台上还会有几年。大中型企业快速发展是由于中小企业丢失的份额，未来几年发展速度受疫情影响，一些中小企业会加速淘汰。
越是不好的时候，金融资源会集中给大企业，因为大企业安全，大企业能拿到更多的资源。从我们看去年，Top30、Top50这些企业拿到的新增的土地以及信贷的资源远远大过现在的比例，两年以后集中度上升了。新的土地他们拍了70%，现在Top50份额在50%，意味着两年以后这些地供出来，Top50的市场份额会升到70%，前两年70%的地是被这些企业拿的。融资的信贷资源，70%在这些大企业，给这些企业，意味着他在投入产出，两年以后产出来，你看到的聚集度未来两年还是会进一步提升。这个行业也出现很多变化，包括需求结构的变化，未来十年、二十年中国房地产还是非常好，我们要有非常大的信心，我们是看好这个行业的。
第二，需求结构会发生一些变化，有些需求会减少，有些需求会增加。第三，产品会发生很多变化。2003年北京SARS的时候，北京那时候都是大塔楼，我们在亦庄盖板楼很难卖，结果SARS以后，我们那个楼盘是最大受益者，因为6层，板楼，南北通透。北京相对塔楼就从2003年开始，这一轮疫情也是一样的，对产品产生比较大的影响。住宅产品未来健康智慧住宅，一定是一个大方向。
第三，商业会发生变化，写字楼会发生变化，住宅产品未来也会发生变化。有一些线上化变成不可逆，走上线上化，速度就会越来越快，产品会有很多的更新换代。企业的发展模式也会发生很多变化。从过去土地红利时代，单边上扬，到高危平台期的后半段，进入一个横盘的时代。土地的红利没有了，就剩管理的红利，企业做不强，在这个阶段是很难生存的 。没有很强的竞争能力，很强的专业能力，企业是很难的。这个行业利润竞争会很薄，你稍不小心就会亏本。第二个，没有给你容错的机会，房价一涨，涨个三五十，所有的错误可以被掩盖掉。现在房价几年不涨，以前有人羡慕房地产行业库存是好东西，因为库存几年，房价会涨一倍。以后库存可能不是好东西，房价不涨，你是有利息成本的，利息成本一旦高，房价涨幅达不到，库存是一个很大的包袱。
行业的发展模式在这几年会发生很多的变化，会从过去高速粗放发展转向高质量、精细化的发展。未来很大的两个竞争利器，一是资金高门槛，不是一般小企业能玩的动，现在买是几十个亿，这不是一般企业能玩的资金量。第二，低利润，这个行业竞争白热化。这个行业跟家电行业一样，处在最后的竞争的情况下。这个行业的利润率会很低，不会给你太多的空间，不会给你容错的空间，不会给你失败了从头再来的空间。这个行业从中长期来看也会有一些影响。
王勇（主持人）：谢谢林总给我们做了一个全面的分析，对行业短期、中期的影响，以及未来竞争的态势做了分析。潘总您有什么样的观察和思考？
潘军：林总把行业整体，从开发商我们本身面临的挑战角度，讲的很系统。补充几个，我们从调不调，买不买的主题来分析一下。整体市场是有分化的，我们最近也关注到，推地卖的比较火的是一二线城市，包括我们跟林总合作去福州拍地，拍的非常火爆。宁波、杭州、苏州、南京、成都，这些地方卖地非常火爆。但是可能一些三四线城市没有地，最主要的一个原因，据我的观察，现在实际上三四线城市在去年一年的数据，它其实存在人口流出，整体土地市场是人口流动反映出来的。
从整体的购买力来讲，大家关心要不要买房，还要关注人口净流入的城市。我们看去年有一组数据，比如说全国排第一的，流入最多的是杭州，而杭州的地价涨幅也比较大的。第二是深圳，深圳最近这一个季度二手房的交易（小户型刚需），它的房价比，3月份比1月份，我们有关注二手房的社区交易，涨了甚至20%、30%。从这个结构来讲，房地产现在是也进入到一种差异化的表现。如果全国总数据，并不能涵盖城市间或者城市群之间的几个差异，这是一个。
第二，我最近从3月份以来，我是跑了跑全国主要的城市，像杭州、郑州、太原、成都，我们走了一圈，其实地方政府这次疫情之后，财政压力比较大。我们最近拍了一些地，原来有一些购地的政策，政府可以托底。但对于一些区级政府，他的没有能力去托底，需要开发商自己去联合。
二季度可能在土地的推出量上来看，会有一个比较大的增幅。昨天晚上跟我们咨询机构，他们协助贵阳、重庆、成都、昆明等，他们收集到的数字，政府在二季度会有一波土地的推出。这些政府面临着这次疫情，一季度大家下降的比较多，我们看到一季度的数字，反映出来的财政税收收入的增长，反而是浙江的数字是正的，广东都是负的。从这个角度讲，如果单要买地，二季度我的一个判断会是出货量比较大的一个时间点。
第三，从房价的变化讲，出现了不同的声音。有一些金融机构认为，今年我们实际上要投新基建，国家的财政预算，包括金融机构现在不断放的水，我了解除房地产行业外没有其他行业能承接这么大投资。比如5G，今天上午我还参加了一个活动，5G建设速度不会像轨道交通，如传统的地铁，包括房地产，投入速度这么快，因为它的铺设，消化量。我听了去年中兴通讯有一个统计数据，5G的总投资量是1.5万亿，消化包括移动终端是需要8年的时间来完成，每年也就是两三千亿的投资量，对拉动经济是没那么快的。
也有不同的一些专业的机构呈反向意见，他们认为三季度房价反而会跌，原因是他们认为二季度失业率会提升。就业能力最强的两大行业会出现失业潮，第一是服务行业吃住行游购娱，这个行业失业人口接近1个亿，酒店、旅行社、景区、餐饮，号称600万家餐饮店，它所容纳的就业量很大。现在按悲观的认为，这个行业一半左右的可能会倒闭。如果这样的话，确实会影响刚才文杰院长讲的，这些是刚需的，他们是主体。
第二，比如我们在沿海地区外贸出口型加工业工厂的关闭，工人失业，这个部分产生的失业，有可能会在三季度导致大家的购买欲望下降。我个人还是从行业来讲，我跟林中总一样，我们对于未来这个市场的预期，我们相信因为政府有三稳到六稳的政策，应该不会产生大的变化。房地产市场刚才林中总讲到受国家政策影响，咱们跟国外的房地产不一样。咱们国家是一个政策，稍微调节一下会抑制，总体来讲未来的房地产，就我个人意见，大家要关注的还应该是一二线的城市群。第二，房地产行业现在也不是大家想象的那样。林中总介绍的很清楚，今后只有50强才能生存下去，高度集中化，投机性的机会已经没有了。你说你有一个项目，那不叫开发商，现在开发商的特征已经进入标准化。
林中总最有经验，我们同行前50都是能够相互合作的。成立项目公司，我跟林中总有好几个项目合作。我们不同的部门都是两个公司派的，他们能像一家公司一样，同时要维护各自母公司的利益，他们能在一起工作，工作好几年，已经是一个标准化的操作。房地产行业已经进入了非常成熟，强调高质量管理的水平。今年疫情之后，我们判断跟林中总是一致的，从购买者来讲，在未来社区、社区服务方面，由于疫情产生了很多机遇，后房地产时代会有新的服务产品，新的服务体验出来，我就讲这么多。
王勇（主持人）：分析的很全面。我们对第一个问题做了一个初步的探讨，我们简要看一下，你们三位是不是认为，因为市场比较平稳，还在我们预期之内，所以房地产政策这块不需要有过多的调整，能延续就可以，是这个观点吗？
李文杰：目前政策是一个延续，还在观察，重点是说我们在二季度以后，特别是年中以后，三季度，从我们分析还是需要在整个房地产特别是住宅这个领域，还是有一定的风险是需要关注的。 第一，整个市场来讲是存在房价下跌的风险，我们看到最近整个楼市有快速复苏的迹象，我们认为，还并不稳定。另外一个，我们看到2018年房地产上市公司的负债率比较高，平均资产负债率达到8成，2018年之后海外发债融资比例增加了，疫情带来了国际上可能的经济危机，会对我们房地产公司到期的债务，特别到今年年中三四季度之后的债务问题带来风险。
第二，居民的债务压力也在增加，2018年全国居民杠杆率攀升到57%，从2008年到2018年过去十年，增长了35个百分点。居民家庭买房用按揭，他的杠杆率达到57%，相当高，特别像杭州、厦门、温州、深圳，这些居民的杠杆超过80%，非常高。我们观察，由于家庭部门贷款比例，杠杆率债务压力上升，对未来偿还房贷的风险也是非常大的。
在租赁市场上的风险，由于租赁市场机构化、规模化还有包括专业化的发展，这次疫情对所谓长租公寓的影响比较大。特别是一些租客在租金承受方面，租房价格开始逐渐回调，很多业主对整个租金，由于他测算的时候要靠出租的租金还房贷，在业主端租金的下降滞后于客户端租金下降，支付能力下降的情况下，租金收入比还是持续扩大。租金收入比像在深圳达到了37.3%，37.3%的收入部分，都是用来缴租金的，这个比例相当的高。租赁的部分涉及到民生，它是实际使用的价值，这块来讲我们也判断，风险在未来，还是存在的。
另外一个，从整个房地产拉动来讲，虽然我们不是搞大水漫灌，不搞刺激，我也同意林总、潘总讲的，房地产是一个非常大容量的市场，2019年整个市场在20多万亿，全国所有的零售品加起来才30万亿。通过其他行业，刚才所说的新基建，还有一系列的行业，通过他们的刺激和拉动，实际上对整个投资和经济的拉动非常有限，相对比较小。单住房领域就达到20多万亿，住房领域是对整个经济拉动作用，重视的占比程度依然是不容忽视的。
目前在住房消费的时候还是存在非常多的瓶颈，比如说最近两年棚改退潮，造成三四线，棚改退潮以后，购买力下降了，伴随着人口流出以及住房改善这一轮释放，这一轮三四线城市影响比较大。这些城市的影响是存在人口流出、特别是风险增加，我们看这些城市需要关注的，我举个例子，房价和供销比，我们认为在未来存在一些风险的城市宜宾、德州、驻马店、保定、日照、威海，这一类城市是存在风险的。对于整个市场而言，未来我们认为在住房消费领域，一线和二线城市仍旧要扮演一个非常大的重要角色。
第一，都市圈的扩围，我个人觉得对整个城市其实是拉动整个住房消费需求是有一个非常大的帮助；第二，我们提了几年的老旧小区改扩建，依然存在非常多的一些政策问题，存在很多制度上的根本机制安排的问题。这一部分的市场容量按照估算，大概也有5万亿，如果能够突破，在这个领域的政策瓶颈在整个房地产的领域，改扩建和投资的拉动作用，仍是十分明显的。从整个市场来讲，依然存在几个风险，未来发展的机遇，在都市圈的扩围，以及老旧小区改造投资的拉动上。
王勇（主持人）：是不是目前房地产市场运行整体感觉还算比较平稳，但是还存在着风险。下一步还是要密切关注房地产市场，特别是关注一些城市发展的不平衡，继续采取因城施策。时间关系没办法做深入的探讨，刚才潘总说的经济发达城市、人口流出的城市，会不会产生聚集效应，城市的马太效应，房价会越来越高，经济不好，人口流出的地方，怎么办，恶性循环。我们还有很多的问题可以探讨，时间的关系，我们这个问题到此为止。
前面几位企业家说到，自己持有的物业和长租公寓，林总、潘总都有这种商业物业和长租公寓，这相当于我们的库存，疫情发生之后，对商业地产、写字楼、长租公寓，会给我们带来什么样的冲击，我们经营上怎么应对？
林中：王院长讲的商业、写字楼和长租公寓是三种不同的业态，也是三种不同的市场，从开发销售转到持有，持续量比较大的像商业、写字楼、长租公寓、养老收租的社区都有。文杰也在讲长租公寓，长租公寓是最典型的，租房是一个消费。房租跟什么有关系？跟收入，最主要是跟你的收入，跟经济的增长CPI有关系。
租房短期房租会有压力，中长期来看中国大城市的房租还是会往上涨。我们预测未来，很多大城市还是会不断上涨，因为它有一个CPI的效应，毕竟GDP还是增长的。但是中国未来租赁市场将会只是在中国一线、二线城市。而三四线城市、小城市基本上不需要有租赁市场，人人都有房，也没有外来人口，也没有商务流动人口，中国的租赁市场还是比较小，跟中国的写字楼市场一样。二三十个中国的最大的城市，商务人口最多的，第三产业最发达的地方。
中国写字楼市场也是一样，写字楼市场最大的需求跟第三产业的比重，第三产业比重越大，写字楼需求越大。如果这个城市以工业企业为主，基本不要写字楼，在自己的工业园区办公就可以了。写字楼里面都是第三产业，金融、科技，围绕着金融配套的高端服务业，这些需求比较大。你看很多省会城市，看二线城市，就会看到一个有趣的现象，这个省会现象以制造业为主，基本写字楼不发达。如果这个城市已经转向第三产业为主，高附加值的第三产业为主，你的写字楼就很发达。中国最好的写字楼就是北京、上海、深圳，广州都弱了一点。写字楼的影响比较大，疫情以后，远程办公，居家办公，甚至未来公司会不会对写字楼的需求有所减少，可以更加灵活。
有些公司搞一些公用的工位，不用给你固定的位置。对写字楼的功能不一样，未来基于5G，基于AI，基于数字化，对写字楼的硬件、空间，甚至未来是不是园区型的写字楼更好。商业就是商家在布局，受影响很大的餐饮，未来你的餐饮比重会下降，一般的餐饮是看能力很弱的，我去商场看，他们说4月份不恢复，很难撑的过去。本来春节这个月可以挣100万，因为疫情亏了100万，一来一回差了200万，3月份又亏了100万，4月份再亏100万，就到了现金流的极限。4月份生意不能恢复，5月份有的比较难撑，哪怕我们给他免一个月租金也不行，他说我亏太多，人要养，所有的人还不能辞退，还要全留着。
做一些外卖，外卖的量不够，堂食的餐饮、教育培训的业态会变。需要大量人流聚集的业态，写字楼业态跟商品组合的变化会影响未来商业空间的布局，产生新的产品组合，产生新的很多新的变化。线上和线下结合越来越紧密，未来没有纯线下商业，也没有纯线上，未来的趋势就是很多零售要线上线下一起做，才能做的好，这方面会对商业的形态布局、格局、空间，会发生变成大的变化。
我们发现社区商业业态挺好的，你在社区门口搞一个三五百平米，混合型的，既有生鲜又有菜市场就很好。所以不断有一些新的业态出来，这一轮商业就会有一些新的业态出来。这些需求还在，你怎么适应新的变化的需求，你怎么能提供新的产品，满足新的需求。永远都不断在创新和变革之中。
王勇（主持人）：林总观察的很细微，上一次说的线上销售，良品铺子杨总说他下一步会大幅减少在商场的店铺，增加一些社区的开店，社区的开店会承担很多的功能，比如配货、社区的运营，和您的观察比较一致。潘总您对这块有什么思考可以分享呢？
潘军：我们没做长租公寓，我跟万科的人探讨过这个问题，我们认为土地获取通道不畅，税收不修改，长租公寓到现在是没有办法盈利的，这是我们的一个判断。除非我们的楼，政府不让销售。现在我们基本上也是改成养老公寓来做，没有去做长租公寓。
关于商业和办公，我给大家分享一下，昨天我在成都跟我们一些租客，我的一个购物中心，像林中总讲的，星巴克他们现在提出来和我们合作做什么，他的业态会变。他们在购物中心的店基本不增长了。但是采用一种新的方式，比如说到我们总部来，他开一个“微型星巴克”，两张桌子，他来提供咖啡，培训服务员，跟我们分配他的经营收入，他开新的咖啡店。从这点上，我认为对商业地产提出了新的命题，大型的购物中心类似这样的模式，在今后往前走是有风险的，而且经过此疫情，现在实际上很多购物中心要恢复到正常的营业，不是说疫情结束就完了，人们有些消费形态变了。
就像林中总讲，我这段时间在研究新型商业社区。我们原来社区商业由于开发商消费习惯导致我们的社区商业不是为了经营，而是为了销售。我们柱距8米4，销售部门建议我们4米2的宽，13米景深，做下来就是50多平米，他们认为最好卖。这种形态的社区商业是很难经营的，它的经营业态一般都是比较low的。我们总结了，像链家二手房中介店，50平米够了，要么就是开个很小的理发铺子，夫妻老婆店。我研究了两三年，我们最近推一些新的社区商业，你的客线和货线是重叠的，你在里面吃饭但是他可能买的鲜肉、菜抱着就进来了，运垃圾跟你也是同时走。大型的购物中心体验不是这样，这次疫情，我们最近在研究一种新型的社区商业，新的业态会出来，这是商业部分。
我现在了解到我们很多租户，他们原来准备50%增长，现在他们考虑的是如何保命，基本上零增长，是比较悲观的。跟我们房地产行业，降8%-10%已经很痛了，房地产行业已经进入高周转这样一种周期了，销售很关键，但是其他的行业由于上半年，客户的消费心里变化影响是巨大的，这可能是值得我们做商业的深入思考。现在比较大的综合的商业地产我们有9个，今后不准备做了，这种形态经此疫情，这种影响比较大。
关于办公的部分，深圳甲级写字楼的空置率是26%。乙级写字楼，我们在北京做一些创意园，本来我们初步的判断，到了4月份应该上班了，结果我们有20%多的客户没开门，没交物业费。我们在产业园里面，在北京做了6个文创型的，也是20%-30%的倒闭率。对写字楼租金的收缴，这次疫情影响是比较大的。并且现在通过视频，就能够进入很深度的交流，对办公楼的需求也是偏悲观的。
您讲的商业、写字楼，包括酒店，我们在全国10个酒店，说实话很惨淡，只有去年同期的20%入住率，我们还是交给喜来登管，发现持有的资产重了还是有问题。未来我们判断，90%的精力还是做住宅，其他要做的话，做点社区，长租公寓、甲级写字楼，能卖掉的还是卖给保险公司，集中精力做住宅。得把握现金流，有一些不敢压存货，压的存货太多会也问题。
李文杰：这次疫情对房地产的影响如果说最大的领域就是住房租赁行业，也就是长租公寓。这种影响，我认为是和旅游、餐饮、服务行业的影响是一样的，但是实际上它的关注度远远不够。他受到几个方面影响：
第一是现金流。这次疫情打击住房租赁企业收入是锐减，一方面租客的收入锐减，由于封城的影响，涉及到业主不能返回，减租，业主的房租减的少。很多长租公寓企业面临非常大的压力，我们以蛋壳为例，它在全国的总房源量有45万间，业务端每个月要付款10个亿，峰值是15个亿。另外像魔方，我们估计像他这种长租公寓三个月直接损失能达到5000多万。现金流对长租企业的压力非常大，跟服务行业一样。
第二，融资更加困难。住房租赁企业一些融资渠道，通过ABS证券、银行授信都暂停了，融资渠道也会更加困难。运营成本增加不用说了，消毒，对防疫的检查等等一系列，包括用工成本大幅增加，运营成本大幅增加。出租率大幅下降，很多退租，整体的出租率，长租公寓的发展非常快，没有想到疫情的影响，它的高速增长带来的出租率反而比它的预期要降低，这也是非常明显的。
第三，很多地方租赁业务都被暂停了。不允许出租或者清退租客，主要担心疫情期间对出租房屋和流动人口的管控有困难。这也是我们调查的时候，在租赁企业、长租公寓企业遇到的问题。从我们角度来讲，这个领域应该是受到相应的政策关注和一些支持的。第一是金融支持，应该放宽对长租公寓，我们看到我们政策导向，从房屋租赁角度讲，是一个很大的趋势。未来人们住得起房，其中房屋租赁也是非常大的领域，从政策角度讲也是鼓励的，加强金融支持，包括一部分我们也建议有一定的税收财政补贴，也是比较明确。还有一些国有物业，他们也会减免租金，延缓社保支出，尽快复工，以及协助他们防疫物资的采购等等，这些都是属于在长租公寓领域，受到政策关注的。
也结合到刚才林总和潘总提到的商业地产说一下，我认为此次影响更深远的就是商业地产。我们这次疫情深刻改变了商用地产，包括购物中心、百货，甚至会务为主的配套，其中在一些核心城市由于人口的持续流入，租赁房又不够，几年前出台了支持鼓励商业办公物业，我们所说的40年或50年产权的物业改为出租用房，我个人非常积极支持。有些城市商业用房未来三年都是供大于求，会面临租金下滑供求失衡的状态。
住宅这个领域又是面临租金上涨的压力，租金比相对比较高。很奇怪，这几年商业办公物业转成住宅物业又有很多瓶颈，购物中心或者空置的商业群房改成住宅使用，面临很多消防，很多规范等等一系列的问题，又很难转。房地产大家都说上半场或者黄金十年，下半场未来依然是拉动的很强有力的行业，有很多制度性、政策性的东西，改革到了一些深水区，必须寻求一些突破，如果不突破对房地产的生产力的束缚也是非常明显的。
王勇（主持人）：各位企业家讲得非常好，我们也是受时间所限，有些问题不能再深入去探讨，实际上很多问题都值得我们去探讨。我们再花点时间探讨一下房地产开发商为我们购房者提供的服务，物业管理。
这段时间我自身的感受，我住的小区，万科物业感觉挺好，我们感觉到对业主客客气气。疫情发生之后感觉物业权利人员很大，你要提供这，提供那，不带出入证不行，态度不像以前那么友好。家里面来个人，请个保洁，送个东西，都有些变化，我们也适应了。这种情况的变化，会对我们下一步物业的管理产生什么样的影响？会不会持续下去，物业管理公司以后管理，原来是服务，管理的职能会不会延续下去，会有一些什么样的变化？潘总您分享一下。
潘军：我在致力于房地产关于物业管理行业转型。物业管理之后的发展，第一，从硬件的角度出发，第二，应该向社区服务的转型。什么概念？社区这个部分，我们小区入住以后，形成一个封闭的空间以后，大家有共同的价值，比如我们的房子，我们的停车位，这是中产家庭最重要的两个资产。
住建部还等疫情结束以后专门还邀请我们跟万科物业等等要去建设部、林政部做一些交流，这可能成为一些趋势，物业原来是一个服务型角色，被很多业主所忽视，看不到物业，收收物业费，平时怎么看不到你们，门口站一下，大门口、停车库门口。
有三个大的变化，第一，政策对它的定位发生变化，所以让您觉得不舒服。您看到北京现在是一级警戒，所有的进出人员，第一最好不要进，最近我们跟顺风、菜鸟、京东，封闭了以后社区交接物资在大门口，不允许进小区，这可能未来会变成常态。我们国家的管制是强制性管制，突然发现物管公司他们没有重视，原来是街道办、社区工作站，他们发现物业公司覆盖中国主要城市，主要人口的管理。
最近我们在深圳连农民房都请物业进去改造，现在基本上能做到全市几千万，包括流动人口，包括对物业设施的改造，通过设立物业公司的进入，变得可控了。通过这个角度来讲，变成强制执行的一个抓手，有一些在县城，在河南一个县，他们现在准备把物业管理就四家来管就完了。有些不行，有些小的物业出现紧急事件的时候，会变成人跑了，因为他没有防疫物资，基础的物业人员害怕，都跑了。没有口罩，相当于裸奔，像其他正规物业都有防护服、护目镜、有口罩。包括管理质量等等，今后物业行业我认为由于政策的变化，导致变成一个既有服务又有管理的行业。我们在武汉是另外一个，我们这次统计了一下，我们在武汉86个小区，收了上百面的锦旗，业主给送的红包有几十万，这是我们在物管行业不敢想象的。
第二，这次物流，末端配送，对社区要进行改造。我这次写了一篇文章给建设部的，后防疫时期的，在疫情控制下反映出的一些社区要进行改造，包括配送线，我们是可以在增值服务，我的行业最早提，跟物流企业分成，我来帮你配送，这种配送质量、服务质量远高过，我们说是熟人配送，包括业主的安全度，包括完整度，我们认为会提高。
我们和顺丰做了一个分析，顺丰进入社区的快递员配送到户，他所耗费的时间在他配送整体的，比如说快递成本是100%的线%。所以我们帮他做集中性配送，对物业公司是有利润的，原来很多人，早期我们也做，送快递等等，很多人笑话，但是现在你会发现当电商量大的时候，它会变成一门生意。
第三，便民服务。我们跟京东在做关于基于线上线下的店，您这的服务质量会提升。一些购买的商品，林中总讲的，最近我去太原看我们给别人赋能的小区，门口开菜店的赚了几年的钱。比如说买菜，那时候我们跟物业互动可以配菜，现在大家发现物业送菜这件事情是可以做到的。对于传统的大型超市，对它的功能是有一部分的分解，甚至有替代。服务响应速度，我认为对社区，未来来讲是好事，如果是物业介入跟线上的电商合作，我们配送速度、质量保证，包括社区体验感，可能会更好。这次疫情总体一句话，对于物业行业，社会的地位提升了，第二，会发现有一些消费体验也会提升，对它的整体增值服务的收益能力，也是提升的，对我们业主满意度，我认为是一件好事。
王勇（主持人）：林中总，潘总说了他的观点，我们细想一下，强力的管控让住户生活没有那么方便，并且他好多权利政府和居委会在疫情情况下赋予的，他说的观点，您认为疫情结束之后，这个逻辑能存在吗？
林中：这个疫情过后，物业企业无论在业主的眼中还是政府眼中，重要性是增长的。物业企业是接到命令，启动一级防御，是有要求的，有详细的操作规程。在社会治理角度，物业企业变成中国整个社会治理的一个很重要的环节。从区政府到街道到居委会到物业，就构成了，五级的防控，我们疫情防控这么好跟物业企业在后端的把控贡献很大。
我们有一个楼盘在武汉，离华南海鲜市场直线距离一点多公里，我们严防死守，确保不能有一个人感染，我们小区解除的时候，没有一个人感染。这种权利是防疫部门赋予的，如果你不做，你要承担法律责任的。我认为物业企业是一个服务行业，他为业主服务的，你做的好小区，在防疫下不影响生活，外卖、送菜，安全第一，小区没有人出事，这是最好的。第二，万一有什么事，物业能及时把服务做好，这次疫情以后，好的物业公司和差的物业公司，品牌效应就开始在拉开。第三，物业行业来看，他会从现在传统的服务业，它未来是新的服务业，特别是基于未来社区这个入口，物业行业会成为本地生活服务平台的模式。大部分的收入是来自社区增值，不是物业管理费，物业管理费有的是保本，甚至还不保不了本。
中国物业管理费不轻易涨，5、6年，7、8年可能才涨一次，但是我们给员工的工资是每年都在涨，所以他一定会有一些新的变化，从物业公司股价可以看到。我们到今天的股价，物业公司的股价已经创新高，比疫情前还高，这说明好的物业公司在这次疫情中是得分的，不断摸索找到新的生意的方式，你的前提是跟业主做好服务。我们开会第一个是讲品质，跟业主有粘度，才有后面的生意，只有满意才有生意，只有让业主满意了，我们了解业主的需求，后面可以帮业主做很多他需要的服务。这个服务他很需要，如我们做一些节日的服务，去年圣诞节我们员工扮圣诞老人去去业主的家里，很多业主很高兴，有些业主父亲不在家，没人装圣诞老人。这种服务是业主非常需要，又是物业最容易做，在未来资产这端以及居家服务端，特别是服务，未来物业公司其实有很大的想象空间，这就是为什么现在物业的估值比我们地产高很多。
王勇（主持人）：时间也进入了尾声，我们最后一个问题，我们简要概括一下，中国房地产市场这么重要的一个行业，规模这么大。有人说是中国经济，房地产行业是中国经济的重要组成部分，占了20%，万一经济遇到什么问题，放点水，这是我们经济的王炸。但是我们还是要促使房地产行业比较健康、良好、长远地发展，我们要建立一个什么样长效机制，哪位企业家来概括着说一下？
李文杰：我简单说一下，疫情的影响，一方面我们关注短期的市场变化，防止出现风险。如王教授提到的，要更关注长效机制，所谓长效机制是多方面，一方面是土地，在一些房价高的城市，开始有限竞土地在推出来，这是土地层面。市场层面，我们目前还处于一个限购、限贷、限价、限签，行政色彩干预非常浓厚的一个调控环境中,如何能够建立一个长效的机制,通过时长的一些机制捋顺我们市场交易规则，这是第二个。第三，房地产很多的制度，过去十多年积累下来都是需要突破的，这是房地产未来发展下一波行情时候是一个生产力释放的基本，如果制度不进行突破，对房地产还是一个束缚。
潘军：我个人的观点，从房地产行业来讲，确实您在谈到的，它是一个支柱行业，进入到房地产后半段，其实后半段是需要精细化管控的阶段。我认为国家在政策方面应该是一个逐渐放宽，逐渐回归市场的阶段。这次疫情，我们看到的是有一些放松，包括最近拍地拍的很凶。苏州有四十多家，因为很多是取中位值；很多公司我们行业叫马甲，弄了很多马甲去算术博弈，这样不让地价涨很多，实际上按照现在的市场限价，开发商的利润很薄。限制了产品研发的冲动，市场在政策方面应该逐渐回归市场，给开发商一定的，你遏制房价不要大规模上涨，给城市能有一些更好的产品出来。
现在面临的压力是什么？由于限价，房价限死，如深圳，基本上拍到限价没利润了，在这个点上来看，要给市场主体一些空间，这是一个。第二，要对它的定位有一个认识，刚才文杰开了一个头，我补充一下，对于一些大城市，市中心没有地了，城市功能的转变也是需要开发商作为一个市场主体介入。
我认为深圳做的相对比较靠前，最近上海也会推出新的政策，广州跟着深圳，深圳叫城市更新。我们到内地去，都是农民反对拆迁，举牌子等等，但是在深圳，反而是农民上街反对综合整治，你不拆我，就是毁灭了我的梦想。综合整治是重新穿衣戴帽,把控水电、消防，你还住农民房，结果现在我们几条村的农民是最市中心，福田、南山这样的地方没有房子供应，但是通过旧改可以解决一些城市中心的工作人群。蛇口卖个公寓，十几万单价，秒杀100套，这是供应上不匹配导致的。我认为开发商已经进入到一个精细管理，我们甚至有时候干的是很苦的活，我们计算成本到了几块钱，影响到我们投资收益率和净利润率。
我们开发商自己也得宣传我们对城市的贡献，大量的老旧小区消失，大片的城市功能得到改善。按照现在的疫情，我们做的建议，新的小区公共配套面积会越来越多，比如社区养老、社区健康中心，包括物业，多功能的用房，这个比重增加，会使小区公共服务能力，王老师提的，包括物业、业委会等等，这些它作为社会的单元会越来越好。
只要我们大家共同努力，房地产行业，实际上能够推动一些新的城市诞生。我昨天上午去成都青白江，原来是一个老工业区，最近发生一个很大的变化，开发商有很大的贡献，中国地产百强有50家已经到了那个区域，他认为推动了它从一个重工业区转型成为现代物流服务区域，300多平方公里，我觉得还是很感动的。地方政府其实对于开发商，尤其是优秀的开发商，给予很大的认可，新的万达广场，70万平米，在老的破产的工厂改造。我们后阶段的城市建设，可能我们水平会更高，比过去20年在那种高速发展下的城市结果，可能会更合理，服务的系统更完善，老百姓的生活会更美好。
林中：目前在实施的方法是比较有效的长效机制，一手发挥市场无形的手，一手发挥政府行政有形的手，对行业来进行一个调整。我相信在目前两只手调控的情况下，未来市场的走势来说，平稳健康的发展是可期待。市场无形的手会出现偏颇，在中国市场化不是很成熟的时候会出大事，有形的手来加以调整，但在市场逐渐成熟以后，行政的手逐步在退。我们政府是非常睿智和有智慧的，中国城市化差异很大，像潘总讲的，其实中国很多人说中国老龄化是不是没机会，不是，城市化差异很大，有的城市不行，有的城市非常好。过去是一刀切的行政调控，现在是一城一策，一城一策能解决中国很大的问题，如果你根据某几个城市开药方，可能很多城市就会吃错药，有的城市很热，有的城市很冷，还在降温。从一刀切到封城施策，这是很大的的变化。
过去城市发展的主要矛盾，我们讲的供需结构错位，人口多的地方土地不够多，三四线城市人口不多，土地质量很多，但是政府这一轮城市化2.0政府就变了，过去发展中小城镇，现在发展中国未来的超大城市、大城市。土地政策最近刚变，地随人走，很多城市可以用土地指标置换。北京、上海不是没地，是没指标，上海边上一圈很多农业用地，上海、北京搞农业用地效率高还是在东三省搞农业效率高，你可以置换。解决未来的城市发展，中国城市化2.0以打造超大城市、特大城市、大城市，承载国家的竞争力，因为中国你要发展科技，发展未来的网络，只有聚集才有效。未来特大城市、超大城市一定代表国家的竞争力，它做了很多改变，但是改变是有时间，时间之前，你用行政控房价，不让它出大问题，一旦逐步稳定后，会有一些市场化的手段去替代。
这种方式可能在中国未来十到二十年，是一个非常有效的方式，房住不炒，三稳，不作为刺激的手段，因城施政，中国未来城市化还有十年、二十年，是非常好的时机，这是一个长效机制。接下来有些土地政策的变化，户籍政策的变化，考虑到人口的移动，已经在配合做。短期有些过热的时候，我们跟西方国家不一样，西方国家没有这些措施，比较容易，要么过热，要么过冷，中国未来地产比较平稳。
王勇（主持人）：回答几个网友的问题，你觉得社区服务会建立刺激线上平台以对接这些线上的服务吗？
潘军：我们过去半年跟京东合作，我认为是基于社区，我们建了微信群，包括转成会员群，通过专门的机构来做，通过过往做的5个店的结果，反馈非常好。我们的社区服务购买推送，包括活化，都有很好的效果。我们的复购率是传统小店的10倍，所以现在我们通过这次疫情发现，社区群里面会有新的机遇。因为中国是一个熟人社会，更喜欢和熟人打交道，熟人交易这样的文化特质，通过社区服务做线上平台，一定是要和线下服务通路结合。原来我们做的时候，过去我的反思，我们也做了很多努力，我们做线上不专业，我们做的平台响应的速度，虽然我们也挖了一些互联网行业的人，发现我们跟互联网行业它的文化差异很大，他怎么运用工具，配套的系统是我们线下行业文化不匹配的。去年开始转换一种合作机制，你负责线上，我负责线下，这种效果比较好。我认为这个模型是落了地，过往效果不好的原因，我们闷头自己做，花了五年时间，事倍而功半。
李文杰：这个问题分几个层面。一线城市二线城市都是限购，问这个问题是可以买的，你要不然首次购买，要不然改善型置换。目前看来，上半年的价格我们认为是触底反弹了，最好的买房时机在3-4月的时间，因为现在交易量已经开始反弹，意味着价格开始从2月底相对比较低的低谷反弹了，这是一方面。买房的人我们都不知道下半年的情况，我个人看，因为整个楼市相对总体而言，还是比较稳定的。如果说他要居住买，就随时可以买，你不买，可能租房，但租金也是要用来买房的。有一些城市买房投资，这些情况要看一看，整个租金的情况相对还是不太稳定，租金回报并不高，简单而言对于这些人的建议，你如果自己住可以买，带有买房出租的性质，下半年的市场并不稳定，还要看一看。
林中：我跟文杰是一样，看你买房的用途是什么，如果是自住，现在就是买房的好时候。关键是找到你满意，自住的房子有太多的要求，离你上班近，离小孩学校近，离你丈母娘家近，你的房型、楼层，五六个，十几个条件一输，找到满意的房源，你就买，自住，短期看贵了便宜，十年后来看还是便宜。
如果你做投资，房地产不是未来最增值的投资品，跟过去十几二十年不一样，过去十年、二十年北京、上海房价涨了十倍，2000年卖3000多的房子，现在卖到八九万，这种时代一去不复返。未来房价平均起来看，10-15年每年平均涨5%。好处是，房地产投资，如果你作为保值增值，可以选择一线跟二线城市，但是不要买到三四线，一线二线比较好，还有一部分是强三线，以及百强县，中国有大部分的三四线不会太好。
为什么你要做一些投资，虽然它不是未来回报率最高的。你要买股票你看不懂，买房子看得懂，普通人能买得明白，看得见。买股票，虽然有些股票投资很挣钱，有些股票投资也血本无归，100块钱剩下2块钱的股票也有。房地产不会，特别是未来一线、二线城区地产。第二，保值增值，跑赢通胀，跑赢增值。第三，我们这代人挣钱靠能力，你的第二代、第三代没能力挣钱的时候，什么对他最容易守得住，几十年不变的，就是城区地段的房地产，因为它的价值不轻易变。股票持有十年、二十年也会变，世界上大城市好位置买的房子，价值是50年、100年没变，所以它这个就能传承，能确保第二代、第三代传承的时候是非常好的。你已经不会追求暴利，我们这代人有运作的能力，有挣钱的能力，我们对5%-10%都不感兴趣，认为太低，但是到第二代、第三代财富多的时候，保持每年5%-10%的增长，不得了。如果你是要做投资，一二线城市房价，通过这两年的调整比较平稳。自住的有满意的就买，机会难得。
王勇（主持人）：谢谢各位的分享，我本人也有很大的收获。房地产这个行业确确实实在中国还是很值得我们去探讨的，刚才我们说过，它占了国家经济很大的比重，既爱又恨。爱是有这么大的发展机会，恨是一个国家房地产占了这么大的比重，是好事还是坏事，大家有不同的意见。大家给了很好的观点，我们的网友们非常关注。结论并不是最重要，各位企业家、各位专家，给我们提供看待问题的思路，对我们看待房地产的问题以及其他的问题，社会当中其他问题，都给我们带来很好的借鉴，感谢各位企业家的分享。
最后用一两分钟的时间说说，有一个网友问潘总你们公司设了C8O，管理怎么样，现在疫情闹的，心里面还不熟悉，首席八卦官。
潘军：去年开始转型，去年我们做了很多动作，旭辉是我们对标对象，老大哥给我们很多支持，因为我们的目标也是进入地产50强、30强。我们发现一个组织的开放很重要，我们聘请的这位也是清华的，清华建筑系的，他跟很多开发商有合作。我们发现要设计八卦这件事，很多人问我，八卦在广东是一个贬义词，为什么会选这么一个贬义词。我们觉得他这个人有点八卦，总能提供很多小道消息，各种各样的。在这里面有很多有价值的信息，万科的财务资金怎么做的，华润最近的商业怎么调整的，人事的变化，背后的逻辑，为什么会产生变化。
我们每中午会交流信息，打听到了什么，日本战国三雄有一个人叫丰臣秀吉，这个人个不高只有1米6，原来是个小步兵，连马都没有，也不是武士，他为什么会成功统一日本，很重要的一点，他的情报收集能力特别强，他有一个上千人的团队，里面各色人等，有乞丐、僧人，他已经把这个国家，分成66个诸侯国，你的兵力部署，指挥人性格等等。过去我们老认为是一个专业公司，实际上房地产是非常综合的，第一要整合很多资源，第二要学会合作。
我们从去年跟26家地产百强企业合作，我们要去打听，这家公司的特点是什么、组织结构怎么样、效率怎么样，我们会发现组织会变的很有活力。我们做决策的时候，如果我们的信息丰富了，决策质量就会提高。有一个八卦官让我们能听到很多东西，收集更多的信息，是这个目的。我们不希望做的很正式，这个名字听着就比较花俏，希望做的更符合潮流一点，就叫首席八卦官。
林中：老潘他这个不叫首席八卦官，叫首席情报官。在潘总的领导下，两个非常大的特点，一个是创新，他们有非常多的创新。第二，艺术，我认为在业内要跟老潘贴个标签，创新和艺术，这是非常典型的特点。这个官听完以后知道叫八卦官，娱乐大众，实际上他把一个很重要的职位搞的比较八卦。
王勇（主持人）：我们今天的讨论也进入了尾声，我做一个下次活动的预告。我们下一次会在下周二晚上来就企业数字化生存能力来进行研讨，因为我们知道现在企业面临着无论是消费端还是生产端面临很大的压力，我们要做好现金流管理，要做好复工复产，现在变化很快，我们怎么从线上做，复工复产之后又缺少订单，我们怎么提升我们数字化的生存能力，进行数字化转型，很多人对这个问题很恐惧，实际上没有那么复杂，我们会邀请一些人共同探讨。获取这些信息可以扫我们微信公众号，这就是我们活动预告。
