2018年，可以说是丽水楼市高歌猛进的一年。2018年下半年，在杭州和宁波两大城市楼市已经趋于理性的背景下，丽水地区除了莲都区之外，其余八个县市的楼市却犹如脱缰的野马，一路呈现上扬的态势。
看到这里，有小伙伴可能会好奇，为什么杭州和宁波等省内大城市的房价都横盘甚至阴跌了，丽水小县城的房价反而“逆市上涨”呢？作为一名对浙江省楼市非常关注和感兴趣的“楼市砖家”，笔者认为，之所以出现大城市和小城市楼市涨跌不同步的现象是因为两类城市楼市周期并不同步，回溯中国房地产市场的历史，我们大概可以知道，大城市楼市差不多六年一个周期，而小城市楼市则是八年一个周期，所以，小县城楼市周期滞后于大城市也就情有可原了。
丽水有一个外号叫作“浙江的西藏”，但是作为全国民富第一省的组成部分之一，丽水地区的房价可不虚国内大部分中小城市。那么，在2018年末，丽水地区各县市的房价到底如何，究竟是哪个城市房价“最虚高”呢？且听笔者娓娓道来。
从2017年10月份开始，丽水地区的房价整体步入了上涨通道（注意，莲都区的房价走势和杭州、宁波等地同步性高一些，莲都区这轮房价抬头的趋势大概始于2016年底或者2017年初）。
由于目前国内缺乏能够准确且实时查询各地新房和二手房整体交易数据的平台，所以，楼主只能用下图即2018年末丽水地区各县市区二手房成交均价来代替“各县市区新房和二手房的整体成交均价”。请看下图：
第一档：莲都区，均价逼近2.1万元每平米的关口，这个均价在省内已经不虚除了杭州以外的其他地级市了。
第二档：缙云县和青田县，均价在1.5万元每平米的区间上下浮动，这个价格在省内也不虚大部分小县城了。
第三档：其余六个县市，均价落在0.9万元至1.2万元每平米的区间内，这个价格区间也差不多是浙江所有小县城房价均价的“起步价”了。
由于目前丽水地区大部分县市区并未公布其2018年的百姓（包括整体居民、城镇居民和农村居民）的人均可支配收入数据，笔者只能在2017年的数据基础上，以2017年的同比增长率作为2018年的同比增长率进行大致估算得出各县市区2018年百姓的人均可支配收入数据。估算数据详见下图：
通过上图，我们可以知道即使是丽水地区人均可支配收入最高的莲都区，其2018年城镇居民人均可支配收入也不过是4.5万元每年，反观如今丽水地区动辄一万元每平米起步的房价，百姓收入的上涨幅度着实有点“缓慢”。
这里先给各位普及一个概念即房价和家庭收入比（一套80平米的房子总价/小两口家庭年收入），该概念是国际上衡量一个地区房价合理与否的通用标准。如果一个地区房价和家庭收入比在6到8倍的区间，则该地区的房价是相对合理的。
结合丽水各县市区目前的房价和百姓人均可支配收入，我们来看看到底是哪个县市区的房价“最虚高”，详见如下二图：
通过上述图表，我们发现丽水地区全部区域的房价和家庭收入比都高于8，也就是说都存在房价“虚高”的现象。有人会说，这不科学啊，丽水可是“浙江的西藏”，除了纳爱斯之外几乎没有优质的民营企业，本地户籍人口外流现象也比较普遍，为啥房价还这么高呢？笔者认为，丽水地区房价之所以和全省同步都不低的原因大致有如下几点：
从1998年开始，中国开启房地产市场化以来，到目前为止，丽水地区的城市化率大概是60%左右，参考发达国家目前80%左右的城市化水平，整个中国的城市化运动还在进行，所以城市化运动是推动丽水房价“节节攀升”的最重要原因。
由于目前房子和子女的学区挂钩，有一套属于自己的房子不仅可以解决子女读书教育问题，还可以给家人“遮风挡雨”，甚至可以说是大部分国人的“梦想”，那么，丽水人民肯定也不例外了。
笔者查阅了相关资料，在省内，嘉兴、绍兴和宁波地区算是省内平原较多的区域，上述三个区域平原面积占总面积的比例分别是90%、40%和35%，而丽水地区平原面积占总面积的比例仅仅为5%。虽然上述三个区域经济发展水平高出丽水不少，但是它们的房价可没有高出丽水一大截，所以我们经常从新闻中得知丽水各县市区主城区每年新开楼盘仅是个位数的消息也就”不足为奇”了。
这里仅以莲都区为例展开分析，作为浙西南中心城市及丽水市的中心，目前大概有四股力量热衷于投资莲都区的楼市。
1.青田和温州商人群体。青田华侨遍布全球，温州炒房团更是一度让全国各地“闻风丧胆”。所以，青田和温州商人的购买力是目前莲都区炒房团力量中最强的“一股势力”。
2.景宁在外开超市商人群体。近些年来，景宁有非常多的人外出经商开超市，这部分群体的购买力也不容小觑，其购买力仅次于温州和青田商人。
3.莲都体制内群体。如果两口子都拿着铁饭碗，基本上公积金就能够覆盖一套房子的月供了，所以双体制内家庭买个两三套房子“并不鲜见”。
近五年，从浙江省所有城市常驻人口增量来看，贵为省会的杭州市人口激增了小100万，目前杭州市常驻人口已经达到980万，逼近千万级城市人口规模的门槛。所以，笔者有一个有待时间检验的观点：浙江省内未来十几年只有杭州的楼市才存在“爆发性”行情的可能（个人观点，轻拍）。而对于丽水楼市，笔者大致做如下几点无脑预测：
无论是莲都区还是其他小县城目前楼市都已触及历史最高点。犹记得08年金融危机和14、15年那会，几乎所有浙江人都“谈房色变”。没错，任何资产价格都是具有周期性的，经过一年半至两年左右时间的上涨周期，丽水楼市想要再大幅度上涨已经动力不足了，所以，丽水的小伙伴们还抱着买房子大发一笔的想法，可能要“竹篮打水一场空”了。
随着中国人口老龄化的加剧，大概到2030年左右，“70后”将会集体步入60岁的关口，中国人口老龄化现象将会愈发严重。所以，人口的老龄化及现代家庭人口“小型化”趋势（越来越多的小年轻希望和父母分开居住）不可逆转。那么，小区环境佳、居住体验好、带电梯的小区势必会越来越抢手。这里给出一点小建议，手握楼梯房的小伙伴们不妨将手中的房子置换成电梯房。
任何城市的房价都存在某种无形的“天花板”，称为“楼市天花板效应”。如果说北京、上海房价的天花板是纽约、伦敦和香港；杭州房价的天花板是深圳；那么丽水各县市区房价的天花板都挺低的。由于丽水目前正致力于将莲都区打造成浙西南中心城市，而且其城市化水平和人口集中度在本地区内也是最高的，所以，莲都区毫无疑问会牢牢把握丽水地区房价头把交椅的位置。
望着窗外淅淅沥沥的小雨，我的耳畔响起了某位长者的一句名言：一个人的命运啊，当然要靠自我奋斗，但是也要考虑到历史的进程。希望我们每个人都能牢牢把握住“历史的进程”，尽享中国城市化的红利。
