东方金诚债跟踪评字【2020】376号 正文—华南国际2020年度跟踪评级（公司债） 19华南01 : 东方金诚债跟踪评字【2020】376号 正文—华南国际2020年度跟踪评级（公司债）
原标题:东方金诚债跟踪评字【2020】376号 正文—华南国际2020年度跟踪评级（公司债）19华南01: 东方金诚债跟踪评字【2020】376号 正文—华南国际2020年度跟踪评级（公司债）
.随着各华南城市场的继续培育，周边区位配套继续完善，2019年来公司合同销售金额及销售面积均继续增长；
.公司除深圳以外的各华南城整体可售面积及可售货值规模较高，土地成本仍维持较低水平，预收款项规模较
.公司继续实行“租售结合、出租为主”分期滚动的开发方式，仍有助于获得中长期的经常性租金收入和资本
.考虑到配套住宅的销售可提升周边人流量，带动交易中心的销售，配套住宅可售货值较低而交易中心可售货
短期内销售回款形成负面影响及当前房地产行业融资环境趋紧的背景下，未来面临的资金筹措压力将加大；
.跟踪期内，公司存货周转率水平仍较低，受限资产占比较高，对资产流动性和再融资能力形成不利影响；
公司评级展望为稳定。新冠肺炎疫情对公司短期内业绩带来较大负面影响，但从中长期来看，随着国内疫情得
到缓解，发达城市市内商品交易市场的外移趋势不改，交易中心的潜在出租、出售的市场需求依然充足，其出租率
及合同销售金额有望逐步恢复；另一方面，疫情的逐步缓解也将使得前期消费者对配套住宅的购房需求得到一定释
放，预计年内配套物业销售也将逐渐回暖。同时公司物业楼面地价相对较低，可为物业销售业务未来盈利提供保障。
2020年3月末，华南国际注册资本增至22.00亿港元，实收资本为人民币19.57亿元，控股股
2020年3月末，华南国际注册资本增至22.00亿港元，实收资本为人民币19.57亿元，控股股
东华南城控股持股比例为100.00%。截至2019年9月末1，郑松兴先生及其家族通过直接和间
截至2019年9月末，控股股东华南城控股资产总额1106.81亿港元，所有者权益338.19
亿港元，资产负债率为69.44%。2019/2020上半财年，华南城控股实现营业收入58.27亿港元，
者公开发行公司债券（第一期），债券简称“19华南01”，发行金额2亿元，票面利率为8.00%，
1公司为香港上市公司华南城控股的核心子公司，华南城控股采用香港财年制，财年指每年4月1日至次年3月31日，财年上
半年为每年4月1日至当年9月30日。受制于香港上市公司披露规则，在此公司股权结构仅披露至2019年9月末情况。
者公开发行公司债券（第二期），债券简称“19华南02”，发行金额12亿元，票面利率为8.00%，
度达到名义GDP的8.6%，已接近2008~2009年全球金融危机时期水平。下一步大幅减税降费、
水平（分别为8.7%和10.7%），我们估计年末两项指标有可能分别达到14.0%和15.0%左右。
但相对于商品房整体而言走势较弱。2009年～2019年，我国商业物业销售面积由6872.46万
者公开发行公司债券（第二期），债券简称“19华南02”，发行金额12亿元，票面利率为8.00%，
度达到名义GDP的8.6%，已接近2008~2009年全球金融危机时期水平。下一步大幅减税降费、
水平（分别为8.7%和10.7%），我们估计年末两项指标有可能分别达到14.0%和15.0%左右。
但相对于商品房整体而言走势较弱。2009年～2019年，我国商业物业销售面积由6872.46万
平方米上升到2019年的13895.62万平方米，销售均价由2009年的7594.37元/平方米上升至
2019年的11852.91元/平方米。2019年，我国商业地产销售面积及销售金额分别为13895.62
万平方米和1.65万亿元，分别同比下降14.93%和16.08%，下滑速度分别同比增加7.77和15.73
别为58.52%、59.58%和60.60%；实现扣除价格因素的社会消费品零售总额增长率分别为
9.02%、8.98%和6.00%。未来，受收入增长和消费升级的双重推动，国内文化、教育、娱乐等
平方米上升到2019年的13895.62万平方米，销售均价由2009年的7594.37元/平方米上升至
2019年的11852.91元/平方米。2019年，我国商业地产销售面积及销售金额分别为13895.62
万平方米和1.65万亿元，分别同比下降14.93%和16.08%，下滑速度分别同比增加7.77和15.73
别为58.52%、59.58%和60.60%；实现扣除价格因素的社会消费品零售总额增长率分别为
9.02%、8.98%和6.00%。未来，受收入增长和消费升级的双重推动，国内文化、教育、娱乐等
图表22019年末部分重点城市零售物业和写字楼空置率及租金情况（%、元/平方米/天、百分点）
品房销售受到较大影响。2020年1～3月，全国商品房累计销售面积21978.32万平方米，同比
下降26.3%；商品房销售额20364.86亿元，同比下降24.7%。此外，3月1日以来，30大中
图表22019年末部分重点城市零售物业和写字楼空置率及租金情况（%、元/平方米/天、百分点）
品房销售受到较大影响。2020年1～3月，全国商品房累计销售面积21978.32万平方米，同比
下降26.3%；商品房销售额20364.86亿元，同比下降24.7%。此外，3月1日以来，30大中
2月份首次负增长；2020年1～2月，房地产开发投资完成额10115亿元，同比增速-16.3%。
2月份首次负增长；2020年1～2月，房地产开发投资完成额10115亿元，同比增速-16.3%。
2020年1～3月，受新冠疫情影响，公司实现营业收入10.23亿元，同比大幅下降39.72%；
同期实现毛利润4.70亿元，同比下降32.47%；毛利率为45.89%，同比增长4.90个百分点。
2020年1～3月，受新冠疫情影响，公司实现营业收入10.23亿元，同比大幅下降39.72%；
同期实现毛利润4.70亿元，同比下降32.47%；毛利率为45.89%，同比增长4.90个百分点。
家需求提升，带动公司合同销售金额及面积均继续增长，分别增长53.89%和49.22%。2019年，
销售回款方面，2019年，公司销售回款为81.97亿元，回款率为75.82%，同比下降24.92
家需求提升，带动公司合同销售金额及面积均继续增长，分别增长53.89%和49.22%。2019年，
销售回款方面，2019年，公司销售回款为81.97亿元，回款率为75.82%，同比下降24.92
36.93%；累计销售面积为16.60万平方米，同比下降38.49%，新冠肺炎疫情对公司一季度物
发建设规模较大。截至2020年3月末，公司六个华南城项目可售面积和货值合计分别为635.30
20.79%；可售货值占比分别为35.31%、18.55%和17.87%。整体来看，公司除深圳以外的各华
和171.90万平方米；可售货值分别为406.65亿元和141.42亿元，均以交易中心为主，可售面
积及可售货值分别占比72.94%和74.20%，其中交易中心中郑州、西安的占比居前，而配套住
36.93%；累计销售面积为16.60万平方米，同比下降38.49%，新冠肺炎疫情对公司一季度物
发建设规模较大。截至2020年3月末，公司六个华南城项目可售面积和货值合计分别为635.30
20.79%；可售货值占比分别为35.31%、18.55%和17.87%。整体来看，公司除深圳以外的各华
和171.90万平方米；可售货值分别为406.65亿元和141.42亿元，均以交易中心为主，可售面
积及可售货值分别占比72.94%和74.20%，其中交易中心中郑州、西安的占比居前，而配套住
心结转收入占比分别为83.59%和16.41%，其中配套住宅结转收入同比下降6.35%，交易中心
毛利率较高。截至2020年3月末，公司预收款项71.20亿元，预收款项是2019年物业销售结
心结转收入占比分别为83.59%和16.41%，其中配套住宅结转收入同比下降6.35%，交易中心
毛利率较高。截至2020年3月末，公司预收款项71.20亿元，预收款项是2019年物业销售结
土地储备方面，2019年公司新增土储规划建筑面积为88.51万平方米，同比下降24.71%，
平均楼面地价1057.45元/平方米，同比增长26.34%，新增土储平均价格虽大幅增长但依然维
公司六个华南城项目计划总投资901.50亿元，截至2020年3月末，已投资金额为520.71
亿元，未来仍需继续投入380.79亿元，其中2020年4～12月、2021年和2022年计划投资金
额分别为24.34亿元、48.46亿元和34.67亿元，其中计划对郑州、哈尔滨和西安华南城项目投
土地储备方面，2019年公司新增土储规划建筑面积为88.51万平方米，同比下降24.71%，
平均楼面地价1057.45元/平方米，同比增长26.34%，新增土储平均价格虽大幅增长但依然维
公司六个华南城项目计划总投资901.50亿元，截至2020年3月末，已投资金额为520.71
亿元，未来仍需继续投入380.79亿元，其中2020年4～12月、2021年和2022年计划投资金
额分别为24.34亿元、48.46亿元和34.67亿元，其中计划对郑州、哈尔滨和西安华南城项目投
年3月末，公司已投资金额为46.17亿元，根据投资计划2020年4～12月和2021年仍需投资
年3月末，公司已投资金额为46.17亿元，根据投资计划2020年4～12月和2021年仍需投资
值3。2019年，公司物流园区经营收入同比增长74.11%，主要是由于当年新推出深圳5号交易
受疫情影响所致。2020年一季度全部为经营租赁业务收入，受益于经营租赁业务毛利率较高，2020年1～3月毛利率大幅增加45.55个百分点至68.28%。
3在该模式下由于已将物业所有权的绝大部分风险及回报转移给了租户，因此从会计处理上确认为融资租赁业务。
月末，公司资产总额分别为756.02亿元和796.43亿元，其中非流动资产占比分别为53.43%和
使用受限；截至2020年3月末，货币资金为71.72亿元，其中7.56亿元使用受限。公司其他
调动，2019年和2020年3月末分别为31.90亿元和37.58亿元，公司对关联方资金拆借规模
司2019年末存货账面余额同比增长10.67%，为270.84亿元，仍主要由房地产开发成本及开
降0.05次至0.12次，周转水平依然较低。2020年3月末，受新冠肺炎疫情影响，各地严格限
月末，公司资产总额分别为756.02亿元和796.43亿元，其中非流动资产占比分别为53.43%和
使用受限；截至2020年3月末，货币资金为71.72亿元，其中7.56亿元使用受限。公司其他
调动，2019年和2020年3月末分别为31.90亿元和37.58亿元，公司对关联方资金拆借规模
司2019年末存货账面余额同比增长10.67%，为270.84亿元，仍主要由房地产开发成本及开
降0.05次至0.12次，周转水平依然较低。2020年3月末，受新冠肺炎疫情影响，各地严格限
2020年3月末分别占比88.51%和88.63%。投资性房地产主要为公司用于自持的物业，按照成
借款抵押受限部分的账面价值为207.70亿元，占比58.09%。截至2020年3月末，公司投资
性房地产账面价值为357.59亿元，较上年末基本持平。公司固定资产主要为公司的办公楼等，2019年末及2020年3月末账面价值分别为10.05亿元和9.85亿元，随着折旧规模的增加而逐
37.45%，占净资产的比例为108.17%，受限资产占比较高，对资产流动性和再融资能力形成不
2020年3月末分别占比88.51%和88.63%。投资性房地产主要为公司用于自持的物业，按照成
借款抵押受限部分的账面价值为207.70亿元，占比58.09%。截至2020年3月末，公司投资
性房地产账面价值为357.59亿元，较上年末基本持平。公司固定资产主要为公司的办公楼等，2019年末及2020年3月末账面价值分别为10.05亿元和9.85亿元，随着折旧规模的增加而逐
37.45%，占净资产的比例为108.17%，受限资产占比较高，对资产流动性和再融资能力形成不
2019年末，公司所有者权益继续保持增长，年末为272.78亿元，同比增长14.34%，主要
2019年，公司其他综合收益为46.48亿元，同比增长43.46%；未分配利润为176.97亿元，
2019年末，公司所有者权益继续保持增长，年末为272.78亿元，同比增长14.34%，主要
2019年，公司其他综合收益为46.48亿元，同比增长43.46%；未分配利润为176.97亿元，
为36.54亿元，同比增长18.29%。同期末，公司应付账款有所下降，仍主要是应付的工程款，2019年末为38.09亿元，主要集中在1年以内，占比62.72%；截至2020年3月末，应付账
规模继续增长，2019年末和2020年3月末，公司预收账款分别为67.23亿元和71.20亿元。
他应付款规模继续增长，2019年末规模为72.55亿元，同比增长28.93%。2020年3月末，公
司其他应付款规模达到110.96亿元，较上年末增长52.94%，主要是由于受疫情影响，公司为
降54.74%，为37.82亿元，其中一年内到期的长期借款和长期应付款分别为27.51亿元和10.31
为36.54亿元，同比增长18.29%。同期末，公司应付账款有所下降，仍主要是应付的工程款，2019年末为38.09亿元，主要集中在1年以内，占比62.72%；截至2020年3月末，应付账
规模继续增长，2019年末和2020年3月末，公司预收账款分别为67.23亿元和71.20亿元。
他应付款规模继续增长，2019年末规模为72.55亿元，同比增长28.93%。2020年3月末，公
司其他应付款规模达到110.96亿元，较上年末增长52.94%，主要是由于受疫情影响，公司为
降54.74%，为37.82亿元，其中一年内到期的长期借款和长期应付款分别为27.51亿元和10.31
保持下降态势，2019年末为31.68亿元，同比下降28.02%，其中抵押借款、抵押加保证借款
以及抵押加质押借款分别为10.10亿元、12.34亿元和8.22亿元，公司长期借款主要用于各交
易中心的投资建设及配套商品房项目开发，利率区间为4.15%～8.50%。截至2020年3月末，
还原短期借款及日常经营支出。2019年末及2020年3月末，公司应付债券均为5.97亿元，主
为公司发行的3（2+1）年期6亿元“19华南工业MTN001”。2019年末，公司长期应付款为
保持下降态势，2019年末为31.68亿元，同比下降28.02%，其中抵押借款、抵押加保证借款
以及抵押加质押借款分别为10.10亿元、12.34亿元和8.22亿元，公司长期借款主要用于各交
易中心的投资建设及配套商品房项目开发，利率区间为4.15%～8.50%。截至2020年3月末，
还原短期借款及日常经营支出。2019年末及2020年3月末，公司应付债券均为5.97亿元，主
为公司发行的3（2+1）年期6亿元“19华南工业MTN001”。2019年末，公司长期应付款为
5应付债务重组款为应付债务重组融资款，为金融机构以公司的应收、应付款项为基础所发放的贷款产品。
的专项拨款6，规模分别为4.78亿元、15.43亿元和6.45亿元。2020年3月末大幅下降29.37%。
补助，2019年末及2020年3月末分别为17.42亿元和17.99亿元。递延所得税负债主要为公
别为73.83亿元和74.06亿元。其他非流动负债主要是暂不需支付的应付股利，2019年末及
2020年3月末，公司全部债务为163.50亿元，短期有息债务和长期有息债务占比分别为58.69%
和41.31%；全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别为37.22%和19.67%；此外，公司
资产负债率有所下降，2019年末为63.92%，同比下降2.87个百分点，若考虑到预收账款因素，
1年内到期的有息债务95.96亿元，将于1～2年、2～3年和3年以上到期有息债务分别为28.33
对外担保方面，截至2020年3月末，公司对外担保余额118.62亿元，担保比率为43.01%。
7调整后资产总额=财务报表资产总额-预收账款*（1-当期综合毛利率）；调整后负债总额=财务报表负债总额-预收账款。
8公司对物流园区及配套物业承购人和商品房承购人提供抵押贷款担保。担保类型主要为两种，其中承担阶段性担保额为93.44亿元，全程担保额为3.17
亿元；阶段性担保的担保期限自贷款发放之日起，至承购人所购物业的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止；全程担保的担保
期限从贷款发放之日起至借款合同届满之日后两年止。由于配套物业承购人和商品房承购人为数量众多、极为分散的经营工业原材料市场和居民消费品
42.82%，同期期间费用率同比下降2.71个百分点，主要是受益于公司加强对费用预算的管控，
实施了较多有效的降费增效措施。2019年，公司利润总额和净利润分别为19.07亿元和14.85
亿元，分别同比增长62.57%和53.57%，增速较高，主要是由于当年公允价值变动收益同比大
产收益率分别为5.19%和5.45%，同比分别提升1.32个百分点和1.39个百分点，盈利能力有
收益。2019年为8.06亿元，在同期利润总额中占比42.27%，占比依然较高且不能为公司带来
42.82%，同期期间费用率同比下降2.71个百分点，主要是受益于公司加强对费用预算的管控，
实施了较多有效的降费增效措施。2019年，公司利润总额和净利润分别为19.07亿元和14.85
亿元，分别同比增长62.57%和53.57%，增速较高，主要是由于当年公允价值变动收益同比大
产收益率分别为5.19%和5.45%，同比分别提升1.32个百分点和1.39个百分点，盈利能力有
收益。2019年为8.06亿元，在同期利润总额中占比42.27%，占比依然较高且不能为公司带来
降39.72%，同期公司利润总额为4.08亿元，净利润3.08亿元，较上年同期分别下降19.21%
和17.65%，降幅相对较小，主要是由于公司收到了2.64亿元的政府补助计入到了其他收益内。
降39.72%，同期公司利润总额为4.08亿元，净利润3.08亿元，较上年同期分别下降19.21%
和17.65%，降幅相对较小，主要是由于公司收到了2.64亿元的政府补助计入到了其他收益内。
净流出，其中，取得借款所收到的现金为74.82亿元，同比增长38.71%，同期偿还债务所支付
的现金为135.80亿元，同比增长33.43%。截至2020年3月末，公司2020年内各华南城项目
仍需继续投入24.34亿元，一年内到期债务规模高达95.96亿元，未来仍面临较大的筹资压力。
从短期偿债能力指标来看，公司2019年末流动比率和速动比率分别为114.05%和26.31%，
净流出，其中，取得借款所收到的现金为74.82亿元，同比增长38.71%，同期偿还债务所支付
的现金为135.80亿元，同比增长33.43%。截至2020年3月末，公司2020年内各华南城项目
仍需继续投入24.34亿元，一年内到期债务规模高达95.96亿元，未来仍面临较大的筹资压力。
从短期偿债能力指标来看，公司2019年末流动比率和速动比率分别为114.05%和26.31%，
注：以上企业最新主体信用等级均为AA+/稳定，数据来源自各企业公开披露的2019年数据，东方金诚整理。
CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
