前几天，万科天府锦绣取证，这个在之前吊足了胃口的万科“灯塔级”项目，终于揭开了其神秘面纱；昨天（10月21日），绿城在成都的凤起二号作品，绿城凤起蘭庭也取证。两大自带“热点”的3w+项目相继取证，将购房者和业界的目光拉向了深度改善市场。
两大“王炸”虽然在“银十”后半场压轴出场，却也有可能是“银十”以后深度改善市场“狂欢”的开端。在其背后以后，还有麓湖长滩、西派金沙、中建锦澜壹号等项目，都是深度改善市场的实力选手。
而这些项目，几乎都含有建面约200㎡左右户型——若以建面约190-210㎡为范围，据房老倌不完全统计，在未来2个月内预计入市的新盘中，就有约10个项目包含这个面积段的户型，将为市场新增供应该面积段房源约600套。
而如果加上目前还在售的如德商锦江天玺、绿城凤起朝鸣、保利和光屿湖等项目，则至少有近20个项目（不算墅类产品）。未来2个月，当这些项目相继入市，成都市场上同时在售的200㎡左右户型房源或达近千套。从这些待售项目的定位及价格预期来看，除麓湖长滩、同森翠叠森林两项目单价或在2.5万元/㎡以下外，其他大多数项目单价或都将在2.5-3.5万元/㎡之间，总价段将集中在500-700万元区间内。而根据某数据统计机构数据，大成都范围内2019年全年500-700万级产品销售套数约1400套。这近千套建面约200㎡左右户型产品，即使在市场不新增供应同总价段房源的情况下，或也至少需要大半年时间去化。
值得注意的是，500-700万级或许也是市场客群的一个分水岭。据数据统计，700万以上与700万以下销售数据相差极大，2019年，成都700-800万级、800-900万级、900-1000万级销售套数都只有数十套。可以预料，在未来的一段时间内，成都深度改善市场或将在建面约200㎡左右户型上陷入一场“鏖战”。
今年以来，最早把这个面积段户型送上“热搜”的是德商锦江天玺建面约202-205㎡户型，进门后首先映入眼帘的是一个颇有仪式感的“女王玄关”，进入客厅后犹如身处“飞机舱”，客餐厨一体、三面采光、270°观景，空间感十足。
最终，该项目也因为“女王玄关”户型在业内及市场打响名号。今年3月以来3次取证，推出全部350套房源。据了解，目前项目“女王玄关”户型房源已全部售出。而项目另一种采用传统南北通透竖厅设计的建面约190㎡户型，虽然总价更低，却仍有少量房源在售。在万科天府锦绣上，我们也看到了与“女王玄关”相似的户型，不过被做成了建面约256㎡。在200㎡左右面积段，万科天府锦绣则设计了一种建面约198㎡户型，占据了本批次的近半数房源。
这种建面约198㎡户型，入户动线上与“女王玄关”户型类似，都是进门后先经过卧室区域再到达客餐厅区域，由于客餐厅往往位于“端头”部分，被称为“端厅”。但其建面约198㎡户型又与“女王玄关”户型呈现出另一种不同的格局——客餐厅同样拥有双面采光和超大景观阳台，不过将卧室部分布局在客餐厅的另外两侧。这样的户型客餐厅同样拥有不错的空间感和景观视野，虽然缺失了“女王玄关”般的仪式感，但也避免了前者容易造成的卧室私密性不足问题。据了解，万科天府锦绣首批次报名结束后，吸引了近600组客户，达到房源套数近两倍。这或许也能说明，购房者对这种“端厅”户型的接受程度。即将入市的绿城凤起蘭庭建面约195㎡户型与万科天府锦绣建面约198㎡户型格局类似，但增加了一个“屏风式”玄关，体现了玄关的仪式感，减少了西厨设计大大增加了中厨面积。
该项目昨日取得首批次预售，推出建面约135-230㎡户型房源共计404套，带装修均价约34198元/㎡。其中建面约195㎡房源仅有48套，总价约660万元。这个价格也与前几天取证的万科天府锦绣建面约198㎡户型相当，看来这两个“满级价”项目已经迫不及待来一场对决了。今年另一个在建面约200㎡左右面积段户型大做文章的是西派国樾，其设计的建面约230㎡户型在业内好评如潮，3.5房设计，独立出每一类家庭成员的入户动线，还加持了不少智慧家居系统，即将于下批次推出。此外，西派国樾又在西派系经典的190户型格局上创新设计了建面约199㎡户型。实现了双景观阳台、三分离式生活阳台以及全明卫生间等的升级。也将于下批次与建面约230㎡户型一起推出。
相比于其他项目几乎没有例外地在建面约200㎡左右户型上做四房不同，同森翠叠森林建面约190㎡户型奢侈地做成了三房——拥有开间达10.3米的客餐厅空间，三个卧室全套房设计，拥有三个全明卫生间。遗憾的是，客餐厅单面采光，在空间体验及景观视野上会稍受局限。
这个户型也是项目中最大的户型，仅有10套。除了该户型外，项目中大多数户型还集中在建面约120-140㎡。虽然项目整体定位不高，但建面约190㎡户型被设计为“一层一户”，这种产品在全城也寥寥无几。此外，项目凸显“定制化”的户型设计、“立体森林”的规划理念，也体现了同森在这个项目的“用心”。据了解，项目即将取得首批次预售，单价或在2.2-2.4万元/㎡。与同森翠叠森林的“奢侈”相反的是，即将预售的陆肖TOD麓鸣九天项目，在建面约203㎡户型上整整设计了5个房间。除3个次卧外，将主卧与书房做成了一个套房。虽然房间数量多但尺度不小，如主卧开间近4米，还带独立衣帽间，一体式的客餐厅南北通透还都有约5米的开间，更值得一提的是，长达14米的“跑道式”景观阳台，对爱好大阳台的成都人来说，真是太“致命”了。
此外，还有即将入市的禹洲晏山河建面约198㎡户型、西派金沙建面约201㎡户型、绿城凤起蘭庭建面约200㎡户型，采用格局类似的设计，南北通透的竖厅设计，在客厅的一侧布置老人房，主卧及两个次卧则由一条走廊串联，集中布置在客餐厅的另一侧。
以上也只是成都深度改善户型中的沧海一粟，在市场上，还有如麓湖长滩、人居九林语、保利和光屿湖、当代璞誉等项目，都有建面约200㎡左右的户型，在设计上也都各有千秋。
其实在今年以前，成都建面约200㎡左右或200㎡以上的项目并不多。据房老倌不完全统计，去年一整年，成都新推货的包含建面约200㎡以上户型的项目也不到10个，其中也仅有新希望D10天府、人居东湖长岛、复地金融岛等少数项目完全清盘。而在未来两个月，或许就有约10个项目将推出建面约200㎡左右及200㎡以上户型，供应量或达到去年一年的供应量。待这些深改项目相继入市后，必将在成都500-700万级市场掀起不小的硝烟。值得期待的是，未来随着越来越多深改项目的入市，开发商在贴合居住需求的同时，为控制总价，也会更多地将心思花在户型创新上，这一切，都值得我们拭目以待。
