雍和廷：独辟蹊径脱颖而出———东融开发有限公司巧用兵法之道特约撰稿陈尚年（中国房地产报记者）
“始计篇”之亦张亦弛 孙子曰：“兵者，国之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也。故经之以五事，校之以计而索其情：一日道，二日天，三日地，四日将，五日法”。 孙子说：战争是国家的大事，事关军民、国家生死存亡，不可以不认真考察研究。因此，必须审时度势敌我五个方面的情况，比较双方的谋划与策略，以取得对整个战争情势的认识。(这五个方面)一是政治，二是天时，三是地利，四是将领，五是法制。 早在两年前，雍和廷项目开发商中山东融开发有限公司，在对中山及周边区域性的地产做了大量的调查、比较、鉴别后即得出这样的结论：中山整个城市综合竞争力强劲，工业基础雄厚，市民整体收入丰厚，城市发展后劲十足。房地产业作为中山市的支柱性产业之一，在现阶段及今后数年内，仍会保持强劲的增长态势。而作为城区内的豪宅市场，必将受到一部分人的追捧。 思路决定出路。在认清了整个市场的势态之后，便是大胆的去实现，否则再好的项目，也有可能夭折。俗话说，英雄莫问出处：作为地产界的新手，东融公司的确在很多方面显得不老道。因此，在项目运作之前，先招兵买马，扩充队伍，取得项目人才储备上的优势。在规划、设计、景观、建筑及生态环境、物业管理与服务等硬件上，东融公司不惜花巨资请国内一流的公司加盟，以提高雍和廷楼盘的整体素质。在营销策略、市场定位与销售上，雍和廷项目采取不温不火、不偏不倚的战略攻势。 如同微雕是一门不朽的艺术一样，在地产界，评价一个楼盘的水平高低，也不是以楼盘的大小而论，其评判的标准也与大盘一样，要以楼盘整体质素来衡量。只为46户人家悉心打造的雍和廷项目，占地一万平方米，而容积率仅为1.08，住户与车位的比例为1：1.6，绿化率达40%以上，而且全部是4层和6层带电梯的全复式超低层建筑。这样高标准的规划设计，已大大满足了业主的心理需求。 综观雍和廷项目的谋划与策略，其在对整个市场势态上的把握较为准确。从五个方面分析：所谓政治，即顺应了中山整个经济结构的战略布置；所谓天时，中山以工业立市、工业强市拉动整个经济增长的措施已经成熟；所谓地利，项目所处的地理位置博爱路豪宅版块为中山政治、经济、文化战略性枢纽的风水宝地；所谓将领，就是对人才的重视，已是关乎到公司能否具有竞争力，并保持可持续发展的关键；所谓法制，就是强调管理与服务上的项目负责制。 “地形篇”之游刃有余 孙子曰：“地形有通者，有挂者，有支者，有隘者，有险者，有远者。” 孙子的其意是强调地形的重要性，用楼市的俗语是除了地段，还是地段。 随着雍和廷等一批高档住宅的兴起，以城区兴中道为中轴线的博爱版块近年正逐渐成为中山城区豪宅的大本营。而雍和廷的地段优势更令人瞩目。其东面是体育场馆、市政文化广场等一批重点市政配套工程，西北面是中山最大的生态园区紫马岭公园，西南面是中山一中高中部，更为巧妙的是楼盘与连接广珠高速的博爱路只有数米之隔，既得交通之便利又隔绝主干道的繁嚣。 业内人士分析认为：雍和廷所处的博爱路豪宅版块，整个区域的各个功能完善、合理，区域空间大，各类资源如居住、工作、购物、休闲、保健、教育等已形成“链接”，符合人性的居住，充分满足了人与自然的交流和融合，方便了人与人之间的沟通和往来，是人居住的最合理的区域模式。从人类居住的习俗来说，都市的本性就是人的本性，因为都市是自然进化的产物，是人化的自然。离开都市，就是人性的疏远和人文的倒退。 博爱路豪宅版块的兴起，既迎合了市场，满足了一部分人的消费需求；同时多样化建筑群落的出现，又增添了城市的景观，提升了整个城市的格调和品位。 从中山整个房地产的布局来说，几乎每一个地产商都对地段情有独钟。地段是楼盘成功的关键。因为不同的地段，决定着不同的楼盘品质，也决定不同的居住人群。当然地段也不是“唯一性”，还要与营销策略、市场定位结合起来。雍和廷在豪宅市场做精做细的决心，必将成为博爱路豪宅版块另一个新的亮点。 “并战计”之“树上开花” 原书解语：“借局布势，力小势大” 树上开花，是指树上本来没有花，但可以用彩色的纸剪成花朵粘在树上，做得和真花一样。此计用在军事上，指的是：自己的力量比较小，却可以借友军势力或其它因素制造假象，使自己的势力显得强大。 在地产界，关于楼盘的规模与居住人口的比例问题，一直是个争论不休的话题。其实围绕这个话题的核心，就是怎样使人居住得更好，人们的一切行为与生活方式等，能最大限度地与楼盘自身资源、周边配套、及多种社会资源合理地整合利用。但一味地局限于“规模”本身来探讨，已失去了人类关于居住的最初意义。“规模”只是一种形式，是人类文明进步后另一类关于居住欲望的表达。如果“规模”不能合理地整合好，反而会带来负面的“规模效应”。当然一切要围绕着实际出发，要与整个城市或区域的规划布局、结构、文化、习俗、生活方式等相谐调。 楼盘的规模再大，发展商的实力再强，也不可能把社会功能义务地全部承担下来。借“规模”造势，合理地配置一些资源，对社会、对业主都是十分有益的。这方面雅居乐花园、雍景园、阳光花地、星晨花园等楼盘，都做了较为成功的探索。 仅以楼盘规模而论，雍和廷丝毫不具备可比性。一位叫阿辉的五金制造商向记者讲述了他的另一番见解。对业主而言，居住地的人群结构非常重要，雍和廷锁定在富裕的成功人士阶层，每一户的面积均在220—230平方米，不是一般的消费者所能承受。居住在雍和廷，会让人产生尊贵、豪华的感觉。作为成功人士的居住地，其生活与工作方式，与其他居民截然不同。这一部分人有豪华气派的居所、有名贵高档的私家车，在生活与工作上，喜欢采取舍近求远的方式，而不习惯蜗居在家门口作一些无谓的应酬，况且中山城区也不大，不像广州、深圳那样人多车多又拥挤，去任何一个地方都十分方便。 正是摸准了像阿辉这一群准业主的消费心态，才使得雍和廷的发展商敢下巨资去打造一个贵族化的精品豪宅。雍和廷在一步一步强化楼盘自身硬件的同时，采取借局布势、以四两拨千斤的策略，借周边诸多配套资源为我用，并致力于营造安全、安静、舒适、尊贵的居住环境，以最大限度地节约资源、给买家最大的实惠的做法，为诸多类似的楼盘开创了一个新的模式。
