2018年，温州市的鹿城区与乐清两地，齐手踏入浙江省GDP千亿元区县俱乐部，乐清与鹿城及排位第三的瑞安市，成为温州名副其实的地方经济奶牛，动力十足。
表现抢眼的乐清市，一直以来是温州的工业明星镇。工业产值轻松吊打温州各大区县，举个例子，2019年10月份，温州全市规模以上工业增加值97亿元，
柳市作为核心区，2018年GDP252亿，仅此龙港的299亿元位列温州第二，但是财政总收入43.37亿，将近是后者2倍。
但真实的情况却是，在传统的温州经济强镇瓯北、龙港、塘下、鳌江、灵溪一众名单中，柳市房价存在感与其经济第一强镇地位不匹配，远不及龙港，近不如安阳瓯北。
在温州强镇房价中，柳市的房价位居第二阵营。在房价与经济不完全匹配的柳市，背后隐藏了什么因素？让它成为温州最受外来务工人群宜居的选择地？
如图所示，乐清市区的二手房价格在温州这么多经济强镇中，比起龙港，瓯北等镇，也只能算第二阵营的首位位置。打破了“经济越强，房价越高”的传统固有认知。
据2017年乐清年鉴资料，柳市户籍人口约22万，务工人群19万，外来人口与本地人口近乎一比一的比例。近年来，由于柳市城建发展缓慢，半城市化现象凸出，人居品质跟不上，导致改善需求的高端人群，流向温州或乐清市区。
而更多的人群，流向了乐清市区。据温州房管局数据整理显示，2018年乐清全市约37个住宅商品房开盘，而柳市才占其中6个，乐清市区的乐成则占据约24个左右楼盘。而乐清市区常住人口远不如柳市的情况下，又是谁在消化如此大量的楼盘呢？不用说，你也猜到一二。
剩下大规模的务工人群中，具备购房置业的人群数量少之又少。据前几年乐清方面的统计，整个乐清市外来人口中，以管理和技术层为主的“白领”约占2%，以打工为主的“蓝领”约占85%，可以想象，柳市的外来人口结构，大致如此。柳市楼市购买人群的候补力量缺乏，托底基础薄弱。
柳市与大部分温州强镇一样，产业型集镇。辖区内建筑，基础设施，社会服务设施还停留在十几年前的水平，与其现有的几十万级的城镇规模要求有较大差距，市区内公共绿地缺乏，规划凌乱，街道不整齐，大小不一。在网络上，也存在“两个柳市”的说法：一个是城市建设脏乱差的柳市，一个是遍地是金的土豪强镇。
本地大量早已富裕起来的群体，不满足于柳市本地早已落后的城镇面貌和人居环境，追求更高生活质量的他们，纷纷用脚作出选择，将改善性的需求转向拥有大量品质楼盘和成熟小区的乐清市区。间接帮乐清市区消化了众多楼盘，助推了市区的房价。
据不完全统计，2018年乐清市区大约24个楼盘的均价约1.6万，而柳市6个楼盘的均价约1.3万，足足低了3000元。这也是柳市与乐清市区的差距。
总体而言，柳市滞后的城市建设，正在无形中拖了房价的“后腿”。柳市这么多年来在经济上的深耕已取得巨大成就，过去透支多年的城镇建设的旧账，在今后区域综合竞争力中的“欠债”效应越来越大。
柳市、北白象一带是典型的产业城镇，产业业态的分布从根本上决定了城建资源、人口等要素的流动。
乐清有人在早些时候发表的文章就表示，柳市和北白象均面临城镇中心作用不突出的问题。比如镇区内建筑密度高，缺乏发展空间，随着近年来城镇建设东扩，又逐渐偏离城镇建设主要方向。
2017年11月份，柳市镇的现代广场作为该地首家商业综合体正式开业。作为拥有近40万人口的特大城镇，如此大型商业综合体姗姗来迟，对柳市而言，已经很能说明问题。
因为产业集镇的先天劣势，导致本地优质人口的改善性住房需求流向其他地方，不得不说，对柳市来说，换了十几年前，都是想不到的事情，非常遗憾。
我们抽调出温州市房管局官网上的数据显示，2019年，乐清全市预售的商品房（住宅）楼盘约35个，而柳市为个位数。位于乐清市区的楼盘占了约90%的数量。
这么多乐清市区的商品房面市，在与柳市、北白象等经济强镇的“高端人口”抢夺战中，乐清市区获得全面的压倒性优势。说到底，还是柳市的城建历史欠债，缺乏通盘规划，而作为工业镇的柳市，在土地出让的选择成本上，远高于乐清市区。
以至于近几年内，大量的新生品质楼盘集中诞生在乐清市区，而作为经济重镇的柳市，面临着品质楼盘和大盘缺乏的尴尬境地。眼睁睁看着本地“土豪”一波波在间隔十公里不到的市区豪气买房，手起刀落。无奈为他人做嫁衣，成了柳市最线年，乐清市区预售的商品房楼盘数量稳居第一
柳市与北白象在地理上浑然一体，经济依存度高，，两地一体化在民间呼声强烈。避免各自为政，打破行政分割。在顶层设计上对两镇进行高度融合，发挥各自优势，统筹重大基础设施建设，提升区域的整体竞争力，是接下来两地都面临的共同挑战和机遇。
根据政府规划，新区规划范围北临柳市镇镇区，西临北白象镇镇区，北至交通路、西至西社村、南至瓯江、东至曹田前村，规划面积2640.93公顷，其中北白象镇1377.8公顷，柳市镇1263.13公顷。未来将要建设成乐清现代化中心城市南翼新城、国际电工电器产业城、智能电气特色小镇，实现产城融合、城乡统筹发展。
根据官方定调，柳白新区作为瓯江口产业集聚区的分区，不仅是承载中国电器之都转型发展的平台，还是当前乐清最重要的一个高端创新平台。
不得而知，但有一点可以肯定。柳白新区的建设，是产业齐聚的必然。目的也在于推动柳市和北白象两地产业转型，引导或淘汰遍布于柳市和白象两地城区内大量的低小散业态。间接也为主城区留出城建发展空间。
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