出品｜搜狐财经
作者｜吴亚
8月18日，时代中国控股(HK:01233)举行2021年中期业绩会，董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄、联席总裁周四阳、首席财务官黄嗣宁等公司管理层出席业绩会。
此前的8月17日夜间，时代中国已披露2021年中期业绩。期内，该公司实现总营收136.38亿元，同比下降8.62%。但在权益合并收入同比增长21.8%，权益合并毛利同比增长39.8%的拉动下，期内该公司利润和归母净利润均同比增长了6%左右。
时代中国的业务主要集中于珠三角地区的主要城市，期内实现合同销售额453.8亿元，珠三角地区占比约95.5%。针对1110亿元的年度销售目标，时代中国管理层表示有信心完成。
“随着各种调控政策的落地，相信下半年整个行业应该是走向平稳，包括地价、房价，整个交易都是走向平稳的。”岑钊雄如此定调。在业绩会上，管理层还分享了对“集中供地”政策、房企商票等话题的看法。
权益合并收入增21.8%
时代中国收入主要由物业发展、城市更新业务及物业租赁和转租产生，今年上半年的收入占比分别约为80.7%、17.6%及1.7%，总营收136.4亿元，同比减少8.6%，主要是物业销售收入减少所致。
具体而言，期内时代中国来自物业销售的收入仅为110.056亿元，同比降幅25.2%，主要系物业交付面积的同比减少所致。
不过，同期，时代中国按权益合并收入为181.853亿元，同比增长21.8%；按权益合并毛利为56.21亿元，同比增长了39.8%。
因此，在来自公司子公司、合营企业与联营企业业绩强势增长的推动下，营收同比下降了8.62%的时代中国，在利润指标方面，还是取得了不错的成绩。
今年上半年，时代中国实现利润19.233亿元、归母净利润16.289亿元，同比增长6.2%、6.%。
对应的毛利为45.47亿元，同比增长13.1%；整体毛利率也由的26.9%上升至33.3%，主要由期内毛利率较高的城市更新业务收入增长。
制图：搜狐财经
而事实上，正是因为城市更新业务的支撑，在地产行业利润式微的大背景下，时代中国的整体毛利率都一直保持在26%-30%左右的水平，并未出现大起大落。
期内，时代中国城市更新业务实现收入24.07亿元，营收贡献比为17.65%。但2020年同期，该公司无城市更新项目结转、该板块未产生收入，因此无法同比相关数据。
不过，在2019年中期，时代中国的城市更新业务实现收入6.41亿元，营收贡献比为4.01%。如此对照，2020年中期，时代中国的城市更新业务业绩增长明显。
如以完整财年来看，2018年-2020年，时代中国城市更新业务实现收入由27.76亿元，增至54.84亿元，复合年增长率25.84%；营收贡献比也由8.07%，提升至14.22%。
不过，由于受突发情况、地方政策、拆迁速度等原因，城市更新项目结转充满不确定性。而城市更新业务具有高毛利特性，其结转多少又影响着房企整体的盈利状况。
全年销售额1100亿目前完成超四成
核心城市土地供应的紧缺加上大量亟需更新的旧厂、旧村庄、旧城镇，催生出了城市更新的热潮。
克而瑞披露的相关数据显示，TOP50上市房企中，至少有61%的房企已涉足城市更新。规模小的房企有的只参与了1个项目，建筑面积只有不到10万平方米，但规模大房企涉及的城市更新项目则多在100多个项目以上，总建筑面积逾千万方不等。
时代中国是一家重仓粤港澳大湾区的中型房企，截至今年6月末，其累计土地总储备约2170万平方米。
同时，该公司持有的城市更新项目总数约160个，同比增长6.6%；潜在总可售建筑面积约5340万平方米，同比增长2.6%，位于参与城市更新业务房企阵营前列。
在业绩会上，岑钊雄表示，在时代中国的土地中，50%是通过公开市场获得，另外50%是通过城市更新转化而来，“接下来，城市更新项目会贡献越来越多的土储。”
而谈及公开招拍挂，其表示，“时代中国的土地投资战略简单清晰，深耕大湾区以及已经拓展的其他五个区域，我们会根据市场情况来决定拿地。”
今年2月，自然资源部、住建部等部委要求22个重点城市实施土地供应“两集中”政策，按照正常的推地节奏，第三季度是“上架”第二次集中供地的时间。
但在第二批集中供地出让前夕，天津、青岛、深圳等多城市不少于183宗土地紧急中止出让。此后，便有消息传出，第二批集中供地政策或调整，包括将限定土地溢价上限15%；不得通过调高底价；竞配建等方式抬升实际房价；严控楼面地价创新高等内容。
而中指院数据显示，今年上半年，22个重点城市全部完成首批集中供地出让，合计成交住宅用地878宗，成交金额10690亿元；整体成交楼面均价为9591元/平方米，较2020年均价明显上涨了38.3%。
而时代中国业绩显示，今年上半年，其于广州、佛山等城市合计购入7幅地块，土地收购成本总额约为35.43亿元。
在这7块土地中，时代中国仅为惠州和肇庆的两幅地块支付了全部的总土地成本；其余5幅地块，其支付土地成本皆未超过30%，为该公司与其他房企合作所竞得。
而2020年同期，时代中国同样购入了7幅土地，却投入了42.64亿元；对应的归属于其的土地面积为54.75万方，占总土地面积的59.25%。
图片来源：时代中国2020年中期业绩公告
岑钊雄在业绩会上称，“之前集中供地对房价进行限制，但在地价层面是没有做一些约束的，这次集中供地政策补丁还是希望在地价层面有所约束。”其认为，该等调整有利于整个房地产行业政策的持续稳定发展。
最新销售数据显示，截止今年前7月，时代中国累计实现销售额532.74亿元，同比增长31.72%。如以全年1100亿元的年度销售目标来看，已完成48.43%。
据岑钊雄介绍，时代中国今年全年货值1600亿元，下半年还有1105亿元货值。其表示，按照目前货值安排，加之目前房地产市场走向平稳，因此公司有信心完成全年目标。
刚刚过去的2020年，时代中国销售额1003.8亿元，同比增长28.1%，首破千亿；完成了年度销售目标823亿的122%。
根据“三线四档”融资新规，截止今年6月末，时代中国剔除预收款后的资产负债率为76.6%，下降了2个百分点，但仍未达标监管要求；净负债率为70.8%，现金短债比为2.5倍，仍在“黄档”行列。
对此，时代中国管理层称，公司有信心在2022年底前全部达标“三道红线”。
而今年7月以来，有市场消息传出，“三道红线”试点房企的商票信息将被纳入监控范围，且监管层将要求相关房企每月在上报“三道红线”数据的同时上报商票数据，将房企商票推向了台前。
对此，时代中国方面表示，“目前商票总额是10亿元，没有集中兑付风险，每个月兑付亿元左右，未来的原则是只减不增的。”
截止今年6月末，时代中国一年内到期借款已从上年末的180.705亿元，下降至108.342亿元；同期，现金及银行结存账面结余约为268.327亿元。
企业预警通则显示，年内时代中国并无到期的境外债券；最近一笔到期债券日期为2022年4月2日，该笔债券余额为2亿元。
（责任编辑：魏京婷）
