“作为地产观察家，我一直关注楼市的一线数据和资讯。但是近期我发现，根本性的问题，数据是显现不出来的，尤其是在楼市五限的情况下。”
12月2日，由网易房产独家网络媒体支持的唯一全董事长级别地产盛会——“第五届中城联盟论坛”在北京嘉里大酒店隆重举行。胡葆森、宁高宁、陈劲松、左晖、钟伟、刁志中、田明、王石、林中、傅胜龙、凌克、高宇、周政、焦震、王若雄、谈义良、冯仑等近百位领军人物齐聚。
作为中城联盟第九任轮值主席、世联行董事长，陈劲松今天分享的是《房地产逻辑的边界》，他开门见山地指出，楼市的根本性问题，数据是显现不出来的，尤其是在楼市五限情况下。今年不谈数据，谈逻辑。
陈劲松首先剖析了过去20年房地产行业犯的最大的错误。判断失误主要是由于理论失据（猫论，没有理论，只有目标）和对国情的失察。对国情的失察，主要是没想到中国城市化如此迅速，想象不到北京、上海、深圳的房价进入全球TOP10。
今天中国城市化60%左右，未来达到75%以上，还有10-15年时间，这是房地产行业的底气所在。陈劲松指出，今天这个城市化的逻辑，就是“猫论”正循环加上极有效率的逻辑。这个逻辑如果一路再发展，它是有边界的，这个边界就是钱、人和基础结构。
首先是人的问题。在7成的人口已经是非农的情况下，总体城市化率还会像以前一样快速推进吗？人口结构迅速变化，城市人口流动不均衡，以及棚改高潮褪去，都会成为全域发展的制约。
第二点是杠杆问题，以前企业有加杠杆的空间，高房价也使得消费者有加杠杆的空间。但目前中国居民杠杆已是新兴国家最高，如果收入不平等的趋势依然存在，未来中国的房价怎么走？这与不同居民的杠杆是高度相关的。
再就是产业结构问题。统计显示，去年以来全国新推出的土地，主要被国企央企拿下，这也会影响未来产业结构。
