.跟踪期内，公司房地产业务继续布局大福建、长三角珠三角、京津冀等区域的一二线城市和中西部核心二线
.受益于良好的项目布局，2019年，公司合同销售金额及销售面积均有所增长，较大规模的预收款项为未来业
.公司在建及拟建项目中位于福州、上海、杭州和长沙等一二线城市的项目占比较高，未来可售面积充足，有利
.公司在建及拟建项目未来投资规模仍然较大，在房地产市场调控政策和行业融资环境趋紧背景下，面临资金压
本为40.93亿股。第一大股东福建阳光直接及间接共持有阳光城33.94%股份，同时福建阳光一
售TOP200排行榜》，2019年阳光城全口径和权益合同销售金额分别为2110.3亿元和1351.4
截至2020年3月末，阳光城资产总额3255.01亿元，所有者权益536.67亿元，资产负债
率为83.51%；纳入合并报表范围的直接及间接控股子公司共758家。2019年及2020年1～3
月，公司实现营业总收入分别为610.49亿元和67.15亿元，利润总额分别为67.71亿元和7.23
1福建阳光集团有限公司：吴洁直接或间接持有45.46%的股权，阳光城控股集团有限公司持有43.88%的股权，自然人林雪莺持有10.66%的股权，根据
吴洁与阳光城控股集团有限公司实际控制人林腾蛟先生签署的《一致行动协议》安排，吴洁享有89.34%的表决权，为福建阳光的控股股东和实际控制人。
22008年5月5日，福建阳光与康田实业签署了《一致行动协议》，约定康田实业在发行人资本运作过程中（包括历次股东大会决策程序中）与福建阳
光保持一致行动（包括但不限于表决权上的一致性，包括涉及福建阳光及其关联方与上市公司的关联交易决策事项时的回避表决）。一致行动的期限自
康田实业成为发行人的股东之日起至福建阳光不再为发行人的控股股东之日或康田实业不再持有发行人股权之日止。
其中品种一即“20阳城01”，票面利率6.95%，到期日为2024年4月24日，附第2年末公
后一期利息随本金的兑付一起支付；品种二即“20阳城02”，票面利率7.30%，到期日为2025
度达到名义GDP的8.6%，已接近2008~2009年全球金融危机时期水平。下一步大幅减税降费、
水平（分别为8.7%和10.7%），我们估计年末两项指标有可能分别达到14.0%和15.0%左右。
其中品种一即“20阳城01”，票面利率6.95%，到期日为2024年4月24日，附第2年末公
后一期利息随本金的兑付一起支付；品种二即“20阳城02”，票面利率7.30%，到期日为2025
度达到名义GDP的8.6%，已接近2008~2009年全球金融危机时期水平。下一步大幅减税降费、
水平（分别为8.7%和10.7%），我们估计年末两项指标有可能分别达到14.0%和15.0%左右。
品房销售受到较大影响。2020年1～3月，全国商品房累计销售面积21978.32万平方米，同比
下降26.3%；商品房销售额20364.86亿元，同比下降24.7%。此外，3月1日以来，30大中
数据来源：Wind2020年一季度疫情使得房企短期销售及回款承压，影响拿地、开复工意愿，行业投资增速
2月份首次负增长；2020年1～2月，房地产开发投资完成额10115亿元，同比增速-16.3%。
品房销售受到较大影响。2020年1～3月，全国商品房累计销售面积21978.32万平方米，同比
下降26.3%；商品房销售额20364.86亿元，同比下降24.7%。此外，3月1日以来，30大中
数据来源：Wind2020年一季度疫情使得房企短期销售及回款承压，影响拿地、开复工意愿，行业投资增速
2月份首次负增长；2020年1～2月，房地产开发投资完成额10115亿元，同比增速-16.3%。
2019年，公司营业收入和毛利润分别为610.49亿元和162.29亿元，同比分别增长8.11%
和利润的最主要来源。同期，公司综合毛利率为26.58%，同比增加0.48个百分点。2020年1～
3月，公司实现营业收入67.15亿元，同比增长11.76%；毛利率为25.71%，同比下降1.67个
2019年，公司营业收入和毛利润分别为610.49亿元和162.29亿元，同比分别增长8.11%
和利润的最主要来源。同期，公司综合毛利率为26.58%，同比增加0.48个百分点。2020年1～
3月，公司实现营业收入67.15亿元，同比增长11.76%；毛利率为25.71%，同比下降1.67个
以一二线城市和中西部核心二线城市为主，并选择性地布局核心一二线城市周边的部分三线年阳光城位列中国房地产开发企业500强榜单第14位，仍位居2019中国房地产上
市公司A股十强。在克而瑞公布的《2019年度中国房地产企业销售TOP200排行榜》和《2020
比分别增长3.38%和下降16.77%。4月份以来，国内疫情的缓和，以及公司加强线月，公司全口径合同销售面积和金额分别为401.21万平方米和450.31亿元，同
以一二线城市和中西部核心二线城市为主，并选择性地布局核心一二线城市周边的部分三线年阳光城位列中国房地产开发企业500强榜单第14位，仍位居2019中国房地产上
市公司A股十强。在克而瑞公布的《2019年度中国房地产企业销售TOP200排行榜》和《2020
比分别增长3.38%和下降16.77%。4月份以来，国内疫情的缓和，以及公司加强线月，公司全口径合同销售面积和金额分别为401.21万平方米和450.31亿元，同
于福州、厦门、上海、杭州、广州、宁波、嘉兴、郑州、成都等城市，规划计容建筑面积1086.72
未售货值5551.37亿元，其中完工项目、在建项目和拟建项目全口径剩余未售货值分别为191.48
亿元、3395.64亿元和1964.25亿元；权益剩余未售面积2562.44万平方米，预估权益剩余未
于福州、厦门、上海、杭州、广州、宁波、嘉兴、郑州、成都等城市，规划计容建筑面积1086.72
未售货值5551.37亿元，其中完工项目、在建项目和拟建项目全口径剩余未售货值分别为191.48
亿元、3395.64亿元和1964.25亿元；权益剩余未售面积2562.44万平方米，预估权益剩余未
万平方米，预估剩余未售货值3395.64亿元，其中权益剩余未售面积1881.70万平方米，预估
益未售面积557.80万平方米，预估权益未售货值1030.55亿元，业态以住宅为主，以一二线城
口径房地产项目楼面地价4355.78元/平方米，而2019年公司全口径合同销售均价12317.43
万平方米，预估剩余未售货值3395.64亿元，其中权益剩余未售面积1881.70万平方米，预估
益未售面积557.80万平方米，预估权益未售货值1030.55亿元，业态以住宅为主，以一二线城
口径房地产项目楼面地价4355.78元/平方米，而2019年公司全口径合同销售均价12317.43
长5.86%；毛利润150.02亿元，同比增长5.40%；毛利率25.53%，相对稳定。截至2019年末，
2019年和2020年1～3月，公司收并购方式拿地面积占比分别为29.20%和18.91%，占比继
续下降。同期，公司全口径新增项目平均楼面地价分别为5167.86元/平方米和5511.38万/平
方米，相比2018年的4204.42元/平方米，有较大的增长，一方面是近年来土地价格总体有所
1,789.58亿元，尚需投资额1078.96亿元，资金来源主要为自有资金、商品房预售款、银行贷
款和债券等其他外部融资。拟建项目计划总投资额684.02亿元，已累计投资229.82亿元，尚
2019年和2020年1～3月，公司收并购方式拿地面积占比分别为29.20%和18.91%，占比继
续下降。同期，公司全口径新增项目平均楼面地价分别为5167.86元/平方米和5511.38万/平
方米，相比2018年的4204.42元/平方米，有较大的增长，一方面是近年来土地价格总体有所
1,789.58亿元，尚需投资额1078.96亿元，资金来源主要为自有资金、商品房预售款、银行贷
款和债券等其他外部融资。拟建项目计划总投资额684.02亿元，已累计投资229.82亿元，尚
公司合作对象主要为行业内知名房企，项目主要位于清远、泉州、绍兴和南通等三四线年以来为公司带来较大的投资收益，未来可售面积充足，楼面地价相对较低，整体风
万平方米，权益可售面积684.45万平方米，权益剩余未售面积353.76万平方米，其中以南宁、
公司合作对象主要为行业内知名房企，项目主要位于清远、泉州、绍兴和南通等三四线年以来为公司带来较大的投资收益，未来可售面积充足，楼面地价相对较低，整体风
万平方米，权益可售面积684.45万平方米，权益剩余未售面积353.76万平方米，其中以南宁、
亿元，同比增长16.76%，其中流动资产占比88.60%。2020年3月末，公司资产总额3255.01
存货账面余额为1758.39亿元，已计提7.42亿元跌价准备；2018年和2019年，公司存货周转
次数分别为0.31次和0.28亿元，周转效率有所下降；2020年3月末存货1831.10亿元，较期
初略有增长。2019年末，公司货币资金419.78亿元，其中受限货币资金52.87亿元，包括贷
规模较大。2019年末，其他应收款379.96亿元，仍呈现较大规模，已计提3.16亿元跌价准备；
占期末余额的17.04%；2020年3月末，公司其他应收款417.60亿元，同比增长9.91%。公司
亿元，同比增长16.76%，其中流动资产占比88.60%。2020年3月末，公司资产总额3255.01
存货账面余额为1758.39亿元，已计提7.42亿元跌价准备；2018年和2019年，公司存货周转
次数分别为0.31次和0.28亿元，周转效率有所下降；2020年3月末存货1831.10亿元，较期
初略有增长。2019年末，公司货币资金419.78亿元，其中受限货币资金52.87亿元，包括贷
规模较大。2019年末，其他应收款379.96亿元，仍呈现较大规模，已计提3.16亿元跌价准备；
占期末余额的17.04%；2020年3月末，公司其他应收款417.60亿元，同比增长9.91%。公司
公司非流动资产保持增长，2019年末和2020年3月末分别为350.53亿元和374.13亿元，
占资产总额的比例为32.02%，占净资产的比例为193.45%。资产受限比例较高，对资产流动性
公司非流动资产保持增长，2019年末和2020年3月末分别为350.53亿元和374.13亿元，
占资产总额的比例为32.02%，占净资产的比例为193.45%。资产受限比例较高，对资产流动性
24.05%。从所有者权益构成看，其他权益工具为50.00亿元，较期初未有变化；受益于公司的
经营积累，2019年末未分配利润为125.87亿元，同比增长37.60亿元；少数股东权益为241.54
所致。2020年3月末，公司所有者权益536.67亿元，较2019年末增长5.44%，主要系少数股
24.05%。从所有者权益构成看，其他权益工具为50.00亿元，较期初未有变化；受益于公司的
经营积累，2019年末未分配利润为125.87亿元，同比增长37.60亿元；少数股东权益为241.54
所致。2020年3月末，公司所有者权益536.67亿元，较2019年末增长5.44%，主要系少数股
债结构仍以流动负债为主。2019年末，公司负债总额2566.53亿元，同比增长15.42%，其中
公司预收款项主要是已售未结算的房屋预售款，2019年末为801.06亿元，较期初增长28.95%；
别为310.68亿元和390.91亿元。2019年末，一年内到期的非流动负债为241.74亿元，同比
下降20.15%，主要为一年内到期的长期借款和应付债券；2020年3月末为251.72亿元。公司
短期借款明显下降，2019年末为77.46亿元，同比下降56.11%，公司大幅减少非标短期融资；
长态势且规模较大。2019年末，长期借款为665.19亿元，增长29.37%，主要为项目开发贷以
债结构仍以流动负债为主。2019年末，公司负债总额2566.53亿元，同比增长15.42%，其中
公司预收款项主要是已售未结算的房屋预售款，2019年末为801.06亿元，较期初增长28.95%；
别为310.68亿元和390.91亿元。2019年末，一年内到期的非流动负债为241.74亿元，同比
下降20.15%，主要为一年内到期的长期借款和应付债券；2020年3月末为251.72亿元。公司
短期借款明显下降，2019年末为77.46亿元，同比下降56.11%，公司大幅减少非标短期融资；
长态势且规模较大。2019年末，长期借款为665.19亿元，增长29.37%，主要为项目开发贷以
及并购贷；2020年3月为628.03亿元，略有下降。公司应付债券持续增长，2020年3月末，
公司应付债券180.15亿元，较期初增加57.62亿元。截至2020年3月末，公司境内市场存续
及并购贷；2020年3月为628.03亿元，略有下降。公司应付债券持续增长，2020年3月末，
公司应付债券180.15亿元，较期初增加57.62亿元。截至2020年3月末，公司境内市场存续
长期有息债务规模有所增长，且占比继续提升。截至2019年末，公司全部债务6为1123.21亿
元，较2018年末增长略有下降，其中银行贷款531.06亿元，利率在3.40%~9.50%之间；债券
（境内外）312.05亿元，利率在4.50%~12.00%之间；非银行类贷款280.10亿元，利率在
3.60~12.50%之间。2020年3月末，公司全部债务1138.55亿元，较期初略有增加。
债率7为70.98%，全部债务资本化比率为68.82%，较2018年末分别下降0.97个百分点、2.71
有息债务考虑，2019年末，公司资产负债率为85.08%，长期债务资本化比率为64.60%，全部
债务资本化比率为71.88%。2020年3月末，公司资产负债率和全部债务资本化比率83.51%和
7调整后资产总额=财务报表资产总额-预收账款*（1-当期综合毛利率）；调整后负债总额=财务报表负债总额-预收账款。
中；若考虑债券回售，公司2020年和2021年应偿还有息债务分别为447.98亿元和388.99亿
利润率持续提升，主营获利能力仍然很强。2019年，公司营业收入610.49亿元，同比增长8.11%；
利润总额67.71亿元，同比增长5.97%；净利润43.21亿元，同比增长10.62%；营业利润率、
总资本收益率、净资产收益率分别为20.17%、3.26%和8.49%，同比分别增长1.13百分点、0.28
25.69亿元和21.88亿元，期间费用占同期营业收入的比重9.27%，较2018年上升2.28个百
2019年，公司资产减值损失为5.88亿元，同比增加1.56亿元，2018年和2019年，跟踪
2020年1～3月，公司营业收入67.15亿元，利润总额和净利润分别为7.23亿元和4.47
中；若考虑债券回售，公司2020年和2021年应偿还有息债务分别为447.98亿元和388.99亿
利润率持续提升，主营获利能力仍然很强。2019年，公司营业收入610.49亿元，同比增长8.11%；
利润总额67.71亿元，同比增长5.97%；净利润43.21亿元，同比增长10.62%；营业利润率、
总资本收益率、净资产收益率分别为20.17%、3.26%和8.49%，同比分别增长1.13百分点、0.28
25.69亿元和21.88亿元，期间费用占同期营业收入的比重9.27%，较2018年上升2.28个百
2019年，公司资产减值损失为5.88亿元，同比增加1.56亿元，2018年和2019年，跟踪
2020年1～3月，公司营业收入67.15亿元，利润总额和净利润分别为7.23亿元和4.47
2019年，公司经营性现金流入为1185.84亿元，同比增长21.16%，随着房地产项目销售
回款增加，经营性现金流入大幅增长；经营性现金流出为1031.88亿元，同比增长35.69%，土
地招拍挂支出及建造支出大幅增长；经营性净现金流为153.96亿元，同比下降29.48%，但仍
亿元、-42.11亿元和-15.20亿元。受疫情影响，公司房地产项目开工销售进度将有所放缓，销
2019年，公司经营性现金流入为1185.84亿元，同比增长21.16%，随着房地产项目销售
回款增加，经营性现金流入大幅增长；经营性现金流出为1031.88亿元，同比增长35.69%，土
地招拍挂支出及建造支出大幅增长；经营性净现金流为153.96亿元，同比下降29.48%，但仍
亿元、-42.11亿元和-15.20亿元。受疫情影响，公司房地产项目开工销售进度将有所放缓，销
从短期偿债能力指标来看，2020年3月末，流动比率和速动比率分别为151.73%和55.29%；
金/短期债务为1.25倍，保障程度较好。2019年经营性净现金流对流动负债保障程度有所下降。
从短期偿债能力指标来看，2020年3月末，流动比率和速动比率分别为151.73%和55.29%；
金/短期债务为1.25倍，保障程度较好。2019年经营性净现金流对流动负债保障程度有所下降。
注：以上企业最新主体信用等级均为AAA/稳定，数据来源自各企业公开披露的2019年数据，东方金诚整理。
8截至本报告出具日，阳光城02、18阳光城ABN001优先A2和19阳光城CP001均已按期兑付本息；17阳光城MTN001已
CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
