今天，RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦受邀在联创智库主办的第二节社区商业创新发展研讨会上发布最新研究成果。他以众多案例详解社区商业的势、术、道，解读社区商业的定位以及设计特征，并指出社区商业的发展趋势。如下为本次演讲的精华实录：
很荣幸受主办方邀请跟大家做一些分享，主要的内容为我们研究过的社区商业的心得。我们对社区商业做了一些研究，目前国内社区商业体现出几个特点：最为明显的就是存量越来越大，过去几年全国的开发量大概20亿平方米的规模。在北京、上海、广州、深圳这样的一线城市，过去五年，平均每年的社区商业增量等于至少7个购物中心。在这样的增速下，如何把过量的社区商业消化掉，就是看待社区商业发展的首要问题。
我认为，社区商业定位要说明白的三个量的问题：体量、质量、能量。社区商业无论怎么定位，把这三个“量”的事儿想清楚做明白，就是一个好的社区商业。崔崇彦说道。
我们认为，看待体量问题应该注意到，不同的类型定义出来的社区商业的人均面积、服务半径、商业比例都不一样。同时，除此之外，还要注意到商业市场的容量。这其中，值得注意的是，社区商业退出的机制比较单一，很多企业还面临要卖给小业主的现实。这就要求做好整体的体量控制，并能把价值卖出来。主力店、商业销售的价格测算都会影响到社区商业规模的确立。
过去三年来，在城镇化推进的过程中，出现了大量的案例，在远郊开发的所谓的大盘，都是上百万平米，或者是上千万平米的大盘。在这样的趋势下，就有大量的社区商业要做。
该项目距离郑州主城区逾30公里，周边有很多的农田，面临的问题是容积率很低（大概1.0的容积率），要不要做商业配套的问题。远郊开发企业都会面临这样的选择，这个过程中如果选择商业体量，都会这是困扰大家的核心问题，在远郊如何确定到底做多少商业量。
我们去看这个项目，给到了一个基本的测算，我们做了全国大概100个左右的远郊项目的调研，会发现第一期开盘的社区商业的售价跟远郊的洋房的价格是打平的。就是说，其实你在远郊的项目早期开社区商业的时候，整体的利润跟住宅的利润没有太大的区别，区别在于商业更多的提供是租金回报。所以，我们要研究，第一你在利润上并没有额外增加；第二在体量控制上要考虑到未来这个居住小区大概的人口容量和商业配套的规模。
接下来用地王的案例来解答社区商业的质量问题。2007年跟现在一线城市的状态很像，企业在拿地的过程中比较胆大，2007年全国有很多地王，每个城市都有地王，现在的情况也是如此。
该项目位于昆明南三环的位置，属于地王项目。周围当时的二手房价格在4500左右，楼板价是2800，基本上做完以后，整个项目的售价会亏100块钱左右。
开发商在拍下这块地之后，面临的主要问题在于：第一，地王的价高，没什么利润；第二，自身资金非常紧张（紧接着就爆发了08年金融次贷危机）；因此，包括顾问公司、开发商等在内的同行看了这个项目后，都认为几乎没有什么指望了。
但是，当时我们发现有两个比较有意思的条件，第一个是对面规划了一个儿童医院。我们了解了儿童医院规划的进度和实施进度，我们觉得这个很好，在他们落成以后，儿童医院会开业；第二个是在西侧做了一个公交车的枢纽总站。突然发现，有这两个因素，这块地不一定非要做住宅，完全可以通过商业做一些溢价的机会。
当时我们希望把价格做平，住宅亏100块钱，商业多赚一点，就可以打平，这样的话这个企业就能活下来了。现在的商住比是有配套要求的，商业最多不能超过多少，2007年的时候现在比较宽松，只是一块土地，商住比没有分的那么细。独立商业卖的比较快，所以我们要做独立商业。所以我们就要做规划，做内外场，住宅缩在里面，外部形成商业街，这样就有了独立铺。这样的话就面临第二个限制，就是容积率的问题。
商业从价格衰减度来说，要想卖商业部可能容积率做的很高，所以商业的容积率做不上去。当时通过调研提出了比较大胆的设想，住宅做成纯塔楼的结构，逻辑很简单，反正住宅卖不上价。尽可能把住宅的占地面积缩小，当时做了几款方案，发现25×25的塔楼，从日照和排布来看是最少占地，最容易出容积率的，所以我们做了全塔楼的设计。
做完以后，就多了很多临街、独立的有餐饮条件的街铺，大概有2万多平方米。周围没有这么多人口能消耗，我们希望在这里做一个沃尔玛（需求面积:8000-10000平方米），但是要放在地下一层，因为没有更多的商业面积。
这样的话，又面临一个比较大的问题，沃尔玛当年在昆明四个店生意都很好，但是所有的店都是地上，没有地下，而且我们的位置是接近三环。所以，最早找沃尔玛沟通的时候，第一次看这个方案就被否定了，这个条件他们不可能接受，全到地下实现不了。
后来我们找了其他的大超市，谈的效果都不是特别好，核心问题就是全地下商场，离城市特别远，对他们来讲，物业不是特别划算。后来我们又换了一个思路，既然当初想的是因为有公交车场和儿童医院，才考虑把这块地搞成了商业属性，所以基于儿童医院去谈快餐，我们第一个攻克的是麦当劳。麦当劳进来以后，对其他的品牌是一个非常好的带动，有了麦当劳以后再去找沃尔玛，沃尔玛反而容易接受。
后来联系了沃尔玛大中华区的总裁，我们让他了解这块地跟城市之间的关系，做了完整的招商建议，最后沃尔玛就同意了，开了在昆明纯地下的商场，沃尔玛进来以后，就对商业有了非常好的溢价的带动。2008年这个项目全部卖完，卖完以后开发商有2亿的利润，住宅亏一点，但是整个商业保证相对来说比较好的利润。
上海十尚坊项目位于闽行区龙茗路，采取的是江南的建筑风格。开始的时候，整个社区运营情况不是特别好，逛的人很少。从设计院的角度是尽可能还原江南风格的商业，但是这样设置的问题是白墙灰瓦的立面，对商业街来说，氛围是有一些问题。另外，社区商业最重要的就是停车位，这反倒被忽视了。原因在于，社区商业要想做的业态比较宽泛，未来经营状况比较好，人流才会比较多，社区商业门口没有停车位的话，是一个非常要命的问题。
后来这个项目做了一些改造，把原来白墙用砖的结构，通过凹凸的变化做了错落的感觉，保证原来的风格没有太大的变化。单位通过布局和品牌商LOGO的展示，让街区没有了冷清的感觉，复合了商业的感觉；同时，用木元素布局，让整个社区商业更暖一点。同时，要对社区街景要做一些小的节点。对于任何商业而言，每个人逛街的时候都会有逛累的感觉，一般5070米需要有一些小的变化，给人的视觉感觉、情感感觉有一个小的空间的释放。社区商业也是一样。这条街350米，如果没有小的空间的处理，会让人觉得整个一条街非常难走，走一段时间就会觉得很累。
此外，我们对停车位业进行了改动，人都有惰性，所有人都不愿意把车停的很远再走过来，越是多安排餐饮品牌，就要对停车位进行必要的规划。
社区商业的业态有三个标准：一是满足基本生活功能；二是提高生活质量功能；三是休闲游憩的功能。我们做了一些客户调研统计，像超市、菜市场、购物中心和银行，属于基本满足客户的日常购物需求，只要是大型社区，这几个业态必须要有，不存在同质化的问题。
提高生活品质的业态，包括几部分，排名第一个是社区服务中心，就是社区卫生所、派出所，为什么？因为所有人都需要面临要办各种证，准生证、户口本、身份证，大家不希望浪费太多的时间，希望跟自己的生活贴近。今后，我们要把这些作为社区主力店去运作，首先这些地方放在比较高的楼层，因为去办这些东西时间不会短，对周边人流的带动很强。书店、游泳池、影院是是属于休闲的业态，要配的线%。
刚才讲的是传统的社区商业的做法。现在涉及到技术的应用，我们可以让商业做的更透明，原来是盲人摸象，现在可以把黑箱打开，做的更清晰。
这个项目是金隅在北京自持的社区购物中心，大概9万方的平米。我们之前参与过整个定位，和后期的招商，9月份正式开业的时候，希望对这个项目做完整的回顾，所以我们用了我们的数据平台中商数据做了测算，在开业当天做了数据的总结。
这个数据抓的很有意思，而且这些数据在未来细分领域上，对整体的商业定位带来不一样的视角。当天大数据抓取到的客流，当天是7万多人，对9万平方米的Mall来说并不是特别高的数字。我们分析原因，这个Mall开的时候，有几个主力店没开，快时尚的主力店由于库没开，所以对人流有比较大的影响。这7万人放到Mall里面感觉没多少，但是在整个区域里面人还是比较多的，整个东坝的人口也就10万多一点，基本上70%的人在开业当天都到了这里，这是东坝唯一的社区购物中心。
中商数据统计显示，到达客流停留的时间12个小时相对多一点，50%的客户在里面有消费，而且是多业态的消费。
每个楼层做了客户的排名，发现东来顺这种传统的品牌比较容易受欢迎，当然也跟折扣有关系。一层这部分之所以是这样的排名，因为优衣库没开，如果优衣库开了，可能优衣库会排到第一。从进店人流的时间段来分析，基本上就餐的时间相对来说人流最多，一个是中午12点，一个是下午5点钟的时间，有两个小高峰的人流的出现，50%以上的客户基本上都会有餐饮消费。
统计成交的状况，会发现开业的社区Mall，有很多线下优惠，线上的成交以团购餐饮为主，零售的部分基本上是线下刷卡的方式解决。
为什么要说大数据？因为很多时候用传统的市场做客户的研究，通常来说有两种方式，一种是面对面访谈，另一种是直接做问卷的调研。无论采集数据的多少，跟大数据比起来都是小量的规模。
我们认为，所有的大数据做的是行为调研，行为调研往往能够对他的价值观和行为模式的判断。未来无论是社区商业Mall还是购物中心，最核心的不是打原来的档次、主题，而是打的价值观这样一个方向，即如何打造一个属于目标客户价值观的商品，这是未来的定位和方向。
在这次疫情中，超市、药店、便利店等立足社区、贴近社区的店铺，减少了由于远距离出行采购带来的风险，彰显了社区商业的便利性。
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