来源：财经九号院
一号说：
卧龙、凤雏得一人可安天下
得两人呢？
罗贯中没说
时近年关，房企高管又将迎来一波洗牌。
虽然说今年是“史上最困难的一年”，许多打工人都劝自己不要轻易离职或跳槽，然而对于动荡的房地产行业来说，今年是房企高管变动的大年。
相较于2019年百强房企300余名高管的变动值，有机构统计称，今年仅前三季度，就有500多名房企高管发生了变动，而变动涉及最多的职位是“总裁”，包括总裁、行政总裁、联席总裁、执行总裁，副总裁等。
这年头，总裁倒成了最不稳定的打工人。
01
弘阳高层动荡，明星经理人效应黯淡
今日弘阳地产公告称，弘阳集团执行总裁、弘阳地产董事张良已辞任非执行董事。
另有独家消息称，张良同步辞任弘阳集团执行总裁一职，但依然会以首席顾问的名义继续不定期参与弘阳管理工作。而弘阳集团总裁蒋达强亦将调整分工，将主要负责弘阳商业集团业务。
对于“量产总裁”的弘阳集团来说，这是公司高层的又一次动荡。
从去年11月以来，先后有多位业界明星职业经理人加盟弘阳，而给予的抬头，多是“总裁级”的，如原鸿坤地产总裁袁春出任弘阳地产集团联席总裁，原万达商管副总裁沈嘉颖出任弘阳商业集团总裁等。
而此番爆出变动的蒋达强和张良，则分别于2018年前后在旭辉副总裁任上加盟弘阳的。
业内人士对于弘阳集团董事长曾焕沙的普遍印象，就是识才、爱才、惜才，比如在2018年的3月份，弘阳还搞了一次新引进的10大高管集体入职仪式。
而据小道消息，此次离职的张良，当年就是曾老板亲自出马挖来的，甚至还有传闻称曾老板还给他买了一部奔驰S级当座驾。
彼时的曾焕沙，希望通过“挖人战术”，快速实现2020年销售额破千亿的目标。
要知道，三国时期曾有传闻称“卧龙凤雏，得一可安天下”，刘备麾下庞统、诸葛亮都得到了，却是三国里面混得最惨的一个。
有时候明星经理人聚的多了，当成个俱乐部玩玩还可以，真的一起共事图谋大业，恐怕得吵成一锅粥。
如今的弘阳，不仅千亿目标遥遥无期，而且在实控人、二代接班和职业经理人三者之间，关系微妙，龃龉不断。
弘阳内部人士称，曾焕沙在对公司高层的管理中，实行类似监军制，每一个大员身边安排一位老臣。
这从弘阳内部的总裁、联席总裁、执行总裁、行政总裁等叠床架屋、种类繁多的岗位设置上也能看出一二。
由此观之，曾焕沙之爱才、惜才，也不过是叶公好龙而已，恐怕真正的目的还是要让自己的二代做好接班功课，诸位明星经理人无非充当个家教角色。
02
地产销售千亿梦碎，权益占比逐年下滑
2017年底，弘阳集团董事长曾焕沙提出“2020战略”，表示要在2020年完成千亿目标。
吹出去的牛皮还没干，在2020年年初的业绩发布会上，弘阳地产执行董事及行政总裁何捷在对外透露：“2020年弘阳地产的全年销售目标是750亿元，增长率实现15%。可售资源预估在1100亿元以上。”
眼看着无法达成当年吹下的目标了，那我们就改一下目标嘛。
据弘阳地产发布的数据显示，2020年10月份，集团合约销售金额为人民币77.02亿元；销售面积为552379平方米；平均销售价格为每平方米人民币13943元。
2020年1–10月，集团实现累计合约销售金额为人民币645亿元；累计销售面积为4521983平方米；平均销售价格为每平方米人民币14264元。
这么看来，弘阳地产目前的销售指标已完成86%，全年750亿的销售目标应该无虞，只是曾老板当年苦苦追求的千亿，仍是镜花水月。
不过，海哥还发现，尽管弘阳地产的目标完成率达到了86%，但是这却是一个扎扎实实的虚胖。弘阳地产的半年报显示，今年上半年弘阳地产的非控股权益占比为29.52%，而在2017年这一占比还不到2%。
而据克而瑞统计数据显示，弘阳地产2019年的权益销售占比为53.4%；今年1-10月份，尽管全口径销售额是645亿，权益销售却仅为291亿元，权益销售比进一步下滑至45%。
而真正能为上市公司带来现金流、利润的恰恰是权益销售，由此可见，弘扬地产的成长性要大大打折扣的。
为了冲规模，不惜大搞合作并表，做大全口径流量金额，以图表面数字光鲜，即使如此，也未达到曾老板心中理想。而弘阳地产本身，也陷入了增收不增利、利润率下滑等下坡路。
半年报显示，截至2020年6月30日，弘阳实现营业收入约为96.24亿元，同比增长146.3%，增速较去年同期上涨了145个百分点；
而同期弘阳地产的毛利润为24.34亿元，同比增长115%；净利润为8.95亿元，同比增长23.5%。
特别是弘阳地产的毛利率和净利润率却双双出现下滑，毛利率降低3.7个百分点至25.3%，净利润率则较去年同期大降9.2个百分点；归属股东的净利润为6.77亿元，同比也下降8.83%。
一号地产发现，“增收不增利”的背后是弘阳地产大规模扩张的直观表现，销售开支和融资成本的大幅攀升是其利润下滑的主要原因。
2020年上半年，弘阳地产的销售及分销开支约为3.2亿元，较去年同期增加21.4%；行政开支约为5.43亿元，较去年同期增加50.3%；而融资成本约为4.25亿元，较去年同期大幅上涨131.3%。
如今年6月25日，发行2.5亿美元优先票据，票面利率10.5%；10月30日，发行1亿美元优先票据，票面利率13%；11月7日，弘阳地产再次发行3亿美元的优先票据，票面利率9.95%。
可见，高成本的融资，吞噬了弘阳地产太多的利润，未来仍不见乐观。
03
弘阳商业进展缓慢，对外再不言目标计划
2018年初，弘阳商业提出了一个“百店计划”，目标是到2020年管理运营家居建材100家和购物中心20家。
那么如今2020年已近年底，当初的目标完成的如何呢？
据弘阳集团官方网站披露，截至2020年3月底，弘阳商业已在全国二十余座大中城市开发运营近40个商业项目，2020年弘阳商业计划将新开业3个弘阳广场，6个弘阳家居。
换言之，按照2020年初的计划和已开业数，至2020年底，弘阳商业在全国的运营期项目只有49个，离两年前的120个商业项目的目标，还差了70个之多。
以其中作为弘扬商业重头戏的弘阳广场为例，据其官网的介绍显示，2019年上半年，弘阳商业集团已在全国十余座城市，在建以及运营16座弘阳广场。
而在其所有的弘阳广场罗列中，仅有南京弘阳广场、常州中吴弘阳广场、烟台芝罘弘阳广场、常州弘阳1936、扬州弘阳广场、合肥弘阳广场、徐州新盛弘阳广场、济南弘阳广场、烟台福山弘阳广场、济宁弘阳广场、燕郊弘阳广场、衡阳弘阳广场等12个。
由于其未更新2020年数据，暂时无法统计目前弘阳广场在建及营运数据，不过按照商业广场从拿地建设到开业2年左右的周期，目前开业数量应该不会超过16座。
而从做商业地产的一般做法，许多营业期的商场均会开设微信公众号，以增加用户黏度，海哥找了一下，仅找到南京、常州、衡阳、烟台、扬州、燕郊、合肥等7座弘阳广场在营运期内，其中燕郊弘阳广场为最近的11月21日开业营业。
最值得说道的是合肥弘阳广场，其前身为松芝万象城，坐拥蜀山区七里塘黄金地段，早在2006年开始投资建设，曾是合肥市重点工程项目，但随后却频传“烂尾”。
2018年初，弘阳商业集团与松芝集团成功签约合肥松芝万象城项目，弘阳商业集团以轻资产模式，拓展首个合肥项目。一直到2019年4月份，主体结构才封顶，曾传7月份能开业迎宾，但到了年底，相关方发布消息称2019年开业无望。
而到了今年9月份，“合肥弘阳广场工程改造开工仪式”成功举行，据弘阳商业方面的消息称，该项目将于2021年4月30日亮相。
由此可见，无论是弘阳的商业开发能力，还是其商业运营能力，在商业地产竞争日益激烈的当下，是极其羸弱的。
更不要说，当年夸下的2020年开业20座弘阳广场的海口。
而如今弘阳高层的动荡，不仅在于昔日的明星职业经理人光环的褪去，更在于对老板曾焕沙当年雄心难付、壮志未酬的一种回应吧。
（责任编辑：韩艺嘉）
