“ＣＢＤ，即中央商务区（ＣｅｎｔｒａｌＢｕｓｉｎｅｓｓＤｉｓｔｒｉｃｔ）的缩写，起源于上世纪20年代的美国。其最初被定义为“商业汇聚之处”，这些地方一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公楼和酒店、公寓等设施，是现代城市中的重要地区。”
“经过我们的调查，全国现在已经有36个城市明确提出了在城市中建设ＣＢＤ功能区，还有一部分城市也准备搞，只是没有提出来。而在这36个城市里，ＣＢＤ真正发展成型的只有北京和上海。”
“房地产界对深圳中心区的看好与在深圳已炒作多年的“深圳中心区”、“福田ＣＢＤ”概念息息相关。政府倾力打造的中心区近年来正渐入佳境，这里也成了深圳地价最高、租金最贵的区域。”
“对比边规划边建设的罗湖金融商贸中心区，深圳中心区及其ＣＢＤ的规划建设等于是在一张白纸上画图。因此，这张图画最终能否成为一件艺术精品引人注目。”
“深圳是个带状城市，因此各区域的发展必然会有所侧重。只有一个朝ＣＢＤ方向努力，另一个向中心区方向发展，才能避免恶性竞争。”
与往届高交会上深圳各区仅仅满足于项目推介、洽谈签约等活动不同，即将于今天下午1时在五洲宾馆国际会议厅举办的“ＣＥＰＡ与深圳ＣＢＤ－－投资福田推介会”引起了关心深港经济发展人士的广泛关注。福田区此次以“ＣＢＤ”的名义进行整体打包推介的方式令人耳目一新，而云集了深港两地规划、经济专业人士的这次论坛也有望成为本届高交会上一大亮点。本报今天推出《深圳“ＣＢＤ”之争》，希望能牵动深圳社会各界的神经，起到抛砖引玉的作用。
2002年2月19日下午三时许，一场看不见硝烟的土地竞价之争在深圳市土地房产交易中心内激战正酣。由于星河实业、立业投资、新亚洲园艺等几家公司对中心区一块九千余平米的五星级酒店用地均志在必得，促使这宗地块的出让由最初的挂牌又转入了拍卖方式。最终，该宗地块被星河实业以1．8亿元成功竞得。
这个欲在未来聚集起深圳最多政治、经济、文化资源的中心区与深圳老牌的金融商贸中心区、曾经的城市重心所在地——罗湖的分庭抗礼之势已经全面形成。
面对中心区的高歌猛进，地王大厦的荣光已经难掩罗湖面临的窘境。在外界热点频仍的发展声中，罗湖也开始以低调的方式酝酿自己的未来。
2002年11月，建设部交给深圳市城市规划设计研究院一项研究课题——对全国的ＣＢＤ情况进行秘密调查摸底。
到今年6月，一份囊括了ＣＢＤ发展由来、相关理论、基本特点以及全国情况的研究报告方告完成并提交建设部。该院一位全程参与了此项课题研究的规划人士在谈起深圳时直言不讳地告诉记者，深圳的ＣＢＤ还没有成型。
“ＣＢＤ到底是个什么玩艺儿？我们认为它是两个因素的结合体，首先在空间上要求一个城市的高等级商务办公设施高度聚集。假设世界500强企业都设在深圳，但是在空间分布上很均匀，深圳也没有ＣＢＤ，只能算是国际性城市。这种在空间上的高度聚集造成的后果就是这个区域内的建筑物最高、最密集，地价也最高。第二个因素就是聚集在区域内的企业必须具有高端商务功能，入驻的企业档次很低也不是ＣＢＤ。概括地说就是高端商务功能集聚在高度密集的城市空间内。根据我们的调查，国外真正的ＣＢＤ区域范围大约都在4平方公里左右。”
在调研的过程中，课题组为ＣＢＤ设定了五个基本条件：一、城市的国际影响力，即在国际城市等级体系中的排序；二、城市的经济发展水平，包括经济总量和人均ＧＤＰ；三、城市的对外交通条件，即交通基础设施的国际连接程度；四、城市的科研、教育水平，即城市居民中受过高等教育和职业教育者在全体居民中所占比例；五、城市的文化积淀。此外还有几个硬性的数据指标，包括跨国公司总部或分部以及国际金融机构在城市中的集聚程度等。拿着这些指标再去框定，课题组发现国内目前根本没有全球公认的ＣＢＤ。
“ＣＢＤ在我国当前很大程度上就是一种概念炒作。之所以在去年底建设部委托我们研究这个课题，就是因为发现大学城圈地以及各城市不顾客观条件对ＣＢＤ进行盲目的概念炒作在国内的城市建设中已经成为两种比较突出的现象。经过我们的调查，全国现在已经有36个城市明确提出了在城市中建设ＣＢＤ功能区，还有一部分城市也准备搞，只是没有提出来。而在这36个城市里边，ＣＢＤ真正发展成型的只有北京和上海，且只是地区性的，全球性的则根本没有。至于深圳则只是国内具备发展地区级ＣＢＤ条件的10个城市之一。”
谈到深圳当前东、西分区而治的金融商贸中心区与市中心区，规划人士称位于罗湖的金融商贸中心区可以称得上是深圳的“亚ＣＢＤ”，而位于福田、刚旭日东升的市中心区则“基本还没一点ＣＢＤ功能，但如果中心区发展顺利的话，不出几年难免在两区域间会出现一场对于高端商务资源的争夺或整合”。
时至今日，由地王大厦、发展银行大厦、工商银行大厦等组成的高档写字楼群仍是深圳城市形象的代表。以蔡屋围为“一点”、人民南路和深南东路为“二线”辐射开去的罗湖黄金地带聚集着全市60％的金融机构、30％的保险机构、银行存贷款的70％，这一区域内不但不停地运转着源源不绝的物流、资金流和信息流，也是深圳的白领精英最为集中的城市舞台。因此，这一区域又被称为深圳的“中环”。
尽管罗湖金融商贸中心区从未喊出“ＣＢＤ”的口号，但业内人士认为，在深圳经济发展格局中不可替代的地位已经奠定了其在未来成为深圳ＣＢＤ的雏形和基础。“罗湖是在深圳自然生长起来的，不管你承认不承认，蔡屋围已经具有了亚中央金融区的功能，人民南则具备了亚中央商业区的功能。”规划人士说。
今年6月10日，在罗湖区四届人大一次会议上，时任罗湖区代区长的刘学强作的政府工作报告中以一连串数字印证了罗湖作为深圳金融中心区、重要资金集散地的事实：人民币存款余额占全市的72．2％，贷款余额占全市的69．6％，外汇贷款余额占全市的89．8％，外资银行存款余额占全市的74．8％。
20年来，罗湖就像一个意气风发的少年，一路狂飙。然而在深圳市建设重心西移的进程中，罗湖似乎有些失落了，有人开始为罗湖的明天而担忧。《深圳，你被谁抛弃》的作者呙中校最近还撰文质疑：“罗湖，是块鸡肋？”
“这是最好的时候，也是最坏的时候。”狄更斯这番线世纪的伦敦，罗湖的“这个时候”则自上世纪九十年代末开始。从那时开始，深圳的建设重心开始悄然西移，此后的高新技术园区、西部通道、港口建设等规划建设均与罗湖无关。而自今年1月皇岗口岸24小时通关之后，罗湖的口岸优势也不再独占鳌头。
“与其他各区相比，罗湖由于开发较早，发展成熟，因而显得很特殊。然而，从深圳全局来看，罗湖的问题在深圳具有普遍性，是深圳发展空间受限的突出表现。”呙中校说。
尽管罗湖在深圳的地位越来越边缘化是个无奈的事实，但国内外金融机构仍钟情罗湖；辖区仍有相当数量未被利用的高档商厦和可进行功能改造的旧城区；精通国际金融业务的复合型人才高度集聚都是罗湖实现二次创业的优势资源。几天前，记者在罗湖管理中心大楼电梯口偶遇区长刘学强，对于记者关于罗湖发展定位和思路的追问，刘学强坚定地抛出了一句话：“金融、信息、物流、中介服务中心。”
在今年所作的政府工作报告中，刘学强把改善以蔡屋围为中心的金融机构集聚区环境、形成更有利于金融业发展的城市空间视为罗湖保持金融业强势地位的关键。刘学强说：“近期将抓住市里建设区域性金融中心的契机和金融中心区项目已获得市里基本立项的良机，抓紧蔡屋围片区法定图则和片区功能的调整，制定该片区建筑物拆迁、改造的具体方案和金融企业招商的措施，启动作为一期工程的市人行金融监管大楼建设。”
近年来，世界金融中心建成、华润世纪新城开工、罗湖商务中心大厦即将落成、人民南口岸经济区改造动工等一系列利好消息对不甘处于边缘状态的罗湖都是较大的鼓舞，罗湖打造出一个集金融、信息、物流、中介服务为支撑的ＣＢＤ已经为期不远。
ＣＢＤ功能区只是深圳中心区多项复合功能的一项，深圳市政府唯一明确表达打造ＣＢＤ意图的区域迄今为止也仅此一处。
把中心区的崛起称为“十年磨一剑”一点也不为过。深圳市社科院院长乐正教授认为上世纪90年代是中心区“规划的十年”，本世纪第一个十年则是其“建设的十年”。“政府提出要到2005年初步建成中心区。我想，尽管它到时初步成型了，但它的建设成长期应该要到2010年才能告一段落。”
深圳中心区的概念肇始于1986年，在当时编制的深圳经济特区总体规划中首次提出了深圳市中心区（原名福田中心区）的概念。自20世纪80年代后期起，中心区历经多次规划和调整，基本确定了用地范围北起红荔路、东起彩田路、南至滨河路、西到新洲路，面积约4平方公里。尽管后来又将莲花山区域划入了中心区使其总面积扩大到了6平方公里，但建设用地主要集中在莲花山以南的4平方公里内。以深南大道为界，其以北的180公顷被确定为深圳的行政、文化中心；ＣＢＤ功能区则位于深南大道以南的233公顷范围内，设计这一区域将来的主要服务对象包括银行、交易所、财务公司、会计师律师事务所、商业、进出口贸易、信息及旅游咨询、保险公司、酒店、购物等。
受诸多因素影响，中心区的建设直至1998年才以六大重点工程（市民中心、图书馆、音乐厅、少年宫、电视中心、水晶岛地铁试验站）的同时开工而全面实施。近一年来，除了市民中心、会展中心等众多大型公共建筑的建设已接近尾声外，凸显中心区商务功能的国际商会大厦、中央商务大厦、特美思大厦、联通大厦、财富广场、新世界中心等商务建筑也如雨后春笋般崛起在人们面前。
中心区的崛起使其所在的福田区面临着前所未有的历史发展机遇。即将于明年建成启用的深圳会展中心将催生这里的会展经济。而在今年初召开的福田区“两会”上，福田又明确提出了未来把“总部经济”确定为辖区的主流经济形态，即充分发挥中心区位优势，吸引跨国公司的亚洲或中国总部以及各省、市驻深代表机构进驻力争把在深高端商务机构一网打尽。
据估算，多年来，深圳市政府在中心区的投入已达上百亿元，带动的社会投资也约百亿元。但这200多亿砸下去，中心区内目前聚集的跨国公司却并不多，金融机构也不过七八家，相对于深圳的老牌“亚ＣＢＤ”，中心区“ＣＢＤ”还十分稚嫩。
自中心区概念提出至今，其规划建设的方方面面问题便不断招来质疑之声。据传，不但曾在深圳主政的高层领导间在中心区规划建设的一些问题上存在分歧，就连当年曾参与规划的一些规划专家学者也表达过要进行检讨的意图。“冷静地看，中心区的确是启动了多年也没达到效果。目前的负面声音主要集中在对规划建设的效果方面，但只是在私下流传。不过现在中心区已经成了深圳以及福田一个新的经济概念和发展目标，所以政府是不愿意让这些负面的东西浮出水面的，不然就会在一定程度上削弱中心区的建设对区域土地、城市开发以及经济的拉动效果。”在一次私下交流中，深圳规划部门一位官员说，检讨中心区在深圳是一个敏感的话题。从此次就这一话题接受采访的相关人士无不要求隐去姓名的现象中，记者也强烈地感受到了这一点。
无论是中心区的总体规划、专项规划还是各单项大型市政工程的打造，都堪称名家设计，精益求精。但在这些凝聚着海内外顶尖设计师集体智慧的方案变为现实的过程中，深圳不少人士却未因此感到眼前一亮，有的反而平添出几分忧虑。借采写此文的机会，记者经多方采访归纳出了深圳各界对中心区现状反映较为集中的几种意见，并就这些意见专门采访了市中心区开发建设办公室建筑师李明，请他对这些意见进行了逐条回应：
1、市民中心红、黄两色圆柱再配上蓝色顶盖显得土气，政府在一个并不实用的穹顶上投入巨资值不值？
李明：一个建筑存在争议是好事，这说明有关注度。但在这个建筑还没有完成、完整形象没有呈现出来前就下判断还为时过早。从色彩的角度讲，这三种颜色都是基本色，不存在土不土的问题。世界上很多知名建筑在诞生之初人们也不是众口一词都说好的。也许随着时间的推移和理解的加深，深圳人会改变看法。至于大屋顶，当初设计这个舒展的造型是有“鲲鹏展翅”隐喻的，优美的曲面屋顶又象征着中国传统建筑大屋顶。
2、有专家提出，市民中心这个未来的政务中心不应放在中心区内，政府是不是有动用行政力量占据最佳资源之嫌？
李明：把政府的行政办公机构放到未来的市中心顺理成章，也很正常。把市民中心放到中心区里，这既是一个姿态，也是一种发展的需要。
3、深南大道中心区段上没有任何行人过街设施，很多市民通过本报热线质疑，中心区建设是不是忽视了人行系统？
李明：不仅是在中心区，在全深圳也都存在这种现象，这是深圳有一阶段的规划比较强调车辆为主，忽视行人的结果。但现在规划部门已经开始着手进行中心区人行系统的弥补工作了。
4、中心区不但包含了深圳政务中心、文化中心、商务中心功能，还发展出了部分商品住宅楼盘，会不会造成功能不明、不伦不类的局面？
李明：之所以规划了复合功能，正是因为我们吸取了国外ＣＢＤ发展的经验。国外早期的ＣＢＤ功能过于单一，只是商务办公，结果造成了白天很热闹，晚上却变成了死城的局面。所以，放一部分住宅在中心区内也是规划的一种刻意追求。
李明：完全不是这样。中心区内商业写字楼的建设恰恰是受市场需求推动才形成现在的红火局面。现在好的形势完全是市场行为，政府并没有给予任何优惠。
6、中心区内大型公共建筑过多，在地面上南有会展中心，北有市民中心、少年宫、音乐厅等，地下将来还要兴建大型商城，会不会在未来造成过重的城市交通压力？
李明：应该是没有任何问题的。从设置上看，地铁将在中心区内实现十字交会，区域内的地铁站数量约为5个，每个站的辐射范围大约是周边300米左右，可以保证人们在中心区内方便地通过地铁疏散。中心区内的停车位总量也达七八千个之多。这样的交通配置在任何城市都是绰绰有余的。
多年参与深圳中心区及ＣＢＤ规划建设的李明个人认为：中心区规划建设是比较成功的。“虽然不能说是最好，但它规划水平之高、规划次数之多以及深入细致的程度在全国都是绝无仅有的。”对于中心区的争议，李明的看法十分实在：“规划已经确定了，建筑有的也已建成使用了，还能再做什么新的决策呢？做不了了。所以现在应该讲的就是应该如何定位和发展。”
福田和罗湖，深圳ＣＢＤ将花落谁家？有业内人士认为，通过区内房地产情况尤其是写字楼走势的了解可以略见一斑。统计显示，2002年，罗湖区的写字楼销售为3．39万平方米，同比减少41．25％；而福田区销售却达12．63万平方米，同比增长334．02％。面对中心区发展的咄咄逼人之势，罗湖会不会招架无力？人们将拭目以待。
据称，在中心区酒店用地竞拍中脱颖而出的星河地产之所以全力争夺这宗地块，与该公司目前在中心区内开发的高档住宅“星河国际”销售十分理想有着密不可分的联系。“星河”的办公室负责人李强日前说，公司的两个项目全放在中心区正是因为看好中心区的未来。“我们看中的就是中心区的核心地位、核心力量及核心作用这块土地还是很有前景的。”
在中心区发展的过程中有一个现象：内部未火周边先热。热，指的即是中心区周边商品住宅的开发。近几年来，“中心区”概念的确让福田的房地产开发商获利颇丰。据统计，2002年福田房地产业的税收占该区全部税收的60％以上。
2000年位于高交会馆对面的国际商会大厦Ａ座一上市便全部售罄，是中心区写字楼火爆的典型例子。开发该项目的荣超地产策划部副经理温浩铭说，罗湖虽然是深圳写字楼发展最早、最多的地区，但那里办公最大的问题便是交通堵塞越来越严重。进驻国际商会大厦的很多业主都是从罗湖八卦岭的写字楼直接搬出的。在狠赚了一笔之后，荣超地产现在又将发展的重点转向了中心区中轴线两边超甲级写字楼的开发上，在会展中心北面建起了国际商会中心。
在福田地产欣欣向荣的舆论与实绩冲击下，部分地产人士仍然固守着自己的“罗湖情结”。一位罗湖地产人士告诉记者，罗湖现在虽然没有了“你方唱罢我登场”的热闹景象，但这恰恰隐藏着更大的市场机会。“正因为罗湖的地不多了，才更凸显罗湖的地块价值，才最有可能出现价格坚挺、个盘旺销的情形，事实也是如此。”他认为，在外销市场上，罗湖的地位无法由其他片区替代，而外销市场即是深圳地产摆脱经济周期、维持市场繁荣的直接力量。虽然其在房地产市场总量中只占百分之十强一点，但这往往就是一个楼盘由淡静转为旺销的决定力量。
温浩铭在接受记者采访时也承认，目前罗湖的写字楼市场仍有很大的吸引力，其中地王大厦起了很重要的作用，绝大多数驻深国际大企业依然集聚在罗湖金融商贸中心区的写字楼里。而缺乏国际大企业的支撑则正是中心区写字楼最大的软肋。李强则透露，尽管“星河国际”的销售十分理想，但惟一美中不足的便是业主大多数来自国内，只有不到30％的国外和香港业主。
尽管深圳目前没有成型的国际公认ＣＢＤ，但ＷＴＯ、ＣＥＰＡ等一系列利好因素都让人无法不憧憬深圳商务楼宇美好的未来。可是，一个城市内能形成两个ＣＢＤ么？如果出现两个ＣＢＤ，所谓的ＣＢＤ岂不是名不副实？
“对于ＣＢＤ在一个城市中是不是惟一的，我们在调研中也没有找到准确的答案。像北京目前就有西城和朝阳两个，上海浦东的发展也并不意味着浦西的衰落。”深圳市城市规划设计研究院规划人士说。深圳市社科院院长乐正也指出，两区域能否共同发展关键看深圳的未来是否有足够的经济支撑能力。如果深圳前景向好，这种发展也只不过是由原来的单核模式变成了双核模式。从某种意义上讲，这也是深圳实力增强、规模扩张的表现。
与规划超前、功能齐全、环境优美的中心区相比，交通堵塞严重、发展空间狭小的罗湖金融商贸中心区的优势还能维持多久？乐正认为，在皇岗口岸没有赶超罗湖口岸之前，罗湖金融商贸中心区是不会衰落下去的。“在未来5－10年罗湖金融商贸中心区仍能保持它相对成熟的地位。”而明年地铁的开通则将极大地缓解罗湖的交通压力，提升两区域的竞争力。现在问题的关键就在于这两个区域如何实现差异化生存，避免同质竞争，实现协调错位发展。
乐正说：“我想它们应该进行这样的分工：罗湖的金融业在蔡屋围一带较为成熟，中心区的优势则在于会展业以及相关服务业。再有，在高科技企业、机构及中介服务方面福田也有一定的优势。所以它们应该把发展的目标进一步细化，以形成各自独特的优势。”深圳市城市规划设计研究院的规划人士也认为，罗湖区应通过逐步改造把低端商务功能淘汰出去，培育以金融商务为主打功能的中心区。至于福田，就应定位于以城市综合功能为主的中心区。
“深圳是香港服务机构将来进入内地市场的第一个台阶，深港两地在高科技、物流、旅游、金融等方面都有着广阔的合作前景。比如在金融方面深港两地今后可趁势推出一些合作项目，包括创业板、成长股、人民币结算、回流业务等，此外，两地在ＱＦＩＩ、ＱＤＩＩ方面也可拓展合作领域，这对两区域加快发展都将起到重大的促进作用。”
对在经济上政策依赖性很强的深圳来说，如果总体经济向好，相信对两区域”先市后场“、”先场后市“两种发展模式以及复合型与单一功能敦优敦劣的争议也会自然沉寂。但如果一旦面临商务经济资源有限的情况，到底谁才能最终脱颖而出？深圳市社会科学院的杨立勋教授认为将来只能靠市场之手去调节，政府尽量不要做过多的干预。”哪个地方服务好、环境好、配套齐、成本低，哪个地方就有竞争力。这和深圳的公司迁到外地或外地的公司迁到深圳来是一个道理。“
2002年10月1日，位于深圳市政府对面的中信城市广场正式营业，标志着罗湖、福田两区之间过去断裂的商业带被弥合在了一起；今年3月，广控集团宣布将在上海宾馆对面建设一栋250米高的“深圳中心广场”的消息则又提高了上海宾馆片区的商务档次。一个有趣的话题令记者不得不提：从目前深圳的高档写字楼分布来看，将来会不会通过上海宾馆片区的连结，沿深南中路形成一个横跨罗湖、福田的带状ＣＢＤ？深圳市城市规划设计研究院规划人士对此笑称：“到目前为止，我了解的ＣＢＤ都是方形的，带状的ＣＢＤ我还没见过。”该人士随后指出，从目前的情况看不是没有这种可能性，但商务区大到一定程度也就不能叫ＣＢＤ了。“发展商务区还是应该以核为主。如果高档商业楼宇沿着城市的主干道密集铺开，对城市交通的干扰太大。这对深圳来讲无异于一种灾难。”
