编者按：从去年到今年，降价的声音此起彼伏，优惠的价格一再出现，购房者观望，开发商展望，嘉兴楼市在微妙的变化中渐渐趋于稳定，于是我们看到了2月嘉兴普通住宅成交684套，看到了人潮涌动的看房团大军，看到了2012年购房的时机。说：房价要回归合理，我们不禁要问：嘉兴的房价合理了么？为此，本网将陆续特约采访多位房地产专业人士，围绕“嘉兴怎样的房价才算合理”谈一谈嘉兴的楼市。
新闻回顾：14日上午在人民大会堂举行的记者会上，总理对房地产发展提出三点：**，要保持房地产业长期平稳健康发展。**，什么叫房价合理回归?我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。第三，房地产市场的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。【追踪】
3月22日，普罗旺斯营销总监常明日接受了房产超市网**专访，对目前嘉兴的楼市情况，房价涨幅、大跌的可能，降价可能带来的质量隐忧，买房时机等等问题提出了专业的意见，尤其从总理论点出发计算出了嘉兴的合理房价，合理区间。
大润发，江南摩尔商圈附近楼盘合理价位：7500-8500元/平米左右，再往西过北郊河以西区域的价格在7000~7500元/平米之间。
以康桥花园和罗马都市为**的附近楼盘合理价位：7500--8500元/平米左右，三环东面区域和国际商务区区域，其价格在7000~7500元/平米之间。
去年（2011年），嘉兴城镇居民人均可支配收入约31500元，家庭可支配收入即为31500×3=94500元，在这个基础上乘以6得出6年的家庭总收入，然后除以90（以每户家庭购买90平米的房子为例），得出94500×6/90=6300元/平米，也即嘉兴合理房价为6300元/平米。
2002年嘉兴的房价在老百姓的眼里是合理的。那么我们来看2002年的嘉兴城镇居民人均可支配收入和房价比。
小结：在上述计算中，我们计算出了嘉兴的合理价位并非精确的计算，例如在计算家庭收入的时候，去除了额外收入，隐性收入等等；在比例测算的时候也忽略了嘉兴的发展，生活的提高所产生的比值变化等等，因此，实际的购买力会比计算的价格更高一些，尤其是年轻人购房时双方父母的支持也是客观存在的，其综合购买力自然会再增加许多；同时，根据购买需求的不同，选择的价位也不尽相同，例如刚需置业和改善型住房的价格就有很大的区别。
其实开发商的合理定价主要包括土地成本和合理运营成本。分类来说，2008年之前拿的地，地价相对比较低，楼面价格在1300-1800元/平米之间，但随着时间推移，财务成本增加幅度较大，加上各种税费和各种成本核算之后，合理成本约在6000元/平米左右；2009年和2010年拿的地，土地成本楼面价格都在3000-3500元/平米，个别项目楼面价格超过了4000元/平米，土地成本相对比较高，核算各种成本之后，合理成本应该在7000-7500元/平米左右。2011年拿的地，土地楼面价一般在2000-2500元/平米，但近两年材料成本和人工人成本增长较快，工地工人的工资平均有200元/天，核算各种成本之后，合理成本应该在6000-6500元/平米左右。
近期，嘉兴某楼盘风头正旺，其原因有很大程度上是由于他的合理定价。从最早宣传时的9000多到现在的开盘价格8000元/平米不到，无论从策略上还是最终定价上都是非常合理的。
而赢得购房者关注的更重要原因还是其**，何谓**？对购房者来说“值得拥有”的就是**。一千位购房者，各自的关注点不尽相同，其实一位购房者在挑选楼盘时，中意的楼盘并不多，如果再去掉没有中意房源的楼盘，那么可选择的楼盘仅有三五个。在这三五个中，购房者几度徘徊，一旦其价格进入心理价位，符合自己的“**”，购房者就会出手。
而在最初的时候，开发商定价自然也会根据购房者来定位，刚需所需要的“**”与改善型住房所需要的“**”当然是不同的，自住型和**型的购房者其“**”定位自然也不同。在开头提到的某楼盘正是定位改善型住房，合理定价7000元/平米多而获得了购房者的青睐。
有且仅有两类楼盘或将出现这种情况。①资金链出现问题的楼盘②“站岗”楼盘。**种楼盘因为操盘、运营等问题出现了资金链断裂，运营艰难或者无法运营等问题，而不得不“筹钱”应急。**类楼盘则是因为此前定价过高“站在了某个高岗上”，而一直处于“有价无市”的境地，因此不得不将房价降至合理区间。
总体而言，嘉兴大多数楼盘的定价还是比较理性的，因此，不太会出现整体大幅降价的可能，而某些楼盘的适当调价也必处在合理的价格区间内。
三月份的成交量**让很多人看到了楼市的回暖，但市场共鸣不代表涨价，只能说影响其促销力度的大小。举个简单的例子，某楼盘此前就推出了9折优惠，但在成交量匮乏的时间段内，在九折的基础上还能够谈到一两个点或者以上的折扣，但在楼市回暖的时间段中，就很难在九折的基础上再享受折扣。
举例：杭州最近很多楼盘都出现了一定幅度的降价，价格下跌带来降价，降成本，降品质的隐忧，大幅降价后是否能如期交付等等问题，都值得消费者冷静思考！
降价后（尤其是大幅降价后），购房者最担心的问题往往是两点：一、品质保证问题。二、如期交付问题。无论是品质下降还是交付延期都是购房者不愿意看到的。因此，楼盘大幅降价的时候，购房者也应该全面考虑，从安全因素上讲：现房，品牌房产公司，资金雄厚房产公司，口碑企业等才是购房者买房的保障。
学区：对于嘉兴来说，好的小学很多，实验小学、钧儒小学、辅成小学等有很多**的小学，选择面相对比较大。但近些年引进新建的名校学校多了，就都面临着同一个问题——师资力量的缺乏，培养一批**教师的时间远非建立一所小学的时间能比，同时，很多引进的名校还未有毕业生源，教学结果还未得到市场检验；与小学相比，好的初中却很少，社会上公认**的两所初中“嘉兴一中”和“秀洲现代”均为私立初中，不存在学区划入情况，而其他公立的初中教学水平相差并不大。
春季房展会：本届房展会是货比三家的好机会。购房者应当首先确定3~5个意向楼盘，紧密关注，然后货比三家，如果达到了心理价位，就可以出手。
纠纷问题：设身处地的想，其实无论老业主，开发商，还是新业主都可以理解，在价格变动的时候，新业主或者老业主总有一部分是受益的，这也同时要求开发商在最初定价的时候能够更合理一些。
购房时机问题：从当前开始到今年下半年9-10月份，在长达半年的时间里，房产市场均会处于底部区域，购房者可以从容的选择自己满意的房子，但随着准备金率的不断下调，货币政策的逐步放松，针对**购房者倾斜政策的执行以及开发商还贷高峰的远去，近几年内**的购房时机也将离去，希望购房者抓住最有利的时机。
改善型购房：建议在楼盘内在的产品品质和外在的周边成熟配套之间，寻找好平衡点，均好性是改善型置业的选择关注点，价格不一定要**低价，相对合理即可，因为生活质量的提高才是改善型置业换房的根本原因。
**置业购房：**置业不需要一步到位，“缺钱”的事实使得购房者要重点考虑楼盘的性价比，产品品质和周边成熟的均好性是不可能同时实现的；“以时间换**”，选择城市未来重点发展区域，以时间来弥补区域成熟，但楼盘的品质还是需要重点考虑的，因为时间是改变不了产品内在品质的。
市统计局2月11日发布的数据显示：2011年嘉兴市城镇居民人均可支配收入增长14.7%，2011年全市城镇居民人均可支配收入31520元，名义增长14.7%，实际增长8.7%，其中工资性收入、经营性收入、财产性收入和转移性收入分别占家庭人均总收入比重为64.6%、11.5%、3.1%和20.8%。
人均可支配收入：指个人收入扣除向政府缴纳的个人所得税、遗产税和赠与税、不动产税、人头税、汽车使用税以及交给政府的非商业性费用等以后的余额。个人可支配收入被认为是消费开支的最重要的决定性因素。
城镇人均可支配收入：指城镇居民家庭人均可用于最终消费支出和其它非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的社会保障费以及调查户的记账补贴后的收入。
居民人均可支配收入与职工平均工资的区别：居民家庭人均可支配收入调查统计的范围是城市居民家庭生活收入，包括家庭成员中的职工与非职工的收入； 劳动工资统计中的职工人均工资调查统计的范围是城市在职职工的工资性收入，不包括其他社会成员的收入。
总结：长时间的观测可以看出嘉兴的房价是稳定的，嘉兴的楼市正在朝着合理、稳定、健康的方向发展。而今年最将出现的就是开发商以价换量，购房者适时出手的现象。
