第一. 业态定位: 第一. 业态定位: 这是商业定位的第一步,也就是对于商业物业来讲,它究竟适合做什么,是做百货、大卖 场、 还是做便利店、 家居建材、 还是把它们组合在一起做购物中心？这就是第一项业态定位。 第二.功能定位： 第二.功能定位： 功能就是商业项目到底是做什么的？是做购物、 还是做健身、 运动， 还是做餐饮、 休闲、 娱乐，还是做旅游、会展。 功能不仅仅是购物，很多人在定义商业的时候很狭隘，我们认 为商业不仅仅是卖东西，实际上现代商业的功能是复合型的。 第三.品类定位： 第三.品类定位： 商业项目是做服装、还是做百货？是做家电、还是做通信、数码？是做家居、还是做建 材、还是做灯饰、还是做窗帘布艺？这叫品类组合。如果一个商业项目做家居建材城，那也 是需要品类定位的，比如红木家居做不做？还是做现代家居，藏品做不做？床做不做，还是 只做厨房用具？这都是品类。做窗帘、灯具、木地板、油漆、暖通，这都属于品类定位。 第四.客群定位、客层定位： 第四.客群定位、客层定位： 这就是我们反复说的，商业项目是为哪种人服务的？我们在这里要弄清楚“客群”与 客层区别。“群”是一伙人，“层”是一个层次的人，有很多人把这两个概念混淆了，最 后导致定位模糊、不清楚。 第五.商圈定位： 第五.商圈定位： 这是指商业项目的辐射面积，是做方圆十公里的，还是做方圆五公里的，还是做步行五 分钟就可以到的社区商业， 社区商业和城市商业中心的商圈是不一样的， 所以商业项目的商 圈定为一定要搞清楚。 第六.模式定位： 第六.模式定位： 如果是现代百货， 那么是采取联营还是采取租赁的模式？如果是中等商铺， 是招几个大 品牌，还是招众多的小品牌？是统一收银，还是分营收银？是统一管理，统一收银，还是分 营管理，分营收银？那么这叫模式定位。这是直接影响到招商的策略和招商的政策的，也是 会直接影响到团队的组织架构、管理制度、管理流程的。 第七.形象定位： 第七.形象定位： 商业项目以什么样的形象展示出来是很重要的， 是高端时尚的形象， 还是大众流行的形 象呢？形象定位对企业来讲是很重要的，是一种亲和力，还是一种时尚，都是需要设定的。 第八.策略定位： 第八.策略定位： 我们认为策略对于一个商业企业来讲， 在起步之前是非常重要的。 这里有“一点”策略 的概念和大家分享，什么是“一点”策略呢？我的品牌要优一点、我的管理更现代一点、我 的员工素质 要高一点、我的服务要完善一点、我的营销要现代一点、我的组织构架更科学 一点、我的整体环境要更好一点。大家不要小瞧这些“一点”，企业与企业之间的竞争并不 是很大方面的竞争， 差距 往往在细节上。 所以我们的策略就定位在“一点”上， 只要有“一 点”就可以赢别人，也就有了“一点”定位。 第九.战略定位： 第九.战略定位： 战略定位是指商业项目根据企业的发展方向是怎么定位的？是怎样设定的？比如说开 发商要物业持有， 那这个商业项目就是企业的战略决策。 但是有的开发商认为住宅需要商业 配套，但是并不想持有商业物业，那只能将商业项目分块卖掉。然后请一个管理公司帮忙管 理一段时间以后金蝉脱壳， 这样开发商的战略定位就是做房地产开发， 而商业只是作为一个 点而已，那就没有必要把商业作为战略目标，不需要投入大量的人力、物力了，所以战略定 位对一个企业来讲是很重要的。
