本评估说明仅供国有资产监督管理部门、证监部门及企业主管部门、评估行业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
本说明由大连友谊（集团）股份有限公司和大连金石谷乡村俱乐部有限公司撰写，并签字盖章。具体内容详见附件。
2008 年 9 月 30 日的全部资产及相关负债，包括流动资产和流动负债。见评估清查分类汇总表：
上表所述评估范围由大连金石谷乡村俱乐部有限公司申报提供，账面价值业经万隆会计师事务所有限公司为相同目的的审计，并出具了万会业字（2008 ）第2439 号保留并带强调事项段意见的审计报
权属状态：根据大连金石谷乡村俱乐部有限公司与大连金石滩国家旅游度假区土地管理局签订的国有土地使用权出让合同及其补充合同的约定，土地出让金总金额为 108,510,000.00 元，合同签字后 15 日内，公司须向出让人缴纳20,000,000.00 元定金，其余款项分两期缴纳，其中第一期于2003 年3 月31 日前付款30,000,000.00
27,000,000.00 元根据补充合同以公司投资建设的工程费用冲抵。截至评估基准日，大连金石谷乡村俱乐部有限公司已支付土地定金
3,500,000.00 元，剩余土地出让金及其他相关税费尚未支付。根据合同中的违约责任条款,如果受让人不能按时支付土地使用权出让金，自滞纳之日起，每日按延期支付款项的 0.3% 向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过 6 个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，转让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。由于延迟支付土地出让金，金石滩土地局于 2006 年 12
2008 年 12 月 11 日出具了“关于金石谷公司土地问题的意见” ，意见同意继续履行2002 年 2 月 8 日签订的《国有土地使用权出让合同》
资产实体状态：评估的土地使用权共一块，土地性质为国有用地，土地位于金石滩满家滩镇什字街村，处于东什线与金石路的合
使用权年限 50 年，土地用途为旅游综合用地，地块内尚未开发，勘察过程中未发现其他他项权利记录。根据大连开发区规划建设局
2006 年 2 月 21 日大开规字［2006 ］46 号“关于大连金石谷乡村俱乐部项目建设情况的报告” 的规划条件，该宗地设计平均容积率为
1、其他应收的往来款项中有 471,390.07 无原始凭证、会计凭证；与计提应付工资有关的会计凭证及相关资料由于时间久远无法查找，金额为 491,312.00 元；其他应付款原始凭证、会计凭证均不存在，金额为 8,547,288.74 元；在建工程中有 2,172,770.25 元无支付凭证。
1000 万元人民币，公司未提供相关支付凭证。公司存在支付 TWP拖欠设计费和违约金的风险。
II 、公司与沈阳北方建设股份有限公司大连分公司签订的会所、酒店和别墅的建筑合同：合同有效期：2006 年 4 月 12 日至2006
规划设计合同：合同设计费为 25 万元，投资情况表中已列明支付设计费 20 万元，公司无相关付款凭证。
228,000.00 元，租期是 2002-2003 年,2003 年以后的租金是否支付不能确定。如果租赁费未付，公司可能发生被满家滩村民委员会收回租用的土地并且要求赔偿经济损失的风险。四、资产清查核实的过程与方法
在资产占有方如实申报资产并对委估资产进行全面自查的基础上，评估人员对纳入评估范围内的资产和负债进行了全面清查和核实。非实物资产主要通过核对相关明细账和总账、查阅企业的原始会计凭证、函证和核实有关经济行为证明文件的方式核查企业债权等资产的形成过程和账面数字的准确性。要清查的实物资产包括现金、土地等，清查内容主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他可能影响评估作价的重要因素。资产清查时间为 2008 年 10 月 10 日。
评估人员对企业的流动资产进行了清查核实。对现金进行现场监盘，并倒推出评估基准日实际情况；对银行存款主要查看银行询证函、银行对账单和对银行存款余额调节表进行核验；对预付账款查勘合同及付款凭证等核实确认。其他非实物资产主要通过核对相关明细账和总账、查阅企业的原始会计凭证、函证和核实有关经济行为证明文件的方式核查企业债权的形成过程和账面数字的准确性。
评估人员通过查阅借款合同、核对企业财务总账、各科目明细账、抽查会计凭证以及根据企业的会计政策进行实际的计算和试算等方式，核实负债的实际内容、形成过程和确定账面情况的准确性。
1.为保证评估结果的准确性，根据资产占有方提供的资产评估申报明细表的内容，现场勘察土地，并对土地的位置、周边状况及相关情况进行认线.对评估范围内的土地的产权进行核实，以验证产权。五、资产清查结论
针对本次资产清查工作，大连金石谷乡村俱乐部有限公司组织相关人员对其申报的各项实物资产进行了详细的盘查、记录，将责任落实到具体的负责人、责任人。并通过核对相关权属证明文件等工作，确保资产申报账物、账表、账账相符。
评估人员对列入评估范围资产的清查工作是与资产占有方共同进行的。通过资产清查，由于企业处于停建状态，基础管理工作较差、部分原始凭证和记账凭证已丢失。
1. 其他应收款中的 20,000,000.00 元定金系大连金石谷乡村俱乐部有限公司按与大连金石滩国家旅游度假区土地管理局签订的国有土地使用权出让合同约定缴纳的土地出让金定金；
我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规、以及在评估中参考的文件资料主要有：
5、国办发[2001]102 号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；
8、中华人民共和国财政部第 14 号《国有资产管理若干规定的通知》；9、财政部财评字[1999]91 号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；
大连友谊（集团）股份有限公司和大连金石谷乡村俱乐部与辽宁众华资产评估有限公司共同签订的《评估业务约定书》；
对确定在评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和资产评估明细表示范格式，按照评估规范的要求，指导企业填写流动资产评估明细表。
1.核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，首先对财务总账、明细账和资产评估明细表进行互相核对，对名称不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报，作到账表相符。
2.对各类资产，遵照国有资产评估管理办法和《资产评估操作规范意见(试行)》的规定，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应评估汇总表；
库存现金存放在公司财务处保险柜内，评估人员在财务部负责人和出纳人员的陪同下，对库存现金进行了盘点。采取盘点倒推方法验证基准日现金余额，并同现金日记账和总账现金账户余额核对，以核实后的调整后账面值确认评估值。
现金倒推法计算公式为：基准日现金评估值=盘点日库存现金数-截止盘点日收入未入账数+截止盘点日付出未入账数+基准日到盘点日前现金支出金额-基准日到盘点日前现金收入金额。
在建工程账面值为 9,602,955.25 元，由于其具体内容是为购置土地使用权而缴纳的耕地占用税、支付的绿化费和其他费用，故调整至土地使用权评估，调整后账面值为0。
月 8 日大连金石谷乡村俱乐部有限公司与大连金石滩国家旅游度假区土地管理局签订的国有土地使用权出让合同及其补充合同的约定，土地出让金总金额为 108,510,000.00 元，由于当时上述用地没有办理征地审批手续，不具备土地出让条件，使《出让合同》一直处于效力待定状态。土地出让行为在法律上存在瑕疵。直到 2006 年 3 月20 日，合同项下土地使用权得到政府审批后，该项目用地才具备出让条件，
《出让合同》才正式生效。2006 年 10 月 11 日， 金石滩土地局向大连金石谷乡村俱乐部有限公司发出通知，对大连金石谷乡村俱乐部有限公司进行履约催告，要求其在合理期限内付清款项，大连金石谷乡村俱乐部有限公司超过该期限仍未履行交款义务，因此，金石滩土地
局（依据合同法第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…… （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的”规定）于2006 年 12 月4 日发出《解除合同通知书》，解除了
。大连经济技术开发区管理委员会于 2008 年 12 月 11 日出具了“关于金石谷公司土地问题的意见” ，意见同意继续履行 2002 年 2 月 8 日签订的《国有土地使用权出让合同》及 2002 年 1 月 28 日签订的《补充合同》。
日大开规字［2006 ］46 号“关于大连金石谷乡村俱乐部项目建设情况的报告” 的规划条件进行开发建设；
2 、对可能存在需要支付的滞纳金、违约金以及可能发生的补充合同中约定的建设项目费用支出和相关税费由于其金额的不确定性，本次评估不予考虑；
评估的土地使用权共一块，土地性质为国有用地，土地位于金石滩满家滩镇什字街村，处于东什线与金石路的合围地块，占地面积 684000 平米，根据原土地出让合同，该地块与 2002 年 2 月 8 日
2002 年 1 月 28 日签订的《补充合同》，又2006 年 2 月 21 日大连开发区规划建设局针对大连金石谷乡村俱乐部建设项目向开发区管委会报送的“大开规字［2006 ］46 号”关于大连金石谷乡村俱乐部项目建设情况的报告，其中对金石谷项目的规划条件做了部分调整，具体规划条件如下：项目出让总用地 68.4 公顷，包括低密度住宅用地 17 公顷，容积率
大连市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，位于东经 120 度 58 分至 123 度 31 、北纬 38 度 43 分至 40 度 10 分之间，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。全市总面积 12574 平方公里，其中老市区
面积 2415 平方公里。区内山地丘陵多，平原低地少，整个地形为北高南低，北宽南窄；地势由中央轴部向东南和西北两侧的黄、渤海倾斜，面向黄海一侧长而缓。长白山系千山山脉余脉纵贯本区，绝大部分为山地及久经剥蚀而成的低缓丘陵，平原低地仅零星分布在河流入海处及一些山间谷地；岩溶地形所处可见，喀斯特地貌和海蚀地貌比较发育。
☆ 大连市位于北半球的暖温带地区，具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。年平均气温 10.5
小时。大连地区主要有黄海流域和渤海流域两大水系。注入黄海的较大河流有碧流河、英那河、庄河、赞子河、大沙河、登沙河、清水河、马栏河等；注入渤海的主要河流有复州河、李官村河、三十里堡河等。其中，最大的河流为碧流河，是市区跨流域引水的水源河流。另外，还有 200 多条小河。大连地区淡水资源总量为每年 37.86
现辖 3 个县级市(瓦房店市、普兰店市、庄河市) 、1 个县(长海县)和 6 个区( 中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、保税区) 。另外，还有 4 个国家级对外开放先导区(开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区) 。
大连综合经济实力进一步增强。经济总量：综合经济实力持续增强。初步核算，全市实现地区生产总值 2569.7 亿元，按可比价格计算比上年增长 16.5%，为 1996 年以来的最快增幅。其中，第一产业增加值 208.6 亿元，增长 10.9%；第二产业增加值 1229 亿元，增长 20.3%；第三产业增加值 1132 亿元，增长 13.6%。三次产业构成
末汇率折算 5453 美元。经济效益水平显著提高。实现地方财政一般预算收入 196.1 亿元，比上年增长 29.5% ，为 1994 年分税制改革以来的最快增幅。其中，市本级 89.9 亿元，增长 25.9%；区市县级
106.2 亿元，增长 32.8%。实现地方财政一般预算支出 266.5 亿元,比上年增长28.3% 。其中，基本建设、社会保障及抚恤社救、科技三项费和教育支出分别增长 11.3%、61.3%、23.5%和 23.1% 。国税
148.26 亿元，增长 23.2% 。海关代征税收 168.93 亿元（大连海关数），增长 8.2%。居民消费价格涨幅平稳，工业品价格涨幅回落。居民消
费价格同比指数为 101.4，与上年持平。其中，消费品价格指数和服务项目价格指数分别为 101.0 和 102.3 （见表一）。工业品出厂价格同比指数为 102.67，比上年回落 1.53 个百分点。原材料、燃料及动力购进价格同比指数为 108.32，比上年回落 7.7 个百分点。
201 项，完成投资 260 亿元。庄河电厂建设加快，辽宁红沿河核电站工程进展顺利。哈大铁路客运专线、城市地铁、新铁路客运站等项目前期工作全面推进。椒金山隧道、西部通道和胜利桥、北岗桥、菜市桥改扩建工程竣工通车。完成西北路等 10 条中心城区交通干路的拓宽改造，快轨金州线 路有轨电车改扩建工程、市区至开发区应急路建设快速推进。维修城市道路 614 条，面积 161 万平方米。完成农村公路网建设 906 公里，提前一年实现村村通油路目标。煤气新厂二期工程主体竣工，建设改造城市煤气管网 40 公里。香海热电厂二期 1 号机组投入运营，更新改造城市供热管网 241 公里，解决旧城区无暖气设施 12 万平方米，新增供热面积 398.4 万平方米。改造城市供水管网 75 公里、二次加压泵站 182 处、居民室内旧管网5 万户。改造中心城区排水管网 30 公里。
全面推进城乡环境整治。大化棉花岛渣场、砬夏河等综合整治工程全面完成。甘井子区非煤小矿山全部关闭。城市生活垃圾焚烧厂建设加快。凌水河污水处理厂竣工投产，马栏河二期、夏家河等污水处理厂建设进展顺利，市区生活污水集中处理率提高 10 个百分点。我市通过“ 国家环保模范城”复查验收，瓦房店市获得“ 国家环保模范城”称号，长海县通过创建国家级生态示范区验收。梭鱼湾公园基本建成，西郊森林公园等 6 个公园建设初具规模。城区植树 78 万株，新增公共绿地 150 万平方米，绿化覆盖率和人均公共绿地面积有所提高。五大林业工程建设年度任务全面完成，林业生态水平有较大提高。
国务院正式批准设立大连大窑湾保税港区。保税港区作为当前我国对外开放层次最高、政策最优惠、功能最齐全的特殊经济区域之一，为国际航运中心建设提供了难得的政策和功能支持，标志着我市对外开放跃上一个新的层次。
港口基础设施建设全面推进。全年完成建设投资 70 亿元，新增泊位 23 个，新增吞吐能力 5000 万吨。汽车物流码头建成投产。大连湾通用杂货泊位完工，航道改扩建工程竣工通航。烟大铁路轮渡试运营。大窑湾二、三期 6 个泊位建设和北岸开发进展顺利。长兴岛公共港区 3 个通用泊位建设步伐加快。大连港东部港区搬迁工程基本完成。南部海域养殖物第一期清理整治全面结束。港口货物吞吐量超过 2 亿吨，集装箱吞吐量 321.2 万标箱，分别增长 17.3 ％和 19.5 ％。空港完成旅客吞吐量 635 万人次、货邮吞吐量 14.5 万吨，分别增长 17.5 ％和 12.4 ％；新开通国际航线 条，成为我国连通日本、韩国和俄罗斯的枢纽机场。
交通集疏运体系建设加快。金窑铁路复线竣工通车。土羊高速公路、大窑湾疏港高速公路、沈大与丹大高速公路连接线、大庄高速公路西段等主体工程基本完工。滨海公路建设开始启动。口岸“大通关”建设取得新成效。
大连正在加速建设经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区、“双 D 港”及大窑湾港区等经济小区，投资环境不断改善，吸引了众多的中外投资者。随着投资的活跃，土地市场日趋完善，高新技术产业园区、“双 D 港”及大连经济技术开发区已基本形成比较开放的土地市场，吸引了一大批高新企业落户，城市边缘区土地价格平稳。
大连经济技术开发区是 1984 年 9 月经国务院批准设立的第一个国家级开发区。大连开发区下辖马桥子、大孤山、海青岛、湾里、
董家沟、金满 6 个街道，代行管理得胜、大李家两个镇和新港工作处。大连开发区地处辽东半岛东南端，北依大黑山（大和尚山），与金州区接壤；南濒黄海，与长山列岛隔海相望；东与金州区登沙河镇相连；西接金州蜂腰部与甘井子区大连湾镇毗邻。地理坐标为北纬 38°56′43″～39°12′30″，东经 121°41′30″～122°9′45″。大连开发区地处辽东半岛南端，三面环海，使气候具有海洋性特点，总的特点是温和湿润，夏无酷暑，冬少严寒，春秋晴日多，光照充足，气候宜人。属北温带半湿润气候。
评估对象位于大连市金石滩国家旅游度假区满家滩镇什字街村。区域内基础设施未完善，宗地外仅已达部分“ 三通一平” （上水通、电通、路通、宗地局部平整）状况，如进行开发建设或生产经营，尚需进一步进行土地开发。
至大连金石滩国家旅游度假区可以乘大连轻轨（又称快轨）三号线，东起大连最繁华的商业区间火车站，西至国家级旅游度假区金石滩，也可以乘经济技术开发区区内旅游大巴到达大连金石滩国家旅游度假区。
评估对象所处区域位于东什线与金石路的合围地块，路况一般，至评估对象处无公共交通工具，人员出行不方便。
大连金石滩是国家级风景名胜区、国家级旅游度假区、全国首批国家 AAAA 级旅游景区、国家级地质公园。金石滩三面环海，冬
暖夏凉，气候宜人，延绵 30 多公里长的海岸线 亿年地质奇观，被称为“凝固的动物世界” 、“天然地质博物馆” 、有“神力雕塑公园”之美誉。金石滩有蜡像馆、赏石馆、像章纪念馆、金石园、万福鼎、中华武馆、发现王国主题公园、模特影视艺术中心、狩猎俱乐部、高尔夫俱乐部等项目。各具风格的建筑与优美的海滨观光路、黄金海岸、自然环境融为一体，使这里既充满着异国
情调，又散发着大自然神秘的诱惑，是理想的旅游度假胜地。评估对象位于大连市金石滩国家旅游度假区满家滩镇什字街村，此区域主要为旅游度假区，有大量的旅游度假景点位于评估对象南侧区域，产业聚集情况较好。
待估宗地位于大连市金石滩满家滩镇什字街村，处于东什线与金石路的合围地块，占地面积 684000 平米，,宗地位置较好。
待估宗地形状不规则，土地使用权面积 684,000 平方米；经估价人员现场勘察，待估宗地地势较高，地基稳定，地质条件良好，可以满足建筑需要，无洪涝灾害。
根据城镇土地估价规程和相关的评估准则、规范，土地评估可采用多种方法进行评估，本次评估对象为金石滩国家旅游度假区新增存量旅游综合用途建设用地，通过评估人员对市场的调查后，对选用评估方法分析如下：
地估价，而本次评估的土地即为此类用地，且集体用地征用为国有土地的相关资料及基础数据容易获得，宜采用成本逼近法。
采用市场比较法进行土地使用权价值评估的前提：应选择三块及以上的比较实例，比较实例应选择与评估基准日最接近，与评估地块条件基本一致，属同一地区或邻近地区的正常交易实例。
通过评估人员对大连金石滩国家旅游度假区土地使用权出让情况进行充分的市场调查发现，由于大连金石滩国家旅游度假区属国家AAAA 级旅游度假区，该地区内的旅游综合用地早在几年前就已经出让完毕，近期内没有出让旅游综合用途土地情况，近期出让的土地多为以住宅用途为主的商住用地，而以住宅用途为主的商住宅用地在面积、用途、规划设计、成交时间、使用年限、地块条件上均有较大的差异，做为可比实例各修正因素的修正幅度过大，已基本不能客观反映评估对象的价格，不宜选做可比实例。综上情况，采用市场比较法对土地使用权进行评估条件受限。
假设开发法是在估算开发完成后不动产正常售价的基础上，扣除建筑物建造费用与相关的专业费及利息、利润等费用后的价格余额，来确定待估宗地土地价格的一种方法。适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：（1 ）待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价；（2 ）仅将土地整理成可供直接利用的土地估价；（3 ）现有房地产中地价的单独评估。本项目土地属于第一种情况中的待开发土地，故选用假设开发法进行土地使用权评估。
基于大连市目前土地地价修正体系尚未完善，结合项目开发特点，本次评估采用成本逼近法和假设开发法进行土地使用权评估。
再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。基本计算公式为：
土地价格= 【（土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润）×年期修正系数+土地增值收益×年期修正系数】
用。根据辽政发[2004]27 号文《辽宁省人民政府关于做好征地补偿安置工作切实维护农民合法权益的通知》规定，耕地每亩年产值省辖市城市规划区内不得低于2000 元，按照年产值25 倍计算，该宗地的土地取得费(征地补偿费)为5 万元/亩。
根据辽政发〔2000 〕48 号《辽宁省人民政府关于征收耕地开垦费、土地复垦费和耕地闲置费的通知》规定土地管理费按土地开垦费总额的
根据大财法〔 2008 〕 262 号《转发辽宁省财政厅 辽宁省地方税务局关于耕地占用税征收管理有关事宜的通知》规定，耕地占用税按 53.00
根据辽政发〔2000 〕48 号《辽宁省人民政府关于征收耕地开垦费、土地复垦费和耕地闲置费的通知》规定，两费按 15.00 元/平方米收取。
土地开发费即基础设施配套费，区域内基础设施未完善，宗地外仅已达部分“ 三通一平” （上水通、电通、路通、宗地局部平整）状况，如进行开发建设或生产经营，尚需进一步进行土地开发，根据大连市的规定基础设施配套费收取标准结合本次评估的土地开发情况，开
根据委估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期，投资利息率按估价基准日中国人民银行颁布的 1-3 年期贷款利息率7.29%计算，其中土地取得费及相关税费在征地时一次投入，土地开发费用在开发期内均匀投入，故：
根据有关统计和调查资料及本地区的现实状况，本次评估投资利润率按土地开发年投资额的 10%计。
土地增值收益指土地的市场价格和成本价格的差值与成本价格的比例。根据辽土字[1995]15 号文件规定及待估宗地所在区域的旅游综合用地的开发情况，土地增值收益为 158.64 元/平方米
估价对象土地开发费、取得费、利息及利润为无限年期价格，委估宗地使用年限为 43.3 年，因此需要对其进行年期修正。估价对象土地增值收益为50 年土地出让金标准，委估宗地的土地剩余使用年期为43.3 年，因此需要对土地增值收益进行年期修正。根据年期修正公式，确定年期修正系数为：
P2= 【（土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润）×年期修正系数 1+土地增值收益×年期修正系数2】
假设开发法是在估算开发完成后不动产正常售价的基础上，扣除建筑物建造费用与相关的专业费及利息、利润等费用后的价格余额，来确定待估宗地土地价格的一种方法。计算公式为：
土地价格＝预期总收入-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售房地产税费-开发利润-税费
待估宗地所在区域为大连金石滩国家旅游度假区规划的旅游综合用地集中地区，根据大连金石滩国家旅游度假区规划要求和待估宗地规划设计要点，确定待估宗地规划用途为旅游综合用地。根据 2006
年 2 月 21 日大连开发区规划建设局“大开规字［2006 ］46 号”关于大连金石谷乡村俱乐部项目建设情况的报告中对金石谷项目的规划条件确定的最佳使用原则，预计旅游项目用地面积 45 万平，低密度住宅建设费用按规划条件，占地面积 17 万，容积率 0.25 ，建筑面积共4.25
万平方米，公寓建设费用占地面积 6.4 万，容积率 0.8，公寓建筑面积为 5.12 万平方米，去除会所建筑面积 5000 平方米后为 4.62 万平方米，拟建设 2.4 万平方米普通公寓，2.22 万平方米联排别墅，结构形式为框架结构，独立柱基础。
由于大连金石滩国家旅游度假区是目前大连低密度住宅类项目、旅游度假项目相对集中区域，而本项目规划开发建设的低密度住宅及公寓主要均针对高端消费客户。根据大连市的目前高档旅游房地产市场现状和未来趋势，以及待估宗地所在区域的实际情况，参考与待估宗地相似区域的商品房的正常交易成交价格，并考虑项目本身的特点及房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。
①评估人员根据查找资料库和搜集的交易资料，分别选出交易实例作为比较实例进行比较，通过对相应的系数进行修正后取平均值做为比准价格后计算总价值。
46 号”——关于大连金石谷乡村俱乐部项目建设情况的报告中对金石谷项目的规划条件确定的最佳使用原则，其中旅游项目用地面积 45
会员卡预计销售 400 张：其中公司卡 150 张，每张起价40 万元，均价 45.3 万元；个人卡250 张，每张起价20 万元，均价23.3 万元；合计销售收入约为 12620 万元。
按每年开放 8 个月 240 天，日均接待客人 100 人次，每人次平均费用 600 元左右计算，年收入约为 1500 万元。
维护费用。因项目临近有水库一座，故可大量节省水费。按较高等级，预计年维护费用 800 万元。
D. 营业税及附加：旅游度假项目收入按 22.2%税率、客房及餐饮服务按 5.55%税率计算，年税费约为 360 万元。
综合以上估算，预计旅游度假项目至 2019 年年度亏损为 321.5 万元,2010 年至土地到期日年度亏损为 971.50 万元。。
根据建筑工程概预算编制方法和标准，及类似工程概算指标确定该项目建安费标准，并考虑应缴纳的各种规费和配套费，在施工期各年内均匀投入。总开发成本为40912.58 万元，具体开发成本详见下表：
在项目建设期内建设单位发生的各项管理费用和在销售期内发生的营销费用,根据本项目的具体情况分别按收入的 4%和 3%计提，其中会员卡按0.5%计提销售费用，计算此两项费用为 8226.33 万元。
投资利息率按评估基准日中国人民银行颁布的 1-3 年期贷款利息率 7.29%计算，建设期为３年，土地费用设定在开始投入，其他开发费用在开发期内各年均匀投入。则资金成本为=地价* （（1+7.29% ）^3-1 ）+ 建设费用*((1+7.29%)^1.5-1)
位于国家 AAAA 级旅游景区大连金石滩国家旅游度假区内，周边环境、人文景观极佳，根据对近几年大连市房地产的年投资利润率的调查分析并结合本项目的特点，确定年投资利润率为 14 ％，
日大开规字［2006 ］46 号“关于大连金石谷乡村俱乐部项目建设情况的报告”的规划条件进行开发建设；
4 、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律法规，并可以按预测期完工并假设开发完成后在合理期限内进行销售。
7、本报告估价结果是在满足地价定义和所有限制条件下的国有土地使用权价格。若无其它特殊情况，处置结果应高于本项评估结果。若待估价宗地的土地权利状况、利用方式、评估基准日、土地用途、土地开发程度、土地使用年限、土地面积等发生变化，该评估结果应作相应调整。
在对待估宗地的评估过程中采用了两种测算方法，在这次旅游综合用地的评估过程中，由于成本逼近法和假设开发法从不同侧面反映出该宗地的土地使用权价值，采用假没开发法得出的是完整的土地使用权价值，考虑近期国家采用货币政策进行宏观调控，利率变动较频繁，且该土地使用权尚未完整取得，仍存在其他的支出风险，遵循谨慎原则，应取成本逼近法的评估值作为本次估价的最终结果。鉴于与土地估价结果差异不大，本次评估将土地估价结果扣除未缴付的出让
评估人员通过核对企业账簿、抽查凭证等手段对应付工资的计提日期、计提依据等进行了核实。通过核实，与计提应付工资有关的会计凭证及相关资料由于时间久远无法查找，经与企业会计人员和相关人员了解，上述款项将在以后企业正常运行后付出，故本次评估以审计后的账面数列示，并对报告使用人进行提示。
其他应付款账面值 8,547,288.74 元，主要为企业与个人和各企业的往来借款，共14户，发生额均无法查证原始凭证、会计凭证。经与企业会计人员和相关人员了解，上述款项仍需付出，故本次评估以审
根据国家有关法规的规定，遵循独立、客观、公正的评估原则，在对所评估的资产进行必要的勘查、核实、抽查以及产权核实的基础上，经过认真的调查研究、评定估算和数据处理，完成了必要的评估程序，在此基础上对所评估的资产于评估基准日2008 年 9 月 30 日所表现的在用价值发表如下意见：
在下述假设条件成立的前提下，评估结论如下：评估后的总资产为 20626.59 万元，总负债为 903.86 万元，净资产为 19722.73 万元。增值 12812.70 万元，增值率 185.42%。
具的天勤土估字 2008 第 708 号土地估价报告确定的，本次评估将该结果扣除未缴付的出让金后汇入本次评估结论。
日大开规字［2006 ］46 号“关于大连金石谷乡村俱乐部项目建设情况的报告” 的规划条件进行开发建设；
2 、对可能存在需要支付的滞纳金、违约金以及可能发生的补充合同中约定的建设项目费用支出和相关税费由于其金额的不确定性，本次评估不予考虑；
(一)运用成本法对该公司的全部资产和负债进行评估后，部分资产的评估结果与调整后账面值比较发生了变化，其变动情况见下表：
1 ）根据大连金石谷乡村俱乐部有限公司与大连金石滩国家旅游度假区土地管理局2002 年2 月8 日签订的国有土地使用权出让合同及其补充合同的约定，土地出让金总金额为 108,510,000.00 元，合同签字后 15 日内，公司须向出让人缴纳20,000,000.00 元定金，其余款项分两期缴纳，其中第一期于2003 年 3 月 31 日前付款30,000,000.00 元，第二期 31,510,000.00 于 2004 年 3 月 31 日前付款，余款 27,000,000.00
元根据补充合同以公司投资建设的工程费用冲抵。截至评估基准日，大连金石谷乡村俱乐部有限公司已支付土地定金 20,000,000.00 元，支付耕地占用税 3,930,185.00 元，绿化费 3,500,000.00 元，及无支付凭证的开发土地款 2,172,770.25 元，剩余土地出让金及其他相关税费尚未支付。
综上所述，土地使用权调整后账面价值仅为大连金石谷乡村俱乐部有限公司缴纳的定金及少量的开发费和税费，这是增值幅度较大的原因。
2 ）由于大连金石谷乡村俱乐部有限公司与大连金石滩国家旅游度假区土地管理局是在2002 年2 月8 日签订的国有土地使用权出让合同及其补充合同，如果继续按原合同执行，其土地使用权价值为 2002
年水平，至 2008 年初由于房地产开发进入经济上升阶段，地价也随之不断攀升，据统计，2002 年至 2008 年环渤海地区的综合地价涨幅超过了 74% ，住宅用地价涨幅超过了 120%以上，而大连地价涨幅更是位于于环渤海地区的前列，这是土地使用权价值增值的另一个原因。
(一)评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序而得出，只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立；
(三)本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结论一般会失效；
( 四) 由委托方和资产占有方管理层及其有关人员提供的与评估相关的所有资料，是编制本报告的基础。委托方及资产占有方应对其提供资料的真实性、全面性负责；
(六)评估结论是辽宁众华资产评估有限公司出具的，受本机构评估人员的执业水平和能力的影响。四、评估结论的瑕疵事项
1、 提请报告使用各方对以下情况可能对评估结论产生的影响进行关注：国家现行的有关法律、法规及方针政策对本次交易涉及的资产和经营活动均可能会产生重大的影响，近期的经济形势和汇率、利率、物价等均有较大的波动可能会对评估结论产生较大影响。
2 、 在评估过程中其他应收的往来款项中有 471,390.07 无法查证原始凭证、会计凭证；与计提应付工资有关的会计凭证及相关资料由于时间久远无法查找，金额为 491,312.00 元；其他应付款原始凭证、会计凭证均不存在，金额为5,179,386.79元；在建工程中有
1) 根据大连金石谷乡村俱乐部有限公司与大连金石滩国家旅游度假区土地管理局签订的国有土地使用权出让合同及其补充合同
元根据补充合同以公司投资建设的工程费用冲抵。截至评估基准日，大连金石谷乡村俱乐部有限公司已支付土地定金20,000,000.00
元，支付耕地占用税 3,930,185.00 元，绿化费 3,500,000.00 元，剩余土地出让金及其他相关税费尚未支付。根据合同中的违约责任条款,如果受让人不能按时支付土地使用权出让金，自滞纳之日起，每日按延期支付款项的 0.3% 向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过 6
个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，转让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。由于延迟
支付土地出让金，金石滩土地局于 2006 年 12 月 4 日向金石谷公司发出《解除合同通知书》，解除了
。大连经济技术开发区管理委员会于 2008 年 12 月 11 日出具了“关于金石谷公司土地问题的意见” ，意见同意继续履行 2002年 2 月 8 日签订的《国有土地使用权出让合同》及2002 年 1 月 28日签订的《补充合同》。
VI 、 公司与 TWP 公司签订的高尔夫球场设计合同：合同金额为 1,080,000.00 美元。公司提供的投资情况表中已列明支付设计费
1000 万元人民币，公司未提供相关支付凭证。公司存在支付 TWP拖欠设计费和违约金的风险。
VII 、公司与沈阳北方建设股份有限公司大连分公司签订的会所、酒店和别墅的建筑合同：合同有效期：2006 年 4 月 12 日至2006
年 12 月 10 日，总工期252 天。合同金额 3800 万元（暂估价，以工程决算为准），此合同已通过司法程序解决，取得法院的判决书后，可确定需支付的违约金。
VIII 、 公司与大连五洲建筑设计有限公司签订的会所和公寓设计合同：合同设计费为 66 万元，目前不能判断此合同是否已执行和公司的相关责任。
IX 、 公司与大连曦林建筑设计事务所签订的公寓和别墅详细规划设计合同：合同设计费为 25 万元，投资情况表中已列明支付设计费 20 万元，公司无相关付款凭证。
X 、土地租赁合同：根据公司与满家滩村民委员会签订租地合同，租赁土地与评估范围内地块相邻，租期 50 年，每年须支付租金 114,000.00 元。目前从公司付款收据中能确认支付的租金为
228,000.00 元，租期是 2002-2003 年,2003 年以后的租金是否支付不能确定。如果租赁费未付，公司可能发生被满家滩村民委员会收回租用的土地并且要求赔偿经济损失的风险。
对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。
(一) 本评估说明仅供国有资产监督管理部门及评估行业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体；
(二) 本评估结论有效期至 2009 年 9 月29 日，当评估目的在评估基准日后的一年内实现时，且无重大事项发生时，可以评估结论作为本次经济行为实现的价值参考依据，超过一年，需重新进行资产评估。
