头部房企虽增速下降，但TOP10-30强势的千亿房企依然在加速增长，“抽丝”后方的生存空间。中指院数据就显示，去年百亿房企的销标增长率下降了26%。
而从大发地产的2019年的成绩来看，全年销售额增速68%，三年复合增长率在126%；合约销售面积约为155.11万平方米，同比增长97%。
营业收入73.98亿元，同比增长24%；总权益56.57亿元，同比增长74%；净利润同比增长23%，公司运营状况堪属良好。
而且风财讯注意到，大发地产在利润表中，减值及拨备1.15亿，同比增长近1倍，以预防和平滑未来利润波动的风险。
大发的财务账也很明朗，期内净资产负债率为78%，同比下降29%；融资成本同比增加88.2%，但7%的加权平均增量借贷利率，在行业中却不算高。
且由于去年底大发持有总现金46.94亿元，大幅增长了117%，现金短债比也由2018年的1.0倍提升至1.4倍，可以说活得比较轻松。
大发地产发家长三角、聚焦长三角，他需要形成的“差异”是深耕长三角，而且必须是比外来房企更深入的开发度。
风财讯留意到，发家温州的大发地产，2019年已确认收入中40%来源于温州一市，并且销售均价约25892元/平，比温州去年住宅成交均价高出5成（全市均价约17161元/平）。
而从目前大发地产的项目权益占比来看，大量温州、南京、上海的项目，母公司权益占比为100%，长三角项目的权益多在45%左右，成都、重庆、合肥、江门等非长三角城市的项目，平均权益占比在20%-35%不等。
财报就显示，大发地产总土储货值中，88%占比在长三角区域，而长三角区域也贡献了公司全年约93.3%的销售金额，合约销售面积占比90.4%。
不过去年大发还是向外拓展了泰安、郑州、南昌、江门、西宁等非长三角城市。不排斥全国化，这使得大发一年的新增土储货值超400亿元（约273万平方米建面）。
另外，风财讯注意到，2019年大发地产的合营企业及联营公司共69个在建及已竣工项目，其中62个位于长三角地区。
截止2019年末，大发地产的合营联营公司销售金额210亿元元，同比增长约67.8%；累计可销售建筑面积15万㎡，更是创下公司成立以来的历史新高，同比大涨97.4%。
刚好在2019年，大发的财报执行准则从28号文调整为9号文，按照权益法核算的联营合营企业股权，在合并报表作为少数股权看待。
所以可以看见，2019年联营合营公司权益由负转正，实现4705.90万。随之，少数股东的权益（资产负债表）和损益（利润表），分别提升到22.35亿和8491.90万。
值得一提的是，2019年来自上述部分的项目合同平均售价13550元/平，对比期内土储的平均成本约4460元/平方米，这是大发地产毛利润的来源。
数据显示，2019年公司毛利约为16.97亿元，同比增长7%，毛利率为22.9%。同时公司净利润约6.01亿元，同比增长23%。
风财讯从财报看见，2019年大发地产的固定利率借贷占借贷比例为71.1%。随之，信托及资管借款占比已减少至21%，下降34个百分点。
不过现金的增长，更多还是来源物业预售及销售所得款。风财讯注意到，2019年大发地产的运营效率有所提高。
董事会主席葛一暘在业绩会上表示，大发以6611项目运营管控，做到了全年平均首开周期5.7个月，9.3个月现金流回正。
从财报也可见，2019年大发的应收账款同比减少近60%，存货同比增长近6%，运营效率明显提升。
