记者谢奀国实习记者郑雪楠报道
近年来，以激进大胆著称的“闽系房企”福晟、泰禾先后陷入危机，同为“千亿”闽系房企的正荣地产因高杠杆、高负债问题受到关注。
近日，“闽系”房企正荣地产发布了中期业绩报告,中报数据显示，今年上半年正荣实现合约销售金额823亿元，同比增长47%，完成全年合约销售目标的54.9%。据克而瑞数据，正荣地产上半年全口径销售额位列全国第24位，较2020年末下降了2个名次。
正荣地产董事会主席黄仙枝在业绩会上表示了对业绩的看好，从上半年业绩来看，公司有信心完成全年1500亿元的销售目标，且未来三年会保持适度增长，也会做动态调整。
近5年，正荣地产从销售规模仅百亿多的房企，到2018年一举迈入千亿房企俱乐部。但在跨过千亿门槛后，正荣出现了失速，今年上半年销售额增速约为5.7%，为近年来发展速度最慢的一年。
近年来，正荣地产频频举债，尤其是大量发行美元债，导致其负债规模不断扩大。8月31日，正荣地产又红又宣布发行2.5亿美元2022年到期，年息6.5%的优先票据。
据不完全统计，2021年以来，正荣地产已发行5笔美元债和1笔人民币债，融资金额接近80亿人民币。而发债的主要目的，便是为了置换旧债。
当前，正荣地产高周转高负债的后遗症逐渐显现，尤其是政策持续收紧之下，平静的表象下已难掩暗雷涌动。
毛利率几近腰斩
8月22日，正荣地产发布了2021年半年报业绩，上半年正荣地产实现营收160.11亿元，同比增长10.1%；净利润15.04亿元，同比增长17.88%。
营收、净利的增长看来比较稳健，实则却暗藏玄机。今年上半年，正荣地产的销售成本持续增长，达到129.6亿元，同比增速11.84%，高于营收10.1%的同比增速。
成本上升导致的盈利能力下滑，是正荣一直亟待解决的问题。
报告期内，正荣地产的毛利润为30.51亿元，同比上涨3.3%，而去年同期的毛利润涨幅则为6.5%；同时，其毛利率也从去年同期的20.3%降至今年上半年的19.1%。
近年来，正荣地产销售增速持续放缓，同时，权益销售额也在下降。
数据显示，截至7月底，正荣地产累计合约销售金额约为943.39亿元，同比增长35.56%。7月，正荣地产合约销售金额约为120.40亿，同比下降了11.47%，增速出现大幅放缓。
此前，据克而瑞榜单披露，今年1-6月，正荣地产的权益销售额为463.5亿元，位列34名；而正荣地产的权益销售比仅为56.32%，处于行业低位。正荣地产的权益销售额低于行业平均值一直受到诟病。
值得一提的是，正荣地产的执行董事兼常务副总裁李洋曾在2020年业绩发布会上表示，从去年到今年开始，正荣逐渐愈发看重公司整体的权益销售规模，预计2021年正荣整体的权益销售额可达60%左右。
但这一目标尚未实现。
今年正荣地产新增的24个项目里，有21个都有合作方，据称其下半年新增的土地也会保持在50%左右的合作比例。由此看来，正荣地产较60%的权益销售额的目标仍任重道远。
债务问题悬而未决
2018年，正荣地产正式迈入“千亿俱乐部”，同一年又成功赴港上市。也正是从那时起，正荣走上了快速扩张之路。
财报显示，正荣地产在2019年新增土储41宗，新增土储权益比为73%；到2020年末，正荣地产在长三角、环渤海等6大区域累计开发运营地产项目约200个，土地储备面积达2740万㎡。
今年上半年，正荣地产共计收购24宗地块，权益占比为46%；当前拥有总土地储备建筑面积2930万㎡，总货值5100亿元，可供公司近两年半的开发使用。
多年连续的扩张拿地，让正荣的债务问题浮出水面。
据财报披露，今年上半年，正荣地产总负债为2033.05亿元，较2020年的1837.8亿元增加了10.62%；未偿还银行及其他借款总额达到453.4亿元，相比2020年的417.6亿元增长8.64%。
此外，正荣需在一年内偿还的债务为203.43亿元，比2020年末增加近10个亿。
在“三道红线”方面，截至今年6月末，正荣地产剔除预收账款的资产负债率为72.4%，净负债率为57.2%，现金短债比2.19，属踩中一道红线的“黄档”房企。
正荣地产董事局主席兼行政总裁黄仙枝表示，争取在2022年上半年将三条线全部转绿。但在报告期内，正荣地产被质疑以“明股实债”的方式美化报表的问题仍未得到改善。
其中，较为明显的是正荣地产的少数股权益相较去年同期的150.09亿元跃升至253.79亿元，占总权益的53.93%，超过母公司股东权益；而净利润则为3.38亿元，仅占比22.53%，两者严重不匹配。
值得一提的是，此次业绩发布会上，正荣地产首次披露了其表外负债情况。截至今年上半年，正荣地产的表外负债约为31亿元，表外货币资金约为24亿元，表外净负债约为7亿元。
那么此番公开披露表外负债的举动能否洗清正荣“明股实债”的嫌疑呢？
有业内专家表示，正荣地产主动公布表外数据，意在解除市场与业界对其表外负债究竟有多少的疑虑，这个目标应该是达成了，但是表外负债和“明股实债”不能划等号，这一举动自然也无法洗清其“明股实债”的嫌疑。
以债偿债“以新换旧”
今年以来，为了“置换旧债”，正荣地产多次发布公告，赎回公司发行的优先票据，频频发力“以债还债”。
截至目前，正荣地产有15支境外债券存续，存续规模达38.5亿美元以及人民币13亿元，而一年内到期境外债约有8.7亿美元及人民币13亿元。
另据不完全统计，今年以来，正荣地产共发行5笔美元债和1笔人民币债，融资金额接近80亿人民币。
除了频频发债之外，正荣地产还通过信托融资为项目发力“输血”。有公开报道称，自去年以来，正荣地产项目公司共发行20多笔信托融资，仅大业信托发行的汇金22号项目就募集资金4亿元。
据相关数据显示，正荣地产通过信托渠道融资金额已超10亿元，且大多都是固定收益在7.5%-8.2%的高息产品，高于正荣地产的平均融资成本。
此外，在永续债方面，截至今年6月底，正荣地产的永续资本证券金额为14.17亿元。至此，以高息不断举债，无不侧面凸显着正荣巨大的资金压力。
受多方因素影响，截至8月30日收盘，正荣集团每股报收4.44港元/股，总市值193.93亿港元，较今年年内最高价5.44港元/股下挫约18.3%。
近期，房产地产行业遭遇新一轮“寒冬”洗礼，随着房地产调控、融资收紧等的多管齐下，正荣地产面临着盈利能力、高负债、高融资等多重压力。
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（责任编辑：何潇）
