中国房地产行业研究报告

　　中国房地产行业研究报告_金融/投资_经管营销_专业资料。中国房地产行业研究报告 研究背景 房地产行业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房 地产行业有着重要的地位和作用。 近年来， 我国房地产市场迅猛发展， 建筑存量 大幅增加， 有效解决

　　中国房地产行业研究报告 研究背景 房地产行业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房 地产行业有着重要的地位和作用。 近年来， 我国房地产市场迅猛发展， 建筑存量 大幅增加， 有效解决了部分市场需求， 提升了城镇居民住房水平， 推动了经济发 展，为地方财政收入提供了巨大支撑， 促进了城市化进程和城市发展， 房地产市 场相关制度建设也稳步推进。 2012 年，我国房地产调控进入第二阶段， 由于前期调控成效基本得到了中央 层面的肯定， 加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力， 房地 产行业基本面在 2012 年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业 压力逐渐减轻，甚至房价也逐渐企稳回升， 2012 年无疑成为了房地产行业全面 回稳的一年。 2013 年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调 贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续 坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。 2013 年下半年以来，新一届政府着 力建立健全长效机制、 维持宏观政策稳定， 十八届三中全会将政府工作重心明确 为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、 限贷等调控政策更多交由地方政府决策。 不同城市由于市场走势分化， 政策取向 也各有不同。 未来 10 年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展， 带动房地产市场稳步上升。 城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势， 到 2030 年我国城镇化率要达到 70%， 未来近 20 年还将有约 3 亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的内需市场，将 会给房地产的多元化发展带来新的机遇。 报告用途及研究价值 此行业研究报告 主要依据国家统计局、国家商务部、国土资源部、国家发改 委、北京市统计局、中国房地产行业协会、北京房地产学会、国民经济景气监测 中心、《中国房地产年鉴》、国内外相关刊物的基础信息以及房地产行业研究单 位等公布和提供的大量资料， 结合深入的市场调查资料， 立足于世界房地产行业 整体发展大势， 对中国房地产行业的发展情况、 市场供需、 竞争格局等进行了分 析及预测， 并对未来房地产行业发展的整体环境及发展趋势进行探讨和研判， 最 后在前面大量分析、预测的基础上，研究了房地产行业今后的发展与投资策略。 房地产行业界定及分类 1、行业定义、基本概念 房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、 管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 2、行业基本特点 房地产行业属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 3、细分行业介绍 房地产主要包括； 土地开发、 房屋的建设、 维修、管理，土地使用权的有偿划拨、 转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市 场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。 中国房地产行业的产业内容包括： 1、 土地的开发和再开发； 2、 房屋的开发和 建设； 3、 地产的经营 ( 包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等 ) ； 4、房地产 经营 ( 包括房屋的买卖、租赁、抵押 ) ；5、房地产中介服务 ( 包括信息、测量、律 师、经纪、公证等 ) ；6、房地产物业管理； 7、房地产金融 ( 包括信息、保险、金 融投资等 ) 。 第一章 房地产行业发展现状分析 一、房地产行业发展历程 从 1958 年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。直到 1979 年开始 经济体制改革， 中国房地产行业才有了发展契机。 按发展速度， 中国的房地产市 场大致可以分为以下三个阶段： 第一阶段： 1979-1991 年，中国泛地产市场复苏成长。 1980 年 4 月， 发表了建筑业和房地产也的谈话，伺候开始了城镇住房制度的改革。 1990 年， 中国国务院颁布了 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 和《外外商投资 开发经营成片土地暂行管理办法》 再加上浦东开发的带动作用， 1991 年下半年， 房地产市场呈现了明显的回升趋势。 第二阶段： 1992 年-1997 年中国房地产市场初步形成。 1992 年初，在 南方谈话的推动下，中国房地产市场得以全面发展， 1992 年，房地产投资开发 731 亿元，同比增长 11.5%；土地开发面积 2.334 万公顷，同比增长 175%。1993 年，在上年市场迅速发展的推动下， 中国房地产行业出现了过热的趋势。 这一期 间，全中国商品房开发投资额同比增长 143.5%，新开工面积同比增长 136%，房 地产开发企业解禁 2 万家。中国随机采取了一系列调控措施， 房地产也告别疯狂， 迎来理性。 1994 和 1995 年，中国房地产开发投资额分别只比上年增长 31.8%和 23.3%，1997 年更是出现负增长，为 -1.2%。 第三阶： 1998 年至今，中国房地产也进入新的发展时期，在政府的鼓励和引 导下，中国房地产市场明显转暖， 房地产也进过几年的调整， 泡沫成分已经得倒 控制，在加上宏观经济步入未定发展期， 因此国家采取了一系列的措施来鼓励房 地产也的发展，由此房地产业进入复苏时期。 近 10 年来，房地产业取得了突飞猛进的飞速发展，成为我国发展最快的行 业之一， 市场规模化程度也日益提高， 我国房地产在改革开放以前， 实行的是统 建统分制度， 房地产业也逐步过渡到以一个企业为主题、 市场为导向、 社会资金 为依托、 一配套建设为中心的综合开发阶段。 进入 20 世纪 90 年代， 房地产业计 入一个前所未有的兴旺发达时期， 土地成片开发和大量的外资引入， 形成了外资、 合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公用设施纷纷拔 地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善民生、促 进经济发展等方面发挥了巨大的作用， 房地产开发规模正义每年平均 20%左右的 速度增长，在整个国民经济中占有很重要的地位。 。 二、国内市场中存在的问题 1、我国房地产行业中仍存在一些问题，需要引起高度重视，主要包括以下 几个方面： 第一，土地获取问题。 我国房地产行业快速发展的同时， 常有国有土地使用 权的违规现象发生， 如滥用土地资源、 非法占用农业用地等， 甚至有的开发商通 过暗箱操作低价取得国有土地的使用权， 造成土地资源的流失， 损坏了国家的土 地储备，严重危害国民经济的可持续发展。 第二，有效需求问题。对房地产的需求主要由居住需求、投资需求和投机需 求三个部分组成。 居住需求是为了自身居住需要， 投资需求是为了出租需要， 而 投机需求则是为了在房价上涨时取得高额收益。 由于我国房地产的投资规模不断 扩大，商品房供应增加，销售面积低于竣工面积，空置面积增多，进而导致房地 产行业的有效需求不足。 第三，市场调节问题。随着房地产行业的飞速发展，市场调节机制的缺陷日 益暴露。 许多开发商在利益驱使之下， 盲目追求暴利， 导致部分地区房价非理性 飞涨。也有些“房东”阶层为了获取超额利益，不断炒高房价，使真正有自住需 求的人买不起房，两极分化日益严重。第四，金融信贷问题。我国房地产行业的 金融信贷风险在不断升高。 部分开发商自筹资金不足， 为了筹资需要， 千方百计 从银行贷款， 从而致使银行的金融信贷风险不断增加。 也有些个人利用银行贷款 购买多处房产，囤积房源进行炒作，导致房地产泡沫经济，加剧信贷风险。 第二章 房地产行业环境分析 一、政策环境分析 在房价上涨过快，社会资都向房地产集中背景下，为了保持宏观经济和房地 产也的行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。 十三大以来我国主要房地产政策汇总与分析 时间及政策名称 主要内容 主要特点 1988 年 1 月，《国务院 关于在全国城镇分期分 批推行住房制度改革的 实施方案》 1994 年 7 月，《国务院 关于深化城镇住房制度 改革的决定》 1998 年 7 月，《国务院 关于进一步深化城镇住 房制度改革加快住房建 设的通知》 2003 年 8 月，《国务院 关于促进房地产市场持 续健康发展的通知》 2004年3月，国土资源部 和监察部出台《关于继 续开展经营性土地使用 分期分批推行城镇住房制度改 革，倡导集资建房、组织建房 合作社。 把住房实物福利分配的方式改 变为以按劳分配为主的货币工 资分配方式。 停止住房实物分配，逐步实行 住房分配货币化。建立和完善 以经济适用住房为主的多层次 城镇住房供应体系；发展住房 金融，培育和规范住房交易市 场。 对不同收入家庭实行不同的住 房供应政策：最低收入家庭租 赁由政府或单位提供的廉租住 房，中低收人家庭购买经济适 用住房，其他收入高的家庭购 买、租赁市场价商品住房。 调整住房投资结构，重点发展 经济适用住房 ( 安居工程 ) ，出 售价格实行政府指导价，按保 本微利原则确定。 廉租住房可以从腾退的旧公有 住房中调剂解决，也可以由政 府或单位出资兴建。廉租住房 的租金实行政府定价。 全面推行和不断完善住房公积 金制度。 善住房供应政策，调整住房供 应结构，逐步实现多数家庭购 买或承租普通商品住房。 增加普通商品住房供应，对普 通商品住房建设，要调控土地 供应，控制土地价格，努力使 住房价格与大多数居民家庭的 住房支付能力相适应。 各地要严格和规范执行经营性 土地使用权招标拍卖挂牌出让 制度。商业、旅游、娱乐和商 品住宅等经营性用地必须采用 招标拍卖挂牌方式供应，其他 土地的供地计划公布后，同一 / / 标志住房商品化正 式开始，确立了以 经济适用住房为主 的多层次城镇住房 供应体系 确立了房地产为国 民经济的支柱产 业，使普通商品房 成为市场的供应主 体 提高拿地门槛，抑 制囤地，要求各地 在 2004年 8月 31日 权招拍挂出让情况执法 监察工作的通知》 “国八条” 2005年3月，国务院办公 厅发布《关于切实稳住 住房价格的通知》 “国六条” 2006年5月，《关于调整 住房供应结构稳定住房 价格的意见》 2007年《国务院关于解 决城市低收入家庭住房 困难的若干意见》 宗地有两个或两个以上意向用 地者的，也要采用招标拍卖挂 牌方式供应。 前将历史遗留问题 处理完毕，此后所 2004年 8 月 31 日前将历史遗留 有经营性项目用地 问题处理完毕。 对 8 月 31 日后 以历史遗留问题为由采用协议 须公开竞价出让 方式出让经营性土地使用权 的，要从严查处。 加大住房供应结构调整的力 度，在控制非住宅和高价位商 首次明确提出抑制 品住宅建设的基础上，着力增 加普通商品住房、经济适用住 房和廉租住房供给，提高其在 房价过快上涨。通 过提高首付款比 市场供应中的比例。 要综合采取土地、财税、金融 等相关政策措施，利用舆论工 具和法律手段，正确引导居民 住房消费，控制不合理需求。 例、贷款利率和住 房交易税等方式打 击“炒房” 切实调整住房供应结构。重点 发展中低价位、中小套型普通 商品住房、经济适用住房和廉 租住房。 要求“切实调整” ， 进一步整顿和规范房地产市场 这说明中央政府要 秩序，加强房地产开发建设全 过程监管， 制止擅自变更项目、 求各地政府要通过 违规交易、囤积房源和哄抬房 价行为。 完善房地产统计和信息披露制 实际行动来改变目 前市场上住房结构 度，增强房地产市场信息透明 度，全面、及时、准确地发布 不平衡的现状 市场供求信息，坚持正确的舆 论导向。 进一步建立健全城市廉租住房 制度：逐步扩大廉租住房制度 的保障范围，健全廉租住房保 障方式，多渠道增加廉租住房 标志加快建立健全 以廉租住房制度为 房源与资金来源。 改进和规范经济适用住房制 度。 重点、多渠道解决 城市低收入家庭住 城市新审批、新开工的住房建 设，套型建筑面积 90 平方米以 下住房面积所占比重，必须达 房困难的政策体系 的开始 到开发建设总面积的 70%以上； “国十一条” 2010 年 1 月，《国务院 办公厅关于促进房地产 市场平稳健康发展的通 知》 “国十条” 2010 年 4 月，《国务院 关于坚决遏制部分城市 房价过快上涨的通知》 “新国八条” 2011 年 1 月，国务院办 公厅发布《关于进一步 做好房地产市场调控工 作有关问题的通知》 2011 年 12 月，中央经济 工作会议 廉租住房、经济适用住房和中 低价位、中小套型普通商品住 房建设用地的年度供应量不得 低于居住用地供应总量的 70%。 增加住房有效供给：探索“综 合评标”、“一次竞价”、 “双 向竞价”等出让方式，抑制居 标志加快建立健全以廉租住房 制度为重点、多渠道解决城市 低收入家庭住房困难的政策体 系的开始住用地出让价格非理 性上涨；保障性住房、棚户区 改造和中小套型普通商品住房 用地不低于住房建设用地供应 总量的 70%，并优先保证供应。 加快保障性安居工程建设。 增加保障性住房和普通商品住 房有效供给，合理引导住房消 费抑制投资投机性购房需求。 标志着新一轮房地 产调控的启动 要切实履行稳定房价和住房保 障职责，建立考核问责机制。 增加住房有效供给：探索“综 合评标”、“一次竞价”、 “双 向竞价”等出让方式，抑制居 住用地出让价格非理性上涨； 保障性住房、棚户区改造和中 小套型普通商品住房用地不低 于住房建设用地供应总量的 70%，并优先保证供应。 加快保障性安居工程建设。 进一步落实地方政府责任，加 大保障性安居工程建设力度， 调整完善相关税收政策，加强 税收征管，强化差别化住房信 贷政策，严格住房用地供应管 理，合理引导住房需求，落实 住房保障和稳定房价工作的约 谈问责机制，坚持和强化舆论 引导。 推进房产税改革试点。 要抓好保障房建设和管理。 提出要采取坚决的 措施，遏制房价过 快上涨，增加住房 有效供给，加快保 障性安居工程建设 等措施 为巩固和扩大调控 成果，促进房地产 市场平稳健康发展 坚持房地产调控政 策不动摇，促进房 要坚持房地产调控政策不动 摇，促进房价合理回归，加快 普通商品住房建设，扩大有效 供给，促进房地产市场健康发 展。 价合理回归，促进 房地产市场健康发 展 “国五条”细则是在 2011 年新“国八条”的基础上进一步细化和完善限 购 措施，明确了限购政策统一执行的标准， 要求限购区域应覆盖城市全部行政区域， 限购住房类型 应包括所有新建商品住房和二手住房，购房资格审查环节应前移 至签订购房合同（认购）前等， 2 月 20 日国务院常务会议提出“国五条”， 指明继续调控的主要方向，预示着新一轮调控由此 开始。 3 月初“国五条”细 则落地， 相比 2010 年的“国十条” 和 2011 年的“国八条” ，限购统一范 围、 涵盖新旧住房， 限贷继续提高二套房门槛， 严厉程度继续升级， 并且再次要求地 方制定房价控 制目标，更明确二手房转让严格实施“ 20%个人所得税”政策，调 控范围逐渐延伸向存量房。 2013 年 11 月 12 日中国第十八届中央委员会第三次全体会议通过了 中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定 ，对中国下一步进行的全面深 化改革做出了战略性的安排。 决定中直接涉及到房地产行业的部分很少， 但是通 过十八届三中全会可以知道： 1 、使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥 政府作用， 大幅度减少政府对资源的直接配置， 推动资源配置依据市场规则、 市 场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化。放开房地产上市公司的借壳、 再融资等应该会加快审批的进程， 地产股的融资通道将会打开。 2 、强调市场在 资源配置中起决定性作用并不是要弱化宏观调控， 今后更多地是以税收和货币政 策为主要手段，而限购、限价、限售等行政性的调控手段将会逐步弱化。 3 、推 进农业转移人口市民化， 全面放开建制镇和小城市落户限制， 有序放开中等城市 落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。同时，还强 调从严合理供给城市建设用地， 提高城市土地利用率。 大城市尤其是一线城市的 房地产市场将会继续更加容易处于供不应求的状态。 4 、建立城乡统一的建设用 地市场，能够在一定程度上缓解大城市用地紧张的局面， 但由于仅仅是从线而不 是从面上解决问题， 这种影响将会比较有限。 5 、加快房地产税实施并适时推进 改革，并不是仅仅意味着对房地产行业宏观调控， 其同时更是地方政府职能转变 的合理激励， 以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖， 这一改革 也是优化我国税制结构和收入再分配的组成部分。 6 、房地产税铺开是大势所趋， 但从征收条件上看， 仍然需要一个过程， 其征收条件还需要全社会房产、 信用基 础数据统一平台的建立， 以及房地产税正式确立等等， 房产税全面征收之路仍有 很长路要走。短期内甚至 2014 年房产税 试点城市征收是大概率的事件，并可 能呈现分区域、差别化征收的渐进路径。 二 、经济环境分析 我国国民收入水平不平衡， 贫富差距过大。 根据世界银行的统计数据， 2006 年我国基尼系数哈斯 0.465 ，超过了 0.4 的估计禁戒线。低收入人群有住房需求， 但没有购买力。 高收入人群对房产的需求主要是为了提高现有住房条件或为了自 己的第一套房第二套房。 由于对未来房地产价格走势的不确定性问题的存在， 高 收入人群的购房欲望会受到抑制。因此贫富差距是房地产市场的一个重要问题。 并且近几年来，房价的持续上涨，使得全国房价平均增速超过 10%，部分地区房 价的增速甚至达到年平均的 20%-30%。3-4 年的时间，部分区域的返家已经翻倍， 短期内房价快速化上升形成了房地产投机和房地产过度需求， 并且这种需求在一 定时期内得到来释放； 在今后一段时间内， 房价上升缓慢或者下降， 从而会抑制 投资需求。而且中国 2014 年房地产泡沫已经达到巅峰，继续投资房地产的人数 急剧下降，对房地市场的预期已经失去优势，有可能进一步影响中国的房价。 三、社会环境分析 1、经济阶层 根据经济收入划分， 中国已经分化出不同社会阶层， 不同阶层的人的消费需求和 消费行为存在明显差异 ‘随着社会的进步和中国人的健康意识的增强， 绿色、环 保、智能化适合人居等崭新理念越来越维房地产开发商重视。 2、人口状况 在房地产行业中， 人口因素是一个几位重要的税因素。 人口因素决定房地产市场 的规模和发展趋势，他对房地产市场发展具有较强的制约力量。城镇人口数量、 人口分布、人流动等自然属性，直接应先搞房地产市场的潜在容量。 人口从农村流向城市和商品经济的发展， 人口城市化水平在急速提高， 农村再向 城市流动的人口几何合级递增， 造成人口越来越往城市集中。 而农流者同样需要 居住和创业场所，这个场所几位房地产。 3、家庭结构的变化 家庭是社会最小的单元， 制定房地产市场的营销策略不能不分析家庭结构的因素。 一个地区在总人口不变的条件下，平均家庭人口越多，所需住宅越少， ，反之， 平均家庭人口越少， 所需住宅单位数越多。 现代家庭逐步向二人世界或三口之家 发展，这样的发展显然会增加住宅单位数。 四、技术环境分析 经过 3 年爆发式增长， 再加上 2008 年遭受了全球性金融危机以后， 中国商业 地产领域正面临拐点，迎来结构性调整。从城市来看，一线城市受冲击最大；从 产品类型来看， 信开工项目、 城市黑心去高端写字楼和酒店受冲击最爱， 而中低 端和传统商业圈的影响几乎没有。 国内一线城市的房地产开发已经趋于饱和， 而 二三线城市才开始开发。 对于浙西而新兴市场， 房地产企业务必要准确的把我市 场动态，方能在准确的时间、准确定位发展。 第四章 房地产行业市场需求分析 一、房地产市场分析 1. 多种因素所致，地产销售将会转冷 2009 年房地产市场的井喷行情导致房地产销售面积和销售价格的大幅上涨， 在经济复苏比较确定的情况下， 房地产价格成为政府关注民生， 调节资产价格的 主要落脚点。 2010 年初，市场迎来了政府新一轮的房地产调控。调控的手段与 2003 年， 2007 年相比，基本相似。根本还是紧土地，紧信贷。提高购买成本， 惩治开发商。密集出台的政策改变了市场的短期预期，消费者出现了观望情绪。 2. 库存仍然处在较低位置，供给紧张局面难以改变 从各地的供给情况来看，由于去年下半年新开工面积尚未形成有效供给，今 年上半年可售房屋库存仍然处在较低位置。 考虑到 2009 年销售速度的不可持续 性，各主要城市的去库存化时间都在十个月以内。 3. 新的调控政策渐次出台，主要针对投机性地产泡沫 房地产仍然是中国最赚钱的行业之一，也是最容易受到政策调控的行业。目 前来看， 如果二季度房地产重现价量齐升的局面， 政府肯定不能坐视不理， 最近 国土资源部的密集调研显示了新一轮调控政策将会渐次出台。 土地政策和货币政 策仍将是政府调控房地产市场的两大利剑。 货币政策中， 针对需求的政策， 利率 调节空间已然不大， 近期银监会的表态显示政府将会进一步收紧开发贷。 土地政 策中，仍然是打击囤地， 增加保障性住房用地为主。 中国房地产市场的问题根源 是中国经济增长的既有方式以及沿革下来的财政制度和土地政策， 这些问题政府 目前都很难从根本上予以解决。 因此， 新的政策只会干扰房地产市场的预期， 但 并不会改变目前房地产市场的基本政治和市场环境， 市场终究会按照它既有的规 律运行。 4、毛利率 房价毛利率变化主要原因： 一方面是地价上涨、 建筑材料和劳动力成本上升 , 另一方面则是房价下行 , 受此影响 , 房地产行业的利润空间正在收缩 , 销售毛利率 呈整体下滑态势。 据 WIND资讯的数据统计 , 前三季度 ,86 家 A股房地产公司平均销售毛利率为 33%, 比去年同期下降 5.6 个百分点 , 比去年全年下降 2.3 个百分点。 86 家公司中 , 有 36 家销售毛利率同比下滑。 其中 , 万科 A 和招商地产等行业龙头公司的毛利率均 出现下降迹象。数据显示 , 前三季度 , 万科的销售毛利率为 40.48%, 同比下降 6.5 个百分点 , 比去年全年下降 1.5 个百分点。 招商地产前三季度毛利率为 42%,比去 年全年下滑 5 个百分点。 二、全国房地产开发综合景气指数 国家统计局发布的数据显示： 2010 年 4 月份全国房地产开发综合景气指 数为 105.66 ，比 3 月份回落 0.23 点；本年资金来源分类指数和房屋施工面积 分类指数均出现环比下降态势（参见图 1 ）。分资金来源看， 1~4 月房地产开发 企业本年资金来源 21603 亿元，同比增长 59.9% 。其中，国内贷款 4552 亿元， 增长 39.9%； 利 用 外 资 137 亿 元， 下降 17.4% ；企业自筹资金 7459 亿 元，增长 52.5% ；其他资金 9454 亿元，增长 81.9% 。在其他资金中，定金及预 收款 5240 亿元，增长 73.9% ；个人按揭贷款 2955 亿元，增长 102.1% 。 2、全 国 商 品 房 新 开 工 面 积 2010 年 1~3 月， 全 国 商 品 房 新 开 工 面 积 32288.6 万平方米，比 去年同期增加 60.7% ，增幅处较高水平， 这主要受去年基数较低影响。 但由于房 价的快速增长带来的宏观调控预期， 及房地产贷款限制政策的出台， 开发商可能 需要调整开发节奏， 二季度新开工面积将会大幅减少。 同期商品房竣工面积同比 增速处在较低水平， 这主要受去年基数较高影响， 但从环比看， 竣工面积较 1~2 月增速超过 80%，市场短期供应依然稳定 3、全国商品房销售面积 2010 年 1~3 月，全国商品房销售面积 15360.92 万平方米，同比增长 35.83%，商品房销售额 7976.8 亿元，同比增长 57.69% 。随着国家多项政策出 台，尤其是差别化房贷政策的出台， 和市场对商品房降价预期增强， 致使销售面 积增速开始回落。但从单月增幅看， 3 月单月销售面积达 8205.74 万平方米， 超过了 2 月份水平。 第四章 行业的一般特征分析 一、行业的市场类型分析 房地产行业属于垄断竞争。 因为房地产行业进入门槛高， 并不是不同人可以随便 进出的，它需要相当大的资本量，所以是垄断竞争。 二、行业的经济周期分析 综合房地产发展历史， 可知房地产行业的经济周期受多方面因素影响， 一般情况 下属于周期型行业，即其发展直接与经济周期相关 （ 1）增长型行业 增长型行业的运动状态与经济活动总水平的周期及其振幅无关， 这些行业主 要依靠技术的进步、新产品推出及更优质的服务实现增长。 增长型行业图形 （2）周期型行业 周期性行业的运动状态直接与经济周期相关。 周期型行业图形 （3）防守型行业 防守型行业的产品需求相对稳定，不受经济周期的影响。 防守型行业图形 3. 行业生命周期模型 行业生命周期图形 第五章 2014 年 房地产趋势预测 1、政策：热点城市行政性政策仍将强化，二、三线城市预计将适当放宽 三中全会基调是理顺政府与市场的关系， 但房地产市场化机制的形成是一个 渐进过程， 2013 年房地产市场量价齐升， 部分一二线城市房价飙涨， 因此以 限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出， 而这也是现阶段政府的无 奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程， 为市场真正成为房地产 的主导力量作好准备。当然，房地产市场供需情况地区差异较大，从目前来看， 过去十年全国 “一刀切” 式的调控已经出现了改变， 中央层面上全局性的政策 调控不会出现。 从城市层面上看， 一线城市和热点二线城市限购限贷等 措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是 2014 年的主基调， 而例如房产税扩围、 土地流转改革等， 在一线城市先行落地机会也 较大。在我们看来，继续适当压制需求释放，争取更多时间从供应入手，包括保 障性住房、自住型商品住房等，解决房价上涨过快问题。大部分二、三线城市政 策面将有序放宽， 近几年这类城市房价呈现持续平稳增长， 我们认为这主要与当 地 GDP 增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，房地产市场 相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则， 这也不是新一届政府的整体态度， 2014 年，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会在明 文上退出，其执行层面的松动也将成为可能。 2、投资：新开工增速回升还将持续，今年土地成交释放将促明年投资走高 本轮行业新开工面积增速走势，在 2012 年 6 月触及低点后缓慢回升，今年 4 月起累计增速回归正数，而后几个月虽然震荡上行，但上涨速度远不及 2009 年，这一方面是由于 2011 年土地市场成交大幅萎缩所致，另一方面也表明今年 企业层面对房地产调控会否重启仍心存忌惮。 另外， 本轮去库存截至当前， 各城 市之间库存水平存在明显的结构性差异， 一二线城市库存下降较快， 北京等城市 已降至历史低点， 而三线城市库存依然有压力， 这也是本轮新开工面积增速回升 较为缓慢的原因之一。 新开工增速回升缓慢， 可能会导致回升的周期拉长， 且在 房地产调控政策逐渐明朗， 企业预期稳定的背景下， 开工热度将有提升， 明年新 开工面积增速的回升还将持续，预计全年增速升至 13%左右。 房地产投资方面， 今年上半年单月增速高位震荡， 下半年自 8 月起开始出现 略微震荡下行的态势，但累计增速整体仍保持在 19.2%的水平，较上半年下滑幅 度不大； 今年年底信贷紧张， 成交增速逐渐收窄， 预计 11-12 月销售增速不会有 太好表现， 此情况下企业投资热情一般， 全年增速可能降至 19%以下。 2014 年随 着行业整体进入平稳运行期， 调控政策预期将稳定， 企业投资开工意愿较强， 且 今年房企拿地数量增多， 明年新开工增速回升， 对投资增速有一定支撑作用， 预 计 2014 年房地产投资增速将在 25%左右。 3、市场：一二线城市成交总体看好，房价上涨格局未变 一线城市：成交量与今年总体持平，房价将先涨后稳 从供应层面上看， 2013 年年底一线城市因房价调控压力推迟高价盘的预售 证审批，这部分供给或将推迟至明年一季度，而 2012 年下半年起逐步释放的土 地市场成交也将在明年下半年之后形成住宅新增供应，因此一线 年总体供应走势应是稳中有增， 其中北京和深圳增幅大约在 30%左右，上海 和广州则基本与 2013 年持平。 从成交层面上看， 2013 年一线城市中上海、广州和深圳供求比大致维持在 均等水平，由于明年政策面依然看紧，我们认为市场销售速度大致将和 2013 年 持平，而北京 2013 年由于供应严重萎缩的关系供求比呈现 1：1.58 ，考虑到其 明年供应大幅放量的因素， 预计供不应求的态势也将有所收敛， 总体上看， 我们 认为 2014 年一线城市中上、 广、深三城市场成交量将和 2013 年基本持平， 而北 京方面，2013 年受供应短缺而积压的需求或有释放， 从而推动成交量小幅增长。 从房价角度看，我们认为一线 年将呈现先涨后稳，其中上半年在 市场惯性的作用下新盘价格仍将稳定上涨， 尤其是今年年底因信贷紧缩而推迟购 房的需求在明年初将集中入市， 这一定程度上将提升开发商销售预期， 其定价也 将具有更大上涨空间； 而下半年之后， 政策面持续收紧的影响将持续发酵， 主要 的变数有两方面： 其一是新一轮局部政策收紧有可能出台， 目标可能是二套房贷 或存量房税收， 其二是预售证管理再度启动， 两者无疑都将对市场交易热情造成 压力，从而平抑房价涨势。 二线城市：市场供求两旺，房价呈稳步上涨格局 从供应层面上看，与一线 年下半年以来土地市场成交的 放量，不同点是二线城市城区可供开发的土地规模更充足， 从数据预期中看， 南 京、武汉、长沙、宁波、昆明等 2014 年新房供应量增幅均超过 30%，而重庆、 成都、沈阳、厦门等城市增幅也在 10%以上，从这个角度看，二线城市明年的供 应扩张是全方位的。 从成交层面上看， 受政策宽松和供应扩张的双重利好， 我们对二线城市明年 成交量的走势持看好态度，从 2013 年一二线城市成交增幅对比来看，二线城市 即明显高于一线，明年这一特征将继续维持，其中昆明、长春、合肥、长沙等处 于房地产市场成长期内的城市更将顺势进入各自的高增长阶段。 从房价角度看， 我们认为二线城市房价稳步上涨的格局不变， 但新增供应充 分释放一定程度上会削弱价格的涨势， 尤其是相当一部分二线城市需求结构以首 置首改型群体为主，这类群体对价格的敏感度较高，部分 2013 年房价上涨较快 的区域板块明年客观上讲有放缓的需要。 三线城市：部分城市面临去库存压力，两大因素推动房价上涨 从供应层面上看， 三线城市市场供应总体充足， 个别城市在前两年整个行业 投资倾向下目前甚至出现库存过剩的情况。 从成交层面上看， 在一二线城市政策 面回归平静的背景下， 三线城市市场主要依靠本地需求来去化库存， 成交增速较 过往两年将进一步放缓，而部分之前在投资热潮下本地需求大量消耗的城市， 2014 年市场将进入调整期，成交规模扩张进度将停滞。从房价角度看，三线城 市房价总体将处于稳步上涨的轨道中， 其动力除了城市市场本身的增长， 也来自 于和一二线城市的比价效应， 另外， 部分近两年市场投资过热、 房价快速上涨的 三线 年内都将进入阶段性盘整状态。 4、项目：大环境平稳刚需类项目将延续热销，一线城市豪宅产品继续看好 一线城市规模巨大的首置首改群体将使刚需类项目在 2014 年继续热销，唯 一的前提是项目定价未明显高于所在区域平均水平， 这类产品销售的主动权将继 续握在开发商手中； 高端豪宅方面我们也持继续看好的态度， 事实上， 一线城市 豪宅类项目抗周期性一贯较强， 其所对应的客户往往资金实力充足， 价格敏感度 低，因此小范围的政策收紧对这一细分市场影响不大， 风险可能集中在局部， 比 如上海的远郊型别墅、 北京卫星城区域的高档公寓等仍可能滞销； 总体上看， 我 们认为一线城市项目销售唯一存在变数的是中高档改善类产品， 这类项目的客群 的特点是两点：其一，具备一定资金实力但仍有明显的接受上限，其二，对银行 信贷具有一定的依赖程度， 因此， 当前一线城市持续上涨的房价、 以及未来有可 能长期处于收紧状态的二套房贷政策，将对这部分市场销售形成一定阻力。 二线城市层面上， 由于其财富聚集能力和一线城市有显著差距， 豪宅类项目 销售大多呈现机会型特征， 而刚需类项目在二线城市是绝对主力产品， 但部分城 市、部分区域存在供应过剩风险， 典型如天津的滨海新区， 由于规划利好的刺激， 近年来诸多企业进驻该区域， 造成板块内当前同档次产品严重堆积， 市场竞争异 常激烈，大量项目销售去化困难，我们预计这样的情况在 2014 年也难以根本改 善。 5、土地：市场热度总体将先扬后抑，一二线城市成交量价平稳增长 2013 年，土地市场整体火热，尤其是下半年以来地王频出，预计 2014 年的 土地市场土地供应成交量整体稳步增长，并呈现“先扬后抑”走势。具体来看， 上半年各地推地热潮仍将持续， 土地成交也将延续今年年底的良好局面， 在这之 后，成交量增长势头将有所缓和， 一方面企业经过持续拿地后， 土地储备较为充 足，拿地积极性渐渐消退，另一方面，我们预计下半年融资环境将有所收紧，企 业将加强资金管控。 从各线城市来看， 一线城市土地成交量将继续在今年的基础上小幅增长， 尤 其是上海、北京、广州，而深圳的城市更新项目仍然会受到较广泛的关注，二线 城市历年土地供应较为充足， 因而土地成交量不会出现大起大落的情况， 而部分 较具潜力的三四线城市在明年可能迎来一小波成交量补涨期， 主要是企业出于平 衡土地储备结构的考虑，明年在这类城市的拿地量将小幅增长。 土地价格整体稳步提升将是大概率事件， 尤其是一线城市， 具体来看， 全国 重点城市一季度土地价格或出现一定的降幅， 但随着淡季过去， 土地价格还将回 归上行通道， 因而二季度可以看做房企补充土地储备的窗口期。 如果下半年的宏 观政策依然平稳过渡，土地价格不会出现明显回落。从流拍、溢价来看， 2014 年流拍地块占比仍然维持低位，而高溢价地块占比会比今年有所回落。 6、企业：销售业绩和融资总量保持增长，重点企业拿地力度将减弱 企业发展方面，我们预判房地产行业将呈现“两升一降”的发展格局，即房 企业绩继续快速增长，融资将延续今年火爆势头，企业拿地力度则会下降。 首先，房企业绩方面， 明年会继续快速上升。 一个重要的原因是今年房企拿 地较多，这些项目预计将于明年上半年形成集中推案； 而由政策面主导的房市行 情预计在去行政化进程中不会有大的改变， 因此企业销售会水涨船高， 有一个新 的突破。 在城市能级上， 预计一二线继续会是主力销售贡献区域， 但随着中小城 镇的户籍放开， 以及国家新型城镇化规划正式公布， 部分有产业支撑的三四线的 房地产机遇全面开启，众房企将实现平衡布局。 其次，房企融资方面， 上半年将延续今年火爆的融资势头 。明年还将有更多 的房企赴港 IPO，A 股融资闸门将正式打开，今年提出发债、重组等融资方案的 企业将获得批准， 但是 IPO 放开的可能性不大。 房企海外发债的总额将继续保持 稳定增长。 但下半年开始， 由于货币政策的收紧预期， 我们预判企业的融资难度 将加大，融资成本将逐渐提高，企业应适当控制手头现金。但总体来看，明年企 业融资总量将保持增长。 最后，房企投资方面，明年龙头房企拿地力度会减弱。一方面，从企业自身 需求看，今年企业拿地创历史新高，消化这些土地快得线 个月的时 间；另一方面， 中央定调明年将继续采取稳健的货币政策， 说明明年房企资金面 不会有大的改变。 因此明年龙头房企的拿地需求预计会减少， 拿地总量增速和溢 价率或将下降。预计明年出现地王和高溢价地块的频率也会有所减少。 下午 13 ：00 —17 ：00 度。全体员工都必须自觉遵守工作时间，实行不定时工作制的员工不必打卡。 3.1.2.2 打卡次数：一日两次，即早上上班打卡一次，下午下班打卡一次。 3.1.2.3 打卡时间：打卡时间为上班到岗时间和下班离岗时间； 3.1.2.4 因公外出不能打卡： 因公外出不能打卡应填写 《外勤登记表》 , 注明外出日期、 事由、 外勤起止时间。 因公外出需事先申请， 如因特殊情况不能事先申请， 应在事毕到岗当日完成申请、 审批手续， 否则按旷工处理。 因停电、 卡钟 （工卡） 故障未打卡的员工， 上班前、 下班后要及时到部门考勤员处填写 《未打卡补签申请表》 ，由直接主管签字证明当日的出勤状况， 报部门经理、 人力资源部批准后，月底由部门考勤员据此上报考勤。上述情况考勤由各部门或分公司和项目文员协助人力资源部进行管理。 3.1.2.5 手工考勤制度 3.1.2.6 手工考勤制申请：由于工作性质，员工无法正常打卡（如外围人员、出差） ，可由各部门提出人员名单，经主管副总批准后，报人力资源部审批备案。 3.1.2.7 参与手工考勤的员工，需由其主管部门的部门考勤员 ( 文员 ) 或部门指定人员进行考勤管理，并于每月 26 日前向人力资源部递交考勤报表。 3.1.2.8 参与手工考勤的员工如有请假情况发生，应遵守相关请、休假制度，如实填报相关表单。 3.1.2.9 外派员工在外派工作期间的考勤 , 需在外派公司打卡记录 ; 如遇中途出差 , 持出差证明 , 出差期间的考勤在出差地所在公司打卡记录 ; 3.2 加班管理 3.2.1 定义 加班是指员工在节假日或公司规定的休息日仍照常工作的情况。 A．现场管理人员和劳务人员的加班应严格控制，各部门应按月工时标准，合理安排工作班次。部门经理要严格审批员工排班表，保证员工有效工时达到要求。凡是达到月工时标准的，应扣减 员工本人的存休或工资；对超出月工时标准的，应说明理由，报主管副总和人力资源部审批。 B．因员工月薪工资中的补贴已包括延时工作补贴，所以延时工作在 4小时（不含）以下的，不再另计加班工资。因工作需要，一般员工延时工作 4小时至 8小时可申报加班半天，超过 8小 时可申报加班 1天。对主管 ( 含) 以上管理人员，一般情况下延时工作不计加班，因特殊情况经总经理以上领导批准的延时工作，可按以上标准计加班。 3.2.2.2 员工加班应提前申请，事先填写《加班申请表》 ，因无法确定加班工时的，应在本次加班完成后 3 个工作日内补填《加班申请表》 。《加班申请表》经部门经理同意，主管副总经理审核 报总经理批准后有效。 《加班申请表》必须事前当月内上报有效，如遇特殊情况，也必须在一周内上报至总经理批准。如未履行上述程序，视为乙方自愿加班。 3.2.2.3 员工加班，也应按规定打卡，没有打卡记录的加班，公司不予承认；有打卡记录但无公司总经理批准的加班，公司不予承认加班。 3.2.2.4 原则上，参加公司组织的各种培训、集体活动不计加班。 3.2.2.5 加班工资的补偿：员工在排班休息日的加班，可以以倒休形式安排补休。原则上，员工加班以倒休形式补休的，公司将根据工作需要统一安排在春节前后补休。加班可按 1 ：1的比例冲 抵病、事假。 3.2.3 加班的申请、审批、确认流程 3.2.3.1 《加班申请表》在各部门文员处领取，加班统计周期为上月 26 日至本月 25 日。 3.2.3.2 员工加班也要按规定打卡，没有打卡记录的加班，公司不予承认。各部门的考勤员 ( 文员 )负责《加班申请表》的保管及加班申报。员工加班应提前申请，事先填写《加班申请表》加班 前到部门考勤员 ( 文员 ) 处领取《加班申请表》，《加班申请表》经项目管理中心或部门经理同意，主管副总审核，总经理签字批准后有效。填写并履行完审批手续后交由部门考勤员 管。 ( 文员 ) 保 3.2.3.3 部门考勤员（文员）负责检查、复核确认考勤记录的线日汇总交人力资源部，逾期未交的加班记录公司不予承认。 一片硝烟，尸体遍野，鲜血染红了土壤，唯有无名之氏在那遥远的一角低声怒喊。驱除鞑掳成为了唯一的口号，整个中华大地沾满了血和泥，到处都是阴暗。即使在那静谧的树丛中，依然 传来阵阵枪响，爱国之士不噤问到：“我们的家园到底在哪里？” 那时的人们生活在水深火热之中了，饥寒问题成为每天都需要讨论的问题，或许能再次看到明天的太阳就是一件幸事。法西斯主义者们在中国大陆上烧杀抢掠，可是消灭不了人们对于祖 国独立的信心，战后又会有无数的战士起来反抗加入下一场战斗。一批又一批的战士们不断起来，所以有了如今的中国民族共和国，有了如今幸福安稳的生活。透过历史镜头，我仿佛看到战 后那朵鲜艳的玫瑰花，是那么明艳动人，孩子们依旧在静谧的夏夜数着星星，在烛火中朗读，因为他坚信祖国会向巨人一样再次站立，会再次成为东方的一颗耀眼明珠，绽放光芒。 如今的中国高楼林立， 阡陌交通， 人们不仅满足了温饱问题， 更是拥有了许多娱乐设施。 没有前辈们在战场上的枪林弹雨， 冒着生命危险奋勇杀敌， 就没有今日的天伦之乐、 安稳的日常； 没有前辈们饥寒交迫的忍耐与那份“不破楼兰终不还”的决心，就没有如今餐桌上的美味佳肴与色彩斑斓的饮品；没有前辈们在挖地道时汗水的付出与卖力的劳动，就没有今天繁荣富强的新 中国与一张张灿烂的微笑。当初我们的国耻家恨是在一个个战士的英勇拼搏下消亡的，我们应该永远铭记在脑海中，珍惜这来之不易的和平，也要为祖国的明天奉献力量，尽自己所能。前辈 们的血不会白留，我们后来者一定会用双手托起祖国的未来，而祖国一定会像海上的太阳透着金黄的脸，冉冉升起。