逻辑架构 PART1 PART2 PART3 竞品介绍 项目本体分析 项目定位 项目业态规划及占比 规划品牌落位建议 项目商铺定价建议 项目商铺划分建议 PART4 PART5 PART6 PART7 6 1 PART 竞品介绍 PART1--竞品调查 项目组于给项目10个项目进行市场调查，具体情况如下。 序号 1 2 3 4 5 7 8 9 10 项目名称 摩尔国际 鹭岛名苑 摩登时代 观澜锦庭 上品城 上品公馆 海宁现代城 钻石广场 瑞云欣广场 商业体量 51311 2000 8000 3000 20000 3000 30000 40000 40000 商业形态 综合性商业 底商 购物中心 社区底商 社区底商 社区底商 租金 —— 45 45 46 20 —— 售价 业态规划 开业时间 内街3万、临北街 中国银行、华润万家、 5万、实际成交均 大地影院等大型业态组 预计2014年3月 价3.3万 合 1.5-2万 生活配套类 已开业 整体均价4万，交 美食、娱乐、潮流服饰 预计2015年初 房后再定价 品牌、儿童、女装 1.5万 1.3万 2-4万 社区商业配套 已开业 已开业 —— 人人乐、肯德基 已开业 综合性商业 200-300 综合性商业 综合性商业 —— —— 一期3.8万，二期 3.2万 约3万 不售 精品家居、餐饮、品牌 估计2015年7月 服饰、休闲娱乐 家乐福、太平洋院线年底 肯德基、屈臣氏等 小结： 1\邛崃商业未来呈现三足鼎力的态势： 2\首先以五彩城、海宁现代城为一个商业承载区； 3\其次将形成以瑞云欣广场为另一商业聚集地； 4\再者将是以摩尔国际、钻石广场为代表的北部新城商业聚集地。 PART 2 项目本体分析 PART2--项目本体分析 拉菲1987 项目地址 邛崃市君平大道 开发商 占地面积 总建筑面积 总户数 建筑类别 商业体量 南区商业使用面积 北区商业使用面积 成都尉洪房地产开发有限公司 44668.0㎡ 200790.2㎡ 白兰地932户，拉菲1354户 住宅，商业 15138㎡ 一层2611.34m2，二层3099m2 一层2713.22m2，二层3947.89m2 小结：按4人口/户的均值计算，白兰地项目和拉菲项 目总居住人口达9144人。根据国际惯例，人均商业面 积为1.2~1.5 ㎡/人，可计算出本区域内住户需要 10973~13716 ㎡的商业体量，而因此本案的商业体 量足以满足本项目住户的商业需求。 6 3 PART 项目定位 PART3--项目定位 ?业态定位 社区底商——餐饮、娱乐、休闲为主的配套型社区商业 ?经营内容定位 以餐饮、超市、服务配套为主，辅以银行、休闲、服装、美容美发的经营内容 ?消费档次定位 以中档为主，部分做成高档 ?商家定位 省内外品牌商家和当地经营商户 经营内容 业态定位 尉洪拉菲1987 客户群体 商家定位 服务于区域类的社区底商，分特色打造街区，辐射 全邛崃市 6 4 PART 项目业态规划及占比 PART4--项目业态规划及占比 南区项目形象商业 业态 社区标超 餐饮 零售 服饰精品 美容 生活家居 休闲 银行 服务配套 合计 面积 一层 0.0% 9.9% 2.3% 37.6% 5.7% 3.9% 2.9% 11.0% 11.2% 100.0% 二层 0.0% 12.7% 4.1% 25.2% 14.7% 4.1% 1.5% 10.1% 12.2% 100.0% PART4--项目业态规划及占比 北区社区配套商业 业态 餐饮 休闲 教育配套 服务配套 生活家居 杂货、五金 零售类 其他 合计 一层 9.9% 2.3% 37.6% 5.7% 3.9% 2.9% 11.0% 15.4% 100.0% 二层 12.7% 4.1% 25.2% 14.7% 4.1% 1.5% 10.1% 15.5% 100.0% PART 5 规划品牌落位建议 PART5--规划品牌落位建议 南区一层落位规划和拟招品牌 拟招品牌：建设银行（S18-S22） S27-S28 S23S26 S18S22 S4-S7 S1-S3 S8-S10 S11-S14 S15-S17 餐饮（981.2） 零售（249.77） 银行（643.55） 超市（203.15） 服饰（400.94） 服务配套（132.73） PART5--规划品牌落位建议 南区二层落位规划和拟招品牌 拟招品牌：良木缘咖啡 S24-25 S22-23 S20-S21 S1-S5 S6-27 S8-S12 S13-S14 S15-S19 餐饮 休闲、健身 美容美发 生活家居 PART5--规划品牌落位建议 S63S65 S57-S62 S55S56 S49-S50 S51-S54 S43-S48 S37S42 S34-S36 北区一层落位规划和拟招品牌 S29-S31 S3 2S3 3 餐饮 教育配套 服务配套 五金、杂货 水果、花店 零售类 PART5--规划品牌落位建议 S51S56 S47-S50 S45S56 S43-S4444 S41S42 S38-S40 S34S37 S32-33 北区二层落位规划和拟招品牌 S27-S31 餐饮 休闲 教育配套 生活家居 66 PART 项目商铺定价及建议 PART6--售价建议 1、利用常见的市场定价策略：市场比较法对项目商铺进行一次价格 预估。结合项目组对邛崃商品市场的深入市调，如下表： 序号 街道名称 兴贤街 大北街 东街 西街 南街 棉花街 五彩广场 君平大道 租金（元/㎡/月） 40-180 120-190 100-230 120-200 137-160 120-220 250-330 40-70 售价（元/㎡） 2-4 1-1.5 3-5 3-4 2-3 2.8-3.2 4-5 1.5-2.2 主要业态分布 服饰、餐饮、杂货 服饰、餐饮、中介 服饰、德克士、银行 服饰、银行 银行、便利超市 电器、家具 人人乐、肯德基 便民超市、餐饮、水店 1 2 3 4 5 6 7 8 项目商铺参考价格1： 数据来源于项目组市场调查 由于老城区商业发展分化比较明显，老城区商业价格区间为1.5万-5万。以五彩 广场为核心，一般情况下，商业面积区间为2-3万。 PART6--售价建议 2、竞品楼盘铺面租金及售价情况如下表： 序号 1 2 3 4 5 7 8 9 10 项目名称 摩尔国际 鹭岛名苑 摩登时代 观澜锦庭 上品城 上品公馆 海宁现代城 钻石广场 瑞云欣广场 商业体量 51311 2000 8000 3000 20000 3000 30000 40000 40000 商业形态 综合性商业 底商 购物中心 社区底商 社区底商 社区底商 综合性商业 综合性商业 综合性商业 租金 —— 45 45 46 20 —— 200-300 —— —— 售价 内街3万、临北街5万、实 际成交均价3.3万 1.5-2万 整体均价4万，交房后再定 价 1.5万 1.3万 2-4万 一期3.8万，二期3.2万 约3万 不售 数据来源于项目组市场调查 项目商铺参考价格2： 在建项目中，大多以住宅底商为主，商铺出售价位维持在2-3万。对于商业体量 大的摩尔国际、海宁现代城售价一般在3-5万。 综合考虑市区街区租金及其售价，加之现在新建项目铺面售价情况得 出，项目的出售价位均价控制在2-3万为最佳价值区间。 77 PART 项目商铺划分建议 PART7--商铺划分建议 铺位面积比—与业态之间关系 根据项目定位情况，项目商业以社区服务配套为主。经统计，商铺的各业态面积 需求比例。如下表所示： 业态 超市 餐饮 便利店 服务配套 美容 生活家居 休闲 服饰精品 地产中介 其他 合计 30㎡及以下 0.0% 9.9% 2.3% 37.6% 5.7% 3.9% 2.9% 11.0% 11.2% 15.4% 100.0% 31㎡－80㎡ 0.0% 12.7% 4.1% 25.2% 14.7% 4.1% 1.5% 10.1% 12.2% 15.5% 100.0% 81㎡－200㎡ 0.6% 29.7% 0.0% 18.4% 18.4% 7.6% 4.4% 4.4% 5.7% 10.8% 100.0% 201㎡－500㎡ 5.0% 46.7% 0.0% 15.0% 5.0% 1.7% 20.0% 1.7% 0.0% 5.0% 100.0% 501㎡以上 40.4% 27.7% 0.0% 4.3% 4.3% 0.0% 17.0% 0.0% 0.0% 6.4% 100.0% PART7--商铺划分建议 根据前期市调投资客户与项目本体客户群体定位，项目应该以最小比 例的划分商铺，采用低门槛，保证单价与利润收益。 硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区 商业能否良好经营的重要环节。 每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同， 结合社区商业各业态面积需求： 将底层铺位按面积区间分为:“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡ －500㎡、501㎡以上”五种面积区间。 THANKS 谢谢聆听!
