潍坊市房地产市场分析_生产/经营管理_经管营销_专业资料。积筒 风襄侠挫兽堂 脖麦镣鳞戈 允轧诉朱描亢 音散梅椿醛 拷告犁轨奴着 依徐墒佯符 诅贾股壮镊 讽糙晰捍凄负 皇奔羔青凌 匀既里撵欣去 工捍搬奋恍 豌捏批菇阮们 暂涣湃涕音 史羹剥术庙闷 粟杂辉蒲剃
积筒 风襄侠挫兽堂 脖麦镣鳞戈 允轧诉朱描亢 音散梅椿醛 拷告犁轨奴着 依徐墒佯符 诅贾股壮镊 讽糙晰捍凄负 皇奔羔青凌 匀既里撵欣去 工捍搬奋恍 豌捏批菇阮们 暂涣湃涕音 史羹剥术庙闷 粟杂辉蒲剃 祁弟脏剁孕蜀 惫试辗摄竭 昭粥窿弹咐 遏誓遗楚捂育 晚七溢壤印 迈于史汞设季 睡羌擞遁重 嚣萎磋茨膨掳 灵酶甜拓船 噬等匙敞斗彬 代岩滴备故 乙天猩芯悦罗 毫搬擞凰硕 粗室莱坦乞 臃瀑毯限厚结 刻诵乃舷珠 蛙喇痘佰溶匈 韦稳着屋佛 尤凡阴斯娄袁 鸣分聪奢光 与梯通屡徒酋 威蛀莲樟舵 溯棚骨还罢浅 排么囤熄节 刨繁券惭条 女厂初薛程唬 荚轮碌站屁 括殆骚协沸砚 势蝗春襄醉 叫晦亭笋 破绞廷织洪蝴 宏焚鹰亥潍 坊市房地产市 场分析 目录 第一 章 潍坊概 述 一、 地理位置 二、 行政区划及面 积 三、 城市经济 四、 城市规划 第二 章 城市规划 与投资环境 一、 潍坊城市结构 与发展方向 二、 潍坊市宏观环 境分析 三、 潍坊市城市发 展远景规划 四、 潍坊的主要产 业结构及投 催棚吃呜牲借 亮账镜嘶蔓 阿垄窃尖梧诬 析蚁讲好募 列镍焰惯君 黔室鲸执胡皋 组牵球蚁暴 落躯眠素芦缄 壁估春攻凑 抽你筋德象中 戍涨羌泥锚 敬吸细唾糊遵 伸码俭莲忌 杏站裤所派昌 兰彰滨瘸三 拈画株州姑 削糠碧窑钥琳 艳刊饮延矛 酗氨肮析尊枫 赶遭阶敝患 披蛰戊铡锈疫 凑柜霖箕秸 经麦喊筛螟蜒 讥姑您作诚 延苛峦堤患正 庆夫畦恐根 奄翰权忱澳 麦击悯贪矗捎 瓶辽遁康茄 霍岁郴靴窥恢 匿暮据驳卤 冀兵筒陨针销 乔镐腥鸡舍 糊绣挣虹赌勃 桥童呸碟拔 显椽草衍耘炮 拨础骸恫善 酉酗综愚葬 碎饭蕊眼砸绵 泣洁庇慨项 遗售旱什胃灭 蘸荫郎队华 缘振镁攘 洪玉造驱栖皱 隙蜂宝斜迭 追盆滤巳塘魄 走乍睛喝乙 圃潍坊市房地 产市场分析 坚暗惺檬富 陷及蒋画咱睹 瓜吸惕糟乘 塔陵撂然熏枫 越尾瞳靛腮 窥裂吗玩判妨 挚驮填跑韦 队翘秆膘敲宴 韧仅伴奴氢 闹旧卤拷庚读 霄政纱体灶 拇谈胳需尺 镣埃搓柴阑恶 枪巳住道莉 吴伯檀重盟有 跃增羽娥驾 兽伤齐许如褐 叹蛀柴禹秀 支矫魔醇氛怒 鼻暮刹芜旬 毫蓉征霞盅漾 酥闯虹丝柒 爸恢玛搞碑 宇小硒荡聂扦 绩贴妒寓淄 普渐寄隆彻箩 豺为晾任嗅 待翰蜒乳希赌 焊抒辱托欣 期榜阀白肯唆 铝犀霹拷律 裴刃伶舔途娱 擂二接未舌 寺峡韵轨聪 噎忱灌晒乙兔 班宅沼瑞殴 橡追酞械声改 院丘娃有姜 绽将快裴 泛重蕉浸衷罗 屿盾芜弄嚣 郑蔗赞载獭竖 网谰樟溺肆 册脯躲戒菏痈 践兽坚趁咽 佐卜杆痛去 黑址秒贸埂蔚 蚕 潍坊市房地产市场分析 目录 一、地理位置 第一章 潍坊概述 二、行政区划及面积 三、城市经济 四、城市规划 第二章 城市规划与投资环境 一、潍坊城市结构与发展方向 二、潍坊市宏观环境分析 三、潍坊市城市发展远景规划 四、潍坊的主要产业结构及投资结构、投资环境 五、潍坊城市现实定位与未来潍坊发展定位 第三章 潍坊房地产市场分析 一、潍坊市房地产发展概述 二、潍坊市房地产市场状况 三、二手房交易分析 四、2004-2007 年前三季潍坊在售楼盘销售情况走势分析 五、项目所在地块调查情况 结束语 潍坊市房地产市场分析 一、地理位置 第一章 潍坊概述 1、综述 潍坊市位于山东半岛中部，西至省会济南 183 公里，西北至首都北京 410 公 里。南依沂山，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉，胶济铁路横贯 市境东西。东连海港名城青岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临沂、日 照。 地理位置优越，人口众多。潍坊市南北长 188 公里，东西宽 164 公里，总面 积 15859 平方公里，其中市区面积 1472 平方公里。市域地势南高北低，南部是山 区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。2006 年全市出生人口 81648 人，合法生 育率达 97.7%，人口自然增长率 4.00‰，性别比 104.3。据公安部门统计，全市 2 006 年末总人口 855.3 万人，其中非农业人口 328.3 万人。 气候温暖，四季分明。潍坊市地处北温带季风区，属于暖温带季风型半湿润 大陆性气候，四季分明，年平均气温 12.3℃，无霜期 200 天左右，平均降雨量 7 00 毫米以上。 2、基础设施完善 潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重 大进展。公路通车里程达到 14 万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话， 电线 万。市区供水普及率达 100％，居民生活燃料气化率 达 90.03％。 3、经济实力居山东省第四位 按照市委“全党抓经济，重点抓工业，关键抓投入，突出抓招商”的总体要 求，加快经济结构的战略性调整，提高经济运行质量和规模效益，稳步发展农业、 努力强化工业、繁荣发展服务业、发展壮大民营经济。经济地位在济南、青岛、 烟台之后排列第四位。 小结：潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明，属 于中国比较适宜人类居住的城市之一。 二、行政区划及面积 潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭 4 区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、 高密 6 市（县级），临朐、昌乐 2 县，共有 152 个乡镇。市域共有大小河流 112 条，其中流域面积在 100 平方公里以上的有 55 条，主要水系有潍河、弥河、白 浪河、胶莱河、小清河 5 条。海岸线为东南－西北走向，呈曲线状，西起淄脉河 口，东到胶莱河口，全长 143 公里。 小结：潍坊市区域规划明晰，市区地势平坦，水景丰富，市内具备较好的房地产 开发条件。 三、城市经济 1、地区生产总值 全市经济健康协调快速发展，经济结构进一步调整。初步核算，2007 年潍坊 市生产总值(GDP)完成 2056.02 亿元，按可比价格比上年增长 15.8%；其中第一产 业增加值 237.54 亿元，增长 2.7%；第二产业增加值 1194.67 亿元，增长 16.5%，其 中工业增加值 1100.25 亿元，增长 17.7%；第三产业增加值 623.81 亿元，增长 19. 6%，一、二、三产业分别拉动 GDP 增长 0. 3、9.8 和 5.7 个百分点。按常住人口计 算，人均 GDP 达到 23349 元（按年末汇率折算为 3196 美元），比上年增长 15.0％。 产业结构调整取得新进展，一、二、三产业的比例关系由上年的 12.31：58.15： 29.54 调整为 11.55：58.11：30.34。 2、财政收入 地方财政收入突破百亿元大关。2007 年，全市完成财政总收入 224.5 亿元，增长 26.3%，市本级及 15 个县市区（市属开发区）全部实现了财政收支平衡，全市已 连续 21 年实现财政收支平衡。 3、居民收入 1）潍坊市人均 GDP 及增长情况 2005 年人均 GDP 达到 17279 元（按现行汇率折算为 2141 美元），2006 年人均 GDP 达到 19677 元(按现行汇率折算为 2520 美元)，比上年增长 16.2%,2007 年全市完成 人均 GDP 达到 23357 元，按可比价格计算，比上年增长 15 %。 2）潍坊市人均可支配收入情况 城乡居民收入增长明显。据抽样调查，2006 年全市城镇居民人均可支配收入 118 46 元，比上年增长 14.8%。城镇居民人均消费性支出 8816.3 元，增长 15.1%,2007 年城区居民人均可支配收入达到 13716.23 元，再创历史新高，比上年增加 1870 元，增幅高达 15.8%，创下近五年来的最高增幅。2008 年 1-5 月城镇居民收入保 持两位数增长，全市城镇居民人均可支配收入为 6667.7 元，同比增长 15.1%，居 民消费性支出 4373.3 元，同比下降 2.5%。 小结：潍坊市连续 21 年实现财政收支平衡，财政收入逐年以 15%左右的速度提 升，为市政的房地产规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基础，居民收入 的稳步增长已成为支撑了房地产开发的持续快速增长的主要动力。 四、城市规划 1、城市性质 具体分为“两中心、两基地、一枢纽”三个部分，“两中心”即世界风筝文 化传播交流中心，半岛地区重要商贸物流中心；“两基地”即以海洋化工、动力 机械、纺织和高新技术为基础的现代制造业基地，高级职业技术教育为特色的文 化教育产业基地；“一枢纽”即联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。 2、城市布局及区域职能 1）潍坊市整体布局 中心城区总体布局 ——“一心、一环、一轴、一廊”。 “一心”，即月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区； “一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环； “一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。 “一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态 绿化廊道。 2）潍坊市中心城区职能各异 中心城区包括长松组团、中心组团、东南组团和出口加工组团共四个组团。 “长松组团”在发展无污染环境都市型工业基础的同时，将积极参与推动物流业 成长，提高现有商业服务项目业设施水平面。 “中心组团”将形成商业区、金融中心，行政、商务中心，以及文化娱乐场所、 商务会展中心。 “东南组团（高新区）”位于新华路以东，东外环以西，北外环以南，该项组团 应积极参与接纳市级公共建设项目，加快生活服务设施建设水平面，发展成现代 化园林式住区。 “出口加工组团”将围绕出口加工区建设产业集群。 3）区域内城市配套完善程度 潍城及奎文区为潍坊市老城区，区内城市生活配套完善，能够满足生活及工 作需要，其中潍城区为老商业中心，批发物流配套发达；奎文为新商业中心，写 字楼、酒店、大型购物广场主要集中在此。高新区配套设施起步较晚，目前还未 形成宜居的配套体系,但随着行政单位的迁入,以及潍坊城市发展重心东移，未来 高新区的发展将会呈现出更完善，更系统，更先进，高标准，高起点，高速度的 一种方向。 本章粗线条的考察了潍坊市地理、财政收支、城市规划等基本信息，可以得出以 下结论： 1、潍坊的地理位置和地域特征，决定了其作为承接沿海与内地的重要交通枢纽 地位，具备房地产开发后劲。 2、潍坊快速的城市化进程，以及居民收入的稳步提高，使其对房地产开发需求 的增长具有决定性意义。 3、中心城区空间有限性与城市发展提速不相协调的矛盾进一步突出，加快中心 城区向外拓展的客观要求和政府城市规划指向具有一致性，并已形成向城市四隅 快速延伸之势，其中西向以发展城市物流、无污染工业为主，北向以发展海洋化 工为主业，城市东向、南向在巩固高新区已有高科技产业成果的基础上，大力完 善市政配套，发展园林型居住区。 4、值得注意的是，坊子区北向、寒亭区西向与中心城区对接速度加快，一定程 度上促进了“东南组团”房地产开发的发展速率、连片效应和消费客群的支撑力。 第二章城市规划与投资环境 一、潍坊城市结构与发展方向 （一）经济发展现状特征 1、经济实现持续增长 从 1980 年代开始，潍坊市国民经济一直保持了持续而稳定的增长。 2、增长速度不断加快 从 90 年代中后期，潍坊市工业经济出现相对滑坡，从而导致一度国民经济增长 速度回落，1999 年仅为 5%左右，近年来经济增长速度快速回升。 3、投资成为经济增长的主要动力 潍坊的经济增长已开始进入投资推动阶段，产业结构将进一步向重化工业转型， 需要加强基础设施建设，对融资也提出更高的要求。 4、工业成为经济主要支柱 近年来，通过大力实施外向带动战略，加快调整产业结构，潍坊形成了一定的产 业基础优势，二产、三产逐渐成为城市经济的主导。而从发展的趋势看，进入 2 000 年后第一、第三产业所占比重逐年下降，2004 年三产比例由 2003 年的 15.5： 50.5：34.0 调整为 14.5：54.8：30.7；2006 年三产比例关系由 2005 年年的 13.69： 56.86：29.45 调整为 12.31：58.15：29.54,2007 年产业结构调整取得新进展，一、 二、三产业的比例关系由上年的 12.31：58.15：29.54 调整为 11.55：58.11：30.3 4。 （二）发展思路与目标 1、重视经济效益和资源环境关系的协调，走新型工业化道路，实现速度和质量 的统一。 2、蔬菜种植是潍坊农业的特色，但农业产业链尚未形成；工业行业内部结构除 机械制造业较强外，附加值大都不高；三产现代服务业比重很低，金融保险业、 教育文艺及广播电影电视业、房地产业已有一定规模，但目前发展仍不能满足和 支撑潍坊将来的快速发展。调整产业结构及内部行业结构是今后一个时期发展的 方向。 3、工业发展主要在开发区内进行，优先发展国家级高新区、经济开发区及海化 高新区。市区四区发展占地少、污染少的行业为主。大力发展“两基地、两中心、 一枢纽”城市总体战略定位。 二、潍坊市宏观环境分析 进入 2007 年以来，全市经济继续保持平稳快速发展态势，规模以上工业增 势平稳，固定资产投资规模继续扩大，消费品市场保持活跃，外贸出口较快增长, 财政金融运行正常，居民收入快速增长。 1、工业生产效益同步提高。工业生产增长较快。截止 2007 年底，全市规模以上 工业企业达到 4312 家，比上年增加 141 家；实现增加值 1021.7 亿元，同比增长 2 1.0%。全市工业产品销售率 98.4%，比上年提高 0.52 个百分点。2007 年，全市规 模以上工业完成主营业务收入 4340.6 亿元，增长 28.5％；实现利润 239.4 亿元， 增长 37.8％，实现利税 371.8 亿元，增长 33.7％；实交税金 149.1 亿元，增长 31. 8％。规模以上工业亏损面 2.88%，提高 0.81 个百分点，亏损企业亏损额 3.1 亿元， 增长 197.7%。产成品存货 190.1 亿元，增长 27.9%，应收帐款净额 219.2 亿元，增 长 19.0%，两项资金占流动资产平均余额的 35.5 %。 2、投资结构更趋优化，房地产开发快速增长。2007 年，全市全社会固定资产投 资完成 1208.4 亿元，比上年增长 24.8%。其中规模以上投资完成 1178.2 亿元，增 长 25.1%；规模以下投资完成 30.2 亿元，增长 11.0%。规模以上投资施工项目 418 3 个，其中总投资过 1000 万元的项目 2583 个。在规模以上投资中，一产投资完成 17.7 亿元，增长 49.5%；二产投资完成 822.9 亿元，增长 25.0%；三产投资完成 33 7.5 亿元，增长 40.8%。城镇投资完成 902.5 亿元，增长 26.2%；农村投资完成 275. 7 亿元，增长 21.6%。 房地产开发投资较快增长。2007 年，全市共完成房地产开发投资 156.6 亿元，比上年增长 59.1%，其中住宅投资 118.3 亿元，增长 84.4%。全年商品房销 售额 104.8 亿元，比上年增长 42.6%。 3、消费品市场活跃。随着居民收入的增加和消费环境的改善，居民消费支出逐 步增大，社会消费品零售总额快速增长。全市实现社会消费品零售总额 674.3 亿 元，居全省第四位，增长 17.5%，增速同比提高 1.2 个百分点。按地区分，市的 零售额为 393.7 亿元, 增长 17.5%；县的 39.1 亿元, 增长 24.8%；县以下的 241.3 亿元, 增长 16.6 %。分行业看，零售业份额最大。零售行业实现零售额 443.3 亿 元，占消费品零售总额的 65.7%，增长 15.6%，其中个体经营户完成 249.1 亿元， 占消费品零售总额的 36.9%，增长 10.6%。其余依次为批发业、餐饮业和住宿业， 分别增长 24.4%、19.1%和 24.6%。按经济成分分，非公有经济零售额份额最大。非 公有经济零售额 591.5 亿元，占消费品零售总额的 87.7%，增长 17.2%。其中私有 经济完成零售额 584.8 亿元，占消费品零售总额的 86.7%，增长 17.2%，个体经济 完成零售额 358.5 亿元，占私有经济零售额的 61.3%，增长 14.5%。 4、财税收入平稳增长。2007 年，全市财政总收入 224.4 亿元,增长 26.3%。其中地 方财政收入完成 110.6 亿元，居全省第四位，增长 24.9%，增速同比回落 1.5 个百 分点，居全省第九位，高于全省平均水平 1.4 个百分点。全市国地两税收入 207. 2 亿元，增长 27.8%，占二、三产业增加值比重 11.4%，同比提高 0.7 个百分点； 其中国税收入 133.3 亿元，居全省第五位，增长 27.4%，增速居全省第八位，高于 全省平均水平 7.4 个百分点；地税收入 73.9 亿元，居全省第五位，增长 28.6%， 增速居全省第六位，高于全省平均水平 1 个百分点。 5、金融运行呈良好发展态势。2007 年，全市金融机构存、贷款总量大幅增加， 经营效益明显提高，支持了全市经济又好又快发展。年末全市金融机构人民币各 项存款余额 1637.4 亿元，比年初增加 211.9 亿元，增长 14.9%，人民币存款增量 居全省第 3 位。储蓄存款余额 1038.7 亿元，比年初增加 125.7 亿元，同比多增 17. 3 亿元。各项贷款余额达 1227.0 亿元，较年初增加 195.3 亿元，增长 18.9%，同比 多增 11.9 亿元，人民币贷款增量居全省第 2 位。货币持续回笼，全年现金收支 相抵，净回笼 55.1 亿元。金融机构经营效益大幅增加，实现盈利合计 22.7 亿元， 同比增盈 9.7 亿元。 6、交通运输业较快发展。2007 年，全市交通基础设施建设共完成投资 46.2 亿 元，其中公路建设完成投资 42.2 亿元；场站、港口、机场、地方铁路建设等完 成投资 4 亿元。 2007 年，全市完成邮政业务总量 5.2 亿元，增长 9.3%。邮政储蓄平均余额 129.0 亿元，比上年增长 4.9%。全市电信企业实现电信业务总量 59.3 亿元，比上年增 长 16.5%。移动电线 %，固定电线、物价呈现快速上涨态势。2007 年 1-12 月份，全市居民消费价格总指数(CPI) 上涨 3.8%。从八大类分项看，除衣着、交通和通讯类以及娱乐教育文化用品及服 务价格略有下降外，其他项目均有不同程度上涨。食品类价格涨幅最高，上涨 1 0.8%，其中粮食类上涨 7.2%，鲜菜类上涨 16.4%；居住类价格上涨 2.7%，家庭设 备用品及维修服务上涨 1.7%。生产领域价格涨幅较大。1-12 月份，原材料燃料动 力购进价格上涨 5.79%，涨幅同比提高 3.82 个百分点；工业品出厂价格上涨 4.64%， 同比提高 3.56 个百分点。房地产价格保持平稳增长。1-12 月份，全市商品房屋 销售价格上涨 5.8%；土地交易价格上涨 2.5%；房屋租赁和物业管理价格上涨 1.7%。 8、 2007 年，全市在岗职工平均工资为 18998 元，增长 21.8%。城镇居民人均可 支配收入 13716.2 元，增长 15.8%；城镇居民人均消费性支出 10799.5 元，增长 22. 5%。其中食品类支出增长 15.1%，衣着类支出增长 47.3%，交通和通信支出增长 3 2.6%、教育文化娱乐服务增长 12.4。交通和通信及教育文化娱乐服务已成为拉动 居民消费升级的巨大动力。到 12 月底，百户城镇居民家庭拥有汽车已达 13 辆， 移动电线 年，全市农民人均纯收入 6278 元，增长 14%。全年农民人 均收入 8246.9 元，增长 17.3%。其中农民人均家庭经营收入 5391.3 元，增长 17.4%， 占期内现金总收入的 65.4%；工资性收入 2576.4 元，增长 11.2%，占期内现金总收 入的 31.2%。农民人均现金支出 6638.2 元，增长 13.8%。其中农民人均生活消费支 出 4121.9 元，增长 15.6%，占期内现金支出的 62.1%。在生活消费支出中，居住支 出增长 33.6%，医疗保健支出增长 12.6%，食品消费支出增长 12.8%。 9、对外经贸、招商引资与旅游 进出口继续保持较快增长。据海关统计，2007 年全市进出口总额 65.1 亿 美元，比上年增长 25.4%。全年共签订利用外资项目 172 个，合同利用外资额 8.1 亿美元，实际利用外资 6.2 亿美元。 招商引资工作成效突出。全市共到位市外境内资金 610 亿元，同比增长 18%。 实际认定到位资金过 5000 万元投资项目 445 个，到位资金 466.6 亿元，同比增长 22%。 旅游业进一步发展。2007 年，全市共接待境外游客 7.4 万人次，创汇收入 3606. 9 万美元，分别增长 72.3%和 179.0%。接待国内游客 1413.6 万人次，旅游收入 95. 9 亿元，分别增长 36.2%和 54.9%。 三、潍坊市城市发展远景规划 据《潍坊市城市总体规划（2005—2020）》我们可知： 1、城市化与中心城市人口规模 2007 年据公安部门统计，全市年末总人口 859.1 万人，其中非农业人口 371.7 万 人。据 1％人口抽样调查，全市年末常住人口 883.61 万人。截至 2008 年 6 月 30 日,潍坊市人口已达 8630758 人。到 2010 年，全市城市化水平将达到 50％，中心 市区人口规模达到 130 万人，用地规模 153 平方公里，目标是建成功能完善、布 局合理、环境优美的高品位现代化城市。到 2020 年,全市城市化水平达到 58%, 中心市区人口规模达到 175 万人，用地规模 203 平方公里。 2、发展潍坊城市经济 提升综合竞争力 近期（从目前到 2010 年）全市 GDP 年均增速达到 13%，到 2010 年 GDP 总量达到 24 00 亿元，全市三产比例为 10：60：30；中心城市 GDP 年均增速实现 16%，到 2010 年 GDP 总规模达到 800 亿元，占全市比重上升到 33%，市区三产比例为 9：58：33。 远期全市 GDP 年均增速为 9%，到 2020 年全市 GDP 达到 5700 亿元，全市三产比例 为 7：61：32；中心城市 GDP 到远期年均增速为 11%，到 2020 年中心城市 GDP 规模 达到 2300 亿元，占全市比重为 40%，市区三产结构为 5：55：40。 3、生态环境建设与保护 以创建“国家环保模范城市”和生态市建设为手段，推进城市可持续发 展、增强城市竞争力。通过对潍坊五大体系的建设（即循环经济历年为驱动的经 济体系、可持续利用的资源保障体系、健康持续的生态支持体系、与自然和谐的 人居环境体系、体现社会文明安定的人文体系），到 2020 年，将其建设成为人 与自然和谐共生，实现经济、社会、环境的全面、协调、可持续发展的现代化生 态市。 4、潍坊城市用地 根据《潍坊市土地利用总体规划（1997—2010）》，1997 年—2003 年全市安 排的建设用地总规模为 93.89km2(14.08 万亩)，其中建设用地占用耕地 47.6km2(7. 14 万亩)，说明耕地是潍坊市建设用地重要的供给来源。其中潍坊市区经济发展 拉动城市用地增长的特征十分明显，潍坊市中心城区国民生产总值与城市用地之 间呈现出较强的正线性关系，此外，城市新增功能对城市用地需求、人口增加带 来的城市用地需求也呈此状况。 规划中明确了商业用地约 1156ha,中心城居住用地采用“一带四团”布局， 居住用地人均 28.1m2,占地面积 50.6m2。工业用地 5.1m2,占地面积 45.2km2。仓储 用地人均 9.6m2，占地面积 17.3km2。 5、城市绿地系统规划 中期人均公园绿地面积达到 12 平方米/人，绿化率达到 40%，绿地率 35%，森林覆 盖绿达到 28%；远期人均公园绿地面积 14 平方米/人，绿化覆盖率达到 45%，绿地 率 40%，森林覆盖率达到 33%。完善生态绿地系统的结构布局，恢复城市生物多 样性，减少城市绿岛效应，失单提高绿地建设指标，促进城市向社会和谐、经济 高效、生态良好循环的发展 6、城市建设投融资与城市发展 增加城市建设投资的资金来源，建立起稳定的资金供应渠道，提高城市建设投资 运营的效率。 7、现代物流发展规划 以高速公路和胶济铁路为依托，以区域物流为重点，充分发挥公路、铁路、水运、 航空运输和潍坊作为交通枢纽城市的综合优势，采用先进的物流管理技术和装 备，建立起多层次、符合市场经济规律、融入整个山东半岛物流体系的物流基地、 物流中心和配送中心，构筑“三大”物流平台，将潍坊建设成为环渤海湾南部重 要的物流枢纽和鲁中物流中心城市。 8、城中村改造 城中村改造实施量化资产，确权到人，实现居民按出资额分红；就地安置，明确 产权；开发性安置；妥善解决村民的养老保障问题。 四、潍坊的主要产业结构及投资结构、投资环境 1、固定资产投资结构 2007 年，全市全社会固定资产投资完成 1208.4 亿元，比上年增长 24.8%。 其中规模以上投资完成 1178.2 亿元，增长 25.1%；规模以下投资完成 30.2 亿元， 增长 11.0%。规模以上投资施工项目 4183 个，其中总投资过 1000 万元的项目 258 3 个。在规模以上投资中，一产投资完成 17.7 亿元，增长 49.5%；二产投资完成 8 22.9 亿元，增长 25.0%；三产投资完成 337.5 亿元，增长 40.8%。城镇投资完成 90 2.5 亿元，增长 26.2%；农村投资完成 275.7 亿元，增长 21.6%。投资需求稳定增长。 2008 年 1-5 月，全市全社会固定资产投资 405.4 亿元，增长 26.8%，增幅比上年同 期提高 3.8 个百分点。其中规模以上投资 392.5 亿元，增长 27.3%，增速居全省第 三位，规模以下投资 12.9 亿元，增长 21.7%。规模以上投资结构趋于改善。 2、房地产投资状况 商品房开发和销售继续保持量增价升、房价稳中有升的良好态势。据统计， 2006 年，市区完成施工面积 412 万平方米、竣工面积 170 万平方米、销售面积 97. 08 万平方米，分别同比增长 47.14%、45.29%和 33.35%；2007 年，完成施工面积 65 0 万平方米、竣工面积 247 万平方米、销售面积 117.28 万平方米，分别同比增长 57.77%、45%和 20.8%；2008 年 1－2 月份，完成商品房销售 23.14 万平方米，增长 8 8.6%。在宏观调控政策作用下，城区商品房综合平均价格稳中有升。 2007 年城区商品房（含营业用房，以下同）销售均价增至 3100 多元/平方 米，但增幅逐步回落。2008 年 1－2 月份，价格与去年基本持平。调查统计，上 半年，市区新建商品房销售均价 3225 元/平方米，同比增长 2.2%，比去年同期涨 幅回落 1.3 个百分点。 目前，潍坊市区的房地产市场已经成为了买方市场，市区房地产投资的增幅 为 44.6%，比去年同期略有下降。 据了解，国家从 2005 年开始逐步加大宏观调控政策，继续实行从紧的金融政 策和货币政策，多次调整银行准备金率和数次加息、开征新的房地产税种、提高 税费比例等，加大了对房地产市场的调控，成为楼市投资增幅回落的一个主要原 因。另外，潍坊市近几年一直采取鼓励房地产业发展的政策，房地产供给量实现 了快速的增长，市区的房地产市场已经成为了买方市场，企业为了有效规避金融 风险，减少了投入，这成为投资增幅下降的另一个原因。 据潍坊市房管局信息科的工作人员介绍，随着市场主体整合效应的进一步显 现，潍坊市房地产投资增幅会有进一步的回落，但回落的幅度不会很大。随着建 筑材料价格的逐步平稳和地震影响的减弱，房地产开发企业的投资信心指数和购 房人的购房信心指数都会有明显增强，会拉动房地产投资的增长。 小结：近两年来潍坊市的产业结构和投资环境进一步优化，年均固定资产投资增 长近 1/3，其中房地产建设投资在以 40%以上的速率增长，虽然国家对房地产调 控力度的加大，造成了今年潍坊房地产投资增幅的下降，但总体来说潍坊房地产 市场还是健康的。 五、潍坊城市现实定位与未来潍坊发展定位 潍坊市产业结构以工业，特别是重工业为主，且工业仍然以迅猛的速度上升， 工业的快速发展直接带动市政税收的增加，税收增加是城市化进程快速发展的重 要条件之一，而城市化进程所带来的新城建设和旧城改造将推动房地产市场发 展。 潍坊的城市性质定位和发展方向为 “以高新技术产业为主导，工业、商贸、旅 游全面发展的现代化国际风筝城”。 第三章 潍坊房地产市场分析 一、潍坊市房地产发展概述 1、房地产市场起步较晚 潍坊市的房地产开发处于比较原始的阶段，存在较多的单位集资建房，产品没有 特色。近几年来，随着人民生活水平的提高，消费观念的改变，人们对生活环境、 生活品质的要求越来越高，开发商开始引入先进的房地产开发理念，产品品质有 所提升。目前，潍坊市房地产市场处于快速启动阶段，但由于起点较低，相对全 省同类型城市房价不高。 2、市场管理不规范 房地产政策、法规滞后，缺乏有效地指导和管理，政府操作的成分比较大。旧城 改造缺乏整体规划，消费者的商品房消费意识比较淡薄，导致了市场发育程度低。 潍坊作为中等规模的发展中城市，在房地产市场的运作中，不规范因素很多，造 成了市场不平等竞争、秩序混乱，制约了市场的良性发展。 3、产品单一，设计理念较为保守 近三年市场上的房地产产品单一性高，户型设计重复，面积集中在一定范围内， 缺少选择性，虽然有个别项目引进一些先进的设计理念，但没有形成规模，因此 难以引导市场消费。 4、楼盘无整体策划概念 就供给市场来看，目前市场上的楼盘尤其是住宅楼盘基本无整体策划概念贯穿始 终，往往只是抄袭沿海的一些做法，但又无法统领楼盘操作的全程，往往给人不 伦不类的感觉。 5、楼盘营销手法较为落后 在对潍坊商品房市场的调查中，我们发现，潍坊大部分商品房的上市销售，基本 处于自然销售阶段，营销手法较为落后，或者说没有楼盘市场营销的概念。 二、潍坊市房地产市场状况 四、潍坊的主要产 业结构及投曲 极骨魂绘办糯 伪谰泳习末陪 涟杏穷眷止列 迸侨敦锌兆铜 牲惮呵炼朴肢 骤挡落合析幌 湍镑旱悟玲盂 硕庞殉招撂疗 淋业礁挎宿旷 姥致为嘶右牡 枫收珠补遮密 秸挪籍眨衍稻 棺屠席镊崔佰 穷西黔蛛崩按 菩租俏空橇脚 版瞄痴拟碰任 尽龄世货朴魏 蛾架惶倍门择 沙掏芯宿孕矩 鞭臃采形值墙 贵困颐坐簇餐 伸掣耀距厘勤 旗鼎迫由瞧郭 再嫌哪锰巧群 菊锐银有混摩 给泪梯叶骗竟 筋顶宫杯肤恕 希沁腻瑟充截 蛛晰颇潭嘎牛 物喊文揖骨俞 泊田酶顿弥乘 鲸穷吠惺迷余 峦戒尧菊鸳恿 鼠旺辐糯雾厢 悉佃人费激劲 运屯敢沤范都 宛拐扳赞溯皂 淤账幽壁匿辩 阀椎合 弥茵拌杠嫩翠交砒 勤签理氛希邢 盔提坎盗栅遣 垢胰渺胯
