欢迎大家来到2010博鳌房地产论坛现场。今天是一个特别的日子。在这里，我们一起庆祝博鳌房地产论坛成功举办十周年。曾记得，十年前的博鳌，有一群对未来充满美好愿望的房地产人汇聚于此地，首次发出了我们这个行业独立而尊严的声音，那时候的我们，是这个“世界上最春风得意的一群人”。
主持人：此外，著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生、中原集团主席施永青先生、复地集团董事长范伟先生正在赶来的途中，他们也将为我们奉上精彩的演讲与对话。
感谢大家光临博鳌，并预祝我们的博鳌房地产论坛圆满成功。同时在这里也请允许我代表论坛主办方与论坛代表，感谢2010博鳌房地产论坛的合作伙伴们，他们是：
战略合作伙伴：三层实木复合地板、冠军联盟：美的中央空调、雷士照明、欧派橱柜、大自然地板、东鹏陶瓷、万和燃气热水器。
主持人：接下来我们将请出本次论坛的致辞嘉宾，首先有请中共琼海市委书记祝春荣先生。有请祝春荣先生
祝春荣：尊敬的各位来宾、各位朋友，一年一度的房地产盛会--博鳌房地产论坛又一次在琼海的博鳌激情绽放。在此，我代表中共琼海市委市人民政府对来自全国各地的专家、学者、房地产界和其他各界的朋友们表示热烈的欢迎！同时，对已经有了十年辉煌历程的博鳌房地产论坛顺利的召开表示热烈的祝贺！作为举办地的东道主，我们为论坛能够常年在博鳌举办，为论坛做好我们的服务工作而感到高兴，并且能够聆听到在座专家、学者的真知灼见而感到荣幸。论坛所迸发的思想、所提供的专业性意见，不仅对中国房地产行业的发展具有前瞻性的意义，当然也对中国琼海这一个城市的发展也有着重要的指导意义。
近几年来，琼海的房地产业不断升温，作为海南岛东线沿海城市之一，琼海凭借着自己的优势和机遇，在近几年中取得了长足的发展。特别是随着海南国际旅游岛的获批，众多知名的企业纷纷登陆琼海。目前，琼海的房地产已经逐步形成了嘉积城区、博鳌和官塘三足鼎立的局势。在琼海这块美丽而神奇的土地上，资源丰富、社会安定、民风和尚、环境良好，随着东环铁路今年的贯通、博鳌机场建设以及博鳌知名度进一步提高，未来的琼海将会发展的更快。我们的目标是将琼海建设成为海南东部具有鲜明特色的区域性中心城市，我们也衷心希望各位商界人士能够到琼海来投资创业，我们将努力为大家提供最优质的服务。最后让我们共同祝福中国房地产行业能够健康稳定的发展，也让我们共同祝愿本次论坛获得圆满成功，祝大家身体健康、工作顺利，在我们琼海过得愉快，谢谢大家！
曾伏虎：各位来宾，房地产行业同仁们，以及正在搜狐网上观看这次论坛直播的网友们，大家上午好！首先请允许我代表搜狐网和搜狐焦点欢迎各位嘉宾光临博鳌论坛的十年庆典现场。几天前，搜狗公司宣布了旗下著名的搜索引擎搜狗，成功引入了阿里巴巴和张朝阳先生本人的注资，即日起，搜狗也将从搜狐中独立拆分出来，目标是在谷歌离开中国之后，希望能够在中国广大的搜索市场上取得更大的市场份额。
种瓜得瓜，种豆得豆，十年前搜狐网已经为中国的网民提供最早的搜索服务，现在成功的重组也在于我们十年如一日的坚持。博鳌论坛也是如此，在十年前的8月15日，包括在座的很多嘉宾、很多知名经济学者、行业翘楚的业界精英齐聚博鳌，探讨当时正在方兴未艾、如火如荼发展的房地产的诸多前沿话题。从那个时候起到美丽的博鳌开会成为了炎炎夏日中地产界精英们的习惯。无论是对行业严肃的发展话题探讨，还是对企业的运营诊断，甚至老朋友们的把酒言欢，都成为业界的佳话。
历经十年的发展和坚持，博鳌论坛已经成为中国地产界规格最高、最权威的专业论坛，也很荣幸的是搜狐网、搜狐焦点作为主办方之一得以见证，十年的风雨兼程是博鳌论坛发展的黄金十年，是中国房地产行业茁壮成长的十年，同时也是中国的互联网行业和搜狐焦点茁壮成长的黄金十年。在今天，搜狐旗下的房地产专业门户--搜狐焦点已经成为房地产行业里面最重要、最有影响力的舆论平台。我们依托先进的网络技术和不断拓展的影响力，为行业提供最专业、全面和负责任的新闻资讯，为这个行业最基础的购买和交流的需求，使他们得到满足。我们的生活目前已经离不开网络，而所有的成功是十年如一日的坚持，另外就是不断的创新，这也是今天反思中国地产的兴衰成败，在启迪地产新思维的论坛主题思想下，我想跟大家交流另外一点心得。在论坛召开的两个月前，我们搜狐网推出了爱家团，这是在国际互联网行业团购型的产品方兴未艾的时候，在中国诸多的门户网站中，搜狐首先推出这样的产品。而在此之前，搜狐还推出了微博、白社会这两款迎合新媒体潮流的创新产品。在搜狐强大的互联网技术驱动之下，这些互联网新产品都将成为上搜狐、知天下的媒介理想，也衷心希望在座的各位及时关注搜狐。
另外我们还愿意在这里跟各位分享一条搜狐具有创新意识的重大消息。搜狐公司刚刚和时间传媒签署了一项足以影响中国房地产传媒生态的合作协议，从而使得我们旗下的搜狐焦点成为中国房地产行业最大、最有影响力的舆论平台。搜狐焦点把旗下的除了北京之外的城市站和时间传媒旗下的具有影响力的报纸进行合作，以报网联动的模式给全国的品牌企业和各地的开发商、购房者提供最负责任的新闻和资讯。如果以流量和阅读量简单相加进行换算，这个平台已经是中国最大的房地产舆论平台，不但拥有在各个城市的某一份主流报纸的运营权，而且还拥有搜狐焦点的运营权。这个平台首创的报网联动模式，将通过整合报纸和互联网各自的渠道长处，把报纸传播的可信度和互联网传播的全媒体整合起来，我们相信它必将能占领房地产舆论阵地的最高点，获取持续的影响力，这样首先能够让我们读者和网友享用到更全面的新闻资讯和购房信息服务。
由于中国房地产行业最大的特点是产品区域性很强，通过我们这样的整合，使得不同的城市和地区，无论在产品类型还是在特色和购房偏好上，能够有一个全国范围的统一。我们相信这样一个全面的、可信的信息整合平台，一定能起到囊括优质楼盘、传播优质品牌和产品的作用。第三，这个平台还能够整合地域性的舆论，能够打造影响力最大、最可信的舆论平台，同房地产产品一样，中国各地的报纸都是地域性很强的，而读者的阅读偏好依赖当地的报纸。因此，在整体舆论的打造和声音上，搜狐焦点和时间传媒的强强联手，将能够以互联网的新技术串联起各地的舆论声音，为行业的健康发展保驾护航。
我们希望新的平台能够成为中国房地产行业最大、最负责任的舆论平台，坚持创新、顺应历史潮流，我们坚信它一定会成为这样的平台。希望搜狐这项举措也能够给房地产行业的创新精神带来更多的思考，也坚信这样的创新一定会给中国的城市化和中国房地产行业的健康发展提供更多的源动力。
陈舒平：尊敬的各位嘉宾朋友，大家上午好！又是一年盛夏、又是一度盛会，一年一度的博鳌房地产论坛今天开幕了。在这里我谨代表每日经济新闻报社对2010博鳌房地产论坛的开幕表示我们衷心的祝贺，对房地产各界人士的莅临表示热烈的欢迎！
还记得去年的这个时候，我们在这里讨论中国的房地产，当时的情况是经过去年上半年的所谓的小阳春，到我们这里开会的时候，房地产已经开始大热，一些企业疯狂拿地，楼王频现，于是市场上有了各种各样的担忧，大部分人都认为国家会出台政策控制楼市，但具体出台什么样的政策，这个政策的力度如何，都无从得知。在一种迷茫的预期之中，我们这个论坛举办了，当时我们对国家宏观政策的走势、对是否会出台物业税、对熊市的利弊等等，都做了充分的讨论。并且通过我们的媒体将大家的一些观点发布到了全国广大的关心此事的民众中。相信我们的讨论和观点影响了许多人，影响了他们的投资、影响了他们的生活，也影响到了我们房地产的发展。
到了今天，我们又面临着一个让人有点捉摸不定的未来。政府、开发商与广大的购房者形成了一个稳定的等腰三角形的角力，三方博弈力量似乎都很均衡，我感觉都在学习同志的论持久战，但是我们知道事物总是要变的，均衡总是要打破的，而下一步将会发生怎样的变局，谁将率先打破这个均衡，都将是我们的政策制定者、开发商，更是我们广大购房者所关心的。所以在这个时候，我们在这里又开始了我们今年的讨论，以期能够对中国的楼市有所引导，对人们的困惑有所疏解。尤其是咱们这个论坛到今年是第十届，按照中国人的习惯，十年应该是一个值得纪念、值得关注的关口。希望这次参会的专家、学者们，能够拿出实实在在的研究成果，而非空泛的高谈阔论，希望开发商们能带来楼市一线的实际情况，而非忽悠大众的说辞，当然也希望听到有关政策研究方面的进展情况，而非事实而非的官话。
每日经济新闻作为去年和今年的博鳌房地产论坛的联合主办媒体，当然也有责任在这样一个关口为中国房地产纪事，反思中国房地产业十年间的兴衰成败，启迪地产新思维。在这短短的几天中，用我们最准确无误的报道，向关心中国房地产的人们展示一份负责任的专业财经日报对行业的反思和提炼。最近这两年也是我们每日经济新闻迅速成长的两年，从2008年改版以来，在这两年的发展当中，提出了办中国首张都市类的财经日报的口号，以权威、专业、好看、实用为办报目标，两年间全面覆盖中国的经济核心区域，成为2009年度中国最具影响力的产业类媒体状元、2009年度中国最具投资价值媒体以及2009年成长性最快的新锐财经日报。
我们坚信新闻决定影响力，我们愿意与在座的所有企业家一起，共同见证中国楼市在调控中走向下一个黄金十年。最后祝愿本届论坛能够圆满成功，谢谢大家！
主持人：谢谢陈舒平先生，最后有请本次论坛主办方观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人、秘书长陈诗涛女士致辞。
陈诗涛：尊敬的各位来宾，早上好！十年了，博鳌。我今天很感慨、也很感激，感慨十年前的8月创办博鳌房地产论坛的时候，我真的没有想到可以长时间一如既往的坚持，坚持到今天这样的纯粹、这样的隆重。我很感激，我特别感谢我们这个大环境可以使房地产行业蓬勃发展到第一个黄金十年，更感谢今天这个容易被成功浮躁的年代，而今天大家依然不辞辛苦的来到了博鳌，大家一起交流与聚会，并创下了十年盛会最大的规模，达到 700人。
博鳌房地产论坛真的是行业精英的聚会，两天纯论坛的日程排了5个，排得非常紧密。所以很多企业的朋友每年都告诉我，到博鳌来开会真的很辛苦，也很紧张，但是真的很值得，因为可以听到不同声音，可以提振自己对行业未来的信心，也可以使自己冷静下来，看看自己与成功企业的差别，意识到前路依然充满艰辛。而面对不一样的2010年，我们可能会发生很多新的变局，所以今年论坛主题特别定为新政下的中国房地产，旨在通过对当下宏观经济、行业政策、成功企业模式的探讨，为未来找到更多新的方向和新的目标。
最后我谨代表观点地产新媒体和所有论坛的合作媒体、合作机构，向今天所有出席论坛的嘉宾致以最诚挚的谢意，希望今天到场的所有来宾，与我们在一起坚持、坚持再坚持，使我们的论坛更加专业、使我们的企业更加强大，而使我们的行业更加繁荣。谢谢大家！
主持人：谢谢陈诗涛女士。2010年中国迎来了新一轮经济周期，房地产业也步入了新的政策调整周期。民生压力、实体经济转型以及通货膨胀阴影，中国房地产业即将面对怎样的变局？数万家房地产企业又将何去何从？以下我们开始今天的讨论。首先我们有请中国房地产业协会副会长朱中一先生为本次论坛致词并做主旨演讲，他演讲的主题是当前房地产形势，有请朱中一先生！
朱中一：各位领导、各位专家、各位同仁，新闻界的各位朋友，上午好！很高兴前来博鳌参加本次论坛，下面我受主办方的委托，就当前的房地产市场形势谈一点个人的看法。
我的有些观点是借鉴了不少专家，包括在座的一些专家的观点，当然有一些不对的地方，也欢迎大家批评指错，由我本人负责。
今年以来，中央政府对房地产市场调控措施不断，但1-4月份收效甚微。部分城市还出现了房价、地价越调越高的问题，为坚决遏制部分城市房价过快上涨的势头，国务院于今年4月17号下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。该通知规格高，对遏制投机性的炒作态度坚决、措施有力。投机购房行为基本得到遏制。一些城市房价过快上涨的势头得到了初步的遏制，土地出让的溢价水平明显下降，安居工程建设明显加强。但同时也出现了市场交易量萎缩、观望情绪浓厚的问题，具体表现为：
国家统计局的数字显示，今年4月份全国70个大中城市商品房销售价格同比涨幅达到12%，创下了2005年有此统计数据以来的新高。
5月份部分城市过快上涨的势头得到了遏制，全国70个大中城市中，12个城市房屋销售价格出现了下跌。
7月份全国70个大中城市新建商品住房和二手房价格同比涨幅分别比6月份回落了1.2%、1%，已连续3个月回落。像上海、杭州、厦门、深圳，也可能包括三亚，已经三个月环比下降。
国家统计局数字显示，1-5月份，全国商品房销售面积3亿平方米，同比增长22.5%，增速较1-4月份回落了10.3个百分点。
1-6月份全国商品房销售面积3.935亿平方米，同比增长15.4%。增速较1-5月份回落了7.1百分点。
1-7月份，全国商品房销售4.58亿平方米，同比增长9.7%，增幅比上半年又回落了5.7个百分点。7月当月全国商品房面积6406万平方米，同比下降15.4%。北京、上海、深圳、杭州、南京、乌鲁木齐、南宁、厦门等一些主要城市都出现了较大幅度的下降。
去年房地产投资是上升的，今年由于受惯性影响，和政府对土地出让市场加大了监管力度，1-7月份房地产投资和新开工面积依然高位增长。
国家统计局数字显示1-7月份全国房地产开发投资额为23865亿元，同比增长37.2%；商品房新开工面积9.22亿平方米，同比增长67.7%；房屋竣工面积2.86亿平方米，同比增长12.6%；住房竣工面积2.31亿平方米，同比增长10.5%。
但同时也有值得注意的地方，那就是一些主要城市的住房竣工面积在同比下降，这里我有1-6月份40个城市的数字，1-6月份在40个重点城市当中，有17个城市是同比下降的。比如像北海、贵阳、福州、三亚、海口、厦门、武汉、广州、长沙、郑州、宁波、上海、青岛、西安、北京、天津等。
北海同比下降64%，北京同比下降6.9%。这说明不少企业竣工的速度在放慢，一些地方也可能面临后续供应不足的问题。
土地的价格明显趋稳，但完成供应计划不足1/3。国土资源部7月30号公布全年18.5万公顷的住房用地供应计划比去年明显放大。但上半年只供应了5.6万公顷，虽然比去年同期实际供应的2.4万公顷相比，增加了135%，但完成全年计划不到1/3，除天津、北京、江苏外，其余28个省区市完成供应计划都没有达到一半。
在价格方面，国土资源部下属的中国土地勘查，今年2季度全国地价总体水平呈小幅上升态势。全国105个主要城市地价水平每平方米2756 元，环比增长1.52%，同比增长9.29%。其中2季度城市商业居住工业用地环比地价较一季度分别下降0.36%、1.2%、0.53%。
1-7月份全国办公楼和商业营业用房销售增速分别为39.4%和36.6%。住宅销售面积增速仅仅为7.1%。1-7月份办公楼销售额同比增长74.3%、商业营业用房销售额同比增长47.9%，住宅为11.7%。此外，投资开工面积方面，办公楼、商业营业用房的情况也高于住宅。
2010年保障性用房计划580万套。改造农村危房120万户的任务已经全部分解到地方。中央补助的资金643亿已经全部下发。住建部和各地都签订了目标责任合同。此外，江苏、重庆、厦门、深圳、天津、福州等地还加强了公共租赁住房建设。多数地方保障性按安居工程建设进展顺利。
随着宏观经济形势基本稳定和房地产调控政策落实，估计一些城市在房价回调后成交量将有一些上升，回升幅度有多大还有待观察。
2、怎样把增加住房有效供给与盘活存量。包括闲置住房以及发展二手房市场、租赁市场统一结合起来，这里有很多问题需要研究。
首先由于目前市场观望气氛比较浓厚，所以一些开发商缩小了开发规模，拉长了开发周期，竣工量在低位运行。怎样加强住房有效供给，我估计政府有关部门要加强督察的力度。
另外从国家统计局公布的数字，目前空置商品房1.9亿平方米，住宅为1亿平方米，媒体上炒的比较凶的就是闲置房的数量。老百姓手上有2、3套的还占有一定比例。怎样盘活二手房市场和租赁市场是亟待要解决的问题。
部分城市目前商品住房的租赁价格有所上升，特别是5、6、7月份，北京上涨了20%多一点，上海上涨10%多一点，深圳上涨了8%。由于房租价格上涨，既影响中低收入者居住的要求，又与物价指数上涨有关联。所以国务院有关领导和国务院有关部门的领导对这个问题都十分关心。所以我们建议政府部门要抓紧制定房屋租赁管理办法，规范经技机构的行为，发展租赁市场。
正如前面所说，国土资源部公布的数字，上半年完成的土地供应计划还不足供应计划的1/3。所以完成全年的住宅用地供应计划难度很大。另外根据国家统计局的数字，从上半年的土地购置面积看，在40个重点城市中，同比下降的有8个城市，其中深圳同比下降99.7%，广州同比下降79.7%，昆明同比下降68.1%，长春同比下降41.8%，南京同比下降41.3%，长沙同比下降33.9%，当然这几个是下降幅度大的。
另外在土地开发方面，40个城市当中，上半年平均的同比下降是14.6%，其中下降幅度超过50%有9个城市，像西宁、昆明、北京、三亚、成都、太原、北海、长沙、西安，其中西宁同比下降98.6%，西安下降50.1%。
这些城市要促进房地产市场的持续健康发展，包括今年下半年、明年、后年市场怎么样健康发展还有很多问题要研究。我们建议政府有关部门要适当调整土地的出让底价，确保土地供应计划的增加。
4、保障性住房建设计划完成难度我们认为比较大，多层次住房供应体系形成还需要进一步的制度完善。去年国家下达的保障性安居工程330万套，根据全国人大检查，完成的并不是太理想。
今年在房地产市场还不十分景气的情况下，要完成580万套保障性安居工程和120万户农村危改房，显然还需要各个方面的努力。虽然住房和城乡计划建设部与各地已经签订了目标责任书，但我觉得还要加强督促检查。
另外怎么样保证市场商品房、公共租赁房、保障性安居工程合理比例，也需要结合各地实际，通盘考虑。
综上所述，尽管房地产市场出现了一些积极的变化，但各地房地产市场调整态势不一，政策效果也存在很大差异性。
从抑制部分城市房价上涨过快上涨的情况看，调控效果已经很明显。但观望情绪依然比较浓厚的情况看，还不符调控的措施要求。
鉴于今后几个月，引发经济二次探底的可能性不大，完成全年经济增长保八的问题我估计也不大。所以本人估计中央政府调控楼市的政策不会松动，我们也建议中央政府要加大对房价上涨过快、房价上涨过高的城市调控力度，但又鉴于市场不确定因素比较多，包括房地产上下游影响，一些企业对购地问题、开发问题、进度的放慢也会影响明后两年房地产市场，所以我们7月份跟国务院有关部门汇报当中，多次建议目前暂缓出台新的紧缩性政策，以稳定市场的预期，要尽量发挥市场在现行政策框架内的调节作用，同时抓紧制定十二五城镇住房建设规划和中长期建设规划，是短期调控措施和中长期发展制度相衔接。
在这方面，我们协会自己也组织了一些专家提出了一些设想，我们总的觉得十二五总的盘子建设总量还是比较大的，我们估计每年商品房建设大概在600万套左右，保障性安居工程500万套左右。我觉得我们应该要充满信心。
另外在非住宅地产里面，像旅游地产、商业地产还有很好的发展。在住宅地产里头，老年公寓建设也希望大家关注。
我们希望我们的企业要坚定信心，顺应政策的调整，做好市场定位，加强企业管理，促进企业的平稳发展。我们也相信由于我们国家正处于城镇化的高速发展时期，我们国家中长期的发展前景依然是好的，特别是在总结了十几年快速发展当中的经验教训，取舍了部分城市泡沫的因素和不健康因素之后，我们国家未来的房地产发展会朝着更加理性、更加成熟、更加协调的方向发展。谢谢大家！
主持人：谢谢朱中一先生，接下来我们将请出著名经济学家、中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲先生，演讲的主题是增长的极限与房地产未来十年。
樊纲：非常感谢再次邀请我们来参加，我们都属于局外人，但确实我是从第一届就开始参加的，一下子有十年了，也非常祝贺我们的观点房地产网陈总在十年来的努力，把我们博鳌论坛打造成这样一个品牌，也希望能够继续发展下去。我看你们在门口的那句语录，把我第一年说的那个话还摆在那儿，说是“一批最春风得意的企业家们”汇聚在这里。十年之后，我还是说你们还是春风得意的一批企业家。
最近有一位房地产老总跟我说，他说这个房价，有时候我们都不好意思，本来以为2万就打住了，没想到是4万。挣钱都挣的不好意思了，显然是非常春风得意的。这句话也说明几个问题：第一，房地产商不应该被妖魔化，还是很不好意思的。第二，反过来说，你们也看到了后面市场的力量比你们大，市场要涨的时候你挡也挡不住，市场真要跌了你也挡不住。不要以为你自己有多大的力量，市场的力量和市场背后的那些力量比你大。美国那些房地产商比你们成熟、比你们力量大，线%，照跌不误，你挡不住，你有多少能力？市场的力量比你大。日本房地产商力量大吧，日本泡沫破了，跌了60%、70%，现在日本基本还在50%的位置上待着，你也挡不住。所以要更多的分析恩市场和市场背后的东西，思考经济规律，不见得去思考更多的宏观经济，但是至少这个产业的这些宏观问题需要思考。
十年了，让我讲什么呢？确实想想该讲的话都讲了，十年重复的话有很多，一直讲，一直都没有什么动静。从一开始讲的防泡沫，要体制改革，房产税要改，多年来还没有动静。说到供给，怎么增加房地产供给，怎么在有限的土地上生产出更多的房子，供求关系平衡了，价格自然就平衡了，好像也没有什么具体的措施，所以我都讲贫了。我想今天先简单讲一些宏观经济的情况，讲一下大的背景形势，让大家思考思考。然后讲一点比房地产更宽一点的，关于投资的供给和需求，从整个大的方面来思考一些问题，简单谈点自己的看法。
首先，宏观经济。基本的一句话是现在稳定增长，昨天数据出来了，没有什么大跌，基本还是平稳。物价指数倒是确实值得关注，我倒不是关注这个 3.3%，上半年的这个数有很多翘尾的因素，但是今年灾多，食品价格涨的多一点。第二，最近的消息是俄罗斯停止出口粮食谷物，这对世界市场的粮食可能会产生影响，中国现在担心通货膨胀主要是食品，制造业产品有那么多过剩生产能力，很难涨价，既是要张也不会是很多。但是食品价格全世界也不会回到07、08年那个时候，谷物价格暴涨，导致一系列食品价格暴涨，达到6%、8%的通胀，我相信也不会有，所以也还是基本平稳，值得关注。通货膨胀的风险大了，显然对资金的供给等等这些问题会更加的关注，在政策调整上大家会想到它可能的一些影响。增长的趋势也基本平稳，房地产继续增长，投资继续增长37%。前6个月 36%，这7个月37%。这37%你不要说7月份降低了，大家想今年这个统计数据的时候一定要看去年的基数是多少，在去年的基数基础上，我们今年上半年很高，但是很多是因为基数问题。包括38%-37%很可能是因为去年到了6、7月份，房地产投资已经上来了，那个基数已经大了，导致今年的数字有所下降，因此这个数基本还是很高的。
我说不要再用房地产投资下跌吓唬人，37%、38%是历史最高的，我们去年是16%。危机之前，差不多每年是25%到27%，从37%跌10个点，跌到27%，回到正常增长。说影响GDP了，从11%跌到9%了，今年按照年率算，年初的趋势是12%，现在可能是到了9%、10%左右的情况，就是要它影响GDP，宏观调控就是不要那两个点，就是要从两位数增长拉回到8%、9%的正常增长，这就是宏观调控的意义所在。中国从宏观上来讲，大家到各地可以看，还是热火朝天。今年是9%-8%，明年是8%-9%，再往后看政策是否需要调整要再说，宏观政策总是短期的，它要根据情况的不断变化而不断调整。但目前来讲，把经济从一个趋于过热的水平拉回到一个相对平稳的水平是积极的、是正面的，不是负面的，它是有利于整个经济长期稳定增长，防止泡沫，不出现大的波动，我个人是赞成这个趋势，这是一个大的判断。因此现在整个的政策也好、整个的经济也好，大概会朝着目前这个趋势继续稳定走下去。我个人认为不会有什么大的变数。也许下半年通货膨胀如果高一点，会产生一些其他方面的变数，但是基本情况就是这样。
剩下的这点时间，我想讲一讲我们中国人投资的问题，房地产热，我们这些年讲了很多如何抑制投资性需求的问题，回过头来看确实有很多钱在那里，找不到投资的机会。去年信贷膨胀就又多了很多钱，企业也有钱、居民也有钱，这钱往哪去？涉及这个问题的第一个问题是，钱是会像水一样到处流的，它既会流向产品，导致通货膨胀；也会流向资产，导致资产泡沫。货币是衡量一切物品的价格的，我不是说衡量良心道德之类的，我说衡量一切物质产品服务和资产财富的这样一种价值标准。因此钱多了，它一方面像水一样流向各处，如果储蓄多了，人们手里的钱多了，投资就会投向各处，这个时候你看市场有哪些东西可投。它不能总在那里趴着，现在利率又比较低，通货膨胀再起来，大家投资的动机就更强了。投股票，股票不好；投房地产，房地产再不好，它就找别的，找大蒜、找绿豆，昨天网上又在说找什么，反正是都在找。这么多钱到底投什么呢？怎么对待这个问题？这个问题有没有需求方的问题？有需求方的问题。第一是这些钱怎么发出来的，为什么有那么多钱。特别是本身有那么多一块财富、储蓄的时候，你怎么又增加那么多货币供给？去年货币增长28%，今年回到正常水平，还有18%、17%，这么多年了，我们的货币供给增长速度长期大大高于名义GDP的增长速度，导致广义货币M2和GDP比例大概是200%，将近200%。特别是人们已经有很多钱的时候，你还追加很多贷款，市场上一定会有很多资金在流动，去寻找各种投资机会，产生投资过热或者资产泡沫的趋势，因此首先是货币政策问题，为什么会发出那么多钱来。
第二，为什么有那么多储蓄。中国的储蓄率总体来讲不是很高，高端家庭当然高一点，但是我们大多数是低端家庭，没有什么储蓄。因此居民部门的储蓄率是30%左右，历来也比较稳定。我们的企业储蓄很多，企业储蓄的定义就是未分配利润，分了东西、支了工资、发了将近、交了税、分了红之后，剩下的这些东西越来越多，国企也多，民企也多。中国正是资本回报率高的年代，现在说股市不好，现在确实无法用中国宏观经济因素来解释。我们中国是世界上增长最快的经济，又是企业利润增长最快的，去年危机的时候企业利润还增长18%，今年增长60%、70%，所以钱有很多。这个时候我们要想怎么降低储蓄率？这里面有大量文章可做，财税体制改革、税收体制改革、如何增加消费，首先是如何增加富人的高消费。这里面的政策、观念这些东西有很多，增加高消费，政府从里面高抽税，然后再转移支付，这是一方面了，使穷人社保做得更好，增加穷人的消费，从高消费到多消费。然后是财税体制改革，把该收的东西收上来，可以降低个人得所得税，个人从整个群体上增加消费，这是现在要做的特别重要的事情。如果财税体制改革能够做好，中国的经济结构会平衡一大块，这些都是怎么来减少、减少投资的需求量。
给定这么多需求，我们先不说货币政策调不调，反正现在有50%的储蓄率，GDP是55%都储蓄起来了。现在是这么高的储蓄率，你一时半时降不下来的时候，你就要想怎么使它花出去、使它稳定住。不然的话，以前有一句话叫笼中虎，这批钱总是在那里游，到处寻找投资机会。顺便说一句，这是好事，这是市场经济，它寻找投资机会，把大蒜、绿豆都挑起来了，把花什么的都折腾一遍，那么我们的市场机会也就充分了，投资机会都充分利用起来了，这些是好事。但是为什么这么多，它是这么高储蓄率的时候，你要想怎么创造更多的投资机会使大家能够投资。大家能够投资更多的东西，就减少投资到某一个领域的那个资金量的大小，它就分散一点。过去我们要么就存银行，要么买股票，要么买房产，当然也还有其他的投资，但是有两块投资是值得我们现在特别重视的：第一，各种垄断行业。怎么使民营资本，使个人的资本能够打破垄断，能够参与各种投资，包括制造业、服务业。
最近当然有一个好消息，有一个国务院36条进一步开放各种垄断行业，使得民营投资能够进去。如何形成各种投资基金，能够使各种民间资本真正作为长期投资的资本进去。我们鼓励更多的钱投下去，未来获得收益，经济就更稳定、平衡一点。国内如何创造更多的私人投资的机会是缓解某一个个别市场，包括房地产市场投资压力过大的举措。第二，走出去。我们现在光是让资本进来，除了自己的储蓄以外，每年1000亿美元的国外流入，不说净流入了，我们现在有一些流出了。我们那么多外汇储备，很大一部分是因为资本流入，不只是因为我们的外贸顺差，还有大量的资本流入。这就相当于钱都进来，我们都换成外汇，它形成了官方储备，官方储备再拿到外面投资去了，它也投到美国债券、欧洲债券，低回报、固定收益的那些债券上了。能不能更多开放私人对外投资的机会？允许私人藏汇于民、用汇于民，大家做私人的资本流出，使国内人民币的投资就会少一点。否则它换成人民币了，人民币在国内兴风作浪，央行拿着外汇到国外买各种资产，如果没有换汇的过程，国内的投资就会相当减少。
当然现在有了走出去的一些政策，但是政策还非常不配套，特别是民营企业要出去等等，还是受到很多限制。第二，个人的股票、债券金融资产的投资，包括个人走出去的投资。资本流出，至少要平衡，不能只想着钱进来、不出去。我们卖了人家的东西，还要买人家的东西，包括买一些人家的资产，包括去人家那里投资，包括买人家的房地产投资房地产。待会儿后面还要讲中国因为人多地少，房地产的容积率应该大大提高，形成供给。中国是很拥挤的，我们一些真正有钱的，真想享受睁眼望去看不见邻居的房子，这些人就可以到外面去了。中国的土地政策、房地产政策不应该鼓励这样的房子，因为我们有太多的人等着房子住，到加拿大、澳大利亚去住，地多的是。全球化了，我们人也应该全球化，不能人家总是到我们这儿来，我们也到人家那里去，很自然的，现在媒体有人批判，我们第二波 流出潮，资金外逃，我们刚流出那么点资金就大惊小怪，我们到了应该平衡心态，资本逐步可以双向流动的时代了，这样也会适当缓解一部分。这是总的情况，各种投资机会怎么打开，提供供给，有了那么多需求、有了那么大的储蓄、那么大的货币，我们怎么在投资、资本市场上提供更大的供给。
最后，回到房地产市场。房地产市场怎么增加供给，这是我这两年一直在叫的事情，眼睛要盯着需求是对的，怎么抑制投机性需求等等，这些都是对的。怎么增加供给，怎么在有限的土地上生产出更多的房子，怎么提高土地的利用效率。刚才朱秘书长讲到上半年的土地供给、土地销售没有完成，大大低于指标。我倒觉得这个事有点值得研究的地方，它一定存在某种制度障碍。当然了，现在因为不确定性比较强，大家看不清前面的市场是什么情况，也许影响了土地购买。否则的话，这个数量是跟着价格走的，价格低了，不就卖出去了吗？是市场不好，跟以前不一样了，但是价格可以调整，价格调整了数量就可以调整，这是经济学基本的道理。如何通过价格等等提高土地的利用效率，供给多了，价格自然就跌了。
我们的股票市场，我解释不了股票市场，我也不研究，但是股票市场有一个基本的原因，我想是一个原因吧。你不是热吗？我增加供给，中石油上完了，再上一个什么大行，最近又上了一个农行，供给多了，价格就平稳了，我不说它跌啊。房地产市场不也是这个道理吗？除了在需求方还有一些制度需要调整，建立市场的内在稳定器外，供给方要特别重要。供给方还不是经济适用房这个事情，我个人特别不赞成经济适用房，我赞成廉租房。但是绝大多数人要走市场，走市场就有高端、低端这些东西，但无论如何，如何增加供给，在有限的土地上生产出更多的房子。
我建议你们看一个文章，开元公司那本杂志里讲到德国城镇化过程中的一些经验，大家都知道欧洲的城市很稀稀松松，德国城市最后要求的容积率是 2.5-3。我们全国平均容积率据说是0.45，怎么在这些问题上做更多的文章，提供更多的供给，老百姓的钱能够有所归处，我们的整个经济会更平稳一点，我们也不用一天到晚，这十年来我们经历了好几次调来调去的事情，也不用一天到晚讨论危机新政这些事情，我们的房地产商们也会有更大的发展。我就讲这些，个人观点，仅供大家参考，谢谢大家！
主持人：谢谢樊纲先生，接下来我们将请出著名经济学家、北京大学国家发展研究院院长周其仁先生，演讲的主题：中国经济与房地产政策选择。有请周其仁先生，您的演讲时间为20分钟。
周其仁：这个题目是论坛给我出的，我自己的PPT上已经改了几个字，对房地产政策我研究得很少，没有什么发言权，我还是讲讲跟中国经济有关的一些情况。这两天正在公布7月份的数，我就讲其中的一个数，7月份，我们国家的贸易顺差是287亿美元。金融危机以来，从单月看，这个顺差数是比较高的。当然3月份还有一个小的逆差，所以整个上半年到7月份，我们累计的顺差是800多亿美元。下半年还有几个月怎么样呢？还要看，因为通常内需如果有一点走弱，进口就会走弱，出口就会转强，顺差就会增加。今年如果有1000亿、2000亿美元的顺差，也是有可能的。我就讲这个顺差，跑到房地产论坛上讲顺差，好像有点文不对题，很多朋友都认为这个事情跟我们没有关系，我觉得很有关系，有很大的关系。顺差不管有多大，像去年中国的外汇储备不单单是经常有顺差，还有一些跑进中国来的钱加到一起，去年这么大的危机，全年中国增加的外汇储备是4531亿美元。这个数跟我们在座各位有什么关系吗？你往前看2008年4600亿，2007年4100亿美元，这些数我们听了都觉得找不到感觉，我想跟各位交流一下我的感觉。
你首先会问这个钱是哪里来的，什么叫国家外汇储备？国家外汇储备就是央行从市场上收回来的储备，向谁收？向商业银行收，商业银行当中有几百家是有权做外汇交易的。商业银行的钱从哪里来？是中国广大的出口企业挣来的钱。出口企业挣来了钱，跟商业银行换成人民币在国内用，商业银行把外汇卖给央行，这就变成了国家的外汇储备。央行是动用基础货币买这个外汇的？央行一买外汇，人民币就从央行手里到了商业银行，商业银行做贷款出去有一个系数，就是借给你们的钱，回来再借出去，一年总有四到五次的货币周转量。这样的话，大家想想看，如果以去年的数字为准，4500亿美元的外汇储备净增长，那放出去多少人民币？4500亿美元，如果汇率是6%-8%之间，我们取一个7%，是2.8万亿美元，再4、5次周转率，假定货币当局不采取任何调控措施，这一项放出去的量就是2.8万亿人民币×4/5，这个量就是我们在市场上看到的量。
这个问题困难在什么地方呢？当然是很大的成就，在30年前中国人有一点外汇，是不得了的事情，没有创汇能力。现在一年有这么大的外汇储备，首先是好事。但是好事也有我们一个招呼得了、招呼不了的问题，这种好事都带来巨大的挑战。我想很简单地讲清楚它的挑战在什么地方，很简单地讲这部分货币对应的商品已经出口了，钱在国内，就这么简单。因此这个钱在国内就变成国内经济平衡的一个问题。我们很多人一看外汇、一看顺差，以为都是跟美国人有关系。但是首先它是影响国内平衡的，在座各位都是有十几经验的老总，你想想看，商品出去了，钱在国内，会发生什么结果？这个钱去追什么呢？追商品是追不平的，因为中国商品的总生产量一大块都出去了。所以现在很多人说鼓励消费，真消费了，那个物价指数一下子就上来了，因为购买力超过了商品供应量，这个是有点小沈阳的幽默了。商品出去了，钱留下了，这个不是一点点钱，是一个巨大的钱。如果这个钱全部去买商品，国内商品的总供应是不够的。这个道理简单吧，非要买，物价总水平一定要上移。
再来一个结构的问题，大家并不是平均去买所有的商品，如果追所有商品，那就是所有商品的价格都调了，价格之间的相对价格都变了。这中间还有结构性的变化，巨大的购买力在某一个时期会集中到某些商品上，那就好看了，这么大的经济，这么巨大的一个超过商品供应量的购买力，冲到哪里，哪里就有行情。这十年来，你看我们这个市场上有一波、一波的英雄辈出，当然主观能力很重要，因为同样的行情，有的人没有抓紧，有人抓住了。这其中有一个市场的力量，而这个市场是不平衡的，有一派超过商品供应能力的货币购买力在国内各个市场里漫游，冲到哪里，哪里就有行情，哪里就好看，那个市场的人都觉得自己的本事大得不得了，确实是本事大得不得了。这十来年我们看到很多东西，从2004年调控钢铁开始，三大行业、九大行业，每一个都是出行情，九大行业没有调下去，房地产升温。房地产没调整下去，股票升温。哪些投资品在这些年的价格不冲到顶点呢？我的看法是它跟国民经济正常增长平衡的力量有关系，因为收入在增加，购买力就在增加。除了这个因素之外，还有一个不平衡，这是今天中国经济高度外向介入全球化，中国商品在世界上有竞争力，创造巨大的顺差带来的派生品。
这个扣是非常难解的，你光让购买力去追商品，是追不平的。你说我们去追国外商品，这个有道理，中国人如果今天都多消费国外的商品，这个平衡、这个缺口可以减少。可是国外商品消费不容易，因为我们央行在大手的收市场上的外汇，以维持过去8.26%以及现在的6.8%左右的汇率。为什么维持这个汇率呢？我们有巨大的出口部门，这么几千亿、多少亿的劳动力，几个沿海省份的经济都依赖着这个出口。人民币对美元升1分钱，写文章很容易，做出口生意的人就不得了。张瑞敏跟我去谈过，任正非也跟我谈过，动一分钱对出口公司的成本影响是巨大的。
所以要有一个汇率目标，既然有汇率目标，他就在市场上大手买外汇。对个人、企业来说，外汇买外国商品好还是卖给央行好？现在的汇率告诉我们，对于很多人来说，与其自己买外国商品，不如卖给央行。所以在这个汇率机制下，中国要大手买全球商品了，它会有一个困难。当然还有一个困难就是跟知识有关，你买外国商品，特别是外国的服务、外国的资产，要有相应的知识积累和消费信息。这方面中国作为一个大国，过去有多少年的封闭，这个要慢慢积累，所以这里头会有一个现实。那么剩下还能怎么解决这块缺口？储蓄，中国已经是高储蓄，我的看法是储蓄不解决问题，因为在座把钱存在银行，银行要花成本的，它是付利息的，银行通过把这个钱带出去，才能把银行服务的投入挣回来。银行一带出去，这个钱又跑到市场上去了，跑到市场上后，它还要追商品。所谓的基础设施，那不就是买钢材、设备、机械吗？所以大家看到在这些年来，由于高度外向、由于巨额顺差、由于增长非常快的外汇储备，我们国民经济当中就遇到了一个很大的对垒挑战。
为什么这些年老要调控？其实政府也是蛮辛苦的，一会儿管这个行业、一会儿管那个行业，一会儿出这个文件，一会儿出那个问题。但是为什么要那么辛苦呢？它就是有一个不平衡的力量在这里头。如果不处置好，整个经济增长未来的节奏就可能受影响。买东西平衡不了今天的国民经济，储蓄也平衡不了今天的国民经济，买外国商品、外国服务，帮点忙，但是需要汇率机制有更大的改动，所以都不是当前可以选的办法。我想来想去可选的办法是一条，就是这种超额的购买力，要购买我们国内过去不是按商品生产出来的资源。这个资源原来不在市场里头，现在由于有这个购买力，由于体制的变化，把这些原来不是商品、不是市场产品的东西转化为市场的供应，只有这一条可以平衡中国的国民经济。
而事实上，中国国民经济过去多少年来，我们广义货币供应量远远超过GDP的增长，高高在上。90年代朱总理管的时候，广义货币增长量超过GDP 大概有20个百分点，后来大手的收，一般的时候还有10几个点，最好的时候还有高出6-8个百分点。广义货币一直高高在上，GDP增长比它慢，但是总的没有出现恶性的通货膨胀，这里面有一个秘密，就是中国作为一个转型国家，不断把原来不是市场商品的东西转化为商品，如果这样讲，我相信各位就容易找到感觉了，因为这恰恰是我们这个行业的特征。房地产的地是哪来的？世世代代就是农民的地，经过市场一拉动，产权一界定，来一个什么拍卖制度，它慢慢就转成商品了。客观地讲，房地产对中国国民经济的平衡，从1987年土地开始有使用权转让这个市场，90年代搞了城市房改房，启动了房地产的市场化过程，公道的说，对中国的国民经济平衡做出了巨大贡献。如果没有那么多地，从原来自然状态转为商品状态、资产状态，我们这个高度外向经济的平衡问题会更加严重。
但不是说这里没有问题，既然这是一个平衡机制，那超额购买力的压力很大的时候，你多供地不就行了吗？有什么好怕的？你仔细研究这里面遇到一个障碍，这个地原来是农民的地，从宪法到土地法规定的制度，一个地从自然状态变成商品状态，要转成国有。现在全中国谁可以卖地？只有政府可以卖地。政府为什么可以卖地？因为这是国有土地。国有土地怎么来的？依法征用来的。所以房地产市场的基础环节不是市场，市场讲买卖、讲平等交易，你情我我愿，说一个价。征用，对不起，你想卖也得卖、你不想卖也得卖，需要多少我做规划，什么价我来定。
这就导致国内收入分配当中有一个很大的问题，中国这个金字塔到今天为止，人数最多的就是农民，农民的收入是国内需求的一个基础。农民收入靠什么？卖农产品现在已经卖到市场饱和了，除了现在阶段性的绿豆风波以外，总的供给量是非常平衡的。第二，卖劳动力，打工。第三，土地增值。中国启动了前两个增加农民收入的机制，第三个机制还是沿用政府征地模式。政府如果拿地修了导弹基地、修了三峡大坝，农民就认了。但是如果政府把土地拿来卖了，卖到很好的价钱，农民慢慢就醒了，他说原来这块地是我的地，怎么一下子变成那么多钱呢？所谓醒了就是他开始有诉求，他对原来属于他的资产有诉求，有诉求就要反应出来，他就要讲价钱、他就要制造麻烦，农民没有别的办法，他们的人数多，他往地上一坐就是一片。他可以上访，他可以提出诉求，你的拆迁、征地现在是难度越来越大。其实是反映了这个资源、资产市场化过程当中的一些初级现象。
怎么解决呢？征地制度不能一天就废了，特别它是地方政府的财政支柱。十七届三中全会研究了这些情况以后开了一个双轨制，除了国有土地可以向市场供应，集体用地也可以向市场供应，目前已经批准了成都、重庆做这方面的事情。我和我的一些同事、同学在这个方向研究了一年半，我们认为这是一个意义非常远大的事情。土地增加供应，不要再用过去的政府强制征地这一条轨道，如果是工业性用地，还继续要用这个手段，但是我们要逐步开始真正用市场的手段，来动员原来的自然资源向市场供应。用在座各位的行话来看就是深入到土地的一级市场，甚至是一级以前的市场。我们在成都、重庆都看到了一些我认为很有希望的案例，现在的一些公司包括万科，深入到农村的土地征用过程当中去，因为农村也是中国很大的国土组成部分，过去穷，房子破破烂烂，占地很多，房子很破烂，靠农民自己把这个地腾，他腾不出来。他要资金进去、规划进去、设计进去，然后把农民的住宅相对集中，住得好一点、漂亮一点，土地就腾出来的。那个土地远离城市中心是不值钱的，现在找到一个办法我认为是一个创造，它把远离城市的土地复垦为农地，但这个地原来是盖着农民的房子，在我们的国土管理上叫做建设用地，把这个指标作为一个权力的额度拿到市场上交易。重庆已经在国务院批准下成立了一个地票交易所，我上个礼拜还去看第十几次的拍卖，现在一亩地票抽象的权力最高价可以卖到20万。谁去买呢？就是靠近大城市发展的用地方。那一天出价最高的，一亩20万的就是一家民营加油站，它要扩大加油站业务，它没有土地，结果就拍了这一亩地票，然后再得到地票的权力。这个讲起来有点复杂，细节就不讲了。我认为这里头值得在座各位引起注意，当然这个试验还仅仅局限在成都和重庆，没有扩展到全国，但是我认为值得我们地产界注意。我们已经把城市，特别是滨海，建设的很像样。但是中国农村的房子、小镇的房子还真是让我们脸红。今天中国人出国看城市，不会很吃惊，因为我们还有鸟巢呢，国外还没有。但是我们的农村到国外去看看国外的农村，日本的农村、韩国的农村，我们还有很大的距离。
所以说在这个领域上是可以找到整个行业的突破口。不单单是一个城市房地产业，而是一个城乡建设业，在这个过程当中，让中国的土地市场发育得更加成熟，不单单是运用政府的强制力去征用农民的土地，而是让农民的土地在市场信号的吸引下，从原来自然的状态、非市场的状态转化为市场状态，一方面可以增加财富的创造，一方面可以平衡高度外向的经济。当然这仅仅是平衡中国经济的很多方面当中的一纬，不过我觉得这一纬也许值得在座各位地产领袖给予特别关注。谢谢大家！
主持人：非常感谢周其仁先生投入并且激情的演讲。我们都知道周其仁先生、樊纲先生都是中国经济政策核心智囊团的成员，其实今年开发商可能最关心的就是怎样解读未来的宏观政策和房地产政策的走向，我们听了周其仁先生、樊纲先生的精彩演讲后，大家可能还感到意犹未尽。我们就开始今天的第一场“博鳌三人行”，我们还将请出另外两位重要的嘉宾与周其仁、樊纲先生一起铿锵论道，听听他们对于当前这个时点上，对于资本泡沫阴影下的房地产政策调控的思考与观点。
本场“博鳌三人行”的嘉宾主持人是恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生，接下来我们有请著名经济学家、中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲先生，华远地产股份有限公司董事长任志强先生，恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生。有请四位嘉宾上台，四位嘉宾的讨论时间为20分钟，有请。
陈启宗：我想主办单位让我当主持的原因很简单，因为我是所谓的“外界人”，所以就不知，不知有一个好处，就是敢问傻问题，如果我问傻问题的话，请各位原谅，而且傻问题是最难答的。周教授，您刚才讲到要把一些非商品的东西放在市场上，这个难免就遇到一个户口的问题。
周其仁：所谓城市化，一个是人要向城市移动，一个是土地要向城市移动。你刚才问到他的身份也转进城市，最近包括十七大也提出这个问题了，政府工作报告也提出这个问题，我们向成都、重庆看，重庆在第一期的农村身份在城里住了368人，户口也转到城市来。农村那块地在很大程度上要按照意愿，他是可以放弃的，就是完全变成农用地。然后把建设用地指标通过地票市场转移进来，这个过程我的看法不光有经济平衡的意义，还有社会意义。
樊纲：从长远来看，中国农民是2亿就够了，2亿都用不着。美国多少农民？2%。长远来讲这是大趋势，而且长远来讲，我说最好是取消户籍制度，咱们谈公共品供给。我们了解各地方有一个难题，一旦把农民变成户籍人口了，他觉得他的支出会很大。因为我们现在城里的户籍人口是贵族，给他提供那个东西远远高于农民能够得到的东西，所以它里面的价差非常高，这个一定是大趋势。农民工市民化，这个是大趋势，而且要在资源配置基础上做这些事情。其实根本就是怎么取消户籍制度，然后讲公共品供给，不见得一下子达到户籍贵族的水平，这个可以慢慢解决。
任志强：不担心，我很高兴。现在实际情况，大约有2亿农民在城里占了一块房子，同时在农村还有一个房子。他们忙的时候到城里打工，占了一份房子。破产的时候或者下岗的时候，或者农忙的时候又回去了。当然有一部分是不回去，但是仍然在农村占了宅基地。只有用这种办法才能把宅基地解放出来，最后把资源短缺和双份占用的问题解决掉，变成资源不再短缺。1982年我们宪法规定的土地不是公有制的，宪法也没有说土地一定要收归国有才能转让。实际上我们只要解决好宅基地问题、城市建设用地问题，现在的房地产价格和土地价格就不会那么荒谬。我们的宅基地是16.8万平方公里，城市用地不到4万平方公里，差了四倍用地。如果把集约化用地解决掉，我们城市用地根本没有那么紧张，而且根本也不用考虑18亿亩守不住的问题。未来在土地问题上就比今天解决起来容易的多，这就是已经开始的农村土地流转的试点问题。
陈启宗：刚才两位都提到资金出路问题，为什么到香港可以买内地房地产公司股票呢？现在很多大的房地产公司在国内上市的话，不能集资、不能发债券，到香港就没有问题。但是你们不能到香港买大陆房地产公司的股票，这个是不是可能性呢？
周其仁：我刚才已经讲到一点了，在大陆的人持有美元是在我们汇率机制形成下的购买力。如果我现在把美元当美元用，我牺牲的就是6.8元人民币的收益，有没有这么高收益，买恒隆跟这个6.8本身就有一个制约。所以汇率浮动，这个意义就非常大。第二点是知识问题，到海外买东西要知识配合，中国大陆最早吃螃蟹，跑到香港买股票的人是一波又一波，差不多全部被香港人吃了。
周其仁：你到一个市场去玩，要有关市场、法律等很多知识的积累，这个跟有钱不是一回事。人民币逐步变成一个可以在世界上通行的货币，这样在世界上买消费品，可以全世界考虑。
周其仁：香港是因为过去挂英镑，挂人民币这个方案不是没有人提，但这个是非同小可的事情，不是我们可以讨论的事情。最好问问曾荫权他们是怎么考虑这个问题的。
樊纲：这是大趋势，他现在是货币委员会委员，我已经不是了，别让香港人误解，这是香港人的问题，我替你瞎担忧了。从长远讲，开辟投资渠道，一个是国内开辟投资渠道，一个是到国外开辟投资渠道，怎么允许资金流出去。包括买房子、买债券、各种投资，这些都是投资机会。刚才周其仁讲的知识问题，我觉得近期内恐怕得通过制度建设来解决。就是各种投资基金，有一些专业的人士来帮助，通过各种投资基金去做国外的投资，来弥补现在我们的不足，而且使市场发展起来更稳定一点。
陈启宗：最近看到一篇文章，说中国人最喜欢赌博，所以澳门现在是全球赌博最厉害的地方。赌博就跟投机很相像了，投机你赚了钱，慢慢就变成投资，投资什么东西呢？房地产对我们中国人来说是最重要的一个东西，听说最近好多行业是什么都不做了，都跑到房地产里，你担不担心，会不会国家很多人才都往这方面跑，正如国家很多人才往金融方面跑，制造业的长远怎么样？有前途吗？
任志强：我觉得现在中国大概最不过剩的就是房地产。你看钢铁，大家都说过剩了，水泥都说过剩了，家电都说过剩了，汽车都说过剩了。但是我们房子不管怎么样，城镇居民还做不到1：1，而且这么多农民还要变成城市居民，他至少还要有一个房子。不管是买还是租，问题是没有这么多房子保证这么多居民住在里面，那就是供不应求。如果更多人进入这个行业或者更多资金进入，真正把土地供给的瓶颈解决掉的话，不会造成房屋价格的飞涨。我们现在的原因是因为有一个龙头在那里关紧了，所以你怕进入了就会有问题，实际上这个行业还是一个供不应求的行业。
樊纲：刚才大家说的都是讲市场怎么更平稳一点。我不说投机性，就是消费需求、投资需求之间更加平衡。长远来讲，把各个市场的波动都想进去的话，最终市场是平均利润的规律要起作用。你说都集中在房地产这里，那别的地方的价格就上涨，投资就会进去，人才就会进去，一定有这个调整过程。做其他行业的人也可以想一想，比如房地产，房地产发展了，多少上下游的各种制造业产业，它一定也都要发展。如果那里的人才少了，资金少了，它回过头会回流，因为那儿利润高了。要相信市场力量，关键就是要去掉很多扭曲的东西，比如阻碍资源配置的，包括阻碍增加供给的因素，我们要调制度，把制度调顺了，整个市场在各个行业之间会有一个平衡。
任志强：第一个瓶颈就是土地资源的自由配置问题。要靠垄断去配置，会有问题。第二，金融资源的配置问题。金融资源配置如果不好的话，也会导致扭曲。比如说让什么人去买，会享受什么利率。第三，国家政策导向问题。比如我们都说保障，我们认为国家保障在前一段做的就是让大家买房子，这个是错误的。从世界来看，都是对租不起房子的保障。我们过去的经济适用房、两限房的目的都是让你买，不是让你租，所以才导致市场的扭曲。这三个是影响最大的三项。
周其仁：房价一下子冲到这么高，有一个巨大购买力在追东西，他一旦追到这个市场，这个市场价格就会飞涨。这种现象一出现，确实对社会产生很大的冲击。五年前我们北大讨论过房地产，我当时用80年代的一个经验来理解这个现象，这里你说谁对谁错没有什么意义。80 年代，我们国家的粮食也是国家统购的，农民就没有积极性，怎么把它放开呢？先从广东放开。广东购买力高，所以就跑到江西抢大米。把江西的米拿走，江西就惨了，因为江西改革慢，国企公务人员收入很低，广东人把米买走，那江西人吃什么？高价格刺激供给有一个过程，这个过程当中怎么解决问题？
最后江西政府用武装力量封锁江西和广东边界，定一个额度，按照额度后卖高价，额度以内保证江西供应。中国的改革，我们从经验看，当然有很多批评。我们还是从经验出发，这个经验不能一下子写成教科书，但是问题摆在这里你总要解决。成都的公租房又是另外一个类别，政府补差价，让民间拥有物业，不是政府拥有物业，我的看法是这些都要探索。这些现实问题摆在这里，就是对方方面面的挑战，无论政府还是市场、学术界，我们就是面对问题，寻找解决之道。中间不会一天达到理想，但是咱们有点历史眼光看，总的来看，我们是有能力逐步解决好这些问题。
陈启宗：要是这样的线人。任志强说得对，供应赶不上需求。樊纲说得对，8亿农民降到2亿，那房地产将来前途好的不得了。
樊纲：我们永远不要长期问题跟短期问题混淆，长期问题，中国房地产一定大有前途，永远是支柱产业，这都没有问题。他怕的就是短期波动。你说明年，明年我们这个会肯定就是1000人，越办越好，是不是那么多农民有钱买房子？正是在这个前提下，我提出用廉租房。经济适用房问题太多，地价怎么定，人怎么定，谁有能力，动不动变成二次分房了，所以公务员最高兴。合理房地产市场应该逐步都是走商品房道路，离开贫困那个线后，你开始有钱租房子，然后逐步有钱买旧房子，然后再换新房子。这对于整个社会来讲是一个长期发展的过程，对每个家庭也是一个发展过程，而不是一下子满足人住新房屋。经济适用房是大家马上拥有房子，马上拥有新房子，这里面结构不对。而且政府也解决不了这里面腐败、信息不对称的问题。市场发展，大家多数走商品房道路不能动摇。
樊纲：你可以个人房子补贴。政府是要花些钱为最穷的人。你不能把70%低收入阶层都包进来。低收入阶层最穷的人才受政府补贴租房。
任志强：我们通过抽样调查看，廉租房不需要大家担心，没有那么多廉租房，真正符合廉租房标准的人，不超过家庭户数1.5。北京7万多户，按照1900多万人，将近700万户，所以不用担心。如果农民工加上流动人口来算，我们认为不超过5%，这个比例仍然很低。如果按照住建部定的1900万户，这个比例已经很大了，基本上全覆盖了。问题是他们没有解决中间有一个过渡阶段，就是我跨越了廉租房标准后，没有能力一下进入购买市场的标准。比如发达国家有20%、30%左右的社会租赁住房，我们现在叫公租房，这个概念可能是从英国学来的。政府希望他买或者用过高条件让他住的话，所有人都在里面不出来了。所以一定要卖掉，变成社会租赁房，而不是政府公租房，因为政府没有权力把这些人轰出去，撒切尔当年就全部卖掉。所以最后要回到只解决租不起房的人的问题，而不是帮助那些买不起房的人。
樊纲：刚才周其仁讲到重庆的办法特别好，廉租房、公租房在发达国家连片连片的建，最后变成像纽约全是黑人、巴黎也全是黑人。最好是一个小区，它那个房屋质量不是特别高的，你不能用高档公寓楼去搞廉租房，这一批符合这个标准，你如果出租给收入阶层的话，你可以拿到一定补贴，人还是分散的，这样对社会有好处。历史上各国有很多经验教训，我们作为后来者怎么能够吸取这些经验教训，找到比较合理、比较适用，又不使利益集团受益的一些办法完全是有希望。
主持人：非常感谢四位嘉宾的精彩讨论，我们请陈启宗先生留步。陈启宗先生已经连续四届出席我们的论坛，同时也是我们论坛的顾问，他为我们论坛出谋划策，提出了非常多并且很好的建议。现在我们有请恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生演讲，主题：如何在商业房地产制胜。
陈启宗：陈诗涛叫我邀请一些香港的房地产朋友来参加这个盛会，我写了30封信，结果一个都没来，我觉得非常奇怪。几年前，有一帮内地的房地产商到香港来，包括在座的有些朋友们，你们当然比较客气，你们说来香港学习，其实是来交流，我第一句话给你们说的就是香港的房地产商是历史，内地的房地产商是现在和未来。很可惜，香港的房地产商好像对大陆的房地产不够注意，这是非常可惜的事。刚才我们提到房地产商，除了朱秘书长讲到商业房地产之外，其他大家的注意力都集中在住房上，这个也可以理解，因为这个需求比较大。
但是今天我讲的不是住房，我讲的是商业房地产。朱秘书长讲到，其实在增长来说，商业房地产这几年增长量比住房增长量还要大。对不起，我说话比较凶一点，得罪人的话，请你们多多原谅。到现在为止，在中国我还没有看到太多够水平的商业发展。很多人在商业房地产赚了很多钱，我的答案是因为竞争缺少，没有竞争，你就变成王了。老外有句话，他说在一个瞎子的国度里，要是你有一只眼睛，你就是皇帝。以往这十几、二十年，在中国商业房地产的发展里，因为竞争的水平不够，不是量不够，而是水平的不够，所以很多人虽然没有做到世界级水平的东西，但是他们还可以赚钱。
有人说恒隆地产为什么在内地只做商业房地产，而不去做住宅？因为在香港，我们做住宅也算是成功，全香港战后最赚钱的单一住房项目，就是香港有一个项目叫做君临天下，大概一个项目可以赚200亿港币，这个项目正是我们恒隆的。但是为什么到内地就不做住房呢？理由就是这样，因为在座太多人已经做住房了，我是老几？我怎么跟万科、中海、华润、保利、富力、合生等那么多大公司相比，我是拼不过他们的。我天生个子矮，从小开始，大个子来的时候，我就先让你走，不敢跟你争的，跟你争我就会吃亏。所以到了中国内地，我是不敢做住房，只能做商场，反正做商场的人水平还是比较低，这个就给我有机会能够在商业房地产方面赚到一点钱。
今天我是很简单的要把恒隆的模式，我们是如何成功的跟大家分享。你们会问，你不怕吗？你跟别人都分享了，别人学习了，抄袭你的，你就不是唯一的了。其实我讲的东西在以往几年里，恒隆的年度董事长报告书里都讲得非常清楚，为什么我不怕呢？原因有几个：第一，我认为就是你照着我所说的去做，恐怕你也做不出来，还不是硬的技术上的问题，而是很多软的问题、文化的问题、管制的问题，在这些事情上，你不能达到某一个水平，就是你把对的商业模式照着我去实行出来，也是做不出来的，这个我比较不担心。另外一个原因，中国市场太大了，太多的机会给在座所有的人，如果你们都变成了商业房地产商，还是不够应用的，因为中国实在太大。而且在这里还有一个问题，谁先进入这个市场，谁在那个市场里、在那个城市里就有优势，我们选择的城市，我们早就进去了，你要再进去，你是拼不过我的。其他的城市与我无关，所以我也不太担心，我在这里愿意把我们成功经验跟大家分享一下。
其实我们的项目在内地也不多，到现在为止也不过是3个项目，不过回报率确实非常好。我不知道你们房地产商的住房回报率有多少？20%很好了。我可以告诉你，恒隆商业房地产在上海，我们能够做到不贷款的回报率是多少呢？我们去年是31%。要是能贷点款的线%。也就是说两年，我就可以回本。你说这样的生意，为什么没有很多人跟着做呢？有很多的原因，因为我不是第一天就可以拿到31%的回报率，平均来说要经过15年。7年才能把它盖起来，盖起来后，起初的租金回报率大概是4%-5%，然后你把它养大，养到8年、10年以后，才能达到30%或者以上的回报率。住房不够你拿，商业我愿意跟你拼，31%的回报率，熬15年我能够熬下去。我的资金比较宽裕，公司零负债，所以我能够做这个事情。如果每年能够做到30%的回报率，长远来看是非常可观的。
为什么我们能够做到30%呢？这里我再举一些数字供大家参考。大概2、3年前，我把所有在香港上市的房地产公司，包括本地香港的，还有内地到香港上市的，把他们都集合起来。我看了一下他们每平方米的租金大概是多少。恒隆是第一，我们是第二名的2.2倍，把第三到第六名平均起来，我们大概是2.8 到3倍，我们比最差一家的是9倍。也就是说虽然可以赚很多钱，但是绝大多数人没有好好利用这个市场，没有赚到可以赚到的钱。我再举另外一个数字，100块的租金有多少块是进入我口袋里的？恒隆地产的数字是我每收100元的租金，有85元是进入我口袋。其他的公司呢？最高的一家是70块。也就是说，在这里有很大进步的空间，要是你懂得怎么做的话，那这是非常可为的一件事。当然很多人在这里就有一些难处，有一些是资金的难处，有一些是耐心的难处，很多人就是有资金，从前很多内地的房地产公司没有资金，但是现在资金多的不得了。但是你有那个耐心吗？你有耐心等它15年，把它培养到一个地步，它能够做到30%回报率吗？恐怕没有太多人有这个耐心。
要是想在商业房地产成功，我有一些建议，第一，我们必须先承认姚明不是李宁。姚明是世界最好的运动员之一，李宁也是世界上最优秀的运动员之一。但是李宁不能打篮球，姚明不能跳马，姚明跳马一定会把他的骨头都摔断。但是姚明跟我去打篮球，姚明恐怕要把我抓住，把我放到那个篮子里。说明什么意思呢？就是说住房的发展跟商业的发展，就像姚明跟李宁那样，都有最优秀的，篮球是姚明，体操是李宁。同样的，住房有最优秀的，商业房地产也有最优秀的，但是两者是混不起来的。我知道我这样说话是没人听的，你们不会从住房里跑到商业房地产领域的，不过允许我解释一下为什么不一样。搞住房是一个量的问题，你必须做大；搞商业房地产是一个质的问题，质一定要好。搞住房是要卖的，搞商场是不能卖的，凡是卖了的商场或者分成出售的写字楼，绝对是三流的东西，所以你也不可能赚到我刚才说的那么高的回报率。
做住房是要快的，做商场不能快。做住房你要快，最少你要能够快，建筑要快，资金流转要快，卖房子也要快。昨天晚上碰到梁上燕，上燕就跟我说，她说你们好厉害，在太原的星河湾，一个星期左右又卖了50个亿，我说好厉害，快得不得了。你们要快，我们不能快。搞房地产，很多人要高的容积率，低的附加率等等。搞住房最重要的是一个管理的系统，万科去年卖了600多亿的住房，我昨天晚上看了一下，600多亿，不得了，全球第一，1-7月份就卖了400多亿。我看了昨天观点地产杂志，每年销售额超过100亿的有很多家。你们做的这种东西必须有一个非常优秀的、非常好的一个管理系统。但是做房地产最重要的不是那个系统，最重要的是经验，是从经验累积而来的知识。由此可见，住房跟商业房地产之间的分别，还不仅仅是技术性的问题，乃是思维方式的问题。要是你能够把思维方式改变的话，你就能够从一个领域转到另外一个领域而获得同样的成功。或者说你一个人要能够把右脑和左脑分开，同时都是优秀，不同的部门，这边用右脑，那边用左脑，你就能够同时可以是姚明，又同时是李宁。同时是万科，也同时是恒隆。但是照我理解，在世界上这样的例子是绝无仅有，唯有在发展中国家才会有这样的事，在所有已发展的市场，这个都是不可能的。
我常常说房地产不是一个高科技的行业，虽然我们也用科技，特别是在环保各方面。但是房地产是一个高经验，特别是商场跟写字楼，特别是高档的，是一个非常高的经验含量的一个行业。经验的含量在哪呢？那是在人的脑子里。先举一个例子说明一下，比如说在设计方面，住房的设计重要，但不是最重要的。你搞高档的商场，你的设计就变成绝对重要，要是你没有设计能力，你不可能达到我刚才说的那么高的回报率。有些人以为我请一个设计师就行了，我保证你用最好的设计师是不行的。那你说恒隆地产你也用最好的设计师，你用谁，我就用谁。我保证你一定失败。为什么呢？你要知道我们的设计不是外部设计师设计而已，而是外部的设计师跟我们内部的设计师联手起来才能做出来。他们是艺术家，他们懂得怎么穿衣服，但是他们没有商业的经验，要是你也没有商业经验的话，你就把项目交给设计师，对他来说是太好的事，对你来说是太傻的事。等于说你请吃饭，要我付钱，做出来的合不合用、合不合商业的原则，他不管，设计好了，他拿了钱，拍拍屁股跑掉了。但是你要养这个儿子，你怎么养下去？
所以我知道有人用，他说恒隆最多用的是哪一家的设计师，我也用他，结果成功的到现在为止还没有一个。另外有人说你们招商的团队一定是非常好的，我说对，我们的招商团队非常好，但是他们为什么这么好？因为他们的工作非常简单。凡是需要招商的商业项目都是三流的项目，要是你选址好、设计好、建筑好，招商是最容易做的一件事。所以凡是以为招商重要的人，都是不及格的房地产商。
刚才我说商业房地产是一个高经验含量的东西，所以在这里我们要注意一个问题，经验、知识在哪里？在人的脑子里。所以每天晚上你最重要的资产就是你的人、你的经验、你的知识。明天晚上他关了门，回家去了，明天回不回来，你还不知道。所以我认为搞商业房地产的，第一，人工必须相当高。第二，人工高是不够的，你付他1000万，还有人付他2000，还有人付他3000万，钱不能把最优秀的人才留下来。所以我们有一个股权的安排，但是那个还不够，那个都是要量化的，最终必须有一个最好的企业文化。唯有一个最优秀的企业文化才能把最好的人留下来，企业文化使一家公司有规律、有纪律，这个绝对是成功最重要的因素之一。你没有纪律，是不可能成功的。你买地要有纪律，设计要有纪律，建筑要有纪律等等。
最后总结来说，有人说陈先生，你今天说这一大套，就是希望别人不要跟你竞争。你说得对，我是不希望你竞争，虽然像我这么丑的一个男人，要是我是世界上唯一的男人，那全世界最漂亮的女孩都往我这里跑，但这是不可能的一件事，竞争总是有的。但正如我刚才说的，我是不怕竞争，因为你听了我说的，我没有骗你，我的说都是我自己做的。但是你没有软实力，还是绝对不可能把我刚才说的事情实现出来。最终我也希望有更多好的商业房地产商出来，因为中国实在太大，市场机会太多，我们实在是对不起老百姓、对不起国家，现在全国大中城市都买了三流的商业项目，差劲的不得了，实在是不能入目，对老百姓很对不起，是浪费了土地资源。所以我也希望在将来有更多优秀的房地产商出来，能够为老百姓做点好事，不要再做那些三流的商场，对你来说也挣不了钱，盖得最好的、一流的，如果你能等15年的话，我保证你一定也能拿到30%的年回报率。谢谢！
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