截至2月18日9时，全国累计报告确诊病例72528例，累计死亡病例1870例，累计治愈出院12561例，现有疑似病例6242例。
各省市防疫措施还在继续加强，企业延长假期、推迟复工，“封城”“封路”“封小区”等一系列举措，使得房地产行业受到全方位的影响。
以全国抗击疫情的进展情况，结合各地政策的出台、各行业发展现状，正略咨询特组织专家团队推出《新冠病毒肺炎疫情影响系列观察》。针对疫情对经济的影响，正略咨询已从宏观层面做出研判（全球应对“黑天鹅”，企业该如何调整步伐？）。
本文将对房地产各细分领域及环节所受影响进行分析，对行业整体政策及发展趋势进行研判，并给出在此次疫情中应对较为出色的行业标杆以作借鉴。
1.从全国范围来看，疫情将导致居民可支配收入下降、失业率上升，在整体“稳地价稳房价稳预期”的背景下，市场或由防“涨”变成防“跌”。
2.疫情导致商业地产、产业地产、长租公寓等板块需求下降，物业管理板块或将总量及结构齐升，行业机遇与挑战并存。
4.未来的行业竞争中，对运营管理体系、盈利模式创新、品牌和服务能力均提出较高的要求，将进一步推动行业整体数字化、信息化、智能化水平的提升。
停工停产，开发投资节奏放缓。全国多数地区建筑工地已基本停工，土地拍卖暂缓。考虑房企一般在正月十五后复工，加上1-2月为开工淡季占全年比重较小，若疫情能在第一季度得到有效控制，后续可通过赶工来对冲对全年开工影响，对全年地产建材冲击仍相对可控。
销售停摆，现金流压力巨大。为有效预防疫情蔓延，中国房地产业协会于1月26日向全行业发出停售号召，全国多地住房和城乡建设系统也纷纷行动。
截止目前，全国大多数城市售楼处已关闭，部分城市更是直接关闭网签系统。据统计，从2020年1月下旬大部分开发商成交量相比往年春节期间暴跌95%，百强房企销售业绩同比降低了12%，春节前后一周房地产销售数据基本接近零。销售停滞，使得房企短期内现金流压力巨大。
正略咨询认为若各地房地产企业短时间内无法复工、线下售楼管制无法解除，将对疫情过后房企的推盘销售产生冲击，同时中期还将通过影响资金及开工拉低可售货值，进而影响全年销售、拿地及投资表现。
正略咨询综合国内多家券商及研究机构判断结果，预计在中性假设下应微幅下调全年投资、开工及销售预测，预计2020年投资、开工及销售增速分别在5%、0%及-5%左右。
需求减少，租金及出租率齐降。据统计，万达商管、保利商业、华润置地、招商蛇口等近百余家商业地产公司纷纷对疫情免租，预计对行业整体收入造成0.6%-3.6%的影响。同时，全国商业地产开业率仅在40%-50%左右，较之前大幅下降。受疫情以及整体经济的冲击，空置率短期提升，长期租金和出租率也将承压。
直面疫情，总量及结构均有望提升。物业管理公司成为了此次战“疫”中的核心单元，杭州、深圳、上海等地积极出台补贴，更多区域也给予了减免和延期支付税款等形式的政策支持。同时，疫情加深了居民对物业管理行业的认可度以及对高品质物业管理的需求，这将显著提升物业管理行业需求总量，并从结构上提高行业整体渗透率、毛利率及集中度。
免租大潮，国企民营齐上阵。随着政策趋于明朗和业主相继复工，作为实体企业的主阵地之一，产业地产行业纷纷进入“减租潮”。据选址中国网不完全统计，目前已有18个省份要求国企房东为企业减免房租，几乎所有新政都明确要求国有资产类经营用房对中小微企业减免1-6个月不等的房租。
目前宣布减租免租的产业园区、写字楼、联合办公运营主体超过40家，其中既包括深投控、深业集团、亦庄控股、苏高新集团、大横琴集团等国有产业地产运营商，也包括星河产业集团、中南高科、双创街控股、上海金融谷、嘉捷科技园等民营园区运营商和项目。
寒冬延长，短期量价齐跌。2019年刚刚经历了洗牌期的长租公寓，正面临着资金与运营的双重考验。疫情来袭，受租客复工延迟、中小企业面临裁员、企业暂停房源带看等因素综合影响，长租公寓住宿需求减少，新签几乎停滞，长租公寓出租率降低。此外，受疫情影响，房源出房供给量降低，租金收入减少，但需支付的房东租金、员工薪资等成本在增加，资金压力更甚。
正略咨询认为2月后增量业务将受到较大影响，未来预期收入也将会大打折扣，行业“寒冬期”或进一步延长。从行业整体来看，分散式比集中式损失严重，重资产比轻资产损失严重，租金低比租金高抗风险能力差。尤其是运营能力强的头部企业，能通过较好的“租期管控”控制空置率，防止断崖式下滑。
受疫情影响，短期宏观经济承压，仍需房地产发挥“压舱石”作用。同时，疫情对房企销售及回款的冲击叠加2019年下半年以价换量带来的需求提前释放，使得行业资金风险进一步加大。考虑本次疫情对经济及行业的冲击，正略咨询预计，后续除流动性宽松刺激政策外，还将针对地产行业在融资政策、资金监管政策、税费缴纳、复工复产等方面进行定向支持，各地因城施策、调控松动空间也有望加大，这都将对房地产市场产生一定的利好。
2003年SARS疫情过后，全国一线城市的住房价格经历大幅上涨，原因是一线城市充足的医疗资源和先进的政府治理能力。正略咨询研判这种状况在新冠疫情得到控制以后，预计将会一定程度的重现。但从全国范围来看，专家判断疫情将导致居民可支配收入暂时下降、失业率短暂波动，在整体“稳地价稳房价稳预期”的背景下，市场或由防“涨”变成防“跌”。
疫情使得“宅经济”和在线作业模式提前到来，加之大量中小企业退出，导致商业地产、产业地产、长租公寓等板块需求下降，对于重资产运营模式也将提出较大困难。但物业管理板块总量及结构齐升，或将一定程度带动行业的发展。此外，预期中的利率加速下调，也将促进地产行业资产证券化、轻资产运营模式的发展。
在资金面趋紧与兼并收购潮来袭双重冲击下，将推动行业一体化整合。中小房企将更多与头部房企和国有企业尝试合作拿地开发项目。
未来的行业竞争中，对运营管理体系、盈利模式创新、品牌和服务能力均提出较高的要求，并进一步推动行业整体数字化、信息化、智能化水平的提升。
恒大集团：化危为机，打造“房地产+互联网”创新标杆。2月13日，恒大利用科技力量，实现“网上VR看房、网上选房、网上购房”一站式线上服务。并给消费者提供最低价购买、88天保价、无理由退房、多重购房优惠等权益，为低迷的房地产销售市场注入一剂强心针。
深圳投控：火线救急，充分履行国企社会责任。深圳市投资控股有限公司全系统，拟减免自持科技园、产业园以及其他物业租金近5亿元，覆盖物业面积370万平方米，免租行动惠及非国有企业、个体工商户及科研机构、医疗机构等5700家。
关键词
本文为澎湃号作者或机构在澎湃新闻上传并发布，仅代表该作者或机构观点，不代表澎湃新闻的观点或立场，澎湃新闻仅提供信息发布平台。申请澎湃号请用电脑访问。
