本半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会
备注：公司2019年发行股份购买资产之标的招商局物业管理有限公司（以下简称“招商物业”）自2019年12月起纳入公
资子公司。此外，未知前述其他股东是否属于《上市公司收购管理办法》中规定的一
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在半年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》的披露要求
今年1月以来，新冠病毒疫情蔓延，全球经济和金融市场持续动荡。复杂的疫情走势对中国经济产生巨大冲击。面对
疫情，全国上下积极推进疫情防控和经济社会发展工作，国家从金融、税务、政务服务等多方面出台政策助力企业复工复
产。二季度以来，我国宏观经济增长逐渐向常态回归，上半年GDP同比增速走出“V”型态势。疫情防控常态化背景下，
生产端恢复快于需求端，第三产业恢复较慢。以线上消费为代表的居民消费活动逐步恢复，逆周期调节带动基建投资二季
一季度，国内疫情集中爆发严重冲击宏观经济供需两端，GDP同比下降6.8%。二季度，国内疫情得到有效控制，宏
观经济进入修复性回升，呈现出生产回升、消费回补、投资加速态势，出口贸易也展现出超预期的韧性，当季GDP同比增
速回升至3.2%。但与此同时，由于海外疫情全面扩散，国内防疫措施尚未完全解除，上半年GDP实际同比下降1.6%，弱
疫情对物业管理行业造成一定程度的冲击，物业服务企业也经历了成本上涨、防控压力大、外拓和项目承接受阻等困
难，随着疫情防控进入常态化，各地优惠扶持政策相继出台，物业管理行业逐步回归发展轨道。此次防疫抗疫凸显了物业
行业的逆周期、抗风险等优势，提升了企业的品牌价值，赢得了客户的认可和信任，加速了行业的市场化进程。此外，防
上半年，物业服务企业加速进入资本市场，新增港股上市公司6家，港股和A股上市物业服务企业总计达30余家。
行业迎来新一轮上市热潮，竞争再度加剧。与此同时，物业服务企业加速并购步伐，为规模化扩张增添力量，优质标的并
购竞争激烈。城市服务作为一个新的蓝海市场，也成为各头部企业发力的新领域。
2019年底资产重组完成后，公司随即启动了战略规划和组织融合。报告期内，公司坚持业务发展、组织融合“两手抓”，
在抗疫中完成战略规划，在发展中完成组织融合；加快推动战略落地，以资源整合和科技赋能为核心竞争力，以基础物业
服务为支撑，面向客户全业务场景提供特色专业化服务，面向物业资产全生命周期提供资产管理运营服务。
报告期内，公司实现营业收入386,761万元，较上年同期增长49.88%；利润总额27,244万元，较上年同期增长102.38%；
归属于上市公司股东的净利润17,866万元，较上年同期增长110.66%；截至报告期末总资产1,593,188万元，较期初下降
3.45%；归属于上市公司股东的净资产816,044万元，较期初增长2.21%；资产负债率48.83%，较期初下降2.68%。
公司明确了“12347”发展战略，以建设“国内领先的物业资产管理运营商”为目标，发展物业管理及资产管理两项核
心业务；在战略协同方面，成为招商局集团资产保值增值平台，成为招商蛇口持有资产运营的承载平台，成为招商蛇口产
业数字化的标兵；坚持专业化、集约化、生态化、市场化的“四化”发展原则，通过巩固一片沃土、业务价值延伸、平台
内涵多元、科技赋能与数字化转型、内外发展并举、两个平台有机互动、管理创新等七大举措，实现公司的稳健发展、做
为支持战略加速落地，匹配公司发展新要求，公司推动组织变革，以融合为起点全新出发。报告期内，公司总部完成
了组织架构调整，整合了招商积余、招商物业、中航物业管理有限公司（以下简称“中航物业”）三总部职能，以“大物业
+大资管”为主线，设立物业BG、资管BG两大事业群和9个职能中心/部门，加大战略引领，强化核心能力建设，实现总
部对业务的统筹管理，统一标准，提升管理效率、服务品质和业务规模，同时通过融合融效，充分激发组织活力，打造利
益共同体、事业共同体和命运共同体。本次整合切实做到了稳业务、稳队伍，目前各组织已落位开始运转。
新冠肺炎疫情发生以来，公司将员工、客户的安全和健康放在第一位，落实责任狠抓防控，并积极参与社区联防联控。
公司旗下招商物业和中航物业牢牢守住疫情防控的第一道防御线，尤其是疫情严重的武汉区域60余个项目，切实做到守土
有责、守土负责、守土尽责，得到了政府、社会和业主的高度肯定；统筹汇编物业行业疫情防控工作系列操作指引，积极
驰援武汉火神山医院、方舱医院及深圳“小汤山”医院建设；九方资管通过承诺部分租金和管理费减免、正章干洗通过恢
复警服洗涤绿色通道等方式，积极投身到疫情防控与复工复产的战疫中。“坚守”、“担当”、“奋战”、“科技”，是公司在此
次战“疫”中的四大关键词，彰显了公司的“硬核”实力和央企担当。2020年7月15日，武汉市物业管理协会发布《关
于表彰2020年度武汉市物业服务行业“抗疫先进企业、项目、个人”的决定》，公司旗下招商物业武汉公司、中航物业武
面对疫情，公司一方面加强费用管理，严控开支，以减轻防疫带来的成本增加和租金、管理费减免带来的经营压力；
另一方面适应新形势，调整和优化业务流程，提升服务品质和客户满意度，为疫情防控常态化后的业务发展与探索奠定了
公司有序开展各项管理工作，积极推进质效提升。为了提升战略落地能力和综合竞争力，公司启动质效提升工作，成
立专责小组及办公室，组织梳理痛点和关键抓手，并确定重点改善的抓手和举措；通过发挥对标管理在质效提升中的积极
物业管理业务方面，公司充分与甲方和供方协商，取得其支持和理解，缓解疫情期间经营压力；确保到期项目续签，
探索在管项目业务延伸点；在协助各级政府防控疫情的同时，积极争取政府优惠政策。资管业务方面，公司帮助复工后商
户整合线上线下渠道，提升商户经营业绩；通过会员数字化营销，优化顾客消费体验，确保各购物中心经营持续，提振商
户信心。其他业务方面，公司在与客户共同抗击疫情的过程中，维持客户粘性。依托招商局集团及招商蛇口背景和资源，
公司各业务抓住市场机遇，调整和优化业务拓展模式，加快市场拓展步伐，寻求高质量投资合作标的。同时，公司以更加
公司旗下中航物业、招商物业齐头并进，深耕区域和细分市场，持续拓展服务业态，丰富延伸服务内涵，保持业务稳
步发展，展示新时代物业新价值。凭借突出的综合实力，公司荣获国内行业协会、权威机构颁发的“2020物业服务企业上
报告期内，公司物业管理业务实现营业收入358,692万元，占公司营业收入的92.75%，较上年同期增加149,630万元，
增长71.57%，主要系招商物业2019年12月起纳入公司并表范围、在管物业管理项目收入提升以及本年度新拓展物业管理
项目增加。其中：基础物业管理实现营业收入294,023万元，较上年同期增加100,452万元，增长51.89%；专业化服务实
现营业收入64,669万元，较上年同期增加49,178万元，增长317.47%。
公司物业管理业务中，收入排名前五的区域分别为：深圳、江苏、北京、山东和四川，营业收入合计约为187,690万
报告期末，公司物业管理项目为1,315个，管理面积总计达1.72亿㎡，服务业态多元。公司物业管理项目数量、管理
2020年上半年，整体物业市场供应受疫情影响阶段性萎缩。公司上下以积极的心态面对市场，大力推进拓展工作，新
签约项目194个，报告期净增加管理面积1,927万㎡（扣减退出面积后），保持稳定增速，为业务的持续发展奠定了坚实的
报告期内，公司继续加大市场化拓展力度，物业管理业务主要来自第三方市场。同时，控股股东招商蛇口良好的业务
发展也给公司带来持续的业务资源。公司坚持内外发展并举，与地方国资平台间开展合资合作，加快业务发展。2020年以
来，公司先后与日照高新发展集团、烟台财金发展投资集团和厦门国际邮轮母港集团等进行合作，将陆续组建合资公司开
展业务运营。“资源+能力”的合资合作方式下，公司能够发挥央企形象优势，输出管理和标准，同时促进城市深耕，加快
新签主要项目包括成都双流区第一人民医院、南京理工大学江阴校区、山东第一医科大学泰安校区、外运大厦、东旭
国际中心、宁德新能源246亩（湖西三期）、唯品会（合肥）城市奥莱项目、晗山悦海前期物业管理合同、济南高铁黄金广
场、华为外租物流园、深圳湾公园、松山湖生态园东区、三亚崖州湾科技城项目、即墨经济开发区城市空间管理等。公司
在新兴的城市服务领域取得了较大突破，以出色的整体协作能力接连拓展了多个城市服务类项目。
公司多年深耕非住宅类物业，报告期新签年度合同额（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）11.27
亿元，其中非住宅业务9.38亿元，占比83.23%，保持非住宅物业市场的领先优势。
物业业务持续加大数字化、科技赋能投入，以管理赋能+业务赋能为导向，系统梳理了公司数字化建设规划，为数字
以“推动业务流闭环、提升用户体验、推动精细化运营”为目标，对基础物业π平台、招商通智慧平台的现有功能进
行打磨，覆盖全国1,200多个项目，服务工单近800万，工单完成率98%，服务满意度99%。搭建了业务平台模型及开发
框架，完成了354个数据共享微服务的开发。初步实现业务线上化、管理可视化、设施智能化，并向科技赋能平台升级迈
快速响应抗疫需求，推出抗疫专栏、社区通行证、抗疫数据上报及移动化业务办理等功能，为小区及客户提供可靠的
数字化管理手段和最新疫情消息等，实现了π控大屏和招商通疫情防控系统对接上线。
在业务发展的同时，公司坚持以为客户创造价值、提高客户满意度为宗旨，提供高品质专业服务，获得业主的持续认
可与信赖。公司坚持推进标准化建设工作，以标准化促进服务品质不断提升。报告期内，作为全国物业服务标准化技术委
员会秘书处单位，组织《物业管理术语》《物业服务客户满意度测评》两项国家标准进行公开征求意见及评审，并推动《物
业服务规范》等三项国家标准进行立项，已报送住建部标准定额司；作为中国物业管理协会标准化工作委员会秘书处单位，
组织编写并发布《住宅物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引》《疫情期公共建筑空调通风系统运行管理技
术指南》《物业管理员（师）职业技能评价标准》等七项团体标准，组织审查《物业服务标准体系》等七项团体标准；主导
报告期内，公司资产管理业务实现营业收入18,503万元，占公司营业收入的4.78%，较上年同期减少13,157万元，下
降41.56%，主要是受疫情影响，购物中心经营、酒店出租及其他持有型物业收入减少。
在商业运营方面，商场及酒店疫情期间处于停业或半停业状态，公司用实际行动践行社会责任和央企担当，积极响应
国家减租免租政策助力客户开复工。九方资管通过派员到项目协同招商、制定招商奖惩机制等措施控制项目空置率，同时
围绕会员数字化，搭建数字化运营体系，全面推广数字化运营，给消费者提供更优质的消费体验；通过内外部资源整合，
开展创新营销和主题活动，推动项目经营提升，缓解疫情影响带来的冲击。随着疫情防控的常态化，公司资产管理业务客
流量已逐步回升，截至2020年6月底，客流量恢复到上年同期的80%。报告期内，公司新签约安义商业项目的顾问咨询
和委托管理服务。截至2020年6月，公司九方资管在管购物中心13个（含筹备项目2个），管理面积近100万平米，其中
持有物业出租及经营方面，公司拥有的出租物业包括酒店、购物中心、商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为59.3
万平方米，本报告期末已出租面积为56.1万平方米，总体平均出租率为95%，其中购物中心及商业的平均出租率有所下降，
主要因疫情影响部分商铺退租。购物中心物业由九方资管运营管理，酒店物业租赁给格兰云天酒店经营，其余商业、写字
楼等物业对外出租经营。此外，公司还持有1家委托给英国洲际酒店集团经营管理的昆山皇冠假日酒店。
报告期内，公司其他业务实现营业收入9,567万元，占公司营业收入的2.47%，较上年同期减少7,753万元，下降44.76%，
公司房地产项目昆山九方城（A6地块）、龙岩中航紫金云熙、衡阳中航城市花园一期目前处于尾盘销售阶段，衡阳中航
城市花园项目尚有土地储备近50万平方米，天津九方城市广场项目地下部分施工已完成，尚待进一步开发。衡阳中航城市
花园项目和天津九方城市广场项目的两家企业股权已委托给控股股东招商蛇口经营管理。
公司持续推进债务压减工作，利用经营盈余资金，降低有息债务规模，确保公司融资规模、资产负债率处于行业合理水
平；同时积极推进存量贷款置换及LPR利率转换工作，优化债务结构，进一步提升公司融资管理能力。
根据房地产经营惯例，公司为下属地产项目（含已完工项目）商品房承购人提供抵押贷款担保，担保期限从《楼宇按揭
合同》生效之日起至贷款银行为购房人办妥正式产权证，并移交贷款行保管之日止（或与各贷款银行约定的其他担保期限）。
截至2020年6月30日，公司为商品房承购人提供抵押贷款担保的未还贷款余额为人民币179,568,202.34元。
（1）与上一会计期间财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
调整情况说明：公司自2020年1月1日起执行财会[2017]22号《财政部关于修订印发
的通知》，除出租业务的预收租金外，其他的预收账款不含增值税部分调整至合同负债科目列示，增值税部分调整至其他流
本报告期纳入公司合并范围的子公司共53户，比上年末增加1户，系本报告期新投资设立1家子公司。
