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2008 深圳房地产市场年终回顾与 2009 年预测 中国指数研究院 中国房地产指数系统 搜房网 宏观经济层面来看， 深圳 2008 年虽然经济增长有所回落， 总体运行情况依然保持良好。 1-9 月全市国民生产总值（GDP）达 5611.76 亿元，与去年同期相比增长 11.50%，增长幅度 同比回落 1.5 个百分点，但比全国平均水平仍高出 1.6 个百分点；同期累计人均可支配收入 达 20186.97 元，同比增长 8%，较去年增幅减少了 1.8 个百分点；2008 年 10 月深圳市居民 消费价格指数（CPI）为 104.1，同比上升 4.6 个百分点，该项指标由 08 年 4 月的 108.5 连 续六个月回落，通涨压力有所减缓。 综合来看，深圳受全球经济危机影响较为显著，外贸、加工、投资均出现不同幅度的回 落。虽然政府出台了相关产业调整政策，但就目前情况而言，经济增长幅度可能出现下降， 发展前景仍不乐观。 与宏观经济息息相关的房地产市场也出现萎靡状态。 1-11 月， 深圳市商品住宅累计交易 量为 35919 套/331.93 万平方米，同比减少 25.45%/28.47%；商品住宅累计批售量为 61275 套/600.30 万平方米，同比增加 28.75%/29.95%。到 11 月份累计供求比是 1.79，比去年同期 高出近一倍，供求严重失衡。2008 年 1-11 月深圳市商品住宅累计成交均价为 12998 元/平方 米，相比去年动辄 15000、16000 元每平方米的月度均价而言，已下降了很大幅度，特别是 关外部分片区的价格已下降 50%以上。 2008年1-11月深圳商品住宅供销走势 140 批售面积 签约面积 11143 15565 11721 12396 9000 6000 3000 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12000 18000 120 100 80 60 40 20 0 15000 数据来源：中国房地产指数系统 从今年深圳市商品住宅市场运行情况来看，呈现以下特点：一是批售量大幅增加。由 于受到房地产行业周期和自身滞后性影响，06、07 年市场狂热时期，开发商大量圈地的项 目，目前正是竣工面市的时候。08 年 1-11 月累计批售量达到 600 多万方，同比增长近三成， 在成交量明显萎缩的情况下，至使深圳目前可售房源接 700 万方。这个量按月均销售 30-40 万方来计算，也至少需要 18-20 个月才能完全消化。二是成交量明显萎缩。由于去年 9 月末 出台了二套房贷等一系列限制炒房的严厉政策， 以及价格过高的影响， 导致今年房地产市场 无论是钢性需求、投资需求，甚至投机需求都大幅下跌。1-11 月累计成交量 330 万平方米， 月均成交 30 万平方米，同比降低接达三成。虽然政府近期推出刺激政策，短期内楼市出现 反弹，但深圳房地产市场整体失衡的局面仍未改变。三是住宅价格明显回落。深圳住宅成交 价格至去年 8 月份达到 19000 多元每平方米的峰值后开始逐步回落。08 年上半年成交均价 只有的 12683 元/平方米，比去年最高点下降了 34%，进入 3 季度后，豪宅成交占比增长导 致成交均价一度上扬，但 9 月份价格又回落到 12000 元以下，价格的下行趋势十分明显。从 更能反应深圳房地产市场价格走势的中房指数上看，深圳住宅价格指数从年初的 2308 点一 单位：元/ 平方米 单位：万平方米 路下滑至 11 月的 2248 点，下降了 60 点，跌幅为 2.60%，与去年同期相比下跌 58 点，跌幅 为 2.51%。 但相对于当前的人均收入而言，深圳房价依然偏高。以购买 100 平方米房屋为例，1-11 月全市成交均价与人均可支配收入比是 16.1 （以三季度同比增长率测算本年深圳市人均可支 配收入为 26873 元） ，较去年房价收入比 17.3 下降了 6.94%；房价租金比为 542（以深圳 10 月份二居室平均租金水平 2400 元/平方米测算） ，同比去年的 644 下降了 15.60%（2007 年深 圳 1 月份二居室平均租金水平为 2076 元/平方米测算） ；如按首次购买自住房，贷款八成计 算，目前的房贷收入比为 1.3。这三项指标都还高于平均参考值，因此普通居民仍会感觉房 价较高。 深圳今年二手房市场的交易，同样比较低迷。1-11 月，深圳二手房市场累计成交面积为 398.87 万平方米，比去年同期减少近一半；累计成交套数为 37478 套，成交金额达 220.27 万元（根据上半年成交总金额 112.4 万测算）。深圳二手房市场从去年下半年急速下滑，到 今年 2 月才开始逐步回升，但总体交易规模仍偏小，今年月成交套数最高峰时不超过 4400 套，月成交面积最高也才 50 万平方米。目前的交易量与 07 年上半年月均 85 万平米的成交 数据相比，还有较大差距。总的来看，今年深圳二手房交易基本保持在每月 3500-4000 套之 间的水平，波动幅度不在，这表明目前深圳二手房市场又正在走向稳定。挂牌价格从去年 8 月最高的 15890 元/平方米， 一直下跌到今年 11 月份的 10480 元/平方米的水平， 价格调整也 基本到位。 作为深圳市除商品住宅市场供应以外的一个重要补充——保障性住房的情况来看， 深圳 保障性住宅的供应比例相比其它城市仍旧偏小。据深圳国土房管局官方网站的信息显示， 2008 年深圳原计划建设保障性住房 4.58 万套，建筑面积 228.4 万平方米，其中，经济适用 住房 0.78 万套， 建筑面积 38.4 万平方米； 公共租赁住房(含廉租住房)3.8 万套， 建筑面积 190 万平方米。由于住房建设周期的原因，实际仅于 7 月推出了一批 6006 套保障性住房（包括 用于租赁的廉租房和用于出售的经济适用房） 。未来两年，深圳将建设保障性住房超过 6 万 套，其中，2
