1、找到市场百点是很让人兴奋的一件事，事实上是往往没有的，找不到的。你能找到什么呢？你只能找到消费者的某个需求没有被满足，你找到一个合适的商家刚好匹配，这就是你的空白点，如果能找到几个，这个商业项目的定位就不是问题了。
2、目标市场界定不是在这儿分析，实际上在消费者调查的时候已经看到了，如果说你对面有一个购物中心，你就要考虑怎么跟他错开。如果3、5公里以外有一个购物中心，你根本就不需要考虑它。顾问公司在做样本研究的时候，往往是简单化画个圈，说这个圈里有竞争者，事实上真实情况不是这样。假如这个项目有一条地铁线，消费者来不完全根据距离，是根据交通时间的长短，如果地铁线站不是问题，很方便，如果家门口有一条公交线到这里也不是问题，但是加入就四、五百米就是过不去，没路，所以消费者范围界定是一个不规则的区域。所以，没有可能画出一个准确的区域，所以顾问公司的报告往往是过于简单化。所以目标界定是说说而已，不是核心问题。
最核心的问题是主力店是谁。做商业是搭积木的过程，你脑子里往往有几个主力店的时候，你说这几个主力店是需要的，往往他们是能来的，你怎么搭配？
你会考虑收益、各种各样的需求，这个过程中你能搭出一个什么主题，这里面会有很多开发商规划设计会走弯路，上海的环球港就为了做一个商旅主题，旅游主题、文化主题、商务主题，旅游主题做的样子像条船，用建筑做主题，你也不能说他做错了，外面做了大柱子是装饰性，他想创造一个建筑，你看到那个建筑就感到振动，想起到这个作用。这样可以吗？我觉得花这样的代价有点儿过了。内部分为四个区，这个地方是地中海风情，那个地方是阿拉伯风情，四种风格不一样，他说这叫旅游，要有主题，各种各样的风情也是主题。后来这个老板说，多花了大概四、五个亿，在建筑形态上、内部装修上多花了四、五个亿，这四、五个亿后来会变成商业上的负担，同样的商业面积、同样的租金他投入大，对后面的运营带来压力。这里面的主题有时候是不惜代价的去创造。南京的水游城以水为概念，非常成功的概念，但是你知道鹏兴地产做商业地产做了很多年，做了十几个项目，没有成功的，都很惨。水游城有没有烦恼呢？南京那么热，冬天又冷，夏天又热，水游城里面有一条内街是开放的，所有的商铺都有自动门，一到那儿就打开了，室内外温差几十度，能耗很高，经营压力很大，每个商场里面很难达到理想的温度，这是经营上的困扰。为了做那么一个井，把楼切成那样都多花钱了，水游城后来非常成功，这种案例是为了一个主题花了几个亿，未必值得。所以，主题提炼这块儿我不赞成，或者我不大愿意用这种方式去做，我愿意用商家组合的方式去做主题。现在很多做商业的就说商业，做出各种各样的主题，实际上都是假主题。还是要回到购物中心的定位，购物中心有什么特性，你定好了自然就成功了。
所有的租户最后是通过品牌体现，你做几层楼，每层楼放什么品牌，你不能瞎放，一个铺位可以准备三个品牌，按照这个思路去做，这个品牌就是今后招商的方向，是一个蓝图。
像万达、恒隆可以准确的预估到这个地方的租金是多少，因为这里面有一个博弈，我新开的店你不支持吗，你不支持老店那边的关系就不好了，等于商家被胁迫，这是一种情况。还有一种情况，明年我要开20个店，咱们签一个战略合作，签了战略合作你就优先，但是20个里面你至少要进15家，这20家分三档租金，这20个店有好有坏，我要肥瘦搭配，这样的做法是用好的店带动比较差的店的招商，他们有这种武器，所以测算出来的租金是相对准确的。绝大部分的开发商是没有这种条件的，假如你做一个项目，或者两个项目，你没有这种能力，商家是要求你是追人家的，你要反复说服他来，这个时候你的租金预测是不准的。什么时候做租金预测？是在你的主力店确定入住了，签约了，这个时候你做的租金测算才相对准确，这时候才能作为开发依据。
