经济内循环，最近是个热词。有人说，内循环背景下，房地产危险了。其实不然，因为房地产是典型的经济内循环，除了海外资本，其他全球生产要素基本都不参与中国的楼市。
只要不是炒作而是用来住的，房地产就是实体经济。因此，无论中央还是地方政府，调控瞄准的都是防止炒作，而不是正常的居住需求；针对的是过快上涨的价格，而不是量。未来，商品房的价格会保持平稳，但成交总量有可能继续上升。对凭本事吃饭的房企来说，有可能占据更大份额。
最近，碧桂园总裁莫斌就在业绩发布会上表示，平稳健康发展的市场对碧桂园是最大的利好，因为在房住不炒的基调下，房价趋于平缓，凭借“一率五力”（即在合法合规、保证安全质量的前提下，做好高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力），碧桂园的竞争力会更强，利润空间会更大。
此外，“经济内循环”对于商业地产、产业地产等商业不动产（按照美国商业地产融资协会的观点，其包括：商场、酒店、长租公寓、办公楼、物流仓储、数据中心、停车场等），乃至城市运营等存量经营则无疑是巨大的利好。
为啥这么说？因为商业不动产本质上是以经营为抓手的服务业，属于第三产业。经济有赖于城市的高速发展，城市的发展有赖于科技、文旅、消费、物流、医疗等产业的增长。商业不动产作为空间载体，是上述一切产业的重要生产要素。
年初，很多商业不动产遭到严重打击——根据高力国际的数据，新冠抗疫期间，国内线下零售市场客流损失至少8成，餐饮、零售、娱乐等停业达7成！期间，众多有实力的购物中心持有人通过减租与商户共进退。
目前，中国的商业物业大概是50万亿，按照5%的毛租金收益率，年租金约2.5万亿。损失确实大。
从4月份左右开始，零售的销售就已经开始恢复了。商场的人流，还没有恢复到疫情之前的水平。特别是三星级的商场，平时就是一般老百姓去买东西的商场，受线上的冲击最大，到现在还没有完全恢复。因为国内的线上购物是全球最先进的，老百姓一旦形成这个习惯，就不容易退去。所以要是你拥有的是一般性的零售商场，即所谓的三星级商场，一定会受线上购物的影响。
但是，这并不意味着商场就没有前途，人是群体动物，早晚还是需要到商场去。至于高端商场，从今年4月份开始，所有奢侈品商场，比如恒隆在上海的恒隆广场，无锡恒隆广场，以及昆明恒隆广场等高档商场，虽然人流还不如去年，但是商铺销售额远远超出去年同期
因为疫情原因，国际的航线基本上都取消或者减少了很多，以前70%以上的奢侈品消费是在伦敦、巴黎、纽约、香港、新加坡、东京等地进行，现在因为疫情，几乎100%回归了国内。
诚如陈启宗所说，线上购物的习惯一旦形成，很难改变。但是，中高端、高端，以及体验性的消费，还是要走到线下。
以前大家热衷去国外买奢侈品，如今，国外疫情短期内难以得到有效的控制。当大家发现在国内也可以买到好产品时，以后就未必非要跑到国外去了。
其实内循环我们并不陌生，原来叫“自给自足”，后来叫“拉动内需”。我国人口众多，地域够广，市场够大，地区之间、城乡之间还存在很大的差距。一二线城市落伍的商业综合体，对三四五线城市可能是消费升级。
其他存量业态也一样。比如长租公寓，在此次疫情中遭受严重打击，但是随着生产生活恢复正常，复苏也非常快。
为何？明源君非常认同凯德集团总裁兼中国区CEO罗臻毓的说法——商业地产可以是一个城市发展的基础设施，每个城市在发展的阶段里面都需要商业地产支撑，只要能顺着市场的变化进行调整，就可以立于不败之地。
比如，据华尔街日报报道，目前亚马逊与全美最大的购物中心业主Simon集团正在洽谈，准备或租或买，将Simon拥有的原来做为百货公司卖场的空间，转为亚马逊物流中心，解决最后一公里的配送问题。
疫情之后物业大火的逻辑也在于此，其范围早已不在社区，而是延展到了一个片区，成为城市配套服务的一部分。
8月20日，住房城乡建设部、央行在北京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制形成了重点房企资金监测和融资管理规则。
这，其实是对此前流传甚广的“监管部门对房企划了三道红线，要求控制房企有息债务增长”的再确认。
这说明短期内房地产调控没有放松的可能。但也不能因此说“三条红线”融资新规是要将房企打死，它只是严格控制增量，正常的融资需要不受影响。
当然，总体上来说，还是比以前收紧了不少。因此，最近房企的融资每天都在井喷——毕竟新规一旦实施，融资会更难，趁着现在能融，赶紧加快储备。
虽然商业不动产这块也经常受调控的冲击，为此，高和资本执行合伙人周以升多次呼吁：政府对房地产的调控不应一刀切——瞄准住宅就好了，放过商业不动产。
其实，实事求是地说，除了增量开发会被误伤，商业不动产的存量经营，政策还是比较友好的。融资要容易得多。
就在前不久的8月3日，国家发改委印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称《通知》），就REITs试点项目申报工作做出要求。
此次，《通知》提出，优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展试点，主要包括仓储物流项目；收费公路、铁路、机场、港口项目；智能交通、智慧能源、智慧城市项目等。此外鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。
此次《通知》与此前的40号文和征求意见稿相比，进一步细分了行业要求，规定了现金流、净现金分派率的底线要求
根据《中国开发区审核公告目录（2018 年版）》，我国有552 家国家级产业园区，全国31个省级行政区均有产业园区坐落。
银河证券认为，权属清晰、重点区域内的成熟优质产业园区将会最先受益。产业园区REITs未来的前景广阔，初步估计5年后累计市场规模可达809亿元。产业园区REITs试点有利于盘活存量资产，提升企业资产运营水平。
综合以上信息，不难得出这样的结论：未来，整个房地产行业要回归实业（用来住而不是用来炒，就是实体经济）；运营的价值越发凸显；同时，解决持有难题的金融工具正在加速落地。
在“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”下，退出的渠道会加速落地。企业需要做的，是提升自己的运营能力。
国内大循环为主体的大环境下，能够满足人们美好生活需要，能够带动大家消费的产业，都是被鼓励的。
有人要说，居住占了人们生活的很大一块，住宅也应该被鼓励啊。如上所说，房地产（主要是住宅）的支柱产业地位还没有变，但是要防止过热和炒作。
早在几年前，就有高层领导说了，房住不炒，房地产就是实体经济。最近各地调控加码，全国范围内规范房企融资，就是要将房地产往实体经济的轨道上掰。
至于房企住宅开发之外布局的多元化——造新能源汽车、养猪、搞文旅等——更是实实在在的实体经济。
当然，对绝大部分房企来说，多元化还是围绕房地产上下游展开。这里面，依然有很多机会，只是玩法跟以前不太一样。
现代经济的增长极是工业和服务业，这两者的增速远快于农业，且主要集中于城市。过去三十年，中国经济增长的动力是城市化和工业化。即便这样像美国已经完成城市化的国家，都市化在经济增长中的重要性也越来越显著——城市规模和人口密度的增长，会带动生产率的提高。
电商下乡、新农村建设，当然也能拉动经济增长和促进消费，但，城市级别的消费才是拉动经济增长的主引擎和“经济内循环”的真正动能。
事实上，自几年前转变城市发展理念之后，中央的文件就不断在强调城市群的发展，无论是粤港澳大湾区的快速轨道网络规划，还有长三角、京津冀的城市群发展，还是中东部省会城市为核心的城市群的发展都是如此。
考虑到长三角、粤港澳大湾区等几个大城市群，都能容纳1.5到2亿的人口规模。这些聚集不仅产生楼市消费的需求，也会产生包括社会公共服务，居民服务，产业变革的众多需求。
8月24日在中南海召开的经济社会领域专家座谈会，旨在对“十四五”规划编制提出意见和建议，陆铭教授是9位现场发言专家之一。
其指出，我国在城乡和区域发展方面，如果一些体制性结构性问题得以解决，将能产生巨大的“制度红利”。建议包括，加快实施以中心城市为带动的都市圈和城市群发展战略，深化户籍制度改革等。
其过往的研究表明，由于低密度的城市建设模式和户籍制度，我国服务业在GDP中的占比与发达国家历史同期相比低大约10个百分点。由于外来人口缺乏长期定居的预期，会比本地城镇户籍人口消费平均低16-20%。
通过城市集约化紧凑化发展，并推进外来人口市民化进程，可促进消费，服务业占比可提升3-5个百分点。
但创新绝非只是拿地，盖楼，卖楼了，必须跟产业联动起来。这也是近年来，各房企纷纷宣布要做城市运营商、美好生活服务商的缘故。
老旧小区的改造是机会。早在今年4月14日，国务院常务会议就指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，是需改造老旧小区总量的1/4。至于怎么能够赚到钱，明源君在此前的文章中已经有详细说明（详见《》）
积极介入城市更新，成为真正的城市运营商，也是机会，而且实操中也更受房企的青睐。华润、金茂等，都已经在该领域建立了很深的护城河。融创、万科等正在奋起直追。
融创东南就提出了网格单元，即以“微型城市”的逻辑，打造具有区域城市功能的单元主体，以此建构更清晰的城市坐标与节点，从而驱动板块价值的新生，有机融入城市发展格局。
金茂参与一级开发、后期产业导入及城市管理的梅溪湖片区，如今已成为一个充满活力的区域
针对，近年来各大房企纷纷改名，以体现集团多元化经营的业态。中国金茂高级副总裁、广州区域总经理魏浙在此前的博鳌房地产论坛上认为，现在可能做某一件特长的东西更重要，这一块可能是商业、旧改、产业、城市运营等各方面的东西，如此，在应对未来变化时才会有更多的抗风险能力。新发展格局下，这一研判可谓一语中的。（作者：明源地产研究院 凌峰）
