5月29日，福田区住房和建设局发出关于严禁旧住宅区借“棚改”概念炒作二手房价格的通知，称将严厉打击扰乱房地产市场秩序的行为，严禁业主、物业、中介炒作“棚改”概念。
6月1日，据南方都市报报道，深圳正开展《关于加强棚户区改造工作的实施意见》的修订，将重点完善五大方面。
深圳看房团认为，未来的深圳棚改可能会换一种新的玩法，在新的模式下，棚改的速度将得到大幅提升，进而影响深圳楼市走向。
棚改推进速度慢的主要原因在于人才住房专营机构难以实现盈亏平衡，同时棚改的实施模式缺乏利益的驱动，导致市场企业参与度不高。
对于政府来说，棚改虽然是带有公益性质的项目，但其投资额巨大，收益却很低，很难做到持续性发展。
目前棚改的投资来源主要依赖财政投资和专项债，改造后建成的人才房和保障房不允许销售，主要收益仅为人才住房租金收益，资本金回收期漫长，几十个项目同时铺展开来就会出现财政短缺。
而且棚改的土地成本更高。按深圳现行地价政策，拆除重建类老旧住宅区城市更新项目新增建设商业地价修正系数为0.18，棚户区改造项目修正系数为1，是前者的5.6倍；拆除重建类老旧住宅区城市更新项目新增建设可分割销售的住宅地价修正系数为0.04，棚户区改造项目修正系数为0.4，是前者的10倍，土地取得成本过高将带来棚户区改造项目成本高和收益率低等问题。
棚户区改造是为了公共利益，改造后除了搬迁安置住房，住宅部分全部用作人才住房和保障性住房，对于签约期内达不成补偿协议的，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收，所以棚户区改造的钉子户会比较少，推进速度理应更快。
城市更新则是一种商业行为，改造后除了搬迁安置住房和按比例配建的人才房、保障房外，全部用作商品房出售获利。开发商运用商业谈判的方式，与居民协商赔偿方案，如果不能实现100%签约，项目就无法进入开发阶段，因此深圳绝大部分城市更新项目，都因为钉子户的问题导致“拆不动、赔不起、玩不转”。
两种模式的优缺点显而易见，棚改虽然没有钉子户的问题，但住宅部分全是人才房和保障房，开发商无利可图，当然不愿意做打工仔；城市更新可以出售商品房获利，开发商愿意参与其中，但钉子户问题让项目寸步难行，一拖就是近10年。
虽然政府一直有意加快棚改的推动，但从2016年至今，棚改成功实施的项目寥寥无几，甚至出现难以为继的现象。
2018年5月，《深圳市政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》发布，对棚改的政策适用范围、补偿标准、实施模式、房屋征收、土地使用权出让等核心问题作出规定。
2019年2月，深圳市对棚户区改造工作职权进行调整，简化审批流程，加快推动棚户区改造工作，深圳棚改“强区放权”正式施行。
棚改已开工项目6个，包括罗湖“二线插花地”、景福花园，光明红坳村，宝安3839区，南山高新公寓，福田华富村；
已完成计划备案项目7个，包括福田区南华村、香蜜二村、八卦岭宿舍区，罗湖区边检二大院，盐田区沙头角梧桐路棚改项目，宝安区庆宜华苑、碧海花园；还有一批项目正在开展前期工作。
未来深圳棚改又会有什么新的玩法，今年深圳市两会期间，市人大代表就提出了一些建议，我们可以做出一些猜想：
1、出台人才房回购或市场销售政策。对于人才房部分，将增量的一定比例由实施主体向政府指定的人才库销售以打通投入资金回流渠道，实现项目经济自平衡，具体销售比例及价格与项目开发人才房的总投资成本挂钩；在不销售人才房的情况下，建议在人才房的总投资成本基础上上浮一定比例回购。
2、增加棚改项目经营性功能。棚户区改造后，除了搬迁安置住房外，全是人才住房和保障住房，这种单一的住房结构可能无法满足居民的配套需求，根据项目所在片区的需求和项目本身特点，可以适量配建一些经营性功能建设用地，如商业、办公、公寓等，并允许开发商持有运营及出售。
这样既能满足回迁需求，完善功能配套，开发商通过自持商业、办公，或出售商务公寓等利益驱动下，对于参与棚改会更有积极性。
3、降低棚户区改造地价成本，通过调整棚户区改造土地地价修正系数，使其与城市更新地价测算规则趋同或更低。
1、深圳符合棚户区改造政策条件的老旧小区约700个，现在只有6个项目开工，7个项目备案，这其中还有大量可待挖掘的空间，而且业主对于棚改的热情普遍很高，如果深圳棚改提速，将会有大量人才住房、保障住房入市；
2、这些人才住房、保障性住房大部分从出租变为可售，既可以让人才住房专营机构实现盈亏平衡，快速回笼资金继续推进下一个棚改项目，也让深圳多数白领、医生、教师、工程师等各领域人才，可以6折购买人才房、5折购买安居房，避免高房价造成人才流失，有助于提升深圳城市竞争力；
3、大量人才房、保障性住房的入市，势必会对商品房的需求造成分流，有利于深圳抑制房价的过快上涨；
4、棚改适量配建的商业、办公、公寓产品大量流入市场，对商务公寓是利空；由于棚改项目70%位于罗湖、福田、南山区，这些商业、办公产品的大量入市对原关外同类型产品产生利空；
5、罗湖区将迎来发展机遇。早在1980年代罗湖就建了很多商品房，据统计，罗湖全区统计的楼盘有705个，80年代楼龄的楼盘就占了7分之1以上，这些老旧楼盘的棚改将释放出强大活力。
如果深圳未来不扩容，棚改将是深圳挖掘空间的必然选择，也是保障人才住房、保障性住房供应的有效手段之一，能不能实现“居者有其屋”的美好愿景，我们拭目以待。返回搜狐，查看更多
