成本管理五大要领 物业管理成本 ? 是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各 项支出。 ? 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等 ? 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 ? 物业管理区域清洁卫生费用 ? 物业管理区域绿化养护费用 ? 物业管理区域秩序维护费用 ? 办公费 ? 物业管理企业固定资产折旧 ? 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 ? 经业主同意的其它费用 物业管理的成本分类 ? 会计科目的成本构成 ? 营业成本 直接人工费（项目费用） 直接材料费（项目费用） 间接费用等（公司管理费用） ? 期间费用或经营管理费用 管理费用 财务费用 ? 国家财务制度规定列入或不得进入成本的费用 物业管理成本内容 ? 管理服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费（人工费） ? 基本工资 ? 社会保险费 ? 按规定提取的福利费 ? 加班费 ? 服装费 ? 工服洗涤费 ? 测算公式： 人工费=（1）十（2）-----（6）÷物业总面积 S 案例分析 ? 法定劳动时间：20.82 天 ? 法定计薪天数：21.75 天 ? 社保计算基数 ? 社平工资的 60%： ? 30990 元×60%=18594 元÷12=1549.5 元 ? 日加班工资计算方法 ? 最低工资除以计薪天数：870÷21.75=40 元 ? 周六周日加班：40×2=80 元 ? 周一至周五：40×1.5=60 元 ? 法定节日：40 元×3=120 元 ? 物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费用（维保运行费） ? 维修维保费 ? 装修费 ? 能源费 ? 康乐设施费 ? 杂项费用 ? 测算公式：共用部位与共用设施设备维修保养费= ｛年各项费用之和÷(12 月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ? 物业管理区域清洁卫生费用（清洁卫生费） ? 清洁机械材料费 ? 化粪池清理费 ? 劳保用品费 ? 清洁工具购置费 ? 垃圾外运费 ? 其它费用 ? 水池清洗费 ? 测算公式：清洁卫生费=｛年各项费用之和÷(12 月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ? 物业管理区域绿化养护费用（绿化养护费） ? 绿化用水 ? 劳保用品费 ? 农药化肥 ? 园林景观再造费 ? 工具费 ? 测算公式：绿化养护费=｛年各项费用之和÷(12 月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ? 物业管理区域秩序维护费用（秩序维护费）保安费 ? 保安系统费 ? 保安系统费日常运行和维护费 ? 日常保安器材费 ? 测算公式：保安费=｛年各项费用之和÷(12 月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ? 办公费用 ? 交通费 ? 通信费 ? 低质易耗品 ? 书报费 ? 宣传广告和市场推广费 ? 法律费用 ? 测算公式：办公费=｛年各项费用之和÷(12 月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ? 物业管理企业固定资产折旧（折旧费）交通工具 ? 通迅设备 ? 办公设备 ? 工程维修设备 ? 其它设备 ? 固定资产折旧=｛固定资产总额÷(平均折旧年限×12×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ? 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用（保险费） ? 公众责任险 ? 设施设备险 ? 测算公式：保险费=｛年各项费用之和÷(12 月×参与测算的物业面积)｝÷(元/月.㎡) ? 经业主同意的其它费用（其它费用） 物业管理成本估算方法 ? 基础资料：物业档次、类型、收费面积、劳动定员、定额，基本工资标准 ? 估算方法：以成本项为基础，汇总后分摊到收费面积中，形成每平方米单位成本 ? 成本估算结果汇总 测算程序 ? 根据物业档次、类型确定服务标准 ? 确定收费面积、 ? 编制劳动定员、定额、定酬表 ? 按九项成本分别测算费用 ? 成本+税金+利润或酬金/收费面积=计算物业服务费收费标准的依据 从物业法规角度认识 ? 包干制计税 应税总额=收入总额*5.5% ? 酬金制计税 应税总额=酬金*10% ? 行业贯例 酬金=成本*10—15% 利润=收入* 10—15% ? 收费面积不等于物业区域建筑面积 案例分析 ? 某项目总建筑面积 10 万平方米，共有 700 户，二个出入口，20 台电梯，十个住宅单元，150 车位 约 6000 平方米，其它条件符合重庆市一级收费标准。 （绿化、设施等） ? 测算该项目全年成本费用总额是多少？ ? 用包干制和酬金制的方法测算物业服务费的收费标准？ ? 支出预算 测算 序号 项目 测 算 依 据 测 算 式 结果 一 人员 工资 协管队：20 人 队长：1 人 2人 门岗：4 人 巡逻岗：4 人 车管工：4 人 2人 轮休：3 人 工程部：共 4 人 保洁部：共 14 人 ??㏒? ??琰 茞 ?客户服务：6 人 ?? 管理处主管：1 人 管理员：4 人 1人 小计 44 人 1+2 78614。8 元 备 注 人工费 1 人×2000 2 人×1740 13 人×1540 4 人×1540 31660 元/月 1 4 人×1500 元 / 6000 元/月 月 14 人×850 元 / 11900 元/月 月 1 人×3000 元 / 月 4 人×1500 元 / 10200 元/月 月 1 人×1200 元 / 月 59760 元 2 17810 元/月 3438 元/月 保险、福利 183 元/月 按 30%的下岗工、60%的农民工、10%的城镇工计算：平均每 人每月按 200 元 ? 支出预算 办公费 1+2+----+5 4791 元/月 二 1 通讯 通讯：电线. 元 / 月 . 台 =300 综合 移动电线.-元/月 计算 网费 1×60-元/月 660 元/ 月 2 固 定 资 产 投入 4 万元固资按 3 年折旧 及一次性投入 物品折旧费 服装 低值易耗品 水电费 据渝价［2004］7
