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作者｜岳家琛
近日，港交所消息称，珠光控股遭中国华融减持2392.4万股，涉及资金约3263.2万港元。
投资者用脚投票。去年上半年，珠光控股每股股价1.4港元，但截至2月8日，珠光控股股价仅1.07港元，跌幅达23.6%。
这背后是珠光控股过去一年过山车式的经营。
2月2日，珠光控股旗下子公司广州珠光城市更新集团退出广州御泰房地产公司，退出前曾持有该公司51%股权。
珠光控股实控人为朱庆伊，是合生创展创始人朱孟依的兄弟，作为广东区域房企，珠光控股去年上半年所有收入均来自于广东省内，在售房地产项目有7个，合约销售额为5.2亿港元。
然而，珠光控股非受限资金仅剩1.45亿，短期债务高达36亿，去年上半年扣非净亏损2581万元。面对财务和经营的难题，珠光控股将走向何方？
净负债率237%，现金短债比仅0.04
资料显示，珠光控股仅持有广州御泰一年时间。
2020年，珠光城市更新集团新增4家对外投资，除广州御泰之外，还有广州佳誉咨询、广州镇东投资、广州大龙投资。除广州佳誉咨询持股100%外，其余两家持股均70%。
根据2020中报数据，珠光控股于联营公司的投资总额约16.8亿港元，较2019年底的273.9万港元，暴增约614倍。
截至2020年6月底，珠光控股总资产为392.8亿港元，较2019年末增长34.4亿港元，增幅约10%。而2018、2019年底，其总资产分别为358.1亿港元、358.4亿港元，几乎持平。
加大投资的背后，是珠光控股危险的现金状况。截至2020年上半年末，其非受限现金短债比仅0.04，远远小于1倍的监管要求。
此外，截止2020中期，珠光控股短期有息负债约40亿港元，长期有息负债约152.6亿港元，净负债率约237.2%，亦远高于100%的“红线”。
根据披露，其优先票据及其他借款利率介于3%至12%之间，银行贷款利率介于2.35%至14.25%之间。
其利润情况亦不容乐观，中报显示，珠光控股营收为12.69亿元，同比下滑了37%；净利润1.11亿元，同比下降66%。
此外，珠光控股非经常性损益达1.37亿元，扣非后净亏损2581万元。
2020年上半年，珠光控股完成合约销售额约5.2亿港元，合约建筑面积约4.87万平方米，同比分别减少约65.8%及51.6%。
不仅负债高企，销售回款不利，珠光控股现金流状况更是雪上加霜。
事实上，2012年以来，珠光控股经营活动现金流净额年年为负。去年上半年，珠光控股经营活动现金流净流出4.88亿元，投资活动净流出7.68亿元，筹资活动则净流入11.67亿元。
Wind数据显示，珠光控股上半年现金余额仅为1.45亿元，同比减少79%；受限制现金达到10.11亿元，同比增长119%。
而截至去年上半年末，珠光控股短期借款及一年内到期的非流动负债高达36.59亿元。如何用1.45亿的非受限现金覆盖36亿短债，这是个难题。
出售项目获利63亿元
面对现金压力，过去一年，珠光控股还出售了多个项目。
2020年4月，珠光控股以33.18亿元总价，出售广州火村旧改项目全部股权及贷款。
资料显示，该项目的预计总投资达114亿元。当时，项目自2013年改造方案获批以来，推进已长达七年时间。
珠光控股当时称：“考虑到中美两国的贸易争端以及冠状病毒爆发，导致集团当前经营状况，为集团在不久将来募集资金带来沉重压力。”
2020年11月，珠光控股以29.83亿元的价格，出售广州花城御景花园项目。该物业项目位于广东省广州市天河区珠江新城，由13栋商住楼宇及其附属设施、停车场组成，出售项目所得净额约3.74亿元。
在多个广州地产业内人士眼里，珠光系是不折不扣的“地主”。珠光城市更新集团从2003年开始涉足广州城市更新，曾经成功改造的城中村包括广州潭村、沥滘村等多个项目。
珠光集团的创始人是朱庆伊，与合生创展创始人朱孟依为兄弟关系。
1997年，珠光城市更新集团创立，2018年，珠光集团将其所持广州珠光城市更新集团有限公司全部股权出售予珠光控股。
这是一笔溢价收购，交易对价为8.3亿港元，而当时珠光城更的净资产账面值为6.3亿港元，收购溢价接近2亿港元。自此以后，珠光城市更新集团被置入上市公司珠光控股之中。
与珠光集团是否为关联关系？
持续“卖卖卖”之后，珠光控股如何支撑未来发展？
答案指向珠光集团。
12月7日，珠光控股与珠光集团签订了收购协议，珠光控股拟以9亿元的现金代价收购广州发展汽车城有限公司49%的股权。
收购完成后，珠光控股持有广州发展汽车城100%股权。此前2019年底，珠光控股，间接获得广州发展汽车城51%的股权，收购代价为10.5亿元。
广州发展汽车城的主要资产为位于广州市天河区黄埔大道东的三宗商业地块，即AEC汽车城旧改项目,计划开发用途为办公室、公寓及商业楼宇，总占地面积约为6.4万平方米，用作销售及发展的总建筑面积分别约为35.2万平方米和36.1万平方米。
尽管外界普遍认为珠光控股与珠光集团背后的实际控制人均为朱庆伊，但珠光控股却屡次否认与珠光集团之间的关联。
据珠光控股2020年中期业绩报告，珠光控股来自珠光集团的收入合计7.6亿港元，而其上半年总收入也仅有13.4亿港元。
具体来看，来自珠光集团城区改建项目融资部分收入、来自珠光集团的利息收入、来自珠光集团及其附属公司的服务收入分别为约为6.8亿港元、4668.4万港元、3388.2万港元。
珠光控股也对珠光集团的极大依赖性，去年上半年，珠光控股并未新增任何土储，但与此同时，珠光控股向珠光集团支付7.7亿港元定金，用以锁定未来收购珠光集团的土地或项目股权。
不仅如此，珠光控股名下多达115.2亿港元的有息债务，是由珠光集团提供的抵押及担保。
资料显示，珠光控股受朱庆伊实际控制。但珠光集团在股权结构上，其由自然人股东谢炳钊及朱各亮间接持股分别为98%、2%。
去年上半年，珠光集团及其附属公司拆借占用上市公司珠光控股资金余额，所占珠光控股有息债务余额比重逾85%；当期上市公司为这些有息债务支付的利息费用为9.5亿港元。
（责任编辑：韩艺嘉）
