央企收购上市民企，有了新故事。
6月10日，中国金茂和中国宏泰发展联合宣布，中国金茂拟私有化中国宏泰，并撤销后者在港交所的上市地位。
根据计划，本次私有化要约下应付的最高现金代价约25.65亿港元，中国金茂拟以其内部现金资源拨付实施计划。
这成为近年为数不多的央企整体收购上市民营房企的案例之一。
不过，在涛哥看来，这次收购可能是金茂的无奈之举，这宗央企收购地产民企的案例，也许另有隐情。
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金茂扮演“白衣骑士”
宏泰发展创立于1995年，以产业园开发为核心业务，项目以环京地区为主，其7成以上的业务来自廊坊，有“小华夏幸福(600340)”之称。
2014年，宏泰发展在香港上市，经过多年发展，已成为国内有名的产业市镇综合发展商。
在官网上，他们自称常年位列中国产业园区运营商前三强，但很明显他们并不具备匹配的体量，涛哥感觉他们能排个产业20强最多了。
年报显示，2021年宏泰发展实现营收仅15.28亿，净利润仅1.59亿，净利润率约10%。
要知道，2020年时宏泰发展营收约25亿，净利润8.4亿，净利润率还高达35%，看起来很不错，大家要记住这个时间点。
估计是之前财务表现还行，在华夏幸福暴雷，河北焦头烂额的背景下，宏泰发展2021年6月引入中国金茂作为股东。
2021年6月28日，中国金茂认购宏泰发展1.23亿美元可换股债券，正因为这笔钱到账，宏泰发展当天如期偿付了1.8 亿美元票据，避免了违约风险。
同时中国金茂宣布，以14.81亿港元收购中国宏泰发展29.90%股权，成为其第二大股东，但若将手上的可转债变成股票，金茂的持股比例将升至41.1%，成为第一大股东。
也就是说，白衣骑士金茂去年合计花了近21亿人民币救援宏泰。
2
被收购民企业绩变脸
当时金茂入局宏泰，大家认为应该是看上宏泰发展的产业优势，毕竟金茂近年大力转型城市运营商，与宏泰的业务也可以产生联动。
但没想到，仅仅两个月后，宏泰发展就交出了一份大变脸的半年报。
2021年中报显示，宏泰发展营业收入6.79亿，同比减少52.4%；净利润只有9632万，同比减少83%。
同时中报显示，截至去年6月底，宏泰发展债务总计62.9亿，其中一年内到期债务为33.65亿，而其现金及现金等价物仅为4.63亿。
也就是说，当时的宏泰发展处于债务危机的边缘，如果当时金茂没有出手，他可能6月底就已经成为第二个华夏幸福了。
考虑到当时河北已经被华夏幸福暴雷整的焦头烂额，我们不确定中国金茂救援宏泰发展的背后，是否存在河北求援的背景。
但如果从股价看，中国金茂的收购恰恰发生在宏泰发展股价最高的时候，此后立刻开始了股价跳水。
要知道，央企对于资产减值是很敏感的，毕竟可能涉及国有资产流失的问题。
涛哥认为金茂不可能不了解宏泰当时危机边缘的情况，收购很可能是官方授意下的结果。
3
一次亏大了的收购
距2021年那场收购过去一年，现在中国金茂在去年21亿投入的基础上，再花25.65亿港元完成私有化，累计投入将达到近43亿人民币。
从今天的视角看，这显然是一笔极其不划算的买卖，甚至可以说是被坑了。
就在一周前，河南铁建仅仅花了14亿，就获得了千亿房企建业地产45.61%的股权（含可转债转换为股权）。
而建业地产2021年的营业收入为419.6亿，是宏泰发展的27倍，净利润为12.53亿，是宏泰发展的8倍。
所以，把这两个收购案放在一起，你会发现中国金茂这次收购宏泰发展，明显是不划算的，有这个钱去收购建业难道不香吗？其在河南的庞大土地储备还是货真价实的。
而宏泰这些位于环京的产业园项目，价值真的有限，未来还仅在进一步减值的可能性。
在涛哥看来，金茂之所以要全面收购宏泰发展并退市，很可能是避免其持续经营持续不善，窟窿越搞越大。
这跟之前首创置业无奈退市逻辑有点像。
我们可以再回顾下这家公司的营收和利润变化情况，金茂是在2021年中报前夕入局的，结果中报年报净利润都暴跌80%，业绩大变脸，显然是个雷。
我们很难知晓宏泰发展业绩变脸背后的真相，到底是市场变化这么大？还是其之前的财务数据有水？
但不管怎样，在当前市场下，中国金茂用25亿港元私有化这样一家公司，显然是不划算的，应该有其迫不得已的理由。
而这个“白衣骑士”又一次踩雷的故事，让我想到了平安与华夏、融创与乐视、世茂与福晟等一系列往事。
幸运的是，金茂还能够通过一次性买断彻底了解，而有些公司踩雷后却被拖累到崩溃。
这也告诉我们，为啥当前民企都想引入战投，但最终能谈成的却寥寥无几，因为公司收购里面的坑，实在太多了。
就像潘长江在直播间告诉嘎子的那句名言：
这里的水太深，你把握不住。
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