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作者｜吴亚
相比亮眼的销售成绩单，当下的市场似乎更关心中国金茂(HK:00817，以下简称“金茂”)的利润问题与股价。
据2月5日金茂披露的2021年1月运营数据，其实现201亿元销售额，同比增长91.19%；此前的2020年，金茂这一指标为2311亿元，顺利完成年度目标。
“开门红”背后，或有一定的“降价冲量”因素。金茂1月份销售均价14204元/平方米，同比下滑两成。时间往前推，该指标已连续三年下滑。
公布1月销售成绩单之前，金茂曾预告去年净利跌50%。下降的原因，除了销售结转、行业周期变化、市场经营环境等因素，大额、一次性计提减值才是根本。而这背后，又与金茂频拿“地王”有较大关联。
发布去年业绩预告以后，中国金茂股价应声下跌，市值一度倒回到一年前。无奈之下，只能连续六个交易日回购公司股份。
1月销售额增91.19%，销售均价再降
数据显示，2015年，金茂销售额仅为278.07亿元；2018年首破千亿，2020年突破两千亿元，近五年复合增长率52.73%。
2月5日早间，金茂公布的年内首份成绩单显示：今年1月，其实现销售额201亿元，对应销售面积141.47万平方米，分别同比增长91.19%、144%。
对比往年来看，金茂第一个月的发挥还算出色。但上年同期，春节及疫情导致房企基数较低。而今年1月，随着疫情阴霾逐步退散，楼市整体向好。
据第三方机构克而瑞数据显示，今年1月百强房企单月累计实现销售金额9863亿元，同比上升70.9%。
除了市场大环境的好转之外，“降价跑量”也是金茂实现“开年红”的一大助力。
2018年至2020年间，金茂销售均价在持续下降，由2.55万元/平方米下降到2.05万元/平方米。今年1月，金茂销售均价1.42万元/平方米，同比下滑两成，较2020年降0.63万元/平方米。
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销售均价的下降，除了地产调控的影响之外，与金茂近两年拿地策略的变化也有关系。
数据显示，2020年上半年，中国金茂新增土地储备583万平米，85%位于核心一二线城市。截止期末，其总土地储备达到9068.8万平方米。
与此同时，金茂也在走入二三线城市。如今年1月11.7亿元拿下浙江嘉兴嘉善县宅地，楼面价6628元/平方米，溢价率3.93%。这虽然能使金茂的投拓成本有所下降，但传导到销售端，便会使销售均价下降。
不过，这并不影响金茂度规模扩张的诉求。在2020年中期业绩发布会上，金茂就曾表示：“2021-2022年会保持强劲的增长动力，2021年2500亿，2022年要实现3000亿的签约目标。”
预警2020年净利跌50%，减值原因是历史高价地
销售额增加，但对金茂业绩的贡献却有限。
据1月25日披露的2020年业绩预告，在不计算投资物业公平值收益的前提下，金茂预计公司2020年归母净利润将同比下降40%-50%。
金茂称，主要由于2020年房地产市场调控等原因，导致集团和集团部分联营及合营企业项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。
“若不计减值因素，公司于2020年的物业交付结算收入同比增长40%-50%。”金茂表示。
虽然金茂并没有列出计提资产减值的具体项目，但业内认为多半与其前几年拿的高价地有关。
如国泰君安（601211.SH）在研报中提到，中国金茂近两年销售增速和均价优于同梯队房企，但依然计提减值，说明并非销售端问题，而是公开市场拿地价格过高碰上严格限价。
作为房地产央企的金茂，在业内有“地王收割机”之称。最早在2009年，中国金茂就曾“击退”万科、保利、SOHO中国等房企，夺下北京广渠门15号地王。
2012年，金茂曾56.8亿元摘得上海海门路商办地块；2014年，又101亿元总价拿下上海大宁地王。
2015年至2016年间，又拿下了北京丰台区单价地王、宁波地王、杭州总价地王、厦门翔安高价地等。
随着近年来楼市调控不断加码，在限价政策的影响下，这些项目无疑受到挑战。
事实上，近年来金茂的毛利率指标大幅下滑。
国泰君安研报称，2017年左右拿的高价地，2020年正式反映在利润表中，该公司采取了一次性计提的方式对历史问题进行报表处理。如果金茂毛利率按照前三季度下滑至20%左右，该减值预计在30亿-40亿元。
此外，净利润增速大打折扣且持续下滑，也一定程度上反映金茂的盈利能力减弱。
2017年至2020年上半年，金茂净利润分别为56.88%、31%、23.82%和1.73%；而同期扣非后净利润增速分别为-45.4%、259.78%、-12.53%和-39.02%。换言之，除掉非经常损益后，金茂的净利润多个报告期都在大幅下降。
不过，通过一次性计提减值将利空一次性释放掉，并非金茂独有的操作，大多数上市公司都有这样的惯例。金茂此举，利空出尽，换来轻装上阵，也让来年的业绩更有保障。
而另一方面，虽为央企，金茂却也有降负债、降杠杆的压力。
金茂2020年中期报告显示，公司剔除预收款后的资产负债率为66.64%、净负债率为76.6%、现金短债比为0.6。对比央行、住建部规定的房企融资“三道红线”，现金短债比指标“踩线”需优化。
股价近期跌幅超20%，9天蒸发66亿元
凡事有利就有弊，对上市公司来说，大额、一次性计提多项资产减值短期，毕竟会对当期报表利润产生一定影响。传导到资本市场，便是股价的波动。
发布盈利预警的首个公告日（1月26日），中国金茂股价应声下跌，开盘报价3.31港元/股，盘中最低3.15港元/股，收盘下跌16.8%。
而公告发出的9个交易日里（1月26日至2月5日），中国金茂股价一路下跌，短期大幅下挫约20%。
截止最近一个交易日（2月5日）收盘，金茂报3.2港元/股，与去年年初6.15港元/股最高值相比，直接腰斩；总市值为407.6亿港元，较1月25日公告的总市值减少近80亿港元（约合人民币66.64亿元），较去年年初减少近370亿港元（约合人民币308.23亿元）。
金茂近期股价走势，图片来源：雪球
股价跌跌不休，金茂选择了出手回购。据其披露的公告，1月28日起，公司连续六个交易日回购公司股份，累计购回证券数目为3910.2万股，占于普通决议案通过时已发行股份数目0.332%，回购总代价为1.22亿港元（约合人民币1.01亿元）。
但靠回购不是长远办法，机构也不看好其发展前景。近日,瑞银将2021及2022年内房企业盈利预测分别下调10%及15%,并下调中国金茂等三家房企评级至“卖出”。
截止2月8日14时，金茂报3.21港元/股微涨0.3%，总市值约408亿港元。
（责任编辑：韩艺嘉）
