【商业模式】国内七大典型的社区商业模式解读

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　　【商业模式】国内七大典型的社区商业模式解读 搏实资本 一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营 自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商 业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项 目社区商业模式的典范。 在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸 福街市（汤） ，健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐 全的品牌超市华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银 行（五菜） 。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证 社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社 区居民的日常生活问题。 在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中， “第五食堂”是万科自 创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于 2012 年正式落户长阳 半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作 南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。 另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社 区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底 解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。 此外华润万家便利店， 也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活 所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客 家的温暖、富足、现代、健康的感受。 万科在全国已有近 300 个楼盘， 仅万科项目内的社区商业似 乎已经潜力无限。 但更值得重视的是万科在社区商业上的“系 统集成”。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区 商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类 业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上 钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让 原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准， 各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。 对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛 大庆也曾表示：“长期看，商铺作为一种资产长期持有，有升 值获益的前景。社区商业资产留下来，未来可形成可观的资 产包。” 【案例】万科 2049：最后一公里社区生活完整解决方案 新型精品社区商业产品——万科 2049，就通过商业与物业 的深度整合，提供了以家为中心的最后一公里社区生活完整 解决方案。 万科 2049 名称来源于“万科世博馆”，当时万科就提出了“尊 重的可能”这一主题，随之应运而生的商户包括生鲜便利、蔬 果配送、特色餐饮、儿童托班、社区诊所、艺术培训、健身 会所，衣食住行、生活所需无所不包，从小孩到老人都可以 获得更好的服务。 入驻的商户包括会邀请厨师来教居民做家庭料理的“好食”生 鲜超市；会邀请居民来做手工面包的纯天然无添加面包品牌 “麦莱麸”；会提供包括生活保健、居家养老等全龄化一站式 社区医疗的全国首个社区健康诊所“爱康健维”；会对顾客开 放舞台的亲子艺术互动餐厅的“妈妈糖”；会让社区小朋友在 家门口实现运动、交流、早教的“星期八小镇集团旗下社区旗 舰店星期八家园”。高复合的业态、全集成的功能，让社区生 活更轻松、便利、温馨、丰富。 的完整业态，避免高端 “龙湖不只有天街商业和步行街商业，还有规模庞大、发展潜 力看好的社区商业”。 这是一业内人士说到龙湖商业时的第一 感触。 事实上也的确如此，不管是龙湖发展起步的龙湖花园，还是 后来的蓝湖郡、水晶郦城、紫都城等众多高端小区都有一定 规模的社区商业。尤其是水晶郦城的诸多社区商业，目前已 经发展成为新牌坊城区中心的重要商业组成部分；而紫都城 的社区商业已经成为了冉家坝片区的生活中心。 龙湖社区商业定位偏重于家庭，以家庭为导向，为家庭的老 人、孩子等提供匹配业态，包括儿童教育、老年娱乐等，定 位上避免太高端，形成匹配家庭生活和消费的完整业态。 三、恒大——剧场模式，自有业态反哺、升级社区服务 如果说万达用影院拉动商业广场，恒大则希望用影院撬动社 二、龙湖——匹配家庭 区商场。 恒大影城已经先跨出了实质性一步，分别在中山、西安、岳 阳、儋州四个城市的项目内兴建四家带影院的小商场。未来 恒大院线 个省市自治区，院线 家。 “恒大影城”是一座四层高的小型商业楼，设置在住宅小区。 其中 1-2 层是棋盘式商铺，3-4 层则是恒大剧场，总面积 1 万~2 万平方米。 影城希望为社区及周边居民提供生活配套及 娱乐服务。这种社区商业模式称为恒大剧场模式，“影院其实 就是社区商场的主力店”。 【案例 1】恒大城：3210 平社区商业幸福生活触手可及 恒大城规划 3210 平社区商业，汇集餐饮、金融、医药、购 物等元素，丰富综合的生活服务配套，让业主一出家门就可 以满足不同类型的生活需求，为恒大城业主带来无微不至的 生活关怀，让恒大城业主感受温情的人居体验。 500 平风味酒楼装修华丽舒适、包房内饰典雅，精心烹制中 华传统美食，足以满足挑剔的味蕾，是亲朋好友欢聚一堂的 不二之选，推杯换盏之间，美好生活慢慢铺展。300 平小吃 一条街内，正宗的韩国料理、晶莹剔透的蒸饺、滑嫩的过桥 米线、色香味俱全的烧烤、细细研磨的美味豆浆……清淡、 营养、 品种丰富的特色风味一街网罗， 想吃什么吃什么。 300 平大型知名连锁超市入驻社区，担当生活助手，水果、烟、 酒、生鲜时蔬、日用百货等各种商品琳琅满目，购物方便无 忧，让业主在快节奏的都市生活中游刃有余。250 平银行营 业网点就在身边，办理金融业务只需 5 分钟，更有 24 小时 自助银行，随时满足急需。一线品牌连锁大药房，提供品类 齐全、安全放心的日常用药，解决燃眉之急，全面呵护一家 老少的健康。 【案例 2】恒大华府摩纳哥风情街，光谷商圈新势力 恒大华府摩纳哥风情街，扼守光谷豪门门户，身后是大武汉 首席豪门尊邸恒大华府，大户豪宅，圈定高层，再加之葛洲 坝世纪花园、新世界?恒大华府等高端社区，汇集光谷数万 高端客群， 每年巨大的消费需求为商铺提供了高品质“人潮钱 潮”的保障。 纳哥风情街内规划了国际连锁快餐馆、高端超级市场、进口 家饰生活馆、时尚服饰精品店、异国美食百老汇、品牌咖啡 厅、法式西餐厅、3C 数码、影音主题馆、高档健身中心、 美体 SPA 会馆、美容美发沙龙、主题 KTV 酒吧、银行、邮 局等等高标准业态配套，时髦、优雅、高档的商品，让业主 在品味潮流、体会时髦的同时满足其和家人的各种购物需求， 引领时代风尚。 四、万达——体量太大，“不是一个好模式” 万达模式的社区商业被称为不是一个好模式，但实际情况见 仁见智。 社区商业是整个商业地产类别中最值得开发的形态，因为其 资源利用率最高、距离客户群最近、目的性消费最明显的商 业需求，因此可以打造像万达模式一样的可复制性社区型商 业模式。 谈到万达大规模进军二线城市进行近郊大规模再造城市中 心的开发模式，业内人士指出，“新的万达的模式实现了一种 资金平衡，但社区商业部分显然不是一个好的模式。” 万达找到了可持续发展模式，即“用卖掉 10 万平方米的社区 商业，来实现 10 万平方米的购物中心的持有，达到其资金 投入的平衡。” 但由于万达的商业中心开发体量过大，其自身持有的购物中 心基本上能够满足居民的消费需求。在购物中心旁边的社区 商铺体量较大，消费支撑不够，所以“投资万达社区商铺的人 出租和经营压力的较大”。 购物中心的成功掩盖了商铺的隐忧，其社区商业多被大家所 忽视。其实社区商铺也是要认真对待的如规模控制、合理规 划，功能分区、组团与沿街相结合等，也会有很好的发展空 间。 五、协信地产——步行 10 分钟内的社区商街 业界流传一句话，“星光”在哪里，繁华就到哪里。 协信阿卡迪亚为满足不同消费者的需求，特别创建了星光邻 里——社区商街，为高九路片区的社区生活锦上添花。与星 光系商业不同的是，星光邻里是专门为社区业主们所打造的 购物天堂。大坪商圈的商业高度将因协信阿卡迪亚星光邻里 而得以全面提升，最终将在大坪再造解放碑的社区商业蓝图。 学生们放学后在自家社区里的综合超市挑选文具、白领们下 班后在家门口的大型超市买菜称肉、老人们溜达着到楼下的 代收点缴纳水电费…… 协信阿卡迪亚从“便民、利民、惠民”出发，积极打造最便民 的社区商业服务圈，通过实施连锁品牌、便民服务、信息智 能化进社区等措施，为渝中区片区打造最便民的社区商业服 务圈，主要是以满足居民的日常生活所需为宗旨，让居民一 出家门就能买到生活必需品， 因此一直坚持“缺什么， 补什么” 的原则进行业态引进。 六、阳光新业——大数据研究“集群”，业态随消费趋势调整 阳光新业有一个专门团队来研究消费趋势。必须了解客户在 哪里消费，灵活调整商场动线。父母可以通过刷卡清楚地知 道，孩子在什么地方消费了？是不是去上培训班了？而不是 每天去打游戏机。 子女可以将副卡作为礼物送给父母，由于不能兑现，也会催 促父母经常性消费。另外，父母和子女可能并不在一个城市 生活，但子女可以通过远程充值来关心父母。这也是一种符 合中国文化的商业模式。“中国人由于家庭观点比较强，而这 种主卡附带多个副卡模式可以让一个当家人把所有的优惠 辐射到每一个家庭成员身上。” 阳光新业此项针对社区型购物中心的创新逻辑是，社区型购 物中心本身就是一个多频次的支付方式，另外，购物中心必 须要满足集群的概念，未来商业地产取胜的决定性在于开发 商对于目标市场的应变能力。“谁能更好的把握消费趋势，谁 调整的快，调整的到位，谁的竞争优势就更加明显。” 七、花样年——优质低价的新型社区电商服务 “嘟”的一声， 手机 APP 发出提醒： 家里缺米了。 你只需回复： 需要。15 分钟之后，米就送来了。如果你需要家政、维修等 服务，也只需通过这个 APP 就能解决。 这就是花样年正在做的新型互联网物业服务。 花样年从 2012 年就开始用互联网基因来重组传统物业公司，将实体社区打 造成一个基于大数据的互联网平台，并向同行开放。 “社区的消费才是线 年，花样年服务平 台——彩生活服务集团服务的人群约 400 万，400 万人口一 年的总消费接近 500 亿元。 我们不想让这 500 亿的现金从我 们门前流过。” 这种全新的 B2F 社区电商平台商业模式， 是以家庭为单位消 费的电子商务平台。业主通过此平台可了解小区周边各种商 业服务信息，并可通过智能终端下单预订商品或服务，待服 务完成后才付款。 其本质是与同城电子商务相类似的区域性电子商务平台。商 品消费结构主要以日用品、消耗品为主，局限性较为明显。 但是，从 B2F 的目标客户群体来看，是以家庭为单位的消费 群体。如果可以成为家庭整体消费的可信赖服务平台，那么 对于类似同城电商商品消费结构的限制会有所突破。从家庭 碎片化商品消费升级为整体一站式消费平台，囊括更多的商 品覆盖，其盈利转化率更高。