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作者｜吴亚
地产央企中国金茂（0817.HK）再与“老朋友”绿城中国(03900.HK)牵手，拟合作开发北京豆各庄项目。
9月10日晚间，中国金茂公告，其旗下金茂北方企业管理（天津）有限公司（简称“金茂北方”）与绿城中国旗下北京宁诚置业有限公司（简称“宁诚置业”）签订合作协议，就北京朝阳区豆各庄乡孙家坡村地块的开发开展合作。
该地块系今年5月北京首次集中供地中，由绿城旗下宁诚置业在12家房企及联合体的激烈竞争中，通过高标准住宅建设方案竞投后以68.2亿元竞得。按照金茂的说法，此番交易将拓展其在北京的合作投资及项目布局。
金茂“地王”名声在外，但2019年以后，该公司开始转变发展思路，逐步通过城市运营项目控制拿地成本，其次便是以合作形式增加获取优质土地的机会。本次与绿城共同开发豆各庄地块，则恰好符合其投资逻辑的转向。
32亿入股合作开发北京豆各庄地块
公告显示，根据合作协议，金茂北方拟向宁诚置业收购其旗下朝意地产30%的股权，并向该公司缴付注册资本10.8亿元，同时向其提供总额不超过21.6亿元的股东借款。在本次交易完成后，宁诚置业及金茂北方将分别持有该公司70%及30%的股权。
公告称，项目公司朝意地产的注册资本为36亿元，由于宁诚置业尚未缴付项目公司的注册资本，因此中国金茂无需就股权收购向宁诚置业支付任何现金款项；宁诚置业及金茂北方应在股权收购完成之日起30日内，分别向项目公司缴付注册资本25.2亿元及10.8亿元。
业界对这宗地块并不陌生，在今年5月举行的北京首次集中供地中，该地块共吸引了12家房企及联合体一同竞争。
开拍当日，经多轮报价，该地块由龙湖+住总+平安联合体举牌“触顶”，达到上限价68.2亿元，转入高标准商品住宅建设方案投报程序；最终被绿城一举拿下，成交价为上限价68.2亿元，楼面价约4万元/平方米，溢价率15%。
据彼时北京市规划和自然资源委员会官网公示的信息，该地块起始价为59.3亿元，用地性质为F1住宅混合公建用地，地块建设用地面积约8.5万平方米，规划建筑面积约24.25万平方米；预计将于今年第四季度开始施工建设，并于2024年第一季度完工交付。
该地块的地理位置较优越，紧邻东南五环，直线距离7号线黄厂站仅500米。且该地块无需竞报政府产权比例或公租房面积，销售指导价达6.5万元/平方米。
拿下豆各庄地块，仅是绿地在京项目布局的常规操作。据绿城中期业绩公告，今年上半年，其在全国31个城市新增项目67个，总建筑面积约1186万平方米，预计新增货值2140亿元。
从布局城市来看，一二城市的新增货值占比达78%。其中，杭州新拓展货值260亿元，占12%；宁波新拓展278亿元，占比13%；北京新拓展208亿元，占比10%。
如今，金茂入股绿城豆各庄地块，也并不是两者间第一次合作。去年10月，绿城和保利就曾入股北京合茂置业有限公司，分别向该公司增资490万元，持股比例均为25%，以联合开发北京金茂府二期项目。
房企联合开发项目，在房地产界较为常见。金茂和绿城都是善于打造高端楼盘的开发商，金茂府的调性契合绿城在北京树标杆的需求，绿城也有充实业绩的需要。金茂则可以手里拿着优质项目，提前回笼资金。彼时双方的合作，算是各取所需。
今年5月的北京首轮集中供地，30宗地总计出让价为1109.71亿元。金茂仅收获一宗土地，该地块位于北京市丰台区长辛店镇张家坟村，起拍价为36.7亿元，由金茂以37.1亿元最终竞得。彼时除了金茂外，还有卓越+阳光城+华侨城+雅居乐的联合体参与了竞拍。
再度与老朋友合作开发，金茂称，“本次交易将进一步拓展集团在北京的合作投资及项目布局，有利于维持集团在北京的市场影响力。”
“地王”后遗症下的投拓思路转向
而以合作形式增加获取优质土地，也符合近年来中国金茂的投拓逻辑的转向。
20年前，420.5米高的上海金茂大厦拔地而起。此后，外界说起金茂，便总会想起它高端、精品的定位和发展路线。在中国房地产的黄金年代，致力于打造“豪宅”的金茂高价拿地、高价卖房，迅速做大规模。
2009年时，还名为方兴地产的金茂，经过97轮的竞价，22次举牌，成功击退包括SOHO中国在内的角逐者，拍下北京广渠门15号“地王”一举成名。
根据亿翰智库的研报，2016年，金茂又以3.31万元/平方米的楼面价拿下了杭州庆隆地块，溢价率高达93%，刷新了该区域低价当时的最高记录；2017年，金茂又以2.95万元/平方米的楼面价拿下了厦门翔安地块，该地价一度超过周边楼盘销售均价。
但随着2017年政府出台房地产调控政策，金茂的地王“后遗症”逐步显现，盈利空间开始被进一步压缩，“增收不增利”的业绩表现越发明显。
今年上半年，金茂合同销售金额1301.5亿，同比增长27%；合同销售面积752.3万平方米，同比增长37%；但平均销售均价1.73万元/平方米，同比下降8%。
以2500亿的年度销售目标来看，已完成了52%。如拉长时间线来看，金茂销售均价已持续走低，由2018年的2.55万元/平方米，降至了2020年的2.05万元/平方米。
金茂的创收能力在改善，2021年上半年总营业收入248.6亿，同比增长135.2%。此前的20119年和2020年同期，总营收分别为147.4亿、121亿，增速分别为－32.8%、-17.9%。
但盈利能力变化却并不大，上半年毛利率20.3%，同比下降12.2个百分点。纵向来看，该指标2016年到2018年，还保持在32.3%-37.5%的水平；到了2019年下滑到29.4%，2020年进一步下滑至20.2%。
而据2020年年报显示，金茂当期计提发展中物业、持有出售物业减值金额达30.59亿，占2020年归属母公司股东净利润的8成，准备为曾经的地王项目买单。由此导致金茂当期营收同比增长38.5%，归母净利润却下降了39.8%。
在此背景下，金茂不得不打响盈利“保卫战”。若不在公开市场厮杀，金茂又将靠什么实现增长？
在今年6月举行的股东周年大会上，金茂CEO李从瑞透露，金茂拿地主要依靠城市运营，希望在3年以后，60%的土地储备供给来自城市营运；同时，留意并购机会，关注“三道红线”后资金紧张、手上有地的开发商。
今年上半年，金茂在拿地方面也颇为谨慎。主要从城市运营、城市更新、收并购等多种渠道谋求低成本扩储，期内新增二级开发土地38宗，平均溢价率16.3%；对应新增总建面仅898万平方米，较去年同期的1517万平方米减少了四成。
2017年，金茂在上市十周年之际提出城市运营商的发展战略。简单来说，金茂与地方政府共同开发新城，通过初期的低价拿地获取后期的高额收益，走“造城”模式。
最新一期财报显示，今年上半年，金茂新获取长沙雅塘创新生态城、贵阳清镇金茂水晶智慧新城、南昌赣江新区中医药国际生态科技小镇3个城市运营项目。
截至今年6月末，金茂在全国共有30个城市运营项目，全年计划新获取8个，预计三年后城市运营将为金茂贡献60%的新增土地储备。
今年6月，金茂对中国宏泰的投资，也是其投资策略转向的一种体现。彼时，金茂公告，以14.81亿元的代价收购了中国宏泰29.9%股份及1.23亿美元可转债。
截止2021年6月，中国宏泰拥有一级开发及产业市镇项目面积总计5,797万平方米。旗下主要有八个产业运营项目，分布在河北省廊坊市、石家庄市、湖北省鄂州市等地。按照金茂的说法，投资中国宏泰，可实现收购多个城市运营项目，获取相关资源以提升产业园区吸引业务及投资的能力，并进一步加强政企合作。
换言之，昔日“地王收割机”在逐渐变轨，通过另一种方式扩储调仓。而与绿城共同开发豆各庄地块，无疑也是符合这一逻辑的。
（责任编辑：魏京婷）
